要降了 存量房贷利率

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这两天,彭博社再放猛料。

高层正在考虑在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右,具体将分两步进行,首次下调可能就是未来几周内的事,第二次将于明年年初生效,并且可能首套和二套房都适用。

存量房贷利率下调的事,近期讨论比较热。

其实,上周五格隆汇已经报道了外媒的“小作文”了。

但彭博最近的这次报道更具体。

说到这里,笔者就是纯粹想吐槽一下:为什么国内很多大消息,都是什么彭博、路透等这些外媒先爆出来?

虽然,9月2日上午,招商银行行长王良在中期业绩交流会上表示:

还没有收到监管部门针对个人存量房贷“转按揭”的相关意见,也没有征求过银行意见,如果相关政策推出,会对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。

但看看这几天资本市场市场的表现: 地产股异动拉升,银行板块连续下跌

但凡有事,资金是最敏感的,这些表现似乎都在印证上述传闻。

而且,我们也可以从7月26日央行发布的《中国区域金融运行报告(2024)》,找到政策依据。

“督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位,理顺增量和存量房贷利率关系,有效减轻居民利息负担,释放公众投资和消费动力,激发市场活力,推动经济持续回升向好。”

前段我也在文章中也呼吁过下调存量房贷。

有粉丝朋友当时说:不可能,这绝对不可能。

存量房贷利率下调,应该说跟老百姓的切身利益相关,是老百姓所盼,所想。

首先,经济下行之下,将近38万亿的房贷,很多家庭背不动了。

餐饮业利润暴跌近9成,遍地的“9.9套餐”......

看看消费降低都到什么程度了,还波及到了很多行业。

还拿什么去消费?

7月底的政治局会议提出, 要以提振消费为重点扩大国内需求 ,而降低存量房贷利率是促进消费的有效政策选项。

据央行数据,截至2024年二季度末,全国个人住房贷款余额37.79万亿元,市场预期此番将再减少购房者利息约1600-2200亿元。

其次,存量房贷利率和新房贷款利率差距逐步拉大。

据CRIC调研,目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%,二套房平均贷款利率3.53%,较年初下调约0.6-0.7个百分点,南京首套房和二套房降到了3.05%,广州更是降到了2.89%。

但是,目前存量房贷款的平均利率约为4%,两者之间差距达1%。

再加上,前面一大批买房的,不但首付可能跌没了,还要每月多还那么多的月供,属实有点惨。

当然了,咱也不能怪人家行长说,降低存量房贷对银行有负面影响。

现在中国银行业净息差已降至1.54%的新低,低于合理盈利能力水平的1.8%。

但是,存量房贷利率降低了,你觉得存款利润会不降吗?

还有,银行虽然是赚息差,但是如果大家都不贷款了,都在想尽办法提前还贷款。

你觉得,持续下去你的日子会好过吗?

根据上市银行2024年半年报,国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元,2023年,国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。

更值得注意的是,今年以来,银行住房按揭不良率、逾期率持续上升成了普遍趋势。

据第一财经统计,42家上市银行中,有21家披露了半年度个人住房贷款的不良率,其中19家出现不同程度的提升,按照平均值来衡量,21家银行房贷平均不良率提升了0.1个百分点。

下图是,优等生招商银行的情况。

再说了,上半年,42家上市银行营业总收入合计规模2.89万亿,虽然比去年同期的2.95万亿有所下滑,但净利润合计1.1万亿,比去年多了40亿。

下面这张图片,再清晰不过了,也就是说当下最赚钱的还是银行。

你可以阔绰给一些大企业低息贷款,甚至不排除他们拿到钱,转身就搞起放贷生意,或者空转回银行存起来。

但对老百姓的个人房贷利率,就那么斤斤计较,精打细算,扣扣索索。

有一说一,有点说不过去吧,未免吃相太难看了。

其实说白了,下调房贷利率不仅是救居民,就救地产,就消费,也是银行自救。

某种意义上,当下的银行应该适当淡化盈利,不能重启经济的良性循环,一切都会反噬。

都是唇亡齿寒,皮之不存毛将焉附。

有人会说,降低存量房贷真的对消费有用吗?

去年8月份,我们集体调降过一次。

按央行的统计数据,

8月31日政策出台后,9—12月,房贷月均提前还款金额较政策出台前(2023年8月)下降10.5%;

利率调降幅度较大的地区,提前还贷现象放缓更明显,如湖北、河南、江西 9—12月月均提前还款金额分别较8月下降42.1%、27.5%、22.2%。

2023年4季度,全国城镇居民人均消费支出同比增长8.4%,增速较上年同期提升12.3个百分点,创近七年来新高;

全国社会消费品零售总额为12.9万亿元,同比增长8.3%,增速分别较3季度和上年同期提升4.1 个和11.1个百分点;

10—12 月,社会消费品零售总额当月同比增速分别达到 7.6%、10.1%、7.4%,均为近三年同期最高增速。

我觉得房贷利率不存在调还是不调的问题,而是什么时间调,以什么方式调。

我们当下最大的问题,是消费不足,内需不足,其实就是老百姓口袋里没钱。

救地产,不是为了救而救,而是要真正地减轻相关主体的压力,修复相关主体受损的资产负债表,迫切需要把居民端的债务转移。

一旦这个活了,经济重启,其他都是水到渠成的事。

当然了,现在这个事还没有尘埃落定,一切以官方为准。

但种种迹象表明,存量房贷利率下调的可能性越来越大,时间也越来越近。

这几年,很多事情一直在变,有些变化超出了很多人的认知,不要小看这些变化,这都是历史进程的一个映射。

时代变了,政府的KPI,重心也会变,个人的认知必须也要跟着变,不要墨守成规,不要路径依赖,顺势而为。

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作者:老范

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