新华社北京5月20日电（记者陈涵旸）《经济参考报》5月20日刊发文章《降利率保交房 稳楼市“多箭齐发”》。文章称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调房贷最低首付款比例和公积金贷款利率、拟设立保障性住房再贷款……近期，多部门出台新一轮稳楼市重磅“组合拳”，多地也积极响应公布相关政策。业内人士普遍认为，多部门持续发力优化调整政策措施，释放稳楼市加力信号，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化，更好地满足居民合理购房需求。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。同时，中国人民银行宣布，取消全国首套房、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并于5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
政策发布后，多地积极跟进出台相关政策，宣布下调住房公积金贷款利率。据记者统计，截至目前，已有湖南、南京、上海、北京、深圳等11地先后宣布下调住房公积金贷款利率。例如，北京住房公积金管理中心18日发布《北京住房公积金管理中心关于下调个人住房公积金贷款利率的公告》，提到“2024年5月18日（含）之后新发放的贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%”。
“此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
据了解，首套住房贷款利率政策动态调整机制落地以来，多地因城施策，下调或取消首套房贷利率下限。根据央行公布数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。业内人士表示，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。
在降低居民购房门槛、提振住房消费的同时，扎实推进保交房和消化存量商品房也是接下来房地产工作重要发力点之一。
住房和城乡建设部副部长董建国在17日下午举行的国务院政策例行吹风会上表示，要打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。
“推动消化存量商品住房，城市政府坚持‘以需定购’，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。”董建国表示，同时要妥善处置盘活存量土地。
“这也是为消化存量在售新房，纾困资金链、减轻债务压力，从而更好地落实开发商保交房的主体责任。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，会议特别强调的城市房地产融资协调机制，是房地产管理新模式、长效机制，也是推进保交房最重要的抓手。“具体来说，以建立项目‘白名单’为契机，强化住建部门和金融部门合作，尽可能推动更多项目向合规项目转化，从而实现项目‘应进尽进’‘应贷尽贷’。”
此次中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，引起市场高度关注。据介绍，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“作为新创设的结构性货币政策工具，保障性住房再贷款按照‘政府主导、市场化运作’的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。”中国人民银行副行长陶玲介绍说。
易居研究院研究总监严跃进认为，新工具对于房企库存房源的收储和去化、更好满足保障房建设等具有积极作用，有助于加快推进“以购代建”工作。
展望未来，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、消化和增量上的提质、优化相结合。
“保障性住房、城中村改造、‘平急两用’公共基础设施等三大重点工程建设将和房地产行业调控政策优化调整结合，预计将成为推动优化房地产行业结构、构建房地产发展新模式的新抓手。”庞溟说。（完）
24小时内支持购房政策三箭齐发，“银十”楼市会怎么走？
“下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点”“明年底前居民换购住房可享个税退税优惠”“首套房贷利率下限有望突破4.1%”......24小时内，三项重磅政策接连发布，助力楼市稳健发展。
在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，24小时内出炉三个重磅政策，将形成政策放宽组合拳，体现了官方对于支持房地产回稳的导向。
时隔7年央行再次下调公积金贷款利率
9月30日，据中国人民银行网站，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
植信投资研究院资深研究员马泓表示，为了更好地满足刚性住房需求，央行时隔7年（2015年8月）首次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点，这有助于房地产市场尽快实现“三稳”目标。
对于此次下调公积金贷款利率，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年5月及8月，央行两次大幅度地下调贷款市场报价利率（LPR），同时商业银行也在下调个人按揭贷款利率。按照贝壳研究院监测数据，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。从支持个人刚需及换房需求而言，公积金贷款利率肯定也会随之下调。
严跃进表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降。此次，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。
举例而言，按照公积金贷款100万元、贷款期限30年、等额本息计算，利率为3.25％的话，每月应还4352.06元，利息总额约56.67万元；若公积金利率（5年以上利率）调整为3.1％，每月还款4270.16元，利息总额约53.7万元；利率变化后，月供减少约81.9元，总利息减少约2.97万元。
首套房贷利率下限有望突破4.1%
除了下调公积金贷款利率，部分城市的首套住房贷款利率也有望进一步下调。
