中国房地产房价调整加剧政策待加强

作者： 2024年08月18日科技浏览

【“2024 资产管理年会”今在上海召开】 伍戈受邀在会上演讲，对房地产市场调整影响宏观和价格企稳进行探讨。他指出，通过分析十余个国家情况得出，房价充分调整后物价等才能实质性企稳，中国房价调整幅度仍在加剧，需加强地产政策力度。伍戈还称，中国有摆脱物价负增长经验，实现和金融平稳关键在于改革和调控不可偏废。关于实际 GDP 展望，他认为下半年政府将推政策使实际 GDP 接近年初目标，价格真正企稳和正向发展需更大政策支持和深层调整。

为什么经济回暖了房价却下跌了呢？

近年来，中国的经济发展取得了长足的进步，国家不断出台各种政策来促进经济发展，然而在这个过程中，房价却一直处于波动之中。尤其是在最近一段时间，房价出现了大幅度的下跌，这一现象引起了广泛的关注。那么，为什么在经济逐步回暖的情况下，房价跌幅如此之大呢？以下是一些可能的原因。一、政策调整中国政府一直在加强房地产市场的监管，通过各种政策手段来控制房价的上涨。比如，在2017年，政府先后出台了多项政策来限制房地产市场的过热，并且限制了房地产开发商的融资渠道，使得他们难以获得资金支持。此外，政府还出台了一系列的限购政策，限制了购房者的数量，这些措施都对房价的下跌产生了一定的影响。二、供需关系房地产市场的供需关系一直是影响房价波动的主要因素之一。近年来，随着城镇化的加速推进，人们逐渐从农村向城市迁移，导致城市的人口数量呈现爆发式增长，而房子的供应则相对较少，这就使得房价居高不下。但是在近几年，政府大力推进房地产市场供应侧改革，加大了住房供应的力度，这就使得房价在一定程度上出现了下跌。三、经济下行压力尽管中国政府一直在努力推进经济发展，但是在当前的经济形势下，中国经济仍然面临着一定的下行压力。一些行业的产能过剩，企业的盈利能力下降，这些都导致了人们的收入水平下降，购房能力降低，从而导致了房价的下跌。四、投资热情降温过去的几年，中国房地产市场是一个非常热门的投资领域，很多人都将房子当作了一种投资工具，投入大量的资金来购置房产。但是随着政府对房地产市场的监管不断加强，投资热情逐渐降温，这就使得房价出现了下跌。总之，房价下跌是一个复杂的问题，其中有政策、供需、经济、投资等多方面因素的影响。对于房地产市场来说，政府应该加强监管，保持市场的稳定，同时加大房地产市场的供应力度，以避免房价过高或过低的情况的出现。

