楼市新政“组合拳”效力显现！记者近日获悉，在限购、信贷、住房公积金等一系列政策优化调整的助力之下，广州楼市行情向好。统计数据显示，今年6月广州一二手楼市成交量均创下年内新高。
对于未来楼市走向，业内人士认为，楼市新政的效应仍在持续发酵，房产“以旧换新”的持续推进，将令楼市交易活跃态势延续。如果政策端持续发力，市场情绪有望继续好转。
复苏
一手住宅6月网签量达近一年峰值
广州楼市终于出现了业内预期的行情。
广州市住房和城乡建设局的阳光家缘网签数据显示，今年6月份，广州一手住宅网签量为7623套，比5月增加了47.8%，同比则增加了10%。超7000套的网签量，不仅是今年以来的月度最高量，也是从2023年6月份至今的月度最高量。“7000套是广州一手楼市月度成交的一条分界线，超过这条线说明楼市行情向好，现在终于看到广州楼市新的曙光了。”广州市房地产行业协会专家委员会委员邓浩志表示。
从区域上看，增城、番禺和白云的6月网签量均超过千套，是网签量最多的三个区；而从环比增幅看，荔湾6月的网签量为673套，环比5月大增119%，处于增幅第一位，可谓增长势头最猛的一个区。从整体上看，除了从化、越秀两区6月网签量环比负增长外，其余九区环比增幅均超过30%。
专业机构合富辉煌跟踪的数据同样显示了广州楼市向好行情。“‘517新政’和‘528新政’之后，政策助力效应显增，带动成交连续上升，到6月份一手住宅成交已达83万平方米，环比增长48%，这是今年来最高点。”合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云告诉羊城晚报记者。不过，从成交总面积看，虽然近来势头向好，但和去年同期相比仍有差距。数据显示，今年上半年一手住宅成交312.7万平方米，同比下降30%。
狂飙
二手住宅网签量重返万套水平
相对于一手住宅成交的“温和”，广州二手住宅的行情可谓“速火”。据广州市房地产中介协会数据，6月广州二手住宅共网签10456套，环比增长超三成。对比阳光家缘数据可见，此前数月，广州二手住宅月度成交量在4000套-8600套之间，6月份一举重返万套大关，不仅刷新今年以来的纪录，也创下了近一年来的新高。
6月二手住宅网签的“狂飙”，对上半年整体行情贡献较大。统计显示，今年上半年，广州二手住宅网签量为50111套，虽然同比还下降了9%，但已处于最近三年的第二高位。
在业内人士看来，二手住宅行情的回暖，和楼市新政取消限售、首付和利率下降、二手住宅挂牌量增加且更多高性价比房源进入市场有紧密关系。越秀区淘金路板块一位房产经纪告诉羊城晚报记者，平时他们一家店每月业绩为二三十万元，但五六月份内，部分门店一个月的业绩高达100万元。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓表示，现阶段二手房的交易量已经高于新房的交易量，二手房业主的价格策略比一手房更加灵活，他们的议价空间在扩大，心理预期也在降低，这给购房者更多物美价廉的选择。
分析
政策细化落实，继续提振楼市交易
对于下半年房地产市场的走势，中指研究院分析师孟新增认为，上半年多轮新政明显提振了市场情绪，带动购房需求释放，但全国新房市场短期或仍处于筑底阶段；在去库存方面，各地或加快地方国企收储未售新房、收购存量土地等政策细化落实，帮助房企加快回收资金，助力行业风险化解。预计随着供需两侧同时优化，房地产市场加快企稳恢复，房企销售将有所改善。
克而瑞研究中心预判，三季度楼市成交总量规模将延续弱复苏态势，新政效应持续发酵，预期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。核心一二线城市成交规模预计迎来明显增长，三四线城市成交规模则延续筑底行情。其中，二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。
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上半年房企销售目标完成率超四成
中指研究院近日发布的数据显示，从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率不足五成。2024年上半年，典型房企目标完成率均值为41.5%，相较去年同期的63.2%，目标完成率降低21.7个百分点。