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
按照新政，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这也意味着，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。
明年底前居民换购住房可享个税退税优惠
在支持改善性需求方面，9月30日下午，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，《公告》显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
按照要求，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。另外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，该政策利好改善性住房需求释放，鼓励居民改善当前住房条件，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房的需求。
上述提到的个人所得税，通常是房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税，一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋交易差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。
王小嫱指出，按照以往卖房需要缴纳的个人所得税额度等于网签值与原值差额的20%，如果网签值200万元，原值100万元，需要缴纳的个人所得税为20万元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也提到，一二线城市住房总价较高，本次政策受益或相对较大。对于一二线来说，由于房屋总价较高，个人所得税缴纳额度较高，本次政策实施后，或将为一二线城市二手房交易带来较大的带动。
连续释放重磅利好，银十楼市会怎么走？
王小嫱指出，今年以来，各城市频繁对政策逐步放松力度，但市场修复较为缓慢，购房者的市场信心并未大幅恢复。按照以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的纠偏。四季度，在中央多个政策的加持下，助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则指出，传统“银十”即将到来，中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。在当前的市场环境下，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，预计降低购房成本将是未来政策优化的重要方向。接下来，针对核心二线城市或将继续优化“认房认贷”、限购、限价等政策，而预计更多、更大力度的政策落地也将带动整体市场企稳恢复。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，总体来看，房贷利率层面今年政策的空间已经释放见底，后续可下调的空间已经相对有限，但利率调整对不同城市的影响依然会分化，信心拉动的效力亦有差异。
促进房地产市场平稳健康发展
2022年对房地产市场来说，注定是极不平凡的一年。 全年房地产市场延续了2021年下半年以来的下行态势，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行中一个重大风险因素。 房地产是国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税、居民财富、金融稳定都有重要影响。 展望2023年，各方应在进一步落实现有调控举措基础上，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解房地产领域金融风险，进一步从供需两端加大政策力度，预计房地产调控政策仍有进一步发力空间。 回首2022年，房地产市场持续下行，多项房地产指标下滑明显。 2022年1月至11月，全国房地产开发投资下降9.8%，商品房销售面积同比下降23.3%，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，房地产开发景气指数今年以来持续下降。 11月份，商品住宅销售价格环比总体延续降势，一些房企在2022年面临流动性困难。 应该说，2022年我国房地产市场一直在寒冬中徘徊。 无论是房地产开发企业，还是房地产产业链中各个环节的企业，都面临不小困境。 房价下行的城市较多，购房者观望情绪浓厚，房地产市场的良性循环受到阻碍。 与市场持续下行相对应的是，旨在促市场企稳回暖的房地产调控政策不断出台。 12月26日，东莞宣布进一步优化房地产调控政策，解除限购，加强限售，可以看出，政策目的在于支持刚性和改善性住房需求，同时坚持“房住不炒”。 实际上，今年以来，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松绑过去的限制性政策，促进房地产市场企稳的政策可谓应出尽出，包括放松限购、限贷、限售、限价，以及调整住房公积金政策，出台“一人购房全家帮”等鼓励政策，出台棚改房票安置政策，减免住房转让税费，发放住房补贴等举措。 针对一些房地产开发项目逾期难交付，有关部门和各地方政府积极推进“保交楼”保障购房者权益。 全力以赴“保交楼”有助于重塑市场信心。 有关部门针对已售逾期难交付的房地产开发项目，推出较大规模的政策性银行专项借款正在落地见效。 进入11月份，房地产金融政策不断，央行、银保监会推出“金融16条”。 随后，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”支持房地产市场平稳健康发展。 本轮房地产调控的特点是从供需两端齐发力，既有针对需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房贷利率等举措，又有针对供给端房地产开发项目和房地产企业拓宽资金来源的支持措施。 房地产市场在过去20多年经历了飞速发展，对经济增长的支撑作用十分明显。 近一年多以来的房地产市场调整，教训十分深刻。 过去房价上涨过快，风险积聚，住房在一些城市出现供需失衡。 对于许多购房者而言，更看重住房的投资属性，居民负债率上升过快，住房在居民财富的占比一直居高不下。 