摘要 ：货币政策主要任务或仍在于支持宽信用（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
日前，央行发布的《中国货币政策执行报告（2024年第二季度）》（下文简称“报告”），全面分析当前经济形势，回顾第二季度货币政策操作，并对后续经济环境与货币政策进行展望。
看完这份报告，杠杆游戏认为有不少值得注意的信息或提法。
比如对我们理解未来的货币政策框架、利率，包括房地产，都很有价值。
不废话，我们直接进入主题。
1、货币政策主要任务或仍在于支持宽信用 。报告认为，全球经济增长动能偏弱，外部环境严峻性和不确定性较大；国内经济有复苏潜力，要坚持底线思维和发展信心。
从海外看，央行关注的问题包括全球增长动能走弱、主要发达经济体通胀回落速度不及预期、地缘政治不确定性、海外金融体系风险等。
海外央行维持高利率，境内外利差高企，对人民币汇率、跨境资本流动有一定制约。
从内部看，“国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛”
经济具有“强大韧性、巨大潜力和有力支撑”。关于内需，报告分为服务消费和新领域新赛道的发展空间，以及海外经济体补库带来的消费电子等行业上行周期。
报告延续一季度报告提法“合理把握信贷与债券两个最大融资市场的关系，引导信贷合理增长、均衡投放”，并新增提出“支持金融机构按照市场化法治化原则，深入挖掘有效信贷需求，加快推动储备项目转化”。
另外杠杆游戏注意到，通胀持续偏低，货币政策有宽信用以推动物价水平温和回升的需要。
2、货币政策框架转型 。总来说，如杠杆游戏上文所言，逆周期调节力度有望加强，“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”基调不变，新增了“推进货币政策框架转型”。
一方面货币力度趋宽，同时货币政策目标更多元，货币调控框架转型此次报告与以往较多不同之处，体现在调控方式的转型。
报告说“完善市场化利率形成和传导机制，发挥央行政策利率引导作用”，政策利率的权威性将有所加强。
这些说法都是有所指。
我国存贷款利率市场化改革逐步推进，持续多年，存贷款利率经历了从行政管制到自律管理的市场化改革进程。
德邦证券的研报说，第一阶段是贷款利率管下限，存款利率管上限；第二阶段自律管理接替行政管制；第三阶段则是LPR 改革与存款利率市场化调整机制形成。
517新政过后，商业贷款利率已实现市场化，由市场供求决定的存贷款利率形成机制基本实现。
央行逐步完善货币政策工具箱以畅通货币政策传导机制。报告强调“健全市场化利率形成、调控和传导机制”。
3、做好五篇大文章 。报告指出“坚持聚焦重点、合理适度、有进有退，积极发展科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融，加大对重大战略、重点领域、薄弱环节的优质金融服务”，二季度以来，结构性货币政策增量频出，4月和6月分别新设科技创新和技术改造再贷款和保障性住房再贷款。
五篇大文章或需结构性工具更加积极支持，后续或增设更多结构性工具或将现有工具扩容以精准支持经济结构转型发展，对应对科技创新、产业升级、减碳环保、普惠养老等重点领域加大金融资源的支持力度。
4、房地产方面，加大金融对保障房建设的支持力度，先立后破用好各类金融支持政策 。报告说“着力推动已出台金融政策措施落地见效”，央行提到，6月央行设立保障性住房再贷款后，支持的收购标的由商品住房扩大到商品房，用途由租赁扩大到可租可售。
央行指出“引导金融机构强化金融保障，加大保障性住房建设和供给”，观察保障性住房再贷款除加速发放外，是否有扩容的可能。
另一方面，明确住房租赁产业是房地产新发展模式的重要环节，政策或加大支持。
央行在本次报告专栏3中强调“构建房地产新发展模式”、“支持住房租赁产业可持续发展”。
专栏3说：
在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。
央行会继续围绕房地产新发展模式给予各类金融政策支持，金融和其他政策形成合力，进而盘活存量去库存培育住房租赁产业。
通过“先立后破”进行政策支持，其中“立”是指“创立新发展模式”，在“去地产化”背景下，上半年地产放松政策持续加码扩围，央行通过优化调整首付比、房贷利率等降低居民购房负担，释放购房潜力，设立保障性住房再贷款支持各地探索商品房库存“收储”建设保障房模式，支持构建市场+保障的住房供应体系。
“破”是指“打破现有地产‘高库存+低需求+价格回落的格局’”，从而结束地产现有的负反馈循环，同时也要注意防范化解地产融资等相关风险。
近年来，货币政策积极支持化解存量金融风险，着力支持房地产企业特别是头部房企的融资渠道稳定，先后出台了金融支持地产十六条、保障性住房再贷款等政策。
德邦证券认为，未来更大规模的地产“收储”或会加速推动房地产新发展模式的建立，国央企在保障房的建设和供给过程中扮演重要角色，不排除未来由国央企通过政策性银行贷款等工具来进行收储从而推动保障房建设的可能。
当然，杠杆游戏认可不少分析所言，若大规模收储是收购现金流压力较大的民企的在建工程及库存现房，需关注道德风险问题，确保政策在执行层面可以落地。
5、进一步推进资本市场改革 。这一点，杠杆游戏就不多说，大家都明白，但是要让股市好起来，不容易，8月12日的成交额不到5000亿元了。
6、利率市场化、海外货币政策怎么走 。报告的专栏1介绍了改革开放以来我国对利率市场化的探索历程，以及当前存贷款利率的形成方式，表示将进一步督促指导金融机构提升市场化定价能力。
