8月6日，广州市花都区住建局官网发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），推出包括购房享受“准户口”待遇、推行“房票”安置、现房销售价保无忧、保障居民购房安全、落实以旧换新无忧购等6项措施，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
其中最引人注目的是购房可享受“准户口”待遇，即非本市户籍人员在花都区购买新建商品住房后，可领取花都人才绿卡，凭此卡及购房合同享受区政策性照顾入学等待遇，这在近几年里一线城市尚属首次。
多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，广州作为一线城市里楼市表现相对弱的代表，这类“买房送户口”只是开始，同时也体现了因区施策理念。截至目前，全国还剩下四个一线城市、天津以及海南等地尚未完全落地“买房送户口”。
“任何政策都有出台的可能性”
对于购房可享受“准户口”待遇，中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析认为，此次花都区发布购房享“准户口”待遇的政策，在一线城市打响了“购房落户”第一枪，同时也体现了因区施策理念。
中原地产首席分析师张大伟表示，广州作为一线城市里楼市表现相对弱的代表，“买房送户口”只是开始，但也是必然趋势。最近各种楼市政策井喷，核心原因是市场没有企稳，从政策频次和内容看，目标很明确，就是要拉动楼市，所以任何政策都有出台的可能性。
张大伟认为，截至目前，全国还剩下四个一线城市、天津以及海南等地尚未完全落地“买房送户口”政策，未来都有放松落户甚至送户口的可能性，但对于北京和上海来说，不会完全放松，很可能是有条件的放松。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“买房落户”未来是普遍现象，关键要看户口的含金量，还要看市场对该区域房价的预期，以及区域内是否有大型且能够提供大规模就业岗位的实体企业等因素。
《措施》还提出鼓励现房销售、价保无忧的措施，鼓励满足条件的房企进行现房销售，打消购房者后顾之忧。支持房企对新建商品房采取“价保无忧”措施，购房者购买新房后，若该楼盘在一定期限内出现降价，房企可提供差价补偿、家装补贴等优惠。
李宇嘉表示，鼓励现房销售具体怎么鼓励，在用地、规划报建、金融、财税、交付等方面的政策并未明确。支持房企对新建商品房采取“价保无忧”措施，讲起来容易，做起来难。房价波动加大的情况下，保价本来就不合理。此外，开发商销售撤场后若房价下降，购房者也较为被动，并且即便开发商想要保价，若价格下跌幅度太大，开发商也未必有能力做到保价。
区域整体去化压力较大
此次政策颁布的背后，与广州楼市成交低迷有很大关系。
中指数据监测显示，截至2024年7月底，花都区新建商品住宅库存量达149.2万平方米，位居全市第三，去化周期达24.2个月。花都区无论库存量还是去化周期，均位居全市前列，整体去化压力较大。
上半年广州楼市成交也十分低迷，供求同比均降近三成，成交量降至近15年同期最低。
克而瑞统计显示，一手住宅市场方面，上半年供应269万平方米，同比减少28%，成交319万平方米，同比减少29%，成交量降至近15年同期最低。二手住宅市场方面，上半年全市二手住宅成交458.41万平方米，同比下降13%。
陈雪强强调，花都区购房享“准户口”新政将有利于带动外地户籍人员购房积极性，尤其对于需要解决孩子公办就学问题的家庭，将进一步释放其购房需求，对于区域新房市场成交将形成一定程度利好，未来其他外围库存量大的区域或将相继出台类似政策。
中国楼市迎来「史上最宽松」时代，一二线城市集体放开限购，影响有多大？
