分散式公寓、集中式公寓、蓝领公寓！你是如何选择房子的？
选房要点
一：地段选择：
去看房前，第一需要确定的是购房区域，区域周边配套非常重要。 选择区域从个人需求出发。 从以下几个维度进行分析。
城市中心区
其实也就是一个城市内最繁华的区域，通常这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平，但是由于环境嘈杂、建筑密度高等问题，一般也不能算是市内最高价区。 这样的地段可能会成为商务居住或者租房的优选，但长期居住的可能性不大。 这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资。
次中心区
也就是是二环附近，这里靠近闹市，却又有一定距离，商业业态较城内更符合现代人的消费特点，生活味道很浓，但是由于集中着市内早期居民区，新房供应量应该不大，但会有很多二手房转手。 新房产品多以高层为主。 但相比城内具有一定社区规模，居住性略强，生活成本相比闹市略低，这适合一些事业有成的家庭，或者作为学区房。
CBD和开发区
这些昔日不被人看好的区域，会在政府的着力开发下短短几年内就完全改变面貌，成为城市新兴区。 通常只要发展成熟，这种区域内的房价就会直线上升。 这也是目前大多数人选择的地区，在没有发展成熟之前，其房价会处于相对较低程度，对于有眼光的青年人而言，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的，当然，只要你有耐心去等待。
远郊区域
远郊房子总结起来就是价格便宜，容积率低，环境好，对很多经济实力有限的年轻人来说，还是颇有吸引力，但在选择的时候，配套设施绝对不能少。 这些地区房子也许本身不错，如果没有相应的配套设施建设，也没有发展相应的产业链，更没有带动人口的注入，基本就没有了增值潜力。
交通至上
对于年轻的置业者来说，首项就要看交通，而且一定是在预期内可以看见的交通，很多项目都标榜地铁口，但首先下看一下地铁的开通时间和实际距离，并计算到上班区域的交通时长，交通情况会直接影响入住率和周边配套的形成，一些所谓的后期规划对你近5到10年后的生活的作用才有可能显现。
教育问题
其次就是教育问题，从市场上换房的情况，孩子的教育问题成为一项非常重要的因素，很多人就是因为居所旁边没有学校，太远的上学地点，对上班族来说接送成了大问题，最终导致换房甚至在学校附近租房的情况比比皆是，因此在这点选择上，一定要把学校问题考虑进去，对于市场经常标榜的学区房和学位房，详情见一下文章链接。
S姐：警惕！当心跌进“教育地产”的坑（附：西安学位房、学区房项目）
无论选择哪里的房子，购房者需要注意的是，谨慎选择社区周边小环境。 两个项目相隔不过1000米，也许一个嘈杂不宁一个闹中取静;有的项目虽然紧靠主干道，要想进出小区却不容易;还有的项目相距不过数百米，但一个就可以看见宁静的湖水而另一个就只能看见车水马龙的马路;在同一个项目里面，也许有的视野开阔有的却难得看见风景。 所以，购房时一定要记住：根据手头资金，决定购买什么地段的房子，而且不能因为购买了房子，生活质量却下降。
二、价格：
第二，需了解的是价格，该楼盘与周边竞品相比，价格是否存在差异以及自身能否接受该价位。
“货比三家不吃亏”，这种商业用语也适用于购房者挑选房子。 将楼盘与周边产品进行对比。 另一方面要比对消费者自身的经济实力，切忌眼高手低。 不要一时爱面子贪虚荣，买超出自己能力范围的房子。 虽然可以贷款，但是每个月的还款仍会产生压力，且贷款时间越久，利息就越多。
三、产品
第三，需了解的是产品，大到楼位、户型，小到通风、采光，能够居住体验的枝梢末节都不要放过。外3内4，独家秘笈送给你~
外3
第一步 选楼位
楼位是在选一个合适户型首要考虑的问题，也是一个综合分析因素最多的一个抉择：
1、 楼间距大：《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计》规定：大城市住宅日照标准大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。 一般要求南北朝向排列的房屋楼距是楼高的0.7倍，东西向则为0.5倍。 只有楼间距大才能避免采光、通风、私密性、安全、噪音所带来的五大问题。