同时，行业也形成了高杠杆、高负债、高周转的模式，房企也因此在本轮调整过程中暴露了风险，防范和化解房地产领域金融风险，已经成为有效防范和化解重大经济金融风险的重要内容。 应充分认识到，未来房地产市场需要进一步发展，也有继续实现平稳健康发展的空间。 有人认为，到现在这个阶段，房地产市场不会再有太多发展机遇了，这种认识是片面的。 房地产始终是国民经济的支柱产业，其链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。 同时，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。 针对当前房地产行业的下行态势，需采取更大力度政策举措，支持房地产行业平稳健康发展。 近期密集出台的政策措施逐步见效的同时，相关调控政策仍有进一步完善的空间。 需要研究出台新的政策举措，改善房企资产负债，有效增加住房供给。 还需研究中长期治本之策。 深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。 我们有理由相信，房地产市场经过一段时间深度调整，在多重政策作用下，在经济发展总体向好的大背景下，有望走出低谷，进入平稳发展阶段。 （亢舒）
房企融资端频传政策利好 “第二支箭”增信首批民营房企债券发行
11月22日召开的国务院常务会议提出，“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。”
本周以来，房企融资频繁迎来政策利好。前有11月23日央行、银保监会正式对外发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措，后有“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。受多重利好消息影响，A股房地产服务、房地产开发等概念板块再现亮眼表现。截至11月24日收盘，前述两大概念板块当日分别上涨2.02%、2.04%。
对此，多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，这有利于助力房地产行业走出困境，加速实现筑底回升。
金融支持多箭齐发
“保交楼”成首要任务
“银行保函可置换预售监管资金”、“第二支箭”扩容后的首批民营房企债券发行，以及近期多个部门就房地产市场的频繁发声和相关金融支持政策的落地，背后似乎都指向了一个关键词——“保交楼”。
中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，当前推动房企“保交楼”是打破楼市悲观预期的必要之举、关键之举。而为了实现“保交楼”，首先需为房企提供一定的资金支持，助其防范化解流动性风险。
自11月8日交易商协会发文称“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，最近一段时间，交易商协会已受理了多家房企的储架式注册发行。其中，已完成龙湖集团200亿元储架式项目注册。与之同步推进的，还有中债信用增进公司受理企业增信业务意向。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
据记者获取的最新消息显示，继前一日中债信用增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函后，11月24日，美的置业、金辉集团分别在银行间市场公告发行15亿元、12亿元中期票据，且均由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。这也是“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券发行，标志着“第二支箭”政策效能释放更进一步。
此外，为响应相关政策，本周多家银行陆续对外发布信息称，为房企提供意向性授信额度。如《证券日报》记者从碧桂园获悉，11月24日，碧桂园已与邮储银行签约建立长期战略合作关系。据知情人士透露，目前已有三家国有大行给予碧桂园的总授信额度将超千亿元。同日，工商银行也与12家全国性房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
监管部门和金融机构对房企的融资支持不止于此。近日举行的2022金融街论坛年会上，人民银行行长易纲称，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，目前已出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。中国证监会主席易会满也表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
“保交楼是目前稳定房地产市场的首要任务。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，因此，近期一系列房地产金融政策“组合拳”都对“保交楼”问题高度重视，这也是推动房地产行业信心恢复的重要举措。随着后续房企合理融资需求得到进一步满足，“保交楼”的效果将持续显现。
各类政策协同发力
“供给端”数据或迎好转
中指研究院数据显示，11月份以来，杭州、西安等29城合计36次出台楼市支持政策，内容涵盖优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴等。
另据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。截至目前，至少有18城主流首套房贷利率降至“3”字头。其中包括6个二线城市，12个三四线城市。仅从首套房贷利率看，在上述103城中仅10个城市高于4.1%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，近期，从中央到地方均密集出台楼市利好政策。一方面表现为针对购房者需求端降成本、降门槛等措施的持续跟进；另一方面，则集中体现为对房企供给端融资压力的缓解。不过，从此前国家统计局发布的10月份房地产数据来看，政策传导仍需时间。
“对于11月份、12月份的房地产市场来说，稳楼市政策的提振作用或更多体现在资金来源、开工等方面，即加快推动现有项目施工交付，从而带动房屋新开工面积、房屋竣工面积数据好转，以化解房地产市场风险。”叶银丹指出，由于目前销售回款仍是房企资金来源中占比最大的部分，因此，房企资金流能否出现趋势性好转、楼市能否出现明显转折，关键还要看房地产销售数据回暖情况。结合房地产行业“资金-开工-销售-回款”这一传导链条来看，预计房地产市场在明年二季度有望企稳回暖。