专栏5密切关注海外主要央行货币政策走向，讨论了美联储降息条件增加，但降息时点仍不确定，央行关注发达经济体货币政策转向对新兴市场经济体的外溢影响，并指出“人民银行将密切关注主要发达经济体货币政策动向，实施好稳健的货币政策”，体现货币政策仍要做好准备应对外部挑战。
总的来说，我国货币政策关注“内外均衡”，这要求央行在制定货币政策时不仅要考虑国内经济、物价等情况，也要考虑到其他国家货币政策方向及其边际变化对我国经济和金融市场的外溢影响，这其中美国是最重要的外部经济体。
若美联储如预期于9月开启降息，杠杆游戏认同人民币汇率有望在年内保持窄幅震荡的观点。
7、防风险主要聚焦地产、地方政府、中小金融机构、资管产品 。报告强调理财规模扩大后的利率风险。报告指出“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措，坚持在推动经济高质量发展中防范化解金融风险”。
对于风险的表述较上季度更为具体，特别地，报告首次提示了债券资产的风险敞口和防范利率风险，指出“对金融机构持有债券资产的风险敞口开展压力测试，防范利率风险”。
报告警示，部分资管产品尤其是债券型理财产品的年化收益率明显高于底层资产，主要是通过加杠杆实现，存在较大利率风险。若后续利率回升，相关资管产品净值回撤也会很大，或意味着央行及监管部门后续可能对资管机构强化监管，金融机构销售资管产品时应加强投资者服务。
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央行最新发声：涉及房贷、降准、汇率等问题 来看七大要点
4月14日，人民银行召开新闻发布会，解读一季度信贷社融数据，并回应房地产金融、人民币汇率、货币政策等热点问题。
央行表示，数据显示，一季度，流动性合理充裕，金融总量稳定增长；一季度人民币各项贷款增加8.34万亿元，比上年同期多增6636亿元。 企业综合融资成本稳中有降，降低实体企业的经营成本；3月，新发放的企业贷款利率为4.37%，比上年12月低8个基点。
当前，国内疫情发生频次有所增多，外部环境更趋复杂严峻和不确定，但我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。 下一步，人民银行将适时灵活运用多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。
详解一季度产业贷款投放结构特点
一季度新增人民币贷款的结构数据被更多披露。 4月14日，央行调查统计司司长阮健弘表示，今年一季度，新增人民币贷款8.34万亿元，比上年同期多增了6636亿元，这是统计上的高点。
其中，3月末，全部产业本外币中长期贷款余额71.69万亿元，同比增长11.9%，比同期全部本外币贷款的增速高0.9个百分点。 一季度，全部产业中长期贷款新增3.59万亿元，同比少增4215亿元。
阮健弘表示， 从产业贷款投放的结构上看，主要有以下特点：
一是制造业中长期贷款持续高增长。 3月末，制造业中长期贷款余额增长29.5%。 其中，高技术制造业中长期贷款余额增长31.9%。
二是工业的中长期贷款增速较高。 3月末，工业中长期贷款增长20.7%，明显快于全部产业的中长期贷款增速。
三是基础设施业中长期贷款的增长有所回落。 3月末，基础设施业中长期贷款增长13.2%，比上月末低0.5个百分点。
四是出口相关行业中长期贷款增速较快。 3月末，出口相关行业中长期贷款增速31.8%，比上月末回升了0.6个百分点。
阮健弘表示，预计未来信贷投放继续保持稳定增长的态势，支持经济复苏。 人民银行将继续疏通货币政策传导机制，通过多种货币政策工具，引导金融机构加大对实体经济的服务力度，增强信贷总量增长的稳定性。
此外，针对市场关心的长三角地区是否受近期疫情影响出现信贷投放收缩的问题，4月14日，央行调查统计司司长阮健弘表示，今年一季度，长三角地区贷款增速高于全国。 3月份，上海、江苏、浙江、安徽人民币贷款分别新增1247亿元、3245亿元、3957亿元、1315亿元，同比分别多增222亿元、514亿元、1212亿元、391亿元。
阮健弘表示，3月末，人民币贷款的增速是11.4%，增量比年初新增了8.34万亿元，同比多增6636亿元。 其中，长三角地区的贷款增速高于全国。 按可比口径统计，3月末，上海、江苏、浙江、安徽人民币贷款余额增速分别为11.5%、14.9%、15.8%和13.7%。 上海贷款增速比全国高0.1个百分点，江苏、浙江和安徽分别比全国高3.5、4.4和2.3个百分点。
新设两项专项再贷款 规模总计2400亿
按照近日国务院常务会议要求，人民银行将创设科技创新和普惠养老两项专项再贷款。 4月14日，央行货币政策司司长孙国峰对两项新专项再贷款进行了介绍。
关于科技创新再贷款，孙国峰表示，人民银行将通过科技创新专项再贷款引导金融机构进一步加大对科技创新企业的支持力度。 该工具支持企业的范围包括“高新技术企业”、“专精特新中小企业”、国家技术创新示范企业、制造业单项冠军企业等科技企业。 支持范围按照科技部和工信部现有标准认定，金融机构自主选择范围内的企业开展融资服务。 该工具适用的银行包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮储银行、股份制商业银行等21家全国性金融机构。 总额度为2000亿元，利率为1.75%。
在操作方式上，科技创新专项再贷款采取“先贷后借”的直达机制，金融机构向企业发放贷款后，人民银行按期对符合要求的，贷款期限在6个月及以上科技企业贷款本金的60%提供资金支持。
