作者 | 瓜片
智谷趋势 | ID：zgtrend
万万没想到，全中国最能花钱的地方，竟然也开始节衣缩食了。
今年6月份，一线城市社会消费品零售总额，十分罕见地集体“亮红灯”：
上海同比-9.4%、广州同比-9.3%、北京同比-6.3%、深圳同比-2.2%
高端餐饮、奢侈品商场，都崩了。上海人均消费500+高级餐厅，今年7月份只剩1300多家，比去年足足减少了一半。广州奢侈品大本营的太古汇，零售销售额同比暴跌17%，租金也下滑了8%。
为啥？原因很复杂，但有一个很重要的影响因素是：
一线城市的房子全国最贵， 楼市下行时的“痛感”也最强烈。“房奴”们 身上 动辄 背着几百万房贷，钱是一分也不敢乱花，而且存点钱就拿去提前还贷。
对于这些大众心理，上面当然是门儿清。
就在前几天，上海推出了史上力度最大消费补贴，空降超40亿“零花钱”给市民。
但这，显然还不够。要减轻“有房一族”的顾虑，刺激大胆花钱，还有一个最简单有效的办法，让银行出出血。
于是乎，一个消息开始广为流传，让无数“房奴”握紧拳头，翘首以盼：
存量房贷利率， 真的又 要降了？
就在上周五，来自PB社援引知情人士的消息，在业内和朋友圈疯狂流传：
“中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的 存量房贷寻求转 按揭 ，以降低居民债务负担、提振消费。”
具体有两种方式。
一种是贷款人找银行重新协商利率，不用等到来年1月（通常的利率调整时间）；
另一种是转按揭，即将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。
不过，就在“小作文”出街当天，南方+的新闻报道称，记者从多个渠道证实， 监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。
随后在招行中报业绩会上，招商银行行长王良表示， 目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿。
没多久，又有很多网友发现，工商银行、招商银行等多家大行APP居然上线了“存量房贷利率调整”功能！
结果，又是一次空欢喜。
财联社的记者专门咨询了银行客服，结果发现，存量房贷利率调整的申请端口为去年统一调整存量房贷利率所设， 并非最新上线 。
这消息，等得无数人是望眼欲穿。
这两天，关于下调存量房贷利率的“小作文”，更是在朋友圈刷屏，传得有板有眼，每一条内容都相当炸裂：
1、全国的存量房贷利率降低80个基点
2、分两步走，第一次降息可能在未来几周内，第二次在明年初生效
3、不仅适用于首套房，也适用于二套房
幅度大，执行快，范围广。虽说目前还属于“尚未敲定的计划”，看到的房奴们已经沸腾了。
有人甚至直接喊出：降吧，立马买车！！！
当然，“小作文”的内容能否最终落地，还是要等待权威部门的公告。一切小道消息，都作不得准。
然而吊诡的是，明明“小作文”已经满天飞，地产股蹭蹭蹭涨了两轮，银行股也跌了两轮，却一直没有相关部门出来回应这件事，以“一锤定音”。
既没有 承认 但也还 没有 否认，让子弹一直在飞。 这就很微妙了。
到底降不降？我的观点是，从客观趋势来看，“下调存量房贷利率”成行的可能性，相当不小。
很多人没有注意到，今年7月26日，央行发布了一份年度报告——《中国区域金融运行报告（2024）》，这里头就明确提到：
下一步将督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位， 理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。
发现没有，这前后因果，一下连起来了。
最近银行存款利率又先行一步，来了个集体下调，5年期“整存整取”的利率也进入了“1”字头，也有点像是存量房贷利率下调的“准备动作”。
毕竟，银行也要生存、盈利，先把存款利打下来，房贷利率才有下调空间。
