8月的房地产市场，出现进一步探底迹象。
据中指院披露的数据，今年1-8月全国重点100城新房销售面积同比下降31%；其中，8月环比下降11%，同比下降17%。
“8月新房成交量降幅有所扩大，新房市场当前仍面临较大调整压力。”中指院指数研究部研究副总监徐跃进表示。
价格方面，受高端项目集中入市等结构性因素影响，8月百城新建商品住宅均价16461元/平米，环比上涨0.11%，涨幅较7月收窄0.02个百分点，同比上涨1.76%。百城之中，8月份46个城市新房均价环比下跌，价格环比下跌城市数量较上月增加7个。
从库存情况来看，中指院数据显示，截至2024年7月底，50个代表城市商品住宅可售面积3.3亿平方米，较2023年年末下降约3.8%，但可售面积的下降更多受供应持续缩量影响。按近12个月月均销售面积计算，50个代表城市短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长4个月，已达到上一轮“去库存”以来的出清周期高点。
“这其中，三四线代表城市出清周期超30个月，去化压力不小。”徐跃进称。
而在“以价换量”的带动下，二手房市场成交表现持续好于新房，1-7月重点城市二手房成交量同比下降3.2%，8月市场活跃度略有下降，但低基数因素下，同比增长明显。
中指院数据显示，8月（7.29-9.1）份11个重点城市二手住宅周均成交套数较7月周均下降11.6%，较去年同期增长22.3%，增幅较7月有所收窄。
对于9月市场走势，徐跃进表示，接下来市场将进入“金九银十”传统旺季，短期内核心城市新房市场活跃度或出现小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售规模的恢复。
克而瑞分析师认为，不同城市呈现出显著的分化行情，北京、上海、成都、西安、杭州等短期市场仍处于平稳运行，市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前。
对此，有分析人士以上海等热点城市为例，对市场企稳等问题展开解读与预判。
58安居客研究院院长张波指出，上海近几个月二手房及新房成交量均较为可观，从这个趋势来看，预计上海9、10月份成交基本能够稳定，市场如果没有出现大幅降价或成交量大跌的情况，那么可以初步认为市场可能完成筑底，或具备了企稳的基本条件。
“以此来看，我们认为，一个城市新房及二手房成交量及价格，如果连续三个月的成交量、价均能保持一定高位且相对平稳，市场的信心会增强，对市场的看法也将逐渐趋于一致。考虑到9、10月份市场成交量通常不会太差，如果在这段时间市场成交量能企稳，对于稳定市场预期，将产生相当积极的影响。”张波称。
而徐跃进认为，从整体市场情况来看，如果综合居民收入预期等长期因素，目前尚未出现明显改善，新房市场成交预计仍将承受不小的压力。
“二手房市场方面，在‘以价换量’形势下，预计重点城市二手房市场有望保持一定活跃度。另外，9月有可能会会迎来政策密集出台期，应密切关注降息、收储政策优化、核心城市限购放松等政策。”徐跃进补充道。
9月百城整体房贷利率再创新低 86城按最低利率标准执行
多地房贷利率持续下调。 贝壳研究院数据显示，2022年9月贝壳监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点。 “9月首二套房贷主流利率指数环比继续下行，整体房贷利率再创新低，较去年最高点分别回落159BP和108BP。 ”贝壳研究院市场分析师刘丽杰称。 截至9月19日，贝壳监测的103城中已有86城首套房按4.10%最低利率标准执行，二套房按4.90%最低利率标准执行。 按城市能级，一线城市房贷利率最高，且同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅仅65BP和55BP，9月首套平均利率为4.60%，二套为5.13%；二三线城市平均利率水平接近下限，其中厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套主流利率均下调35BP。 此外，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套和二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。 据贝壳测算，以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。 在放款周期方面，9月银行放款周期为25天，与上月基本持平。 其中一线城市平均放款周期为31天，二线及三线城市平均放款周期均为24天。 “当前房地产市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。 当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。 ”刘丽杰认为。 