未来三年，房价到底是上涨还是下降？

茅台老总的诘问 [财识早报【辣观点】“两会”又成“雷秀场”·申纪兰:上网要组织批准·公司的社会责任向何处去？【财专题】文化新政：文化治国？文过去的三十年，中国创造了经济增长的奇迹，中国的财富... 中国房改十年，出现一个怪现象，越调控，越涨价；而2010年的组合拳，把除了所谓的最后一根救命稻草“房产税”之外的所有政策用了个遍；各项政策悉数登场之后，除了打掉部分的消费预期外，收效甚微，房价和成交量双双高调上扬；很多普通市民感慨：不应该轻信牛刀的蛊惑，真的变成了“先下手为强，后下手遭殃了”；那么房地产为何出现这么多怪的现象？百病缠身，高烧不退的地产市场，问题的根源在什么地方？正方：未来三年，房价将在调控中持续上涨首先，GDP增长率为经济生活的中心，也是行政绩效体系的核心；近三十年，伴随着中国政治经济改革的螺旋式上升，伴随着全球产业分工和全球化产业转移，中国的GDP增长保持在10%左右，取得了举世瞩目的成就；但是中国崛起是全球化的结果，是在没有自我积累和科技创新的基础上实现的，是全球合作创造了中国奇迹，中国在全球产业链中的位置是导致和理解中国经济奇迹的关键。但是近十年，推动中国经济强劲发展的三驾马车“投资，出口，内需”中，出口纷繁复杂，内需已降3成不到，只有靠大量的投资基础建设，才能拉动GDP保持在高速增长位上；特别是08年全球金融危机之后，国内的经营环境恶化，出口受阻，以地产业为代表的投资拉动型的基础建设已经成为经济增长唯一的亮点；而GDP增长率也成为衡量各级地方政府以及行政官员绩效的核心标准；那么地方政府以行政化推动基础建设，推动房地产的迅猛增长就有了充分的动力；而且地产以及相关行业的发展已经占据GDP增长的很大一部分份额，某些地区如果没有地产业，GDP增长甚至可能是负的；这也是为什么有人会说“房地产绑架了中国经济”的原因；在政府主导的追求GDP增长和大力发展基础建设特别是地产的前提下，房地产市场肯定会迅猛发展，而价格也居高不下；其次，财税制度不改革，地方靠土地财政为主要收入的格局就不会改变，地方政府开发房地产的热情就不会减弱；94年分税制改革以后，地方财税收入急剧降低，在98年房改之前，很多地方政府的财政状况是非常恶化的，大部分入不敷出，吃财政饭的机关人员甚至工资都很难支付； 98年之后，随着房改拉开帷幕，土地出让金逐渐成为地方财政的生力军；到目前为止，很多地方政府的财政要靠土地出让金支撑，而且随着国家大规模的基础建设和房地产的开发，地方政府和地产商在交易平台上也达成了默契，一个个大大小小利益集团日益盘根错节，力量强大；这种模式导致土地出让金和拿地附加成本不断飙升，房价自然也随之上涨；第三，98年房改政策有所偏差，把全体公民推向商品房市场，企图用市场化解决房改的所有问题；房改之后，80%以上为商品房，20%为经适房、廉租屋和其他；也就是说，公民住房的需求基本上被商品房垄断了；而经适房也经本上沦为利益集团的资源，政府对于廉租屋的投入很少，没有建设热情，适用群体狭小；当大量的改善和投资需求都涌向商品房市场时，房价自然上升；第四、地产投机心理强，而且成为投资的少数几个有效渠道之一，大量资金和热钱融入，炒高了地产价格；因为中国的整体经营环境恶化，出口受阻，国内很多资本找不到有效的投资渠道，所以大量的融入地产，温州炒房团就是例证；另外国外的热钱也不断进入地产领域，国民因为焦虑也加入炒房和买房队伍，变成了全民炒房；而且因为经济发展飞速，通货膨胀严重，物价高涨，货币贬值，地产已经成为有效低于通胀的途径；第五、08年至今的四万亿投资和09年10年天量信贷，货币超发；地产已经成为这些资金的蓄水池；大量的投资都到了央企国企手里，而大部分资金都用来做基础建设，特别是地产开发；这也是为什么各地央企频繁拿地，地王频生的原因；所以房价会不断上升；虽然78家央企将推出地产市场，但是过程很漫长；而且还有16家央企经营房地产，短期内不会有太大影响；第六、中国城市化进程加快，每年1700万人口城镇化；基本需求和改善性需求强烈；而廉租屋市场基本上空白，无法缓解住房需求，租房市场和地产市场相互影响，租金价格不断上涨；这些需求反应到地产市场就是地产市场火爆，价格上升；第七、经过十年的孕育，地产企业羽翼丰满，土地，资金，信贷充足，近三年主动调价的可能性极小；那么地产价格不断上扬，特别是一二线城市到达一定的高度的时候，肯定有相当大的泡沫成分；本身地产价格的合理上升是和GDP增长呈对应曲线的，这也是经济发展的必然结果；但是目前的价格是大大的超过GDP增长速度，对比人民群众居民收入的增长率，和西方成熟市场的价格；我们的地产价格是虚高太多了，已经被吹成了一个大大的泡泡；但是这个泡泡要不要破，怎么破，什么时候破，就是一个大问题了；因为房地产行业的问题涉及到方方面面，目前的状况危害也是深远的；第一、吸纳大量的社会资源和财富；地产行业本身不是什么高科技行业，资源和财富吸纳到这个行业，而且成本不断上升，那么实体经济，产业升级，科技创新，创业就更无从谈起；当年的马化腾，马云们用50到100万就开始了激情的创业；现在的年轻人有了这些钱，肯定激情的去投资地产了；第二、由房地产以及相关基础建设拉动的GDP增长不但没有任何质量，而且不可重复，不长久，并且会进一步的打击内生力量；一个健康的经济体是应该大部分靠消费等内生力量拉动经济增长，而我们已经变成畸形的投资拉动，建设拉动，地产拉动，长远来讲，经济