新政满月，广深楼市皆交出了还不错的成绩单。
据合富研究院数据，广州出台楼市政策满月（10月1日～10月28日），全市商品住宅网签面积95.5万平方米，环比增长106%，同比增长48%。从成交情况看，广州新房连续三周成交量超2700套，预计全月破万套，是2022年3月以来的第二次。
深圳也不落后，中原地产研究院数据显示，10月1日～10月28日，深圳新房成交量上涨285%，认购量超过去4个月网签总和。
但从开发商的策略来看，仍以“去库存”为主。深圳新政后诞生了两个日光盘，都采用了“以价换量”策略，开盘后迅速实现售罄。
10月29日上午，广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前楼市回暖其实跟股市密切相关，股市大幅上涨后，人们对市场的预期发生了改变。
“按照过往的市场情况看，一般政策出台一个月后楼市就开始降温，但现在已经持续5个星期了，暂时还未看到熄火态势。至于这种火热趋势还能维持多久，短期可能还得看政策支持力度，中期则取决于经济复苏情况。”邓浩志说。
均创年内新高
据合富研究院数据，广州出台楼市政策满月（10月1日～10月28日），全市商品住宅网签面积95.5万平方米，环比增长106%，同比增长48%。
对应到具体的成交情况，阳光家缘数据显示，截至10月27日，广州全市新房网签8642套，一手房市场连续三周成交量超过2700套，预计全月成交量突破万套。
“现在广州一些非核心板块，比如科学城、白云湖、新塘等，因为上车门槛足够低，新房的成交热度甚至不低于天河海珠等片区，很多刚需客都开始进场，接下来有可能维持这种热度。”广州房产中介谭升（化名）向每经记者表示。
10月29日上午，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受每经记者采访时表示，从新政后广州楼市的反应看，除了国庆周成交火爆之外，节后三周市场仍然维持了较高热度，并未像之前几轮政策一样迅速冲高回落。
克而瑞监控的广州典型楼盘数据显示，近三周的客户周均来访量比三季度高23%左右，而认购量更是提高了79%，显示市场新客不断、老客户加速入场。
“尽管10月一二手楼市的成绩单都较为耀眼，但当前楼市最重要的任务仍然是去库存，因此还是必须坚持促销走量。目前部分楼盘在节后收起的折扣优惠，相信很快又会在‘双11’以及年底的营销节点见到，广大购房者仍然可以放心谈价，争取最大的优惠折扣。”肖文晓分析道。
深圳也类似。
深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和；新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。
在中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦看来，深圳一二手成交都创近几年新高，反映市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。
每经记者注意到，自9·29新政以来，深圳楼市已经诞生了两个日光盘，分别为龙华区深业上城学府和光明区中建观玥。这两个项目分别于10月13日和19日开盘后售罄，也是近年来在深圳非限购区少有的日光项目。
值得一提的是，上述日光盘主要也是采用“以价换量”方式。其中，深业上城学府8.05万元/平方米，开盘享受九三折优惠后，均价降至约7.6万元/平方米；中建观玥备案均价约3.8万元/平方米，折后单价约3.3万元/平方米起。
另据深圳中原地产研究中心，10月以来，深圳市场上热销的新房项目，还包括鸿荣源珈誉府、卓越珺奕府、鸿荣源尚云、润宏城等。
邓浩志表示，目前广深楼市的新盘主要还是以“以价换量”为主，虽然确实有部分新盘在达成一定去化量后开始考虑收回折扣，但更多的还是“噱头”，主要是为了吸引潜在购房者下定。
“如果开发商真的普遍涨价，短期内依然会难卖，比如广州市场，我预计半年内都比较难涨价。目前广州库存达27个月，二手放盘量18万套，仍然是历史新高。”邓浩志说。
豪宅业主率先涨价150万元
随着二手房行情回暖，业主们的心态似乎也发生了变化。
目前在广州的二手房市场，降价房源仍占主流，但二手豪宅市场“反价”现象要明显多于普宅市场。