更何况，下调存量房贷这事，还真挺急的 ！很多城市，等不起了。
就在此时此刻， 越来越多城市的 新增 房贷利率，正在 纷纷 跌破3%大关。
上个月，苏州部分银行首套房贷利率已经低至2.95%，佛山、广州的汇丰银行房贷利率最低也可以做到2.9%。
今天买房的人也许很难想象，短短三年之前，这些城市的首套房贷利率能达到6%左右！即便去年已经已经统一下调了存量房贷利率，依然比3%高出几十个基点。
特别是一线城市，不少人的利率还在4%以上。
截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135BP。
本来嘛，取消房贷利率下限，是为了鼓励大家下定决心上车。
结果大家一看，才一年时间，房贷利率就从4字头跌到了3字头。按照这个节奏，岂不是明年就跌到2字头，甚至1字头？
为什么不 再 等等呢？ 宝贵的信心，就这样被一点点磨没了。
这时候， 稳住 早先买房的人， 不让他们抛售、还贷，就变得尤为重要。
据野村中国首席经济学家陆挺测算，目前存量与新增房贷利差大概在90BP-130BP左右。
这意味着什么？
以200万房贷、30年、等额本息还款计算， 房贷增加100个基点，意味着月供要多给1100块，利息要多给40万。
好家伙，直接亏出一台车。
早买享红利，晚买享福利，中间买的享暴击。 眼看着新增房贷的利率不断下调，他们开始省吃俭用，节衣缩食，减少消费，拼命存钱，只为一件事：
提前还贷。
国泰君安一份研报指出，2024年2月以来（截止6月），居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。
5月央行刚宣布取消利率下限，6月居民中长期贷款就比去年少增加了1428亿元。 提前还贷大潮，实在太 凶猛 了。
值得一提的是，去年下调存量房贷利率，只照顾到了首套房，完全不管二套房。
恕我直言，能买二套房的人，消费能力肯定是不弱的，结果经由房贷利差这么一刺激，也在哼哧哼哧提前还贷。
你看看，明明是想刺激消费，结果刺激了消费者。
一线城市消费数据，已经敲响了警钟。
那么，降低存量贷款利率，消费就能上去吗？效果还是立竿见影的。
我专门去问了个朋友，他说，利率一降，月供一下子少了几百块，那种感觉，有点像路边捡到几百块钱。
也有网友表示： 之前存量房贷取消加点， 他 马上买了一台新笔记本。
那么，我们来估算一下，假如“小作文”成真，存量房贷下调80bp，能释放出多少消费潜力？
参考去年9月那次“大降息”。央行公布的数据显示：
有超过23万亿元存量 房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点， 每年减少借款人利息支出约1700亿元 ，惠及5325万户、约1.6亿人。
根据《中国区域金融运行报告（2024）》披露，政策出台后，9月-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。
去年三季度，农行个人住房贷款提前还款金额环比二季度下降了20%以上。招商银行副行长在三季度业绩会上表示，存量房贷利率下调后，提前还贷量减少差不多一半。
这说明什么？
存量房贷降息后，提前还贷的势头明显减弱了
《财经》杂志在一篇文章中提到，当时央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。紧接着10月-12月，社零增速创下了近三年同期最高。
这又说明什么？
存量房贷降息，真的可以拉动消费
新浪财经也算了一笔账：
目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100bp，那么银行的利息收入将减少约3800亿。这减少的3800亿利息如果进入消费市场，按全社会近50万亿的消费零售总额计算，占比约0.76%。
“虽然并不算多，但已经足够提振市场信心。”
别的不说，中秋和国庆两个假期近在眼前。如果能在节前就落地，月供很快能少个几百一千的，是不是就可以多吃几顿大餐，多逛几个景点？