国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售数据显示，2022年1-8月，商品房销售额亿元，同比下降27.9%；商品房销售面积万平方米，同比下降23.0%。 单月来看，8月商品房销售面积9712万平方米，同比下滑22.6%；销售金额亿元，同比下滑19.9%。 “连续两个月成交面积在1亿方以下，反映出当前需求依然疲软。 考虑到9月各地疫情反复，我们认为9月销售仍将继续承压，基本面修复仍需更大力度的政策推升购房需求。 ”东方证券分析师赵旭翔称。 “短期来看，房地产市场的表现仍依赖于政策优化力度、保交楼等相关举措，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且不出现超预期事件，今年年底或2023年年初房地产市场有望企稳。 若各项有利举措落地不及预期，房地产市场企稳或需要更长时间，基本面偏弱的城市市场调整态势短期难改。 ”中指研究院常务副院长黄瑜表示。
补贴真金白银！年尾10城已推“鼓励购房”新政
随着楼市的下行，除了发布一纸“限跌令”，有城市已经开始用真金白银补贴购房者了。
近一个月以来，已至少有10城（或地区）推出了鼓励购房新政，包括呼和浩特、 荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等。
各地“花式”补贴动作包括：政府直接提供购房补贴、对农民进城购房给予优惠、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠、对商品房契税进行减免、购地下车位也可获得补助等。 比较特殊的是河北保定市，率先放松了特定房屋类型的限购、限价政策。
不过，截至目前，出台楼市松绑或购房补贴政策的，基本都是三四线城市，这或许与这些城市飙升的楼市库存息息相关。 根据上海易居房地产研究院数据，被监测的全国百城库存数据已经连续36个月同比正增长，创下5年来的新高，三四线城市的去库存压力是最大的，且短期难以化解。
多样化的鼓励措施
到今年6月份为止，全国各地都还在配合“史上最严厉的楼市调控组合拳”，但随着下半年新房成交量环比连跌，许多城市库存量迅速升高，当地房企感受到去化的巨大压力。
对地方政府来说，最容易操作的鼓励购房方式就是减免契税，因此多城已选择先从契税入手。
12月10日，重庆市璧山区住房和城乡建设委员会宣布，接下来要举办为期两个月的购房优惠活动，活动期间，购房人购买当地房企的新建商品住房（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），符合相应条件的，可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。
无独有偶，湖南衡阳市也在近期发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》，对未来5个月内买房的市民进行契税补贴，补贴比例从15%到50%不等，越早买房，补贴得越多，比如明年1月31日前买房，就能获得50%的契税补贴。 未来5个月购买地下车位的，补贴一律高达所交契税的80%。
河南开封、重庆万州、河南新乡的地方政府，也给出了限时契税补贴政策，鼓励市民在年末购房。
还有不少城市通过人才、三孩等名义发放真金白银的购房补贴。 比如广西南宁，近期扩大了购房补贴的人才范围，拟按照高层次人才认定的类别分类实施首次购房补贴，其中A类人才给予200万元购房补贴，B类人才给予120万元购房补贴，经认定的D类、E类高层次人才，符合条件者，可享受最高40万元、20万元购房补贴。
江苏南通海安则率先提出给二孩家庭、三孩家庭给予购房优惠。 该市新政称，常住居民家庭，子女未满18周岁的二孩、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。
海安还鼓励当地企业组织团购商品房：企业、单位购买用于人才用房一次购房5套以上或组织企业、单位职工一次购买10套以上，在市场价格基础上给予每平方米400元的优惠。 复垦弃宅进城的农民群体，购买预售商品房的，凭挂钩复垦协议，可以在市场价基础上给予每平方米600元的优惠。
近期内蒙古呼和浩特也宣布对毕业5年内首次在呼和浩特市置业的高校毕业生给予购房补贴，符合相应条件者，博士研究生、硕士研究生、本科生分别一次性给予10万元、5万元、3万元补贴。
贵州龙里县则不管是不是大学毕业人才，只要农村户籍居民、外来人口愿意去当地落户买房，可以按迁入户籍人口数量（每人40平方米），给予每平方米相应的500元补贴，最高每人可获两万元。
湖北荆门市近期也宣布，未来一年内，对首次在中心城区购买新建商业用房以及地下车位、取得契税完税证明的购房者，按照商品房买卖合同成交额的1.5%给予一次性购房补贴，补贴金额最高不超过5万元。