贝壳数据显示，截至10月28日，广州涨价房源150套，降价房源1124套。二手房挂牌的成交周期缩短至186天。
而从过去一个月的涨价房源情况看，涨价房源最多的时间节点为9月30日，涨价房源达到了516套，而其他大部分时候的涨价房源数量低于240套。
谭升表示，目前广州的二手房市场仍在筑底，价格还是以底部横盘为主。
“一个比较明显的特征是，很多买二手房的还是刚需客，大部分买家不接受涨价，只愿意横盘成交。目前在二手房市场能够成功‘反价’的，也主要是那些二手豪宅盘，但量并不大。”谭升说。
每经记者在贝壳平台查询发现，10月以来，凯旋新世界·广粤尊府、嘉裕公馆等豪宅二手房已率先“反价”。
比如凯旋新世界·广粤尊府，一套面积为154.4平方米的中楼层房源，9月还在降价，售价4650万元，但国庆假期最后一天涨了150万元，现在售价4800万元；嘉裕公馆一套150.47平方米的南向户型，国庆期间挂牌的价格为3160万元，一周后挂牌价上涨150万元达到3310万元。
不过，凯旋新世界·广粤尊府在贝壳平台上的挂牌量为17套，嘉裕公馆则为78套。
相比之下，刚需盘挂牌量要大得多。比如位于黄埔片区知识城板块的万科幸福誉，203套在售，挂牌均价2.25万元/平方米；位于增城沙村片区的尚东阳光，168套在售，挂牌均价1.63万元/平方米；位于番禺的祈福新村的祈福缤纷汇，286套在售，挂牌均价3.26万元/平方米。
2015年深圳楼市的10个数字 房价涨4成
2015年的深圳楼市可谓是速度和激情并存，从“3•30新政”开始，加之接连的政策组合拳出击，深圳房价上涨进入快车道，其速度和涨幅一度领涨全国，成为焦点。
回顾即将过去的2015年，“涨、涨、涨”已成为深圳楼市的常态词，成交量上升、房价“跳涨”、去化周期仅6个月……让我们不得不冷静下来，仔细梳隐携镇理和回顾整个深圳楼市的状况。 市场格局不断演变，2015年十大关键词也许能一窥今年深圳楼市的全貌。
1天 日光频出
深圳楼市上半年的持续火热让它在全国相对沉闷的市场状况中显得鹤立鸡群，“日光”、“售罄”等热词频见，楼市的热度不断发酵。 “3•30新政”以后，开发商推盘热情极大。 据深圳中原研究中心数据显示，4月全市共有24个项目开盘或加推，尤其是4月最后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。 4月过后，深圳楼市可谓一路红火，“3小时售罄”、“几千人抢房”、“通宵排队买房”等现象时有发生，“日光盘”频现，而没有出现“日光”的楼盘，其销售率也普遍都在八成以上。
楼市在经过了上半年的疯狂之后，下半年开始慢慢回归理性，“日光盘”虽没有上半年多，但是对于一些定价比较合理、项目整体情况比较好的楼盘，“日光”的现象也时有出现。 业内人士表示，深圳新增建设用地少，整体市场供隐盯不应求，且去化周期一直都在6个月左右徘徊，加上政策利好，深圳多次出现“日光盘”也在情理之中。
2胎 全面二孩
随着“全面二孩”的放开，关于其对房地产市场的影响的观点铺天盖地而来：四房成刚需、五房成改善、大户型春天即将来临等声音不绝于耳。
然而“全面二孩”的政策释放，并没有给楼市带来立竿见影的效果。 因为在深圳多买一房就意味着至少增加上百万的成本。 据深圳链家市场灶粗研究中心统计，目前深圳两房户型（套均70平方米）套均总价在270万，三房户型（套均100平方米）套均总价在400万。 若深圳人生二胎，因为家庭人口增加“两房变三房”，买房的成本增加，高达130万。
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，从2013年“单独二孩”政策的放开，到如今的“全面二胎”，这是一个逐步放开的过程，“从需求面来说，这是一个利好，但是‘全面二胎’并不会对楼市产生立竿见影的效果，因为这还受到了房价以及置业者价格承受力等因素的影响。”
3•30 3•30新政
3月30日，五部委三大招救楼市：二套房首付降至四成，公积金贷款最低首付款比例降至20%，营业税五改二这几个信号立马就点燃了楼市，价格上涨、成交量暴增、坐地起价、连夜反价的消息不绝于耳。