关于普惠养老专项再贷款，央行将通过该工具引导金融机构向普惠型养老机构提供优惠贷款，降低养老机构融资成本，面向普通人群增加普惠养老服务供给。 该工具推出初期先选取浙江、江苏、河南、河北、江西等5个省份开展试点，试点额度为400亿元，利率为1.75%。 试点金融机构为国家开发银行、进出口银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等7家全国性大型银行。
金融机构按市场化原则，对符合标准的普惠性养老机构项目发放优惠利率贷款，贷款利率与同期限、同档次LPR大致持平。 普惠养老专项再贷款也采取“先贷后借”的直达机制，按季发放。 人民银行对符合条件的贷款，按贷款本金等额提供专项再贷款资金支持。
银行要灵活调整住房按揭等还款安排
央行金融市场司司长邹澜表示，受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。 但我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平。
对于个人住房贷款的信用风险情况，央行金融市场司司长邹澜表示，我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平。 也就是说，每1000笔个人住房贷款大约只有3笔暂时处于不能正常还款的状态。 从历史上看，我国个人住房贷款质量与就业、收入关系非常密切，反而受房价波动影响比较小，这与有些国家的情况有较大差异。
数据显示，我国商业性个人住房贷款余额38.8万亿元，公积金贷款余额约7万亿元，两项合计超过46万亿元，对应大约1亿笔贷款。
邹澜表示，新冠肺炎疫情发生以来，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，银行从贷后风险管理的角度出发，对于此类特殊情形，也需要有针对性的安排。 因此，2020年1月，人民银行等五部门联合印发通知，其中明确对于受疫情影响的四类人群，金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送。
“从大型银行当时的实践来看，在疫情初期，个人住房贷款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定；随着后来疫情缓解，居民收入恢复，贷款偿还很快恢复正常，到2020年末，不良率已经回到了0.29%的原有水平。 ”邹澜称。
今年以来，国内疫情多发，各界对延期还款的关注升温。邹澜表示，人民银行将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：
一是强化以客户为中心的理念，对于正常还款有困难的客户，要区分是还款能力，还是还款意愿的原因；要区分是受疫情影响的短期还款能力，还是中长期还款能力，将延期还款政策落到实处。
二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施。
三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道。
此外，受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，人民银行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。
多城银行自主下调房贷利率
邹澜介绍，我国房地产市场区域特征非常明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采用了“全国－城市－银行”三层定价机制。
具体来说，全国层面，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房的房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守下限政策。 人民银行各省分支机构则指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，实践中多数城市直接采用了全国下限标准。 银行则根据自身经营和客户信用风险状况，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔按揭贷款利率的具体加点数值。
因此，邹澜强调，近期房贷利率下调主要发生在银行层面。 3月，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。 部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市的实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是地方政府、银行根据市场形势和自身经营策略做出的差别化市场调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
下一步，人民银行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。
稳妥有序推动企业申设金控公司