我认为一二线城市集体放开限购将对楼市产生一定影响，但是影响不会太大，因为这个政策只能刺激需求、缓解库存压力、提高市场流动性等，主要原生是大家都是下降趋势，谁还敢有钱买。 不过不同城市之间的楼市情况存在差异，政策的实际影响可能因城市而异。 在政府加强楼市调控的背景下，房价大幅上涨的可能性较小。
具体分析如下：
1. 刺激需求：放开限购将使得更多购房者有能力购买房产，从而刺激楼市需求。 对于有购房意愿的人来说，这一政策将降低购房门槛，提高购房可能性。
2. 缓解库存压力：一二线城市放开限购将有助于缓解楼市库存压力。 在过去的限购政策下，部分城市的楼市库存较高，放开限购将使得这些库存得以更快地消化。
3. 提高市场流动性：限购政策的放松有助于提高房地产市场的流动性。 在限购政策下，购房者受到限制，市场交易活跃度降低。 放开限购将有助于恢复市场交易活跃度，促进房地产市场的健康发展。
4. 影响房价：放开限购政策可能会对房价产生一定影响。 在需求增加的情况下，房价有可能受到上涨的压力。 然而，考虑到我国政府对房地产市场的调控力度，房价大幅上涨的可能性较小。
5. 城市差异：需要注意的是，一二线城市集体放开限购，但不同城市的楼市情况存在较大差异。 因此，政策的影响可能会因城市而异。 对于一些热点城市，需求较大，房价上涨压力较大；而对于一些非热点城市，限购放开后可能仍面临较大的去库存压力。
广州悄悄出手！一线城市，也开始放松限购了
01 | 广州悄悄放松限购了
6月份之前，几乎所有城市都在放松限购，除了四个一线城市。
四个一线城市不为所动的原因很简单，一方面四个一线城市不缺购买力，不缺需求。 另一方面，四个一线城市需要承担起模仿作用，需要继续承担起“房住不炒”的重任。
然而，当时间进入6月份之后，一线城市广州悄悄放松限购了。 广州这次没有高调宣布，而是采用了“打枪的不要，悄悄地进村”方式，悄无声息地开展着。
很难想象，广州居然会是第一个放松限购的一线城市。 毕竟，从市场压力来看，先后经历疫情较为严重冲击的深圳、上海、北京，有更好更大的理由。
然而，深圳、上海、北京至今都没有放松限购，哪怕深圳一再传言要放松调控，但一直只是传言而已。
而广州放松限购，已经被坐实。 消息来源于权威媒体财新网。
根据财新网披露，6月2日，广州的房产中介们在其朋友圈里宣布：
广州购房社保要求出现松动，非广州市户籍人士的纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房。 此外，已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的，可购房。
财新网表示，经多方确认，政策属实，而且该政策已经在广州全市范围内执行。
在此之前，非户籍在广州买房，都需要连续不间断的五年社保，现在可以间断3个月或补缴累计三个月。
在此之前，在广州退休的非户籍，由于已经退休了，没有交纳社保或纳税，也就无法拥有购房权限。 现在调整为，只要能提供退休前五年的纳税证明，并且有在广州退休的证明材料，也有房票了。
02 | 依旧没有托起来的广州楼市
不得不说，广州还是相当高明。 两条政策都是原创，没有抄袭其他城市。
作为一线城市，广州不可能像其他城市那样，人云亦云，随波逐流。 也不可能大幅放开限购。
既然放松限购，必然想要取得一定的效果，不然放松就没有意义了。 既要力度小，又要有所效果，这个放松必须要拿捏得恰到好处。
现在放松的调控政策，完美实现了这一点。 此次放松，看似力度很小，却能释放一波有效需求，特别是后面那条。
想想看，能在广州这种城市顺利混到退休的人，哪怕是非户籍人口，手里头应该有不少钱。 现在，让这部分人拥有房票，必然能释放一波有效需求。
这要比完全放开，想要当下很多已经在为工作和收入范畴的普通人来接盘的做法，高明得多。