上半年的最后一个月，房企的表现开始向好。克而瑞研究中心统计显示，6月份近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。其中，中海地产6月单月实现全口径销售金额466亿元，单月销售居百强之首，创近一年来新高。此外，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中国铁建、保利置业等企业也都实现了单月业绩同比提升。
多地调控突袭楼市：政策市场双挤压 房企将以价换量
1月29日，深圳宝安某刚需盘置业顾问李力杰（化名）迎来近期最忙碌的一天。 “前妻能做贷款担保人吗？”“社保200个月、两套房，可以买到海岸城吗？”“亲哥亲姐转账的钱能不能付首付？”“流水现在做还来得及吗？”一系列问题扑向他，但回答都是否定的。 当日，深圳官方选房系统“i深圳 APP”推出万丰海岸城、深铁懿府、香山道公馆等6个新盘，购房者只能选择一个盘进行诚意登记，且根据缴纳社保时长和名下房产情况进行分类，社保为王、无房优先。 “这就像高考填志愿，你不仅需要知道自己的情况，还要知道对手的情况。 深圳最近出了很多新规，客户还要摸清规则，要是被定义为众筹、代持、作假，一律没收定金。 ”李力杰表示，新规出台之后，深圳“打新”难度翻倍。 近期，深圳接连打出了楼市调控组合拳：严查购房资金来源，有代持嫌疑者不予购房；打击作假行为，对作假者实施3年“禁买”；堵漏炒房者“假结婚”，夫妻无资质一方不得联名买房。 事实上，新一轮调控正在全国多个城市展开，剑指楼市乱象。 北京、上海、深圳、广州、杭州等9个城市先后出台楼市调控政策，在“五限令”（即限购、限外、限贷、限价、限售）基础上，提高购房门槛、拉长限售年限。 同时，部分城市通过调高房贷利率、严查购房资金来源等政策遏制违规资金流入楼市，减少投机炒作行为。 2月1日，多名房企人士对时代周报记者表示，收缩投拓成本、加快项目周转周期、更为积极的促销活动等将成为房企应变的主要措施。 房地产金融监管从严，房企资金端全面受限。 精准打击打击市场较热城市的炒房行为，成为新一轮调控潮的主要特征。 2020年年底，北上广深杭等热点城市均出现“翘尾”行情。 中原地产统计显示，2020年12月，北京新房和二手房分别成交6681套和套，均创下“3‧17新政”以来的月度新高。 同期，广州新房成交套，创单月历史最高纪录。 易居研究院数据显示，2020年12月，上海市二手住宅成交套数约为3.9万套，成交量创多年来新高。 1月21日，上海楼市调控“沪十条”出台，明确表示将打击“假离婚”炒房，夫妻离婚三年内，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；对购房不足5年对外出售者，全额征收增值税。 2月1日，上海中原地产首席分析师卢文曦对时代周报记者表示，近期上海调控主要针对投机炒作行为，这些政策将给市场带来降温作用，但价格只有在成交量持续收窄后才会转跌，短期内不会出现大幅下跌的局面。 经过一段时间的疯涨后，及时调整政策有利于市场平稳发展。 1月29日晚间，“上海只对已封顶住房的个人发放贷款”的话题冲上热搜，阅读量破亿。 同日，上海银保监局发文，要求将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 不封顶不贷款，开发商回款承压。 2月1日，卢文曦对时代周报记者表示，此前住建局为推动绿色建筑发展，给予开发商一定的优惠条件，即项目拿到预售证就可以出售。 “沪八条”之后，新房要主体结构封顶才可以贷款，无疑将加大开发商的资金压力。 在这种情况下，开发商将加快施工节奏，提高周转速度以推动项目尽快投入市场，减轻资金压力。 新一线城市杭州加入调控大军。 1月27日，杭州打出组合拳，从限售、税收调节和无房家庭认定标准等方面加强调控。 具体而言，对于中签率小于10%的新房，实施5年限售。 同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。 北京和广州则分别通过严查个人信贷资金流向、上调房贷利率进行调控。 1月30日，北京银保监局表示，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷和个人经营贷合规性开展全面自查。 1月27日起，广州四大行房贷利率全线上涨，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷为LPR+75bp。 “近期部分城市房地产市场升温过快，投机性需求有所抬头，不利于房地产市场健康发展。 因此，必须结合本地情况，从快从严进行遏制。 ”1月31日，58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，“哪里过热打哪里”将是2021年政策调控的重点方向。 