自《金融控股公司监督管理试行办法》实施以来，近日，中国中信金融控股有限公司和北京金融控股集团有限公司的金控公司设立许可已获批，目前还有三家已受理企业。 央行宏观审慎局局长李斌表示，金融控股公司监管的重要目的是全面持续掌握整体经营状况，防范金融风险，推动稳健可持续发展，提升服务实体经济的能力。 人民银行正按程序开展审批工作，并稳妥有序推动其他具备设立情形的企业申设金融控股公司。
李斌 强调，人民银行始终坚持监管初衷，在开展金融控股公司准入管理过程中重点考量以下因素：
一是非金融企业应实质控制两类及以上金融机构，且所控金融机构的类型和资产规模符合规定情形。
二是拟设金融控股公司的股东资质要合规，大股东核心主业突出，资本实力比较雄厚，经营规范、投资资金真实合法。
三是拟设金融控股公司股权结构应当简单、清晰、可穿透，能穿透识别实际控制人和最终受益人。
四是组织架构健全，风险管理等制度有效，确保金融控股公司设立以后有完善的公司治理、健全的风险隔离机制、充足的资本水平等。
李斌表示，人民银行将持续推动具备设立情形的企业以申设金融控股公司为契机，摸清家底，推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，实现对金融板块股权的集中管理。
“这有利于提升后续金融控股公司整体监管的有效性，促进金融控股公司依法合规经营，防范形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定，提升服务实体经济和高质量发展的能力，助力经济运行在合理区间。 ”李斌称。
对增量高风险金融机构建立硬约束的早期纠正和限期整改机制
央行金融稳定局局长孙天琦表示，截至2021年末，全国高风险金融机构316家，数量连续六个季度下降，较峰值压降过半，金融风险处置进入了常态化阶段。 下一步，人民银行将做好宏观和微观跨周期管理，争取走在金融风险曲线前面。
2021年四季度，人民银行完成了对4398家银行业金融机构的央行评级。 从整体上看，大部分机构评级结果在安全边界内（1-7级），资产占比约99%，全国高风险金融机构（8-D级）316家，数量较峰值已减少333家，现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。 24家全国大型银行评级一直优良，资产占比70%左右，发挥了金融稳定的压舱石作用。
孙天琦表示，市场经济是有周期的，金融会随着经济周期起伏，不可避免的会出现个别高风险机构。 因此，既不要在经济上行期盲目乐观，也不要在经济下行期过度悲观。
在金融风险化解举措方面，孙天琦透露，央行针对增量高风险金融机构建立具有硬约束的早期纠正和限期整改机制，将央行监管评级和早期纠正机制有序衔接，对风险早识别、早预警、早发现、早处置。 对人民群众深恶痛绝的各类非法金融活动要早认定早处置，认定要准、下手要稳、下手要快、下手要坚决。 对评级良好的金融机构，探索建立科学的监测预警体系，对异常指标早发现、早预警，避免潜在风险演变为实质风险。
“2021年，金融稳定部门共发现有潜在风险苗头问题、个别指标出现异常的银行共274家，通过及时采取措施，推动了189家有序化解了风险隐患。 其中，50%左右的机构在一个季度内就可以完成纠正。 ”孙天琦称。
对于存量高风险机构的风险化解，孙天琦表示，要安好既有政策和工作安排，严格压实金融机构及其股东的主体责任，压实监管部门监管责任，压实地方政府属地风险处置责任和维稳第一责任，推动落实建立地方党政主要领导同志负责的财政金融风险处置机制。
孙天琦表示，下一步，人民银行将不断提高金融监管有效性，完善有效制衡的金融机构公司治理体系；推动建立中小金融机构多渠道、市场化资本补充机制；引导中小金融机构找准定位，服务当地、服务小微和“三农”，服务城乡居民；地方政府要加强信用环境建设，打造良好的金融生态环境。
此外，针对金融稳定保障基金，孙天琦表示，金融稳定保障基金定位于由中央掌握的应对重大金融风险的后备资金，与存款保险基金和相关行业保障基金双层运行、协同配合。 在常规金融风险处置中，主要由存款保险基金和相关行业保障基金依法依职责投入，不涉及金融稳定保障基金的使用；在重大金融风险处置中，金融机构、股东和实际控制人、地方政府、存款保险基金和相关行业保障基金等各方，依法依职责充分投入相应资源后仍有缺口的，经批准后，按程序使用金融稳定保障基金进行重大金融风险处置。
增强人民币汇率弹性
随着美元指数不断走强突破100，人民币汇率能否保持稳定备受市场关注。 央行货币政策司司长孙国峰表示，今年以来人民币汇率有升有贬，双向浮动，目前人民币兑美元汇率水平与上年末大致持平，市场在汇率形成中发挥了决定性作用。 总的看，人民币汇率弹性增强，在合理均衡水平上保持了基本稳定。
孙国峰表示，人民银行、外汇局在帮助外贸企业应对汇率波动方面做了大量工作，并取得明显成效。 2021年，企业利用远期、期权等外汇避险产品管理外汇风险的规模同比增长59%，高于同期银行结售汇增速36个百分点，企业套保比例同比上升4.6个百分点至21.7%。
展望未来，孙国峰表示，下一步人民银行将坚持以我为主，主要根据国内经济形势把握好稳健货币政策实施的力度和节奏，增强人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的功能，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，把握好内部均衡和外部均衡的平衡。 同时密切监测国际宏观经济金融形势，稳妥应对外部环境变化的冲击。
中央经济工作会议首提房地产预期引导、良性循环等，防“硬着陆”