数据显示，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区在两个月内房价飙升已近40%。 许多置业者更是追涨入市，而投资客的比例也不断升高。 数据显示，3月3日至4月28日的近一个月里，深圳二手房成交套数为9777套，同比大涨43.2%，成交均价涨至元/平，同比上涨4.2%。 此外，深圳二手房业主反价现象普遍，捂盘惜售现象十分明显，甚至有个别业主一夜反价20万元。
40% 房价普涨40%
据国家统计局数据显示，2015年10月份，70个大中小城市中，深圳楼市在同比增幅排行中位居首位，为40.5%。 二手房方面，据深圳中原研究中心数据显示，从去年11月到今年11月，全市二手房均价已从元/平涨至元/平，涨幅高达53%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读指出，10月份，一线城市新建商品住宅价格同比上涨且涨幅相对较大，涨幅比上月扩大2.4个百分点。 关于一线城市房价为何上涨，原因绝对不止一个，但其中最显而易见的原因是近几年三四线库存居高不下，而一线城市去化稳定的现象被越来越多的房企印证，于是开发商们不约而同地纷纷选择了“进城”或“回城”，一线土地也变得愈发抢手，房价随之水涨船高也就成了意料中事。
5次 央行5次降准、降息
10月24日，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，并且降准0.5个百分点。 而这次的降准、降息，是2015年内第5次降准、第5次降息。
业内人士表示，今年以来，在货币政策方面，国家的政策利好不断刺激，表明国家提振楼市的决心，这也会提升开发商及业主的信心。
6月 全市均价首次破“3”
6月的深圳楼市呈现量价齐升的局面。 根据深圳中原研究中心监测，6月一手住宅成交7494套，环比增加22.7%。 在二手房价格快速飙升的带动下，新房均价也出现一轮快速的上涨，6月新房均价再涨8%，达元/平方米，创下历史新高。
据深圳市规土委数据显示，深圳一二手房6月成交量达套，其中新房成交量7494套，同比增208.6%；二手房成交套，同比增292%。
改善型需求的持续释放推高了深圳新房价格。 6月成交新盘中均价3万元/平方米以上的占比上升5个百分点，多达51个新盘，占比高达43%。 3万元/平方米以下的楼盘仅限于盐田、龙岗、龙华的观澜、大浪及宝安的光明、福永几个区域。
7月 房价疯长后回归
楼市在经历了上半年的火爆行情后，深圳楼市从7月开始行情“转淡”。 据深圳市规土委数据显示，7月全市一手住宅价格为元/平方米，环比上涨13.4%；成交套数6414套，环比下降14.4%。 7月成交量也处于缓步下行状态，周成交量从月初的1700套下降至月末的1500套。
从新盘销售实际情况看，由于开发商定价依旧高企，导致楼盘去化率普遍降低，上半年几千人购房、“日光”等现象大幅减少。 “就目前成交来看，深圳市场表现有所放缓，主要是源于大量需求上半年集中入市、价格涨速快过预期、利好效应减弱、基数已过高等原因，但整体成交水平处于高位，价格还在惯性上涨。 ”美联物业全国研究中心经理何倩茹表示。
8成 中小户型成交占总量约8成
自今年“3•30新政”以来，深圳房价一直高企，让众多置业者倍感压力。 居高不下的房价也使得许多置业者把焦点转向了低总价的中小户型物业。 从市场的供应与成交结构上来看，中小户型成为了今年深圳楼市的“主力军”，不管是首次置业的刚需客还是投资客，都将触角伸进了中小户型的“战场”。
据中国指数研究院数据统计，2015年1-11月全市一手住宅共成交套，其中90平方米以下物业共成交套，占比约八成。
据了解，中小户型物业因为总价低、还贷压力小等优势，比起大户型更受置业者关注。 而这些中小户型的房子，只要一开盘，销售率都较为理想。 自从下半年楼市进入调整期后，市场的观望情绪浓，像今年二季度火爆的情形已不复存在，但据许多楼盘销售人员表示，中小户型销售量还算不错，咨询量显著高于大面积产品。
9月 新房成交跌至低谷
由于深圳楼市在上半年表现抢眼，即使在经历了7、8月短暂的调整期过后，传统的营销旺季“金九银十”依旧备受业内关注和期待。 而业界在“金九”到来之前预测的多个楼盘开盘、“金九”成色可期的预言并未得到验证。 相反，深圳楼市一进入9月就一直处于低迷状态。
