观点网讯： 8月11日，据武汉市土地市场网官微消息，近日武汉市自然资源和城乡建设局决定以拍卖方式出让3宗地块的国有建设用地使用权。
据了解，3宗地块分别位于蔡甸区、江汉区及江岸区，合计起拍价12.56亿元。
其中，P（2024）059号地块，位于蔡甸区蔡甸街新天大道与守中路交汇处以西，为商服地块，土地面积8487㎡，起拍价1405万元；
P（2024）060号地块，位于江汉区新华街道，东至友谊路，南至京汉大道，西至教育社区、辅仁小学，北至解放大道，土地面积地上6078㎡；地下12000㎡，起拍价49400万元；
P（2024）061号地块，位于江岸区沿江大道与合作路交汇处，土地面积地上7515㎡；地下12000㎡，起拍价75000万元；
P(2024)059、060号地块网上拍卖出让时间为2024年8月30日9时30分起；P(2024)061号地块网上拍卖出让时间为2024年9月10日9时30分。
本文源自：观点网
一二线城市竞相“放地” 6月土地市场仍会“走红”
一二线城市竞相“放地” 6月土地市场仍会“走红”
五月刚刚落幕，红火的土地市场仍在持续。
作为卖地最多的城市，杭州土地出让金已超过千亿，多个高总价地块成交成为其一大特色。 作为买地最多的房企，碧桂园获得金额和面积的双料冠军，以148块土地、657.7亿元总价、1980.38万平方米位居众房企首位。
不过，“土地市场只允许小阳春，不允许入夏。”6月的土地市场能否继续“红”下去还是未知数?
二线城市是成交主力，房企底价拿地越来越难
土地市场从4月开始升温，一改年初低迷的局面，5月火热的势头继续蔓延。 从热点城市土地成交情况看，房企底价拿地已经越来越难。
统计数据显示，5月，全国总价超过20亿元的单宗住宅地块达35宗。 22宗地块溢价率超过了20%，占比达63%，这样的土地行情在2019年也是第一次出现。
截至5月底，全国50大城市年内卖地1.59万亿元，同比上涨12.3%。 有9个城市卖地达500亿元以上。
众所周知，今年土地市场升温是从二线城市开始的，其中，卖地金额最多的城市为杭州。
统计数据显示，今年前5个月，杭州土地出让金超过千亿，达到1134.97亿元。 多个高总价地块成交成为其一大特色。 其中杭州文晖地块成交总价达68.14亿元。
而位列今年前5月土地成交金额第二、三位的分别是天津、武汉。 其中，天津成交759.71亿元，同比上涨66.42%，武汉成交756.12亿元，同比上涨57.74%。 从同比大幅增长的数据可见土地放量的现状。
在分析土地升温的原因时，业内人士认为，房企资金面相对宽松，已传递到了楼市，也传递到了土地市场。 此外，相比之前严格的土地限制，部分地方土地政策有所调整，包括土地限价、土地保证金、土地配套保障房等约束条件相对减少，使得开发商拿地积极性提高。
今年前5月，37家房企拿地已经超过百亿。 其中，碧桂园以148块土地、657.7亿元总价、1980.38万平方米位居众房企首位。
一线城市土地供应放量，深圳年内第一次推地
在二线城市领跑土地市场的同时，一线城市也一改年初的矜持，供应一再放量。
有信息显示，5月20日至5月26日一周内，一线城市的土地供应明显增加。 一线、二线、三线城市土地供应建筑面积环比增速分别为50.51%、-38.23%、-70.15%。
在北京，5月28日一天内出让了4宗土地，总成交金额约为97亿元，其中颇受关注的孙河不限价地块经过24轮竞价，被恒基以30.2亿元收入囊中，溢价率23.32%。
事实上，继5月9日北京召开上半年拟供经营性用地项目推介会后，土地开始迎来供应高峰。
5月17日，北京挂出3宗经营性用地，总起始价为80.86亿元。 一周之后，北京又挂出3宗土地，总起始价为105.68亿元。
5月最后一天，北京挂牌西三旗一地块，起始价10.37亿元。 而6月还将有多宗土地出让。
据悉，北京上半年推介的住宅用地就有44宗，而去年全年住宅用地也不过成交52宗。
统计数据显示，今年前5个月，北京土地成交714.25亿元，同比上涨17.81%，成交面积更是同比上涨42.57%。
上海也不甘示弱，今年前5个月，上海土地成交606.14亿元，同比上涨49.47%，成交面积同比也上涨11.04%。
5月22日，上海出让宝山区两宗城改地块，成交总价约42.8亿元。 5月27日，虹桥机场附近一办公地块以7.05亿元成交，溢价率达到109.65%。 而6月上海将出让9幅地块。
而广州在5月也挂牌了11宗经营性用地，包括2宗商办用地和9宗住宅用地。 6月土地市场仍可期。
值得一提的是，5月深圳挂牌出让5宗居住用地，挂牌出让总起始价为154.35亿元，总建筑面积为68.968万平方米。
这是深圳2019年第一次出让宅地，也是继2018年12月以后，深圳半年来再次出让宅地。 采用限成交地价、竞成交地价，竞人才住房面积的方式出让。
房企拿地融资将受限?