2、 不临马路、停车场入口、商业等：车、人集中的地方必然会带来噪音。 其实自从有了广场舞大妈，现在的广场也成一个隐患。
3、 不临加气站、变电站等：毫无疑问这些不安全因素尽量避免，至少要保证在安全范围之类。 我国目前对设备与建筑物之间的距离要求：10KV—35KV变电站，要求正面距居民住宅12米以上，侧面8米以上；35KV以上变电站的建设，要求正面距居民住宅15米以上，侧面12米以上；110千伏的地下高压变电站工程项目，明确要求距离不得少于300米。 根据《汽车加油加气站设计与施工规范》的国家标准，城市里的加油（气）站距离一般民用住宅至少都应该在10米以外。
4、远离不确定因素地块：所选楼位的东南西北有待规划地块，这无疑会对未来居住造成隐患。 例如之前出现因隔壁建设超高层而导致自身楼体下陷的安全问题；北地块起楼遮挡小区大门和北面楼位视野的问题。
第二步 选楼层
这个问题同样需要综合来考虑：楼间距、建筑物业类型、梯户比等都需要考虑在内。
1、洋房：洋房产品一般为6+1、7+1层。 选择洋房产品大多以底跃、顶跃或送花园、露台的二楼、三楼为首选，其主要目的就是为了改善过往的常规户型，实现对“花园”的追求。 这也就是为什么4、5层的平层户型价格较低的原因。
2、高层：正常楼间距和梯户比的情况下，可以选择相对较高的楼层，通风、视野、采光都会有所保证，一般33层的高层黄金分割点位置最好，所以20层左右最好。
第三步 看朝向
北方城市为保证采光以正南正比房为主，但有时因为楼位布局会有一定角度的倾斜。 但至少保证两间房间朝南（客户、主卧），而对于不同梯户比的房子，朝向的选择也是不同的。 1、一梯两户的纯板楼：两个单元以上东西把头的户型自然采光面肯定是要比中间两户更好一些
2、两梯四户的点板楼：提醒一点在选两头南北通透的户型时一定要注意中间两户朝南向户型外凸距离，是否对南北通透户型有遮挡。
3、高梯户比点式楼：事实上目前西安成交土地的容积率比过去已明显下降，产品也在快速的更替迭代优化，高梯户比的住宅已逐步淘汰出市场，目前大多数见到的以公寓产品为主。 在选择如此产品仅从采光面考虑，东南（西南）＞南向＞东户（西户）＞东北（西北）＞北向。
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第一步 看布局
布局是否合理，不仅影响居住舒适度也影响生活便利性，合理的布局从这些方面来体现：
1、通透性：是衡量户型好坏的重要标志之一，面宽越大、进深越小的房子通风能力越好，需要注意的是，住宅的进深不宜超过14米。
①进深与面宽比例为6:4，需要注意的是，住宅的进深不宜超过14米；
②追求南北通透是正确的，但要小心市面上的“假通透”户型哦
（典型的“假通透”户型）
2、动静分离：动区（客厅、餐厅、厨房、次卫等）是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区（卧室、书房、主卫等）主要供主人休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。 两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。
动静分区合理的户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）：
动静分区不合理的户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）：
3、风水：风水是门很深的学问，S姐先告诉你一招：入户门不要对着卫生间，其他的且听下回分解
第二步 看尺寸
以下尺寸以满足居住最小空间尺寸为主：
客厅开间不宜小于3.6m；
主卧一般采用3.3m*3.6m、3.6m*3.9m、3.9m*4.2m或4.5m这几个尺寸，最小不得小于3m*3.3m；
次卧一般采用3m*3.3m、3.3m*3.6m；
书房面积比次卧更小一些，面积6-8㎡都在合理范畴；
U型设计的厨房操作面更广、L型厨房净长不小于2.1m，净宽不小于1.5m；
