10月28日，沈阳市人民政府新闻办公室召开“沈阳住房公积金促进房地产市场平稳健康发展优化住房公积金使用若干政策举措”新闻发布会（以下简称“发布会”），公布调整住房公积金贷款最低首付款比例、调整二手房公积金贷款期限等5项住房公积金个人住房贷款政策措施，更好满足缴存人刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
为促进房地产市场止跌回稳，近期，包括沈阳在内的多个城市优化房地产相关政策。在落实国家支持房地产政策的同时，各地因地制宜，从优化住房公积金政策、推出购房补贴等角度进一步加大政策支持力度。
“各地房地产政策持续宽松优化、对购房的支持补贴力度不断加大，对于降低购房成本、增强购房信心及意愿都有积极作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，在目前市场已经开始筑底的情况下，相关政策工具能更好发挥效果。
充分发挥住房公积金作用
在诸多房地产政策工具中，住房公积金相关政策是各地优化调整的重点。根据中指研究院监测，9月份以来，已有超110城从提高住房公积金贷款最高额度、支持商转公、支持住房公积金支付首付等方面优化政策。
佛山市住房和城乡建设局等六部门于10月25日印发的《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》中提到，对二孩及以上家庭购买首套自住住房，最高贷款额度上浮20%;允许缴存职工申请将本人尚未结清的个人商业性住房按揭贷款，转为个人住房公积金贷款。
此外，下调住房公积金贷款首付款比例也是各地调整优化住房公积金使用政策的重点方向。
据沈阳住房公积金管理中心副主任李赞在前述发布会上介绍，沈阳调整住房公积金贷款最低首付款比例，缴存人家庭使用住房公积金贷款购买首套或二套自住住房的，最低首付款比例均调整为15%。
苏州市住房公积金管理中心近日发布的《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》提出，下调首付款比例。使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例均不低于住房总价的20%。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，从政策趋势上看，住房公积金贷款首付比例、贷款利率均有下调空间。当前多个城市住房公积金首套住房首付比例在20%左右，二套住房首付比例普遍在30%，未来存在进一步下行空间；5年期以上贷款市场报价利率（LPR）于10月21日下调后，不少城市首套房贷利率与住房公积金贷款利率的差值进一步缩小，未来住房公积金贷款利率也存在下调空间和预期。
推出“真金白银”购房补贴
除优化住房公积金政策外，用“真金白银”加大购房补贴力度也是各地提振住房消费需求的重要手段。
10月21日，荆门市推动房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于印发中心城区安居工程有关政策的通知》，优化人才购房补贴、户籍购房补贴、生育购房补贴、契税购房补贴等4项购房补贴政策，包括“非中心城区户籍家庭在中心城区购买新建商品住房的，一次性给予4万元补贴”“居民在中心城区购买新建商品住房的，按照其已缴纳契税金额的100%给予补贴”等内容。
常德、宜昌、达州等地也于近日加大购房补贴力度，针对人才购房、二孩及以上家庭推出了购房补贴。
“9月份以来有超60个城市落地购房补贴政策，部分城市对单套房补贴可达6万元至10万元额度。”陈文静表示，预计未来更多城市将根据家庭、人才情况给予保障人群购房补贴，加大购房补贴力度。
谈及未来各地房地产政策的调整空间，严跃进认为，当前各地仍有部分限制性措施尚未放松，这些措施的调整将是未来各地房地产政策的一大方向。此外，购房落户等一系列优化政策也可以进一步加大力度。
陈文静也认为，为促进房地产市场止跌回稳，未来各地应继续推出优化限制性政策，降低交易佣金、房贷利率和交易税费等举措，降低购房门槛、降低购房成本，促进购房需求释放。
编辑/樊宏伟
政策密集定调 房地产或成扩内需重要手段
“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。 ”12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示。
这一来自高层对房地产市场的最新发声，引起了市场广泛关注，上述表态中提到的“新举措”令业内十分期待。
16日，在上证指数收盘下跌0.25%、创业板指跌1.28%的情况下，A股房地产板块逆势走强，房地产指数（）上涨1.46%，海南高速()（）、格力地产()（）、陆家嘴()（）、苏州高新()（）等多股涨停。
需求端刺激政策或有空间
房地产是扩大内需的重要抓手。 就在两天前的14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》（下称《纲要》）。 在住房方面提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。 完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给等。
刘鹤表示：“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”
“此次讲话从稳地产政策、房地产行业地位等多个视角明确了房地产发展的新模式。 ”易居研究院研究总监严跃进认为。
植信投资研究院资深研究员马泓表示，长期来看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。
15日至16日举行的中央经济工作会议也提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。 要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。 要坚持房子是用简圆来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
房地产投资已具备止跌企稳条件
促进楼市回暖的关键在于纾困房企和稳定市场预期。 近期房地产纾困政策陆续落地，也持续推动了房地产市场信心和活力恢复。