正如上面所说，京沪深理论上都比广州更有放开限购的需求，为何是广州率先出手，成为首个放松限购的一线城市？
广州不缺购买力，不缺需求，缺的是信心，显然，广州想要通过适当放松，调动市场的信心。
从目前的情况来看，广州市场的信心，依旧不足。
在5月份流动性大释放，在中心城市集体放开限购，在央行公开降息的大背景下，很多中心城市的成交量较4月份都有所回暖，而广州，新房环比微微增长，二手房环比更是依旧在负增长。
克而瑞数据显示，5月份广州新房成交量环比增长4%，同比下跌33%。
二手房方面，广州中原研究发展部统计，2022年5月（1-26日），广州市二手中介网签量为1723宗（不含自助网签），较4月同期（1733宗）环比微跌0.6%；二手网签均价为元/平方米，环比上月下降1.2%。
也就说，在5月份楼市整体都在动用大招、使尽力气的背景下，广州的新房和二手房市场，依旧表现平平，成交量仍处在历史低位。
这对于本身库存已经非常大的广州来说，岂能不着急。
目前，广州下辖的11个区中，白云、花都、番禺、南沙、从化、增城6个区的库存去化周期都超12个月，特别是几个外围区，如南沙、增城、从化，去化时间都在20个月以上。
全市整体去化周期14.9个月，也超12个月。
按照住建部和自然资源部的规定，去化超12个月，就得谨慎供地，意味着就不能多卖地了。
广州是一线城市中，对土地财政依赖度最高的城市，目前的依赖度接近120%，位居全国第五，一线城市第一。
反观深圳、北京和上海，都是已经摆脱了土地财政的城市。 看到这里，就能明白，为何一线城市放松限购，会是广州先跳出来。
03 | 广州会否引发一线城市全面跟进？
广州成为首个放松限购的一线城市，京沪深会跟进吗？
本号认为，北京、上海、深圳不太可能会跟进放松限购。 京沪需要起表率作用，深圳则不具备放松的条件。
不排除会有放松调控的政策出台，毕竟当下几乎没有不需要救市的城市，上海在解封之后，就已经表态，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。 但放松限购，京沪深都不太可能。
主要因为，京沪深不像一般城市，这里的购买力太强了，全国的富豪都在一线城市扎堆，购房需求也旺盛。
尤其是深圳，还有75%的常住人口没有自己的住房。 深圳本身就是一个供应严重短缺的城市。
在之前写深圳的文章中，已经说过，当前，深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。 其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17%, 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。
深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。 真正的商品住房才189万套。
189万套中，还有相当一部分是无法卖出的自住房，市场上流通的房子，非常少。 再加上深圳土地稀缺，每年新房供应并不多，而人口又在不断流入。
长期的供需矛盾，再加上资本炒作，让深圳这座城市的房价不断上涨，房价位居内地第一，即便遭遇了去年的二手房指导价，房价也没有怎么下跌。
这种状况下，显然深圳一方面不需要放松限购，另一方面也没法放松。
深圳楼市一直以来的烦恼，不是缺少需求，而是如何平衡供应与需求，让房价稳定。
前两天，深圳发布的《深圳市2022年度建设用地供应计划》中提出，计划供应建设用地1200公顷。 其中，居住用地计划供应365公顷，包括商品住房用地215公顷、公共住房用地150公顷，合计占比30.4%。
深圳的远期规划中，到2035年新增200万套住房。 住房数量增加，会在一定程度上缓解供需矛盾，但无法扭转。