（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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松绑政策频出，购房信心未见明显好转
今年以来，房地产市场政策暖风频吹。 不过，从购房者角度来看，面对这些积极信号，普通置业者的信心恢复仍需“强心针”，那些曾经的“炒房客”也变得低调。
各地加速政策调整
梳理各地推出的调控松绑政策发现，除合理调整限购范围、提升公积金贷款额度等常规举措外，不少城市也创新性地聚焦多孩家庭购房等方面，以促进刚需和改善需求释放，激活楼市。 与此同时，房贷利率的下降也降低了置业者的压力。 据不完全统计，2022年以来已超过百城放松调控政策，政策频次超300次，5月政策优化次数超百次，明显高于4月。
多家研究机构的数据都显示，5月全国楼市整体成交上升。 以粤港澳大湾区为例，包括广深谨皮在内的大湾区内地城市一直是房企必争之地，也是全国楼市发展的风向标之一。 以最受深圳客关注的东莞、惠州和中山楼市为例，近几个月这些城市都陆续松绑了楼市调控政策，新房成交都出现不同程度的回升。 以惠州为例，乐有家研究中心数据显示，5月惠州一手住宅网签5009套，环比上涨27%。 全市一手住宅网签均价1.19万元/平方米，环比上涨5%。 5月中山利好政策持续出台，加速市场需求释放，当月一手住宅网签3662套，环比上涨38%。
“最近，我们又开始向深圳购房者推销中山、惠州等临深房产。 ”深圳一家大型房产中介机构的资深经理黄经理说，“最近疫情缓和，我们可以专车接送客户去中山马鞍岛、惠阳等地看房。 ”记者致电东莞凤岗当地新项目的营销中心，有营销经理告诉记者，东莞楼市在经历一年多的成交低迷之后，随着政策松绑，不少项目营销力度加大，推出免息垫首付、低首付、首付免息分期等缓晌春激励措施，以激活市场。
购房者维持观望态度
深圳楼市调控一直未见松绑，但整体销售还是出现小幅回暖，特别是最近深圳豪宅项目海德园再现“日光”，似乎也给市场一种回暖的预期。 不过，记者发现，除了极个别“网红盘”外，其实深圳大部分新房项目的开盘去化率并不高。 记者随机采访了多位准备购房的深圳市民，发现购房者面对调控松绑预期和房贷利率下调普遍保持谨慎态度，认为现在买房还是会从自身经济承受能力出发，还会考虑自身工作前景和经济环境。 而且，深圳新房供应充足，购房者可选标的越来越多。
在一些投资客的交流微信群，记者也发现群内讨论的热度已经大不如以往，低调了许多。 一些投资客表示，除了一些拥有极高价差的新房项目，如今也不会随便去投资买房。 “学区房、西部片区等过去深圳楼市最火的概念，现在已经降温。 豪宅之所以还受欢迎，是因为这类房源针对的客户是富豪人群，这部分人群受疫情影响较小，更多关注资产保值增值的空间，而普通购房者的信心仍不足。 ”深圳一名资深楼市投资客告诉记者。
“深圳最近5个月的二手房成交量总和，也就是2020年楼市火爆时1个月的成交量，2000多套的成交量不够养活我们。 ”黄经理如是说。 记者在深圳市罗湖区和福田区实探也发现，最近的确有一些业主抱着试一扰耐试的态度小幅提价，但仍然有许多业主主动降价至接近参考价的水平，市场整体平稳，谨慎观望态度仍在。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“二季度疫情有望缓解，叠加楼市新政，届时就会看到效果，现在不能太着急。 另外，从2016年以来的5年多时间，一些城市的楼市需求端过度透支，房价上涨，而居民的收入并未跟上来，大家对加杠杆有畏惧，再说现在也不允许违规加杠杆，需求端刺激的效果并不大。 现在，更应该在供给端做些工作，比如降低房屋全链条供应的成本。 ”也有分析人士表示，如今的市场表现，或与房企以及行业陷入流动性困境，导致行业对政策放松失去反应能力有关。 因此，政策端还需要从恢复房企市场信用和提升购房者购房能力与积极性方面着手。
（原题：《松绑政策频出 购房信心未见明显好转》）
买二手房需注意：这样的二手房可能会被套牢