从深沪杭的调控看，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。 具体而言，近期出台的调控政策主要以强化限购、限售政策为主，加强对投机炒房的打压力度。 房企以价换量或成主流对于购房者而言，“五限令”升级提高了购房门槛，利率上调增加成本，房贷收紧拉长周期。 购房者入市积极性降低，房企不断调整策略以应对新政策。 1月31日，花样年董事会主席潘军对媒体表示，房地产资金端收紧，企业在做城市布局时将有所选择，不会盲目进入每个城市，而是根据自身优势选择匹配的城市。 潘军表示，2021年，房企将会及时调整产品结构，结合企业自身情况选择拿地的规模和布局方式。 促销售、抓回款成为房企的工作重点。 “项目之间的竞争将加剧，以价换量将成主流。 ”1月31日，一名上市房企营销负责人对时代周报记者表示，房企的资金来源主要是融资和卖房，个人住房贷款收紧将直接影响现金流，接下来回款慢、回款周期长将成最棘手的问题。 对于体量大的楼盘而言，房贷收紧的影响更大，对于体量在1000套以下的房源影响极小。 “最近个人房贷收紧的影响还不大，主要是信号意义。 （政策）今年全年都会是收紧状态，企业压力很大。 ”该人士预计，今年春节将有更多的房企推出促销活动，抢收期提前，营销力度相比过去也会有加大。 与2020年全年销售均价相比，部分房企1月销售均价出现小幅下滑。 中国指数研究院数据显示，2020年保利发展、金地集团、中国金茂的销售均价分别约为1.48万元/平方米、2.03万元/平方米、2.05万元/平方米；2021年1月，这三家企业的销售均价分别约为1.41万元/平方米、1.97万元/平方米、1.43万元/平方米。 按照以往房企营销节点，返乡置业是房企一季度的营销重点。 但今年由于疫情，众多城市倡议“就地过年”，返乡置业热度下降。 近日，58同城、安居客发布的《2020―2021“返乡置业”调查报告》显示，37.8%的调研者想回乡置业，远低于2020年68.6%的占比；47.6%的调研者想留在工作城市置业，超过2020年31.1%的占比。 为了抓住销售窗口期，房企陆续推出促销活动。 时代周报记者了解到，绿地控股、中海地产、恒大集团等推出新春优惠活动，包括特价房、新春购房礼、购房折扣等。 此外，部分房企携手互联网电商平台推出购房活动，如融创中国联合京东房产推出购房券，碧桂园携手天猫好房推出锦鲤礼包。 东原地产、佳兆业集团、金科股份等房企采用直播带货的方式，推出总裁站台、明星带货等活动。 1月31日，中国房地产数据研究院院长陈晟向时代周报记者表示，房贷收紧主要是从金融端提醒开发商注意相关风险、购房者谨慎过度使用杠杆，强化“三道红线”的约束作用。 同时，房贷收紧也会间接影响开发商的销售情况，接下来开发商将会加强对客户回款能力的筛选，也会加大抓回款、全款支付客户的支持力度。
首套房贷利率下调至4.25%地区增多
石诗语中国证券报记者近日在调研中了解到，长沙、珠海、江门等地区部分银行已将首套房贷利率下调至4.25%；各地对最低首套房贷利率的执行程度并不相同，部分地区额度较为紧张。 随着稳楼市政策陆续出台，部分地区房地产市场已显露回暖迹象。 部分地区最低利率额度紧张记者在调研中了解到，长沙、珠海、江门等城市的多家银行于近日陆续下调首套房贷利率，目前最低可降至4.25%。 此前，呼和浩特、济南、苏州等地区的银行将首套房贷利率调整至5年期以上LPR-20BP的水平。 珠海市某国有银行工作人员向记者透露：“前段时间刚调完利率，4.25%已经是最低水平了。 目前珠海市各家银行的首套房贷利率差别不是很大。 ”贷款额度方面，珠海市多家国有银行人士向记者表示，目前额度充足，只要客户资料齐全，各项审批通过之后即可放款。 江门地区的情况与珠海市类似，记者了解到，江门市多数银行的首套房贷利率日前有所下调，目前最低已可申请到4.25%，二套房贷利率基本维持在5.05%左右。 长沙市的情况略有不同，虽然部分房地产商的合作银行可将首套房贷利率最低降至4.25%，但额度十分紧张。 “4.25%的首套房贷利率，一般是购买新房才能拿到，二手房很少能申请到，这是个别楼盘开发商与合作银行的协议利率。 ”长沙市天心区某国有银行贷款经理告诉记者。 长沙市某房产中介置业经理也表示，开发商的部分楼盘项目在年中为冲业绩完成销售目标，会与合作银行推出优惠利率。 但这个利率的贷款额度很紧张、名额有限，对购房者的申请条件也有限制，最终能享受到优惠待遇的业主不多。 