因此，我认为，深圳的限购政策，可能会长期存在。
广州各区相继放开人才限购，有专家猜测下一个或是番禺
12月20日，继广州市南沙区、花都区放开人才限购之后，黄埔区也发布人才购房新政。
对比而言，在黄埔，连续工作半年以上的各类人才，无须落户，可限购一套房； 在花都，大专以上人才无须社保，可申领人才绿卡，可享花都购房资格； 而在南沙学习或工作的本科以上学历人才，也不受户籍、社保等限制，可买首套房。
截至目前，广州放开限购的区域已有黄埔、增城、花都、南沙、从化，刚需置业者的选择变多、困难变小。 各区域的优势如何？ 广州其他区是否还会继续放开限购呢？
地铁21号线开通！ 黄埔楼市成交活跃，库存告急
今日，广州地铁21号线开通，黄埔尤其是中新知识城前往市中心时间大为缩短，区域价值愈发提升。
历经9年沉淀的知识城，已经成为广州、粤港澳大湾区的一个重大产业基地。 截至目前，知识城已累计注册企业1651家，注册资本1374.25亿元。 其中包含了GE、阿里巴巴、京东、中国联通、移动、电信等多家“世界500强”企业巨头。
看黄埔楼市，广州中原研究发展部数据显示，截至11月25日，黄埔库存列广州11区最低，仅5.2个月，低于“6个月红线”。
经纬中国市场研究中心监测数据显示，黄埔区11月网签836套，网签面积8.73万㎡，环比上升29.65%。 区域新批预售面积1.94 万㎡，高位回落下跌 86.33%。
网签量上升，原因是大壮名城开盘网签于11月体现，加上万科幸福誉、龙湖•双珑原著、实地常春藤、招商雍景湾网签量环比均有不同程度上涨，进一步推高了整体网签量。 此外，除大壮名城开盘，其实际价高于吹风价外，区域多个指标大盘为年底冲业绩，价格波动较小，总体以稳为主。
进入12月份，位于长岭居板块的全新项目龙湖揽境开盘，推出建筑面积约99-122平方米的洋房单位，截止当天中午去化率逾八成。
中原研究发展部还监测到，12月首周二手房成交中，黄埔市场成交持续活跃，成交量在上一周上涨10.6%的基础上，继续环比上升23.1%，共成交64宗。
“广州北大门”花都 11月一手成交数仅次于番禺
被誉为“广州北大门”的花都坐拥广州北站、白云国际机场两大交通枢纽，交通区位优势显著。
连接广州与清远的广清城际一期已进入铺轨阶段，届时清远往来广州北站仅需25分钟； 新白广城际广州北站至白云国际机场段也实现隧道贯通。 据花都区交通运输局副局长刘德康介绍，武广高铁、地铁9号线、广清城际、新白广城际和地铁24号线等将在广州北站形成交汇点，届时广州北站将成为粤港澳大湾区北部交通枢纽，融入粤港澳大湾区1小时交通圈。
从产业来看，汽车产业、空港经济、皮革皮具、珠宝产业是花都产业格局中的四大支柱产业。 近年来，花都又进一步在音响之路发展， 2018年花都区电子音响产业工业总产值达260亿元，出口额20亿美元，占广州市同类产品出口额的40%以上。 花都已经形成集研发、设计、采购、制造、销售、售后等完整的产业链，产业集聚程度高，是我国重要的音响产业集群。
花都楼市近期也较为活跃，11月一手房成交宗数571套，仅次于番禺区。 而中原研究发展部数据显示，11月花都二手住宅成交量也仅次于番禺区，抗跌性较强。
湾区几何中心南沙自贸区 迫切需要吸引人才
12月19日晚，广州市人民政府研究室发布《中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区提质扩容课题研究项目》招标公告，广州拟研究提出中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区在广州市内实现面积扩容的原则、方向和理想区域。
新形势下，南沙作为国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区和承载门户枢纽功能的广州城市副中心，自贸区南沙片区作为广东自贸试验区面积最大的片区，在国家发展大局中的战略地位举足轻重。