河北保定于近期宣布放松限价、限购政策，根据其发布的《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，当地对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。 居民如购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。
三四线库存积压
多个地方政府密集出台鼓励购房新政背后，是市场成交数据的持续下滑。 尽管在楼市精准调控之下，当前房地产信贷环境略有好转，但是短期内购房者的置业情绪尚未恢复。
根据中指研究院数据，其选取的50个代表城市中，今年11月份长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%；长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市环比增长7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%，预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。
新房成交量不断下滑，导致很多城市的库存迅速攀升，去化周期拉长。
根据上海易居房地产研究院的最新报告，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.2亿平方米，同比增长2.1%，当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下近5年的新高。
库存环比数据已连续4个月正增长，同比则连续36个月保持正增长态势。 11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。 三四线城市库存攀升的态势最明显，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。 从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。
截至11月底，库存同比增速排在前十位的城市包括韶关（57%），惠州（43%），东莞（41%），深圳（38%），保定（37%），承德（32%），洛阳（32%），宁波（32%），徐州（28%），柳州（27%）。 这些城市面临的去库存压力较大。
而库存同比增速后十位城市为：呼和浩特（-31%），三亚（-29%），上海（-28%），合肥（-27%），晋江（-27%），淮南（-25%），太原（-23%），岳阳（-22%），马鞍山（-20%），济南（-20%）。
新房库存同比减少的城市中，既包括上海这样商品房不愁卖的一线城市，也包括岳阳这种此前出现过大面积降价跑量的城市，虽然违规降价扰乱了市场，但是其库存总量明显减少。
根据上海易居房地产研究院，截至11月底，商品房去化周期最长的10个城市，分别是西宁、洛阳、舟山、威海、无锡江阴、哈尔滨、芜湖、固安、烟台和韶关。 这10城中有8城都属于三四线能级。
“若是当地库存压力大，那么就应该从因城施策角度去落实宽松政策。 市场疲软时，三四线城市通过契税补贴的方式激活交易，这一点是值得肯定的。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，接下来的调控走向中，各地同步松绑可能性不大，但是后续可能会有针对具体类型的松绑，比如针对特定区域、特定房产类别等。
机构：8月百城新房均价环比下跌0.01%，为何房价还在不断下降？
因为很多城市的房价根本就没有出现大幅降价的现象，很多城市也会通过限跌令的方式来阻止房价下跌。 在这种情况之下，很多城市的房价只会缓慢下跌。
从某种程度上来说，当全国范围内的所有城市都出现房价同比下跌的情况时，这基本上已经意味着很多地方的房地产行情非常差了，同时也意味着我们需要通过降低放假的方式来解放人们的购房压力。 在这种情况之下，很多城市会推出各种鼓励买房的措施，同时也会进一步阻止房价下跌。 以我个人来看，如果我们依然通过人为的方式来阻止房价下跌的话，这个方式只不过是在拖延短期矛盾而已，短期的矛盾也会进一步演化为长期矛盾，我们根本就不可能通过人为的方式阻止房价下跌。
这个数据是怎么回事？
这是来自房地产行业的统计数据，在整个8月份期间，全国100个城市的新房的销售均价同比下跌了0.01%左右。 虽然这个数据的下跌幅度并不大，但对于我们购房者来说，购房者所能感受的很多城市的房价可能已经下跌了30%以上，很多城市的楼盘也存在大量库存的情况。
房价本身就需要缓慢下跌。
之所以很多地方的房价依然在下跌，主要是因为我们从来没有真正允许房价遵循市场规律，我们再通过各种人为的方式来干预房价下跌。 在这种情况之下，人为的方式根本就不可能阻拦这个进程，所以我们会发现每个城市的房价都会出现缓慢下跌的行情。 如果以理想的情况来看的话，这个情况至少需要持续1~5年左右。 如果是以正常的角度来看的话，很多城市的房价可能会在未来的10~30年内缓慢阴跌，这个情况反而会比较符合客观规律。