据新华社报道，中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。 其中，涉及房地产的主要提法是，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
相比于以往，除了“房住不炒”、保障房、长租房等关键词外，今年的中央经济工作会议涉房内容还首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。 在业内人士看来，未来的房地产政策，守住“房住不炒”这个底线的同时，会有更多政策支持房地产健康发展以防范金融风险。
重申“房住不炒”，首提“预期引导”和“良性循环”
2018年、2019年及2020年举行的中央经济工作会议均提了“房住不炒”，今年也不例外。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此前中央政治局会议没有提及“房住不炒”，引起了一些误解。 实际上“房住不炒”的定位并不会改变，无论后续对于刚需和改善性购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。 未来，各地在后续政策调整时，即便有所放松，也要严格守住“房住不炒”这条红线。
“后续若是在合理购房需求释放的过程中，各地政府无底线放松购房政策，甚至通过炒房市场来拉动房地产，依然要面临问责的可能。 ”严跃进如是说。
值得关注的是，“预期引导”和“良性循环”首次出现在中央经济工作会议涉房内容中。
“相比中央政治局的表述，此次把‘良性循环’的表述放在了‘健康发展’的前面。 这样的排序和定调，对行业发展来说更具有指示性意义。 ”严跃进说，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，比如说银行信贷方面的支持力度不大，导致市场迅速降温，今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势，并衍生出了房企经营风险和债务风险，这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。 所以从这个角度看，只有房地产市场的“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。
今年，包括恒大在内的多家房企现金流出现问题，发生债务危机。 12月3日，银保监会和央行再次对恒大问题进行表态，重申恒大债务风险不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。 在12月6日召开的中共中央政治局会议，也明确提出，促进房地产业健康发展和良性循环。
在“良性循环”目标指引下，未来的房地产金融政策也将出现结构性调整。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策，预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。
“探索新的发展模式”成为防范化解风险必然选择
除了“预期引导”和“良性循环”首次出现外，“探索新的发展模式”也第一次出现在中央经济工作会议涉房内容中。
“我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经面临严重挑战，当下部分房企爆发债务危机，引发行业动荡。 ”许小乐表示，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。 房地产开发企业应探索新的发展模式，这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
“探索新的发展模式”，房地产行业要如何做？哪些领域将迎来发展机会？
严跃进认为，租购并举的发展模式会进一步得到推进，“十四五”期间将购房市场和租房市场并轨发展、商品房市场和保障房市场共同发力。 所以，对于保障性租赁住房的发展等，预计会形成更多的政策支持。
在此次中央经济工作会议涉房内容中，也提到坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
与此同时，严跃进表示，增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式。 尤其是存量市场的发展会提速，包括城市更新、老旧小区、物业管理、住房租赁四大市场会发力，以更好地发展存量房市场。
此外，严跃进称，依赖房价和地价上涨获利的模式将改变，包括房地产税等推进依然会进行，将进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想，包括房企和购房者等都应该积极理解这个新发展模式。
附：历年中央经济工作会议房地产相关表述
2020年
解决好大城市住房突出问题。 住房问题关系民生福祉。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。 土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
2019年
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2018年
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
2017年
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2016年