现在，人们太需要一些“好消息”了。
当然，如今 压力又一次来到了银行这边。
要知道，不良率低、收益率相对较高的个人住房贷款，可是银行最优质的资产。据中国银行研究院此前测算，假设存量按揭贷款的利率下调50BP，则将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。
可是，银行也不得不做出改变了。
一方面，房贷余额越来越少，躺平吃利息越来越难了。
去年42家上市银行个人住房贷款规模首次出现萎缩，让不少人大惊失色。结果到了今年，萎缩还在继续。
上半年42家上市银行个人住房贷款余额相比年初又减少了3191亿元；六大行也没能稳住，合计减少3119亿元。
另一方面，贷款不良率也在上升，国有大行也没能幸免。
42家上市银行中，有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行不良率提升了0.1个百分点。
国有六大行里，只有邮储银行实现了个人住房贷款不良“双降”。
工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和交通银行2024年上半年个人住房贷款不良率分别上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点。
尽管多家银行在半年报中表示，其个人住房贷款业务整体风险可控，但这依然是个危险的信号。
比起要承担“一无所有”的风险，少赚一点似乎也可以接受。今年上半年，42家上市银行合计归母净利润1.09万亿元，同比还增长了0.4%，家底还算厚实。
大家好才是真的好，提振经济、消费回暖，最终也将利好银行业。短期内，银行得忍一忍了。
毕竟，为国割肉，功在千秋啊。
中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。
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参考资料
北大S博士：一线城市怎么了？
樱桃大房子：劲爆！存量房贷利率分两次下调？！
财经杂志：重估存量房贷利率
刘晓博说楼市：大利好，真的要来了？
21世纪经济报道：上市银行个人房贷账本 上半年贷款余额减量逾3000亿元 5家银行不良率超1%
2023银行降息房贷会自动降吗
根据最新的银行降息政策，2023年银行降息房贷会自动降低。
这意味着，如果您正在进行房贷，您的贷款利率将会下降，从而降低您的还款金额。 这不仅有助于减轻您的经济负担，还可以使您更快地偿还贷款。 需要注意的是，降息政策的实施可能受到多种因素的影响，包括市场利率、通货膨胀、政策调整等。 因此，在考虑是否进行房贷时，建议您了解多种因素，并进行充分的研究和考虑。
央行新闻发布会上有一个天大的好消息，存量房贷利率也将开始下调。
但请不要太兴奋。 这不是央行的要求，而只是一个指引。 降不降，怎么降，取决于商业银行自身的经营情况。
而这位发言人话，大家也不要有太高的期望。
这里有两点需要我们特别注意。
事实上，从去年开始，我们已经迎来了一次又一次的降息，包括银行存款利率的下降，贷款LPR的下降。
这些降息的一个比较明显的目的是刺激房地产销售。
所以在以前，首套房的利率可能高达5%以上，但现在最低低至3.6%。
这让很多几年前买了房的人觉得很不平衡。 那时候不仅房价贵，利率也很高。 但问题是，现在房价降了一点，利率降得更多，买房的热情已经不在了。
而这一次，这次提到的存量房贷利率下调，对于很多地方来说并不是很踊跃。
原因很简单，对房地产销售帮助不大，所以地方当局没有足够的激励。
股票抵押贷款利率下调对房地产销售影响不大。 因为存量房贷利率下调并没有直接影响到房地产开发商的销售收入，一旦房子卖出去，房地产开发商就已经收回了资金。
甚至有房产中介认为，存量房贷利率的下降，可能会影响换房者的积极性。 因为很多中介在劝说客户换房时，往往会采用这样的手法，即通过换房，将原来的高利率房贷换成低利率房贷。