有崩盘的危险；第三、环境污染严重，城市变成废品围城；每年产生的建筑废品堆积如山，而且我们的建筑物寿命也很低，只有35年左右，对财富也是大量的浪费；第四、是社会动乱的诱因；住房本是民生范畴，因为价格的虚高导致大量的人买不起房，无法安居乐业，激化了社会矛盾，也可能成为社会动乱的诱因；也违背了执政党的执政理念和宗旨；面对房地产市场的种种迷局，国家也不断在出台政策经行调整；目前的难题是，不能一下子戳破这个大泡泡，那对整个经济的发展是致命的；但又不能让它继续吹大；所以国家出台了很多组合拳，重点打击投机分子和炒作资金；那么经济要如何实现软着陆，是一个很大的课题；目前，地产像击鼓传花一样不断往下，不断有人来托盘；目前已经快到一个临界点了，那么越晚进入的就是越大的受害者；现在是父母双方，男女朋友两个家庭，三代买个房子；等这部分真正的需求也买不起房子的时候，除了投机资金，就再也没有人能够接起如此庞大的盘，这个巨大的泡泡不用戳，就像长熟的青春痘一样，化脓脱落；国家的各种政策，除了房产税之外，基本上都用过了，其主要目的是为了打击投机，也是打击一定的消费预期，其实打击消费的预期的时候就已经宣告房价会继续的上涨；果然，民众的观望随着政策的失效报复性反弹；那么为什么近三年地产还是会维持在一个高位运行呢？第一、房产政策，土地财政，追求GDP增长的根源没有改变；第二、国内经营环境持续恶化，十二五规划里没有明确的改善政策，投资渠道不畅通，大量的资金还会流入地产领域；第三、十二五规划里基础建设还是作为重点发展的国策；第四、保障房廉租屋虽然力度加大，但是远远缓解不了需求，估计三年后才真正对商品房市场有冲击；第五、利益集团已经形成强大的共同体，影响了国家很多决策；第六、新任领导班子的政策要在2013年才会成型；综上所述，地产价位近期不会降，而且三四线城市上升的空间巨大；但是我能够希望国家有效的治好地产的各种病，能够实现软着陆，如果贸然崩溃，经济会立刻萧条；但是最为普通公民，一定不要成为最后接盘的那一拨人，不然就真的死无葬身之地了。反正：易宪容：2011年中国房价将下跌20%不过分近日，人民大学发布《中国宏观经济分析与预测报告》预测2011年中国房价将下跌20％。应该说这个观点并不过分，但还是遭到了不少利益相关方和他们代言人的质疑，他们不但继续唱高房价，还利用一些媒体鼓吹房地产的二次调控将兵败于通货膨胀。目前不管是官方还是学界，共识越来越多，普遍认为房地产市场投机炒作盛行，正在颠覆既有的社会基本核心价值，阻碍了整个社会经济协调发展。今年房地产宏观调控的国十条，就是中央看到问题后出台的针对性政策，希望通过政策调整让房地产重新回到它的基本功能居住，让房价回归理性。那为何国十条出台7－8个月了效果却不大？要回答这个问题，有几个方面要分析。一是房地产是不动产，而且全国的房地产市场实际是被分割为无数个不同的市场。在这些不同的市场，房价的波动永远是不相同的。因此，国十条出台之后，各地房价的调整也不可能完全一致。不过，从小范围来看，一些地方房价大幅调整早就开始。比如河北的燕郊、海南的海口等，其房价的大幅下跌早就开始。而且只要调控政策持续，房价一旦开始下跌，想逆转跌势是不可能的。二是从全国各地整体的情况来看，当住房由销售旺盛突然快速收缩时，即便某些地方的商家用各种手段让房价仍僵持于高位，也只能推迟下跌的时间，很难改变跌势。因为现在投机炒房的条件已变，炒作者只会出货，决不会贸然在这时进入市场。三是国十条出台之后，虽然新政强调房地产发展的宗旨要回归居住消费，但该宗旨要通过各种具体政策一条一条来落实，但每一条都会受到房地产既得利益集团的阻碍而被弱化。举个例子，取消非常时期的住房按揭贷款非常政策，在国十条中写得很清楚，但目前仅对新进入者执行，对已进入者就没有执行；还比如，住房税收政策，国十条写得也很清楚，要求通过房地产税收政策来遏制房地产投机炒作，但目前仍无具体政策出台。不过，为了打击房地产投机炒作，香港近日出台了严厉的房地产交易所得税（即在现有房地产印花税4.25％的基础上，对6个月之内交易的住房加征15％印花税，一年之内交易的住房再加征10％印花税，二年之内交易的住房再加征5％印花税），该住房交易所得税一出台，手起刀落，整个香港的房地产投机炒作就闻风丧胆，房价立即下跌。当前内地房地产市场投机炒作比香港严重，有不少人只要能搞到钱就先抢上几套、十几套住房甚至更多（如此前曝光的上海浦东区的某副区长有住房几十套，最近曝光的江苏财政厅某贪官有住房七套等）。国内房地产投机炒作如此严重，问题不仅在于贪婪，而在于投机炒作住房不需要交多少税甚至还能享受税收优惠。如果不采取政策去除买房的赚钱效应，那要让房地产市场回归居住功能导向就太难了。国内住房市场这个泡沫已经吹得够大了，不能再任由既得利益者唱高房价继续忽悠普通老百姓接盘了。在世界上找不到一个房地产市场泡沫吹大之后不破灭的地区，也找不到一个房地产泡沫破灭后，其国内金融及经济不受害的国家。美国的金融危机根源是这样，迪拜和爱尔兰金融危机根源也是如此。而且泡沫没吹破时往往很少有人承认它的严重程度，而一旦吹破就无可挽回，这是房地产市场的内在规律。面对这样的经济常识，面对房地产市场的困境，我想中央政府的政策已表明了态度，普通百姓应认清大势：现在不会因通货膨胀上升而中止房地产宏观调控（其实房价飙升本身是目前通货膨胀上升的根源之一），而是要更坚定地贯彻执行中央政策打击投机炒作。 (来源：财识网综合编辑：紫馨)