目前，南沙引人关注的是其集中发展人工智能产业，共培育、集聚了170余家人工智能企业，业务范围覆盖人工智能芯片、基础软件算法、生物特征识别、自然语言处理、新型人机交互、自主决策控制等领域。 据透露，到2020年这一数据将达到300家，产业规模超300亿元，带动相关产业规模超1000亿元。
交通方面，南沙正在建设的地铁线路有地铁18、22号线。 截至到11月，18号线土建工程累计完成44%； 22号线土建工程累计完成32%。 地铁18号线起于南沙区万顷沙枢纽，至广州东站枢纽，连接南沙自贸片区及广州东站，线路全长62.7公里，预计2020年建成通车。 地铁22号线起于南沙区万顷沙枢纽，经番禺广场、祈福新村、广州南站商务区、西塱，止于荔湾区白鹅潭枢纽，线路全长67.4km，预计也于2020年完成建设。
南沙今年6月已动工的庆盛枢纽综合体项目也引发关注。 据此前发布的《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示，庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点，项目具备“四线交汇”的优势，可连接已开通的广深港高铁庆盛站和广州地铁4号线庆盛站，规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站。
此次，南沙推出人才购房优化政策，也是为了刺激楼市、吸引人才，让更多人参与南沙自贸区的版图建设。
凤凰网房产湾区智库专家点评广州各区人才购房新政
凤凰网房产湾区智库专家赵卓文：
广州暂时不会出台新政
赵卓文指出，这项政策间接放开了限购，有利于黄埔房地产行业发展。 黄埔区产业集聚，外来人才数量众多，特别适合人才住房政策。
他表示，“黄埔人才新政出台后，估计广州政策出台会告一段落。 广州各区商品住宅库存不高，供不应求，目前都没有出台政策的必要。 ”
凤凰网房产湾区智库专家肖文晓：
越是直接利好楼市的政策越有不确定性
“广州各区爆发抢人大战，黄埔不甘人后，不排除其它区域陆续也有（新政）。 ”肖文晓见解与赵卓文有所不同，他认为，黄埔区人才新政非常灵活，实质上突破了广州现有的限购政策，“首先是社保和纳税门槛降到了半年，其次是不受户籍限制，均可在黄埔买一套房，而如果购房者在其它区域已经买房，就等同于突破了市对居民在广州购房套数的限制。 此外，新政还惠及到了各类人才的父母，进一步松绑了购房名额。 ”
肖文晓指出，黄埔区的新房去化周期在广州各区是最短的（截至11月末一手住宅可售货量为67.44万㎡，去化周期为7.2个月），而政策的力度相比花都和南沙是最大的，对楼市的利好和刺激也会是最明显的。
“‘让子弹飞一会儿’，黄埔新政最为关键的适用人才标准还需要执行细则确认，另外在深圳房价异动风波被中央点名的情况下，越是直接利好楼市的政策越有不确定性。 ”
凤凰网房产湾区智库专家邓浩志：
黄埔新政不会释放大量购买力入市
邓浩志发现，黄埔对新加坡居民放开购房政策，应为国内首次。 “因为中新知识城是一个和新加坡合作的项目，有其特殊性，新政有所考虑。 至于新加坡居民对广州住宅投资的兴趣有多大？ 目前仍无法估计，至少之前没有太多的案例可供参考。 单纯从居住的角度考虑，人才公寓、租赁住房等其实都可以解决新加坡人才的居住问题。 ”
“黄埔作为广州老六区之一，竟然放松了限购政策，实在有点开脑洞。 ” 邓浩志指出，一般认为，广州需要调整限购政策的只会是外围郊区，而这次黄埔也加入，让市场多少有点意外。 “毕竟库存高，消化压力大的全部都在郊区，而非城区。 如果连黄埔都调整限购政策，番禺跟进只是迟早的问题。 ”