要促进房地产市场平稳健康发展。 要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
央行定调:维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益
关于货币信贷政策、房地产市场，央行有最新定调！
人民银行27日消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议分析了国内外经济金融形势。
会议明确了货币政策总基调，即：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。
房地产市场是本次货币政策委员会例会的最大关注点。 会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
记者梳理发现，在央行货币政策委员会季度例会的新闻稿中，这是“房地产”一词很长一段时间以来首次被提及。
增强信贷总量增长的稳定性
此次会议指出，搞好跨周期政策设计，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持经济高质量发展。 用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款。
事实上，人民银行行长易纲今年8月强调，要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作，加大信贷对实体经济特别是中小微企业的支持力度，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。
方正证券首席经济学家颜色表示，强调跨周期调节，主要由于从全年宏观经济形势看，下半年面临的压力相对较大，同时明年上半年受到基数效应影响，经济增长可能会出现增速放缓的现象，因此当前货币政策既要考虑今年经济运行情况，也要更加考虑和应对明年上半年经济增速下滑的风险，综合考虑今明两年的信贷工作安排。
交通银行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟认为，预计人民银行会坚持“以我为主”，根据国内经济增长、物价及金融形势来独立自主地制定自身的货币政策。 未来一段时间，“稳货币” “宽信用”有望成为货币调控的主要方向。
“宽信用”的判断是相对于上半年而言的。 唐建伟解释称，数据显示，社融增速从去年12月的13.3%持续回落至7月份的10.3%。 目前人民银行新增3000亿元支小再贷款额度，并允许商业银行增加全年信贷额度并加快投放，释放出积极信号。
维护房地产市场的健康发展
相较于此前例会，三季度例会新增对房地产市场的相关提法。 会议指出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
“从整体基调看，基本符合市场宽信用预期。 ”唐建伟向记者表示，前期信用最紧的就是房地产领域，例会指出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，表明房地产市场的信贷政策可能会有保有压，不是全面的收紧。
数据显示，房地产贷款增速总体平稳。 6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，增速较3月末低1.4个百分点。
维护房地产市场健康发展，并不意味着房地产金融政策出现“急转弯”。 颜色认为，房地产市场相关表述主要针对近期个别大型房地产企业出现的经营风险，在政策层面依然会贯彻“房住不炒”的定位，在房地产金融政策方面保持定力。
今年8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管，并指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。
“由于大型房企出现经营风险，可能会引发一系列风险，尤其是对商业银行、个体债权人风险应当未雨绸缪。 比如房企已经售出收款，但没有交付住房等问题，一定要妥善处理，确保售出住房能够按时按质交付，这是防范风险进一步扩大的重要手段。 ”颜色表示。
有序推动碳减排支持工具落地生效
会议在信贷结构优化方面进行了部署，构建金融有效支持实体经济的体制机制，完善金融支持创新体系，引导金融机构增加制造业中长期贷款，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。
在绿色金融方面，会议提出，有序推动碳减排支持工具落地生效，以促进实现碳达峰、碳中和为目标完善绿色金融体系。
这或意味着，碳减排支持工具下半年有望落地。
此前在2021年下半年工作会议中，人民银行要求，推动碳减排支持工具落地生效，向符合条件的金融机构提供低成本资金，引导金融机构为具有显著减排效应重点领域提供优惠利率融资。
在商业银行发展方面，会议要求，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业，增强金融市场的活力和韧性，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。 支持银行补充资本，提高服务实体经济和防范金融风险的能力。
此外，会议还强调，灵活精准实施货币政策，加强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险，保持经济运行在合理区间，推动经济高质量发展。