卫生间一般4㎡左右，尺寸多为2m*2m、1.8m*2.2m；
第三步 看层高
我们先来区分一下“层高”和“净高”，层高=室内净高+楼板厚度；室内净高为地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，商品房的楼板厚度为12cm-15cm。 S姐提醒各位，《商品房买卖合同》中约束的是房屋层高，很多购房者在交房验收时测量的是室内净高，别忽视了楼板厚度，进而产生误差。
按照《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；客厅、卧室的室内净高不应低于2.40米。 在西安高层产品的层高多为2.8m-3.0m，洋房产品层高多为2.9m-3.1m，符合设计规范，S姐忍不住吐槽一句，浙江省的住宅层高必须在3m以上才会通过相关部门的审批、准建。
第四步 看得房率
得房率关乎到房屋最终使用面积，直接影响到业主的生活、起居，得房率=（套内建筑面积+赠送面积）/建筑面积，套内建筑面积=建筑面积-公摊面积（主要是指电梯井、楼梯间、废品道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积），注意哦，实际使用面积≠套内建筑面积，套内建筑面积=套内使用面积+外墙½面积+内墙面积。
得房率还有一个算法：得房率=1-公摊率，那么公摊率=公摊面积/建筑面积，注意公摊率≠公摊系数，公摊系数=公摊面积/套内建筑面积（如下图），所以公摊系数都是大于公摊率的，公摊系数在售楼部的预测报告和交房时的实测报告中都有公示哦～
得房面积即使用面积，得房率与使用面积息息相关，使用面积越大则得房率越高。 所以在产品线里，别墅的得房率最高，其次是洋房、小高层、高层，但得房率绝非越高越好，举个例子，如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。 这样的房子该怎么住人，所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。
中户型适合哪些人群购买
摘要：中户型优缺点分析？中户型综合了大户型和小户型，处于一个比较平衡的位置，价格比大户型低、居住面积又不似小户型那么拥挤，而且中户型还有个独特的优点，如果你因为一些原因需要将这套中户型租出去，那它在租房市场上将比较受欢迎。 今天小编就来说说中小户型的优缺点，以及适合哪些人群吧。 【中户型优缺点】中户型优缺点分析中户型适合哪些人群购买中户型综合了大户型和小户型，处于一个比较平衡的位置，价格比大户型低、居住面积又不似小户型那么拥挤，而且中户型还有个独特的优点，如果你因为一些原因需要将这套中户型租出去，那它在租房市场上将比较受欢迎。 优点一：总价中等、首付较高、月供低无论是自住还是投资，中户型相对于大户型来说，其最大的优点就是总价低。 如果是通过银行按揭方式购买，那么其首付和月供也相对较低。 首付在20万元左右，月供一般不会超过2000元，银行还贷压力相对较小。 这对于经济实力不是很好的购房者来说，应该是不错的选择。 在房价日益飙升的今天，中户型总价中等、首付较高、月供低优点，非常适合有一定积蓄的白领阶层，又不至于让每月还款压力太高。 使得“居者有其屋”这一美好愿望不再那么遥远。 优点二：过渡性强对大多数自住购房者尤其是单身贵族或刚结婚不久的小夫妻而言，想要一次性购置3室甚至4室这种大户型，其难度是比较大的。 很多人会倾向于选择中户型，等到财富积攒到一定程度再考虑二次置业，改善居住环境。 因此，中户型可以作为一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子，中户型可以出租或出售，“滚动置业”的美好设想可以在中户型这个载体上比较轻松地实现。 可租可售可自住，所以说它的过渡性是非常强的。 优点三：投资风险小一方面，由于中户型总价不高，其投资门槛相对不高。 通过选择地段和装修标准，一般可以实现用月租偿还月供赚取长期稳定的收益，或者伺机出售，迅速回笼资金。 比起大户型来说，由于总价低，机会成本也相对少。 即使房价出现比较大的动荡，亏损也相对较少。 