此外，利率还要根据购房者信用评级进行定价，个人征信状况、每月流水情况等都会影响到个人可申请到的实际利率。 各地稳楼市措施不断发力中原地产研究院统计数据显示，6月有超过100个城市发布稳楼市政策。 中原地产首席分析师张大伟表示，多地稳楼市政策在力度和内容上不断升级。 记者梳理发现，二季度发布呵护楼市政策的城市中不乏成都、杭州、南京等热点地区。 例如，杭州住房公积金管理委员会日前发布的《关于提高无房职工家庭住房公积金贷款额度的通知》提出，职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭最高贷款限额标准上浮20%。 业内人士指出，此举将进一步发挥公积金信贷作用，完善住房公积金差异化信贷政策，加大了对无房职工家庭的支持力度。 公积金政策已经成为稳楼市标配，多地还提升购房补贴上限。 此外，多孩家庭成为政策支持的主要对象，武汉、杭州、泸州、东莞等多个城市发布的楼市调控政策特别关注多孩家庭住房需求。 6月末，湖南省永州市住房和城乡建设局发布涉及购房补贴、降低首付比例等方面13条调控措施。 其中，对于符合国家政策生育二孩、三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款，最高贷款额度可在现行住房公积金最高贷款额度的基础上分别上浮10万元和20万元。 这意味着，生育三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度为120万元。 房地产市场有望逐步回暖在一系列稳楼市“组合拳”的作用下，部分城市楼市显露回暖态势。 苏州市房管局数据显示，2022年5月，苏州市新建商品住宅成交5589套，环比上涨50.89%；6月，新建商品住宅成交套，环比上涨209.32,%，同比上涨35.82%，月成交量创2021年以来新高。 诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，二季度以来，优化公积金贷款政策、降低房贷利率、放松限购限售等一系列举措对于提振苏州市场信心起到了较为显著作用。 6月作为房企冲刺年中业绩的关键节点，在此期间苏州商品房成交量出现明显提升。 部分业内人士认为，“房住不炒”的定位不会变，在政策利好“呵护”下，未来市场信心将不断增强，预计下半年房地产市场呈现逐月修复态势。
上半年中国百城新房价格累计涨1.7% 珠三角四城房价涨幅超4%
中新社北京7月1日电 (记者 庞无忌)上半年，中国百城新房价格总体稳中有升，珠三角房价热度依然集中。 中指研究院指数事业部高级分析师马琛在1日举办的月度市场形势分析会上表示，今年上半年，中国百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，不过涨幅仍处于近五年较低水平。 该机构当日发布的数据显示，2021年6月份，百城新建住宅均价为每平方米元人民币，环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.02个百分点；同比上涨3.89%。 珠三角仍是中国主要城市群中房价涨幅最高的地方。 2021年1-6月，珠三角城市群新房价格累计上涨3.16%，高于同期长三角(1.98%)、山东半岛(0.84%)以及京津冀(0.60%)的房价累计涨幅。 此外，分城市看，上半年百城新建住宅价格累计涨幅排名前20位的城市中，珠三角城市占5席。 广州、东莞、佛山、中山四个城市上半年房价累计涨幅较高，均超过4%。 其中，广州上半年房价涨幅为4.85%，居百城第二位，仅次于徐州(5.43%)。 马琛认为，上半年长三角城市大多出台了一轮或多轮调控，房价涨幅低于珠三角城市。 此外，珠三角内的广州、东莞、佛山、中山四个城市地理位置接近，楼市热度互相传导，也是导致珠三角区域房价整体涨幅较高的重要原因。 今年上半年，楼市成交量快速恢复。 中指研究院重点监测的50个城市商品住宅月均成交面积约为3580万平方米，在去年低基数影响下，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅超两成，绝对规模达近五年最高水平，在历史同期中仅次于2016年。 展望下半年的楼市行情，马琛指出，预计下半年全国商品房销售面积同比高位回落，全年有望超18亿平方米，销售面积再创新高。 从价格看，地价、二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势，全年新房价格结构性上涨6%左右，涨幅与去年基本持平。 (完)