现在直接降息，客户换房的热情也可能随之消失。
所以这是在推进存量抵押贷款降息时需要注意的第一点。
更大的困难可能来自银行业。 这是手中的蛋糕。 突然，一大块被突然切掉了。 利润最好的项目，可能会变成微利，甚至亏损。
这是第二点要注意。
对于银行来说，抵押是一个商业合同，只需要按照合同执行。 所谓按约执行，是指以往5%或6%的利率，只需要随着车牌尾号的减少而下调即可。
实际上，到目前为止，贷款利率仅下降到4.2%，与之前4.9%的基准利率相比，下降了0.7个百分点。 也就是说，按照按揭合同，目前的贷款利率最多比买受人原利率低0.7个百分点。
不过，如果统一降息，可能会直接减息超过一个百分点。
因此，并不是银行没有参与的动力，甚至有抵触情绪。
但如果从整个宏观经济的角度来看，股票抵押贷款降息是非常有利于经济和消费复苏的大动作。
根据央行的数据，目前住房贷款存量超过38万亿，这意味着在未来十几二十年甚至更长的时间里，很多房奴将花费60-70万亿来偿还银行本金和利息。
钱都用来还房贷了，怎么花呢。
或者换句话说，住房贷款支出的减少实际上意味着消费的潜力增加了。
所以在这种情况下，我非常希望商业银行能够积极配合。
第一，商业银行需要优化资本运作，改善风险管理，以降低不良贷款风险。
第二，商业银行可以通过提高服务质量和创新产品来吸引更多的客户，增加非利息收入。
此外，商业银行还可以寻求其他投资渠道来平衡利息收入的减少。
实上，在这个过程中，商业银行也可以减少对住房贷款的依赖，在市场上形成更大的竞争力。
25万亿存量房贷降息倒计时，谁最受益？
在我16、17岁的时候就听过“房奴”这个词，很“幸运”的是在10年后，自己也成了真正的房奴。
房奴，在旁人眼中或许是褒义词，甚至成为了财富的一种象征。 但是冷暖自知，背着房贷的人大多是心酸的，每个月不管你收入多少，生活过得怎么样，房贷都要按时偿还。 如果逾期了，兴许个人征信还能出点问题，也是很无奈。
前两天网上讨论很热烈的一个话题就是有关存量房贷降息的事。 中国人民银行发布通告称，9月25日起，商业银行可以依法有序去调整存量首套个人商业性住房贷款利率。 虽然这则通告存在“咬文爵字”的嫌疑，但终究是个好消息，毕竟部分人的房贷可以少还一点了。
随后各大银行也开始跟进，发布了相关的调整细节以及申请方式，坐实了这一信息的真实性和实操性。 总得来说，这次的调整各大行大同小异，主要涉及首套房认证、利率下调限定、个人征信等问题。
因为涉及面太广，我也就不去细说了，建议小伙伴们去找贷款银行咨询一下，毕竟牵涉到自身的利益。
这则政策的实施，毫无疑问最大的受益者就是购房者。 作为一名购房者，我首套房的贷款利率是5.25%，当时贷了47个W，每个月的利息是2650元。 我算了下，如果贷款利率能够下降到我当时购房当地的LPR（4.2%），那每个月能够少还个400块钱。 这笔节省下来的钱，够我刚出生孩子一个月尿不湿的费用了。
除了已经买房的人能够受益，对有刚需需求的年轻人来说，这肯定也是一件好事。 房贷利率下降了，那还款利息就减少了。 按照之前5.2%的利率来算，贷款47万，但是要还48万的利息，利息比贷款本金还要多。 每次看到这，都要想一把付的冲动，但奈何手里的钱不够。
除此之外，这对房地产市场，地产经营商来说也是一件利好的事情。 房贷利率低会提振购房者的信心，出现短时间的购房热潮，而且降贷本身对地产经营商没有利益损害，因此对他们来说是稳赚不赔。
另外认房不认贷政策的执行，还会让部分人有冲动去购买二套房。 值得一提的是，现在回想一下，以前的限购可能是个玩笑话。
不过有受益者就有“贡献者”，贷款利率下调，银行的利润就会减少。 不出意外的话，银行还会出新政策来弥补这种损失，类似于存款降息。
最后说一下，虽然贷款利息下降了，但是想买房者还是需要保持理智。这或许只是一个过渡，但并没有触底！
2008年10月27日房贷新政策出台后工行发放的个人住房贷款怎么还是8折
工行还没有出房贷细则