近日，二线城市的推地脚步也不逊色于一线城市。
5月31日，天津挂牌7宗地块，总起始价100.83亿元。 在同一天，南京挂牌6宗地块，总起始价约182.6亿元。
6月1日，合肥市挂牌4宗地块。 重庆主城则供应3宗地。
同样在6月1日，杭州挂牌3宗商业用地，出让总起始价13.41亿元。 而前一天，杭州主城区刚刚挂牌出让4宗地块，总起始价13.65亿元。
目前，大部分城市依然正在增加土地供应，卖地愿望很强烈。 业内人士分析认为，随着房地产市场走势分化，房企对优质城市的优质土地的争抢仍将激烈。 虽然一二线城市调控政策严格，但房企也把更多资金投入到一二线城市。 相比较而言，最近三四线城市依然相对低迷。
不过，“土地市场只允许出现小阳春，而不允许入夏，一旦过热，不排除升级政策的可能性。 ”业内人士预测。
作为土地出让热区的合肥已在收紧土地竞买规则，5月21日要求竞买人不能与关联公司参加同一宗地竞买。
近日，有媒体报道称，监管部门收紧“”融资，旭辉等拿地激进房企债券、ABS发行被暂停。 随后，旭辉对外澄清表示：“目前，我们尚未收到相关书面通知，资本市场业务暂无异常。 ”
不过，有证券机构认为，监管部门对房企非标融资的监管有所加强，不排除公司债等融资渠道也有收紧的可能。
日前，银保监会在下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。 尤其提及严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。 与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资等。
土地市场的火热已引起关注。 业内人士认为，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。
三线成中小房企战场 部分地区供应过剩
在城镇化商机诱惑下，不少中小房企纷纷在二三线城市，甚至四线城市大举拿地。 一线城市土地市场门槛逐渐抬升之后，中小房企更加重视三四线城市的市场开拓。 业内人士表示，新型城镇化有望带来三四线城市房地产市场新一轮快速发展，但在这一过程中供应过剩风险不容忽视。
土地市场冷暖分化
今年初三四线城市土地市场传出重磅消息，1月9日，保利地产[简介 最新动态]公布近期通过拍卖和招标等方式获得的20余宗土地，其中就包括分别以1.3亿元和近2.5亿元获得浙江嘉善县和广东从化市各3宗住宅用地。 包括招商地产[简介 最新动态]在内的五家地产公司1月公告表示以总计54亿元拿下多幅地块，其中不少地块位于二三四线城市。
以昆明市为例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，总交易面积近千万平方米，除了本地房企外，更有一些全国性大型房企抢滩登陆。 1月7日，中海城[最新消息 价格 户型 点评]投发力，竞得昆明环湖东路半岛一块地，招商[简介 最新动态]城投以总价8.72亿元一举拿下环湖东路半岛两宗住宅用地。
一些中小房企开始深耕三四线城市。 以金科地产为例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，扩张范围集中在重庆和重庆开县、壁山、涪陵等地。 金科地产已进入重庆17个区县，包括主城7区和周边10个区县。 此外，湖北在打造以武汉为中心的1+8城市圈过程中，吸引了不少房企布局襄阳、宜昌、十堰等地。
“ 国五条 ”发布之后，一线城市土地市场有所降温，但二三线城市土地市场依然火热。 3月13日，成都市国土局以拍卖方式出让四宗地，其中坐落于崇州市崇阳镇正东街南侧的居住用地，起拍价127万元/亩，成交价540万元/亩，溢价率达到325%；崇州市崇阳镇另一块居住用地，起拍价102万元/亩，成交价298万元/亩，溢价192%。 另外剩余的两宗地块溢价率也分别达到52%和55%。
统计显示，“国五条”发布之后，各个城市的土地市场出现了冷热不均的现象，一线城市的土地市场活跃度明显不足，住宅用地成交活跃度排名的前十位，均被苏州、青岛等二三线城市占据。
警惕供应过剩风险
部分知名房企也在不断增加二三四线城市的土地储备。 2012年三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。
恒大地产董事会主席许家印强调，恒大将坚守在二三线城市的布局，坚持标准化运营以降低成本，住宅价格维持单价在每平方米6000元左右。 截至2012年12月31日，恒大地产在全国122个城市拥有项目229个，其中一线城市项目6个，二三线城市项目分别为93和130个。 2012年内恒大地产新购的土地也分布在长沙、济南、沈阳、贵阳、宁波、无锡、马鞍山、齐齐哈尔等城市。
业内人士表示，新型城镇化将是房地产行业发展的重要机遇，提前在二三线城市布局的房企已有巨大收益。 城镇化建设将会带动房地产行业新一轮的发展，应当积极关注城镇化建设的重点城市二三线城市存在的机会，比如一些经济欠发达地区的省会城市、大多数地级市和少数经济发达的县级市。
不过，对于三四线城市供应过剩的风险也不容忽视。 国土资源部法律中心、信息中心日前联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定供应过量风险。
部分三线城市甚至存在土地供应规模偏高的问题。 营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。 南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地，供应过剩风险值得关注。