另一方面，投资中户型房屋，相对于投资股票、债券来说，收益更稳定。 即使房价出现大的动荡，也不会像股市崩盘一样，投资变成一堆废纸。 从这个角度来说，风险是比较小的。 优点四：装修和居住成本低中户型面积不大，实用性强。 因此装修的时候可以省下一笔装修费用。 入住以后，各项按照面积分摊的费用也相对较低，经济实惠。 优点五：增值和保值性强房屋作为一种特殊的商品，除具备居住功能外，还具有保值及增值的附加价值。 而中户型无疑成为房产投资的首选。 一般来讲，中户型项目所处位置交通状况良好，同时相关配套也比较齐全，中户型无论是出租还是出售都具有较大的保值增值空间。 但是中户型因为面积受限，难免有缺陷。 我们不能要求它十全十美，但房子一定要没有大缺陷。 而以下几点是中户型最容易出问题的地方。 缺陷一:房型差得房率低如果得房率低于65，买了这样的房子，接近一半的钱给了公摊，实在不划算。 同时，使用空间太小会造成很多不便，比如房间太小摆下床后，发现剩下的空间只能放电视机或者衣柜，再也放不进任何家具。 卫生间只能站进一个人，别说浴缸、连洗衣机也放不下等等。 另外，有些中户型进深面宽不成比列，居室厨卫同在一线，采光通风不好。 “筒子楼”的格局虽然是不合时宜的设计，但不排除目前新建中户型住宅中还有这样的格局。 住过宾馆标准房的人应该很清楚，那样的房间设计基本上都是“暗厨、暗卫”，这就带给业主通风采光等诸多不便。 采光不充分，使用率过低是设计较差的中户型中常见的问题。 缺陷二:功能分区不合理有的中户型，设计不合理的关键在于把日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备忽视了，例如:洗衣机、冰柜的放置空间等。 比如，有些中户型卫生间特别小，甚至餐厅也省略了。 如果你经常泡澡，但卫生间放不下浴缸，勉强放下了，洗衣机又没地方放了。 如果家里经常来客人，吃饭的时候要把客厅整理成餐厅，吃完饭还要恢复。 此外，很多中户型没有阳台或阳台很小，洗完衣服没地方晒。 看房前最好带上自己的亲朋好友，一起讨论，并想象自己生活在这里，总结一下自己近期生活的过程和细节，这样就会发现这套房子的很多问题或优点。 简单一些，最好看看样板房，体验体验。 如果中意的楼盘实在没有样板房，不妨找相近的户型到其他有样板房的楼盘去体验一下。 缺陷三:价格高投资价值低中户型总价低是因为面积小，相对大户型而言总价不高。 但是，购房者在出手前一定要计算一下单价，并参考一下周边楼盘新房和二手房的价格。 如果单价过高，意味着投资回报率低。 望着一天比一天高的房价，许多购房者都发出了无奈的叹息。 其实小编觉得不必过于纠结户型和面积大小，也许小户型更适合你。 小户型的房子一般都集中在商业区，一般周边配套比较齐全且功能完善，而且交通便利，相同的位置的三居一般都是高房价的代表。 今天小编就来说说小户型的优点，以及适合哪些人群吧。 那么中小户型的房子适合哪些人群呢？初次置业的两口之家不论是热恋中的情侣，还是刚刚新婚的夫妇，在前期资金不充裕的情况下中小户型房子就是最优的选择。 中小户型的房子面积较小，为保证生活质量，一定要对户型开间十分注意，卧室、客厅、卫生间、厨房，要进行合理的分配，这样就可以为二人世界提供一个舒适的空间了。 注重生活品质的单身人士单身人士如果是租房住的话，其实每月的租金与供一套小户型房子的月供差不了多少，租房的时候还会碰到这样那样的问题，如果是合租那么还要应付合租的人，不如买套小户型，按月交“租”，多年之后房产还是自己的。 购房的单身人士，一般都为职场上的精英，他们要求生活的品质，所以应注意选择住宅周边交通便利的区域。 买房理财在大城市，中小户型房子早已成为人们理财的方式之一，手中有闲钱、又没有其他投资渠道的人，因为房产自有的保值性，就可以选择购买中小户型房子来作为理财手段，在坐等升值的过程中还可以通过出租来赚取租金。 商圈的中小户型最适合，商圈的繁荣、区域消费能力高，都为房子的升值提供了良好的基础。 中小户型房子，实用性强，优点突出，越来越受到人们的喜爱。 其实房子有很多，是选择大房子还是小房子真的是一个难题，但是买房子这件事一定要量力而行，并不是大房子就住的舒心，适合自己的才最重要。