随着房地产市场需求不减而土地资源越来越少的情况愈发严重，二手房也成了很多购房者追捧的对象。 但是买什么样的二手房，在出手时比较容易呢？有人说地段好，配套全的，出手肯定快。 当然有一定道理，但是也不李伍全对，今天就给大家介绍几类二手房，可能地段好，配套也全，但是买房容易卖房难，入手之后可能被套牢，提醒大家注意。 第一类是总价过高的豪宅据一位房产经纪人介绍，自己见过挂牌长的豪宅，从挂牌出售一直到现在都没有买家。 据了解，该房子是一个270多平方米的五房，精装修，总价1400万元，这已经是调整后的价格了。 高峰挂过1550万元，之后随着楼市的变化，一步步调整到目前这个总价，但至今仍然无人问津。 一般来说，买得起这么贵的房子的客户本身就少，而且这类客户有房，并不着急买，因此豪宅的成交周期比较长。 对于非北上广的普通城市，总价500-1000万元之间的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而总价1000万元以上的二手房，平均成交周期两年。 如果碰上房子单价偏高，周期拉长到三年以上也不奇怪。 第二类是酒店式公寓作为酒店式公寓的房东是喜滋滋的，不过作为卖家，就苦了。 这类物业之所以难卖，主要有几个硬伤：一是商业性质的住房没有学区；二是生活成本非常高，水电是按商用物业计算，计费标准比住宅高，没有管道煤气，物管费也比住宅高很多；三是户型设计上多有缺陷，往往南北不通透，格局不好。 第三类是近郊二手房一些位于近郊、没有地铁规划也没有优质学区的房子，由于没有啥特点且户型也比较老旧，转手卖出也非常困难。 近郊二手房出手不易还有一个原因是新房的供应，近郊与城内不同，因为土地供应充足，新楼盘也比较多。 为了鼓励经纪人带看楼盘，开发商对他们激励也多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，经纪人全部心思都花在新房成交上，本来有想买二手房的客户，被他们带着带着，也往新盘走了。 第四类是市中心的老小区老小二手房虽然占据“市中心”的优势，但因为房子太老，银行贷款受限，又有银誉户型、物业和停车位少等硬伤，已限制其未来的交易势头。 专业人士认为随着城市化不断外扩，“去中心化”趋势越演愈烈，原本集中在主城区的医疗、教育、商业资源正在外移，老房子配套优势弱化了。 老小二手房失宠，还跟贷款年限太短，贷款额度受限等房贷政策有关，导致这类房子交易量萎缩。 而且，首次购房群体逐步转移至85后、90后，代表高效、时尚的地铁，主打年轻主题的社区文化，都会成为年轻买房人的重要考虑因素。 仅靠市中心地段，老小房在市场上的竞争力大不如前。 除了以上提到的四类二手房，其实还有很多比较基础的情况也是需要注意的。 想必既然是要买二手房，肯定是买过房的朋友，所以本文并没有对这些内容进行详细的介绍，但是也在这里给大家举几个例子。 买二手房注意：还有哪些情况的二手房可能被套牢？户型结构不理想的房子对户型、结构的要求因人而异，令购房者不满意的主要有三种：套内各居室分布不合理，影响主要居室的采光。 资料表明，购房者对采光度不佳的容忍顺序是：卫生间、餐厅（如果有）、卧室、厨房、客厅。 小厅、小厨、小卫结构。 八十年锋扰段代及以前所建房大多为此类结构。 “边角余料”占得太多。 零散的小块面积一般只能作为过道，是使用价值不大的面积。 多则浪费，又破坏整体感，住户当然不买帐。 楼层过高不带电梯的房子交易资料显示，如果没有电梯，买家所能接受的楼层极限是八楼。 高于八楼的即便其他条件很好也很少有人问津。 另外，因担心屋面漏水，顶楼受到一些人冷落，但也有人觉得拥有一片屋顶花园也很难得，而且价格略低，故乐意住顶楼。 九十年代修建的有些房子，顶楼之上还加了一层隔热层，使顶楼的身价稍有提高。 周边环境过于嘈杂的房子周边环境卫生太差、前后左右楼群过分拥挤、噪声大、交通不便等。 这些缺陷存在的程度不同，各人对此的忍耐力也不同，因环境不良而难以出售的房子也很常见。 比如接近交通要道的房子会有大量的车流和人流，购房者会受到巨大的噪音困扰，而且还可能时常看见交通事故现场，这对购房者的身心健康都会产生影响，因此也不好出售。 其他特殊情况的房子这里的特殊情况包括处于贷款或抵押状态的房子，房本还没拿到手的拆迁房，期限还没满5年的经济适用房等，因为政策原因，在交易时要么面积巨额的税费，要么就是交易困难，甚至容易产生法律纠纷。 这类房子也不容易出售。