邓浩志指出，黄埔新政比南沙、花都都要严。 必须是认定的人才，还至少需要连续工作半年以上，而人才家属购房的认定门槛也比其他两个区要严，所以对后市释放的购买力可能相对有限。
“目前看，黄埔一手住宅库存大概仅有5个月（其他机构数据大概7、8月），所以黄埔房价本来就有一定的上涨压力。 由于新政力度有限，估计不会释放大量购买力入市，所以黄埔房价后续仍将以缓慢上涨为主。 ”
凤凰网房产湾区智库专家黎文江：
广州各区新政是解决人才购房问题
黎文江认为，黄埔、南沙和花都近日陆续发出关于完善人才住房政策的通知，通知本意并非是放松限购，而是解决人才的购房问题。 “市民重点应放在关心自己如何成为人才去购房，比关心放松限购更重要。 ”
凤凰网房产湾区智库专家伍岳峰：
放宽人才购房限制，符合湾区发展科技创新产业的政策导向
伍岳峰认为，根据国家有关“房子是用来住的”政策定位，房子逐渐回归住房属性，因此地方政府根据“因城施策”的原则，逐渐放宽高科技、高学历人才的购房限制，符合国家关于粤港澳大湾区关于大力发展高科技产业、以科技创新带动大湾区发展的政策导向。 南沙、黄埔及大湾区周边的非核心城区，逐步放宽一些限购措施，体现了政策的灵活性与原则性的运用。 目前这些地区的去货周期在10-12个月之间，价格平稳，供应充足，引入高素质人才，对区域经济发展高科技产业，会有积极的促进作用。
他指出，广州不会全面放开限购，但会在吸引高科技企业、人才方面采取更多更积极的政策措施，并不会仅仅限于黄埔、番禺或其他城区。 大力吸引高科技人才到大湾区就业、创业，是大湾区发展所需，并不代表房子调控政策放松或全面放开限购，而是产业政策引导的结果。
“增城、黄埔是广深科技走廊的起点，大湾区发展战略，决定了这一区域需要集聚大量高科技人才； 出台相关政策是体现了政府因地制宜、因城施策的政策导向。 ”
凤凰网房产湾区智库专家韩世同
下一个解限，只能是番禺
韩世同指出，黄埔区的解限有区域性，这个政策符合国家“因城施策”的调性、“稳地价，稳房价，稳预期”的原则。 通过放松购房条件来吸引人才，促进一些区域的发展，人才政策放开限购的这个做法是被认可。
本次黄埔区的解限，对于知识城区域的经济发展和楼市的升温有一定促进作用，但不会导致房价大幅上涨。 “下一个解限，只能是番禺。 是全区域放开，还是局部放开，要看下一步的情形，具体看整体经济的发展情况。 ”
凤凰网房产湾区智库专家郑大源
黄埔新政有新意 稳定人才“大后方”
郑大源表示，限购政策依然是我国房地产调控非常重要的基本政策，对于一线城市暂时不可直接松动，但是社会的发展需要人才，严苛的房产调控政策也影响了人才的安居乐业。 “只有引进人才才能促进社会的发展，目前各个城市都对人才有一个升级换代的需求，相比以前只需要是人即可，现在更需要高素质的才。 ”
他发现，黄埔本次调控政策相比其他区域有点不同，一方面对于人才的要求高，必须得到政府认可的高素质人才，不是仅仅学历即可，一方面是人才本身，人才配偶、人才父母、人才配偶的父母以及人才的成年子女都可以买房，所以买房的数量大幅度提高了。 “这基本上等于将人才一家都搬到广州黄埔安居乐业了，这是非常有新意做法，稳定大后方，相信可以让人才真正做到安居乐业。 ”
“房产的调控政策有一个循序渐进的过程，从之前广州周边城市，到广州的各个郊区，现在第一次进入广州的市区，相信接下来番禺是一个重点对象了。 但是在政府发布正式文件前，我们不可以妄自猜测。 ”
他分析，黄埔之前就有人才的认定，以及人才的买房政策，故而人才本人的买房应该说该买的早就买了。 本次调整，相对之前的力度，主要是人才的配偶、父母、配偶的父母也有买房资格，以及新加坡人可以在黄埔区中新知识城买房。
“相信购买力的释放是可以看得见的，可以给黄埔带来一波购买力！ ”他觉得，黄埔作为老城区，相比周边的郊区城市，租售两旺，将来变现出售或者置换其他老城区都会容易很多。