房地产市场风险排行榜中，风险较高的前50名中包括41个四线城市。 报告指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。 与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。
多城紧急更改第二轮集中供地规则 “竞品质”成为标配
8月26日，广州、杭州等地同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。 相较于第一次集中供地，两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。 而从此前合肥、南京、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，首轮集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高，有违政策初衷，各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解。
“特别是土拍资金来源、马甲情况不一致等，存在扰乱秩序推高房价的情况。 而在房价严控的背景下，很多城市要么土地价格控制不住，要么变相增加了房企成本，而房企隐形成本的增加最终也会体现在房价里。 ”
“偷工减料”能防住吗？
“竞品质”将成为新一轮集中供地的焦点。
具体来看，杭州首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，且试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。
合肥包河区BH号和经开区JK号地块采取“价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号”，当竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段，参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请。
而相较于“竞品质”，南京、成都则更进一步，在土拍阶段直接“定品质”。
南京此轮出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，且部分地块不得合作开发。 所谓“不得合作开发”，是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。
成都则不再以竞配建并自持固定体量租赁住房或续竞自持租赁住房面积比例方式进行拍卖，这也是6月7日成都发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的明确后，首次把“定品质”与土拍挂钩。
“竞品质是在房企综合成本不断上涨但房价严格控制的背景下，防止房企为了变相降低成本，而偷工减料来降低项目品质。 这是影响老百姓生命和财产的民生问题，一定会严控。 ”同策研究院研究总监宋红卫指出。
贝壳研究院高级分析师潘浩与其持有相似观点。 在他看来，“定品质在于防范房企因快周转带来产品品质下降，损害消费者权益；其次，可以剔除一部分实力不足的房企，促使房企注重产品力以及项目品质。 此举对房企也是新的考验，尤其是资金实力与去化能力。 ”
中小房企机会来了？
始于今年2月的“两集中”政策，旨在分流房企拍地资金，给地价降温。
“三道红线和房贷集中度管理，限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。 ”中信证券此前在研报中称，从制度上来说，土地市场的改革可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图——“内卷化”竞争将因此结束。
但从第一轮集中供地执行情况看，不仅没有达到降低地价预期，甚至很多城市的溢价率和成交土地价格都创下历史最高纪录。
比如，招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一宗商住地块，溢价率高达129.98%；武汉东西湖区地块全部溢价成交，且连续两次刷新该区楼面价；广州黄埔军校小学地块成“马甲”专场，参与“围猎”房企多达320家。
中原方面的数据显示，第一轮集中供地的22个城市合计出让住宅土地达802宗，合计土地出让金达亿元，平均土地溢价率为14.7%；平均楼面价为元/平方米，同比2020年上涨15.1%。 22个城市里，最高的是重庆，溢价率高达36.23%；其次是厦门和杭州，溢价率都在20%-30%之间。
集中供地的初衷，大家好像都忘记了。 没有经历过任何试点的第一轮集中供地，以实际行动走向了政策初衷的反方向。
因此，第二轮集中供地最新公布竞拍规则的几个城市都对溢价率进行了调整。
杭州对土地上限价格进行了调整，一般地块溢价率上限为15%，“竞品质”宗地的溢价率不高于5%；南京将竞拍最高溢价率由之前的30%下调至15%；尽管成都未明确规定最高溢价率，但根据宗地的“拍卖起叫价”和“土地最高限价”测算，在成都第二轮集中供应的75宗地块中，绝大多数地块溢价率未超过10%。
“对房企来说有利有弊，优势在于控制溢价率等于控制了土地成本，高价地王现象会有明显减少，增加了中小房企的生存空间。 ”宋红卫分析指出，另一方面则是对房企资金要求更为严格，这与三道红线是一致的，防止房企变相加杠杆，增加风险。
“这是一种管理房企土地前融的行为，避免不正当或过度使用金融杠杆进而带来行业发展的风险和隐患，如过度拉升土地市场热度、炒高地价等行为，同时彻底打击以投资为目的开发企业扰乱行业稳定发展。 ”潘浩分析指出，这是从政府层面进行的一次行业筛查，资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。