金融支持地产融资“三支箭”连发，从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。 业内认为，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻可能已经过去。
据开源证券统计，在“第一支箭”落地之后，截至12月上旬，包括6家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协议，满足企业合理融资需求，给予意向性授信额度，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。
“第二支箭”落地之后，增信支持下民企发债融资逐渐修复。 截至12月上旬，已有8家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。
11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸，“第三支箭”落地。 截至12月上旬已有18家房企披露再融资计划。
“房地产或是扩大内需的一个重心，地产‘三闹饥支箭’等供给端政策已‘应出尽出’，需求端刺激政策可能仍有放松空间。 ”国泰君安()12月15日研报提示，关注12月20日LPR降息的可能。
不过，在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。 政策见效、市场企稳仍需要时液咐返间。
11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅超三成，降幅较10月分别扩大10个和8.5个百分点，11月单月房地产开发投资额同比下降19.9％，新开工面积同比下降超50％。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从供应端来看，11月“金融16条”“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解了企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。
马泓认为，尽管近期房地产市场下行压力未有明显缓解，但在“保交楼”等相关政策的积极推动下，房企资金状况边际改善，房屋竣工及施工进程有所加快，房地产投资已具备了在明年逐渐止跌企稳的条件。
“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。 ”刘鹤在上述致辞中指出。
近期伴随国内疫情冲击影响，11月经济数据走弱。 按国泰君安测算，11月单月GDP增速较上月大幅回落1.5个百分点。
不过对明年经济恢复增长，机构有比较一致预期。 华泰证券()12月11日表示，维持2023年实际GDP同比增长5.8%的预测，但明年增长路径或将较此前预期更为“陡峭”。
“我们认为，在目前经济已处底部区域的情况下，更值得关注的是政策变化带来的积极预期。 ”中航证券12月15日表示，中长期看，我国经济触底反弹、逐步企稳的趋势较为明确。 我国经济有望在磨底2到3个月后，在明年上半年实现回稳向上。
政策组合拳会如何影响房地产市场
政策组合拳对谨晌旅房地产市场的影响是显著且多方面的。 它通过一系列针对性强、操作性高的举措，旨在推动房地产市场止跌回稳，促进长期高质量发展。 首先，政策组合拳通过增加城中村和危旧房改造，以及优化房地产“白名单”项目融资机制，谨巧有效解决了房地产市场面临的堵点难点。 例如，通过货币化安置等方式，新增实施大量的城中村和危旧房改造项目，这不仅有助于改善居民的居住环境，消除安全隐患，还能释放大量的刚性购房需求，为房地产市场注入新的活力。 同时，通过扩大“白名单”覆盖范围并打通融资落地堵点，政策组合拳有效缓解了房企资金链紧张压力，为保交房提供了坚实保障，从而进一步提振了市场信心。 其次，政策组合拳通过“四个取消”和“四个降低”等存量政策，降低了购房成本，提振了购房需求。 具体来说，取消或调减限购、限售、限价等措施，以及降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量房贷利率和换购住房税费负担等举措，都极大地减轻了购房者的经济压力，激发了他们的购房意愿。 这些政策的市场反馈积极正面，为房地产市场的持续回暖提供了有力支撑。 最后，政策组合拳还通过一系列持续推出的新政策新举措，如允许专项债券用于土地储备政策、研究设立收购存量土地专项借款等，进一步盘活了存量闲置土地，增加了资金流动性。 这不仅有利于房企集中资金用于保交房和项目开发，还能推动建设不同面积、不同价位的“好房子”，满足人民群众的多样化住房需求。 综上所述，政策组合拳通过一系列精准有力的举措，对房地产市场产生了深远影响。 它不仅解决了当前市场面临的堵点难点问题，还通过降低购房成本和提振购房需求等措施激发了市场活力，为房地产市场的长期高质量发展奠定了坚祥凳实基础。
楼市止跌回升的迹象
楼市止跌回升的迹象已经初步显现。 首先，从成交数据来看，楼市在近期表现出企稳回升的态势。 以十一假期为例，重点城市的二手房成交同比大幅增长信告，如北京、上海、深圳等城市的成交量均有显著提升。 此外，新房市场也呈现出积极的变化，部分城市的新房认购面积环比上升，显示出市场需求的逐渐回暖。 其次，政策层面的利好也为楼市的止跌回升提供了有力支撑。 近期，中央及地方政府陆续出台了一系列楼市利好政策，包括降低房贷利率、调整住房限购政策等，这些政策有助于降低购房成本，激发市场需求。 同时，政策还鼓励金融机构加大对房地产市场的支持力度，为楼市提供了更加充裕的资金来源。 再者，从市场氛围和购房者信心来看，楼市也呈现出积极向上的趋势。 随着政策的逐步落地和市场的积极反应，购房者的信心得到了有效提振。 许多缓坦伏购房者开始重新审视市场动态，并积极入市选购心仪的房源。 这种市场氛围的转变对于楼市的止跌回升具有重要意义。 综上所述，楼市止跌回升的迹象主要体现在成交数据的改善、政策利好的支撑以及市场氛围和购房者信心的提升等方面。 然而，需要指出的是，楼市的复苏并非一蹴而就的过程，仍需要时间和扰携政策的持续推动。 因此，各方应保持理性态度，密切关注市场动态，共同推动楼市的平稳健康发展。
