9月29日晚，广州宣布全面放开房地产市场购房资格审核、购房套数限制，成为首个政策全面放开的一线城市，广州房地产市场掀起了年度高潮。
“十一”节后，广州多区放出盘点数据，咨询量、成交量双攀升，止跌回稳的态势在广州初步显现，政策底带动市场预期逐步回稳，对于后市的市场走向也引发了广泛热议。业内判断，广州楼市将更加理性。
小步疾行，稳步落地的调控之路
9月29日，广州结束了长达14年的房地产限购政策，开启了房地产市场发展的新阶段。很多人在这一天发出了感慨，从过热到冷却，再从冷却到一波波小热潮，每一次房地产宏观政策调整，都对广州市场起到了直接的效应。
广州对房地产政策的调控也是根据市场反应步步过渡的结果。从2010年开始限售，到2013年限售加码，要求非户籍购房者缴纳3年以上社保，再到2017年提高非户籍人士购房门槛到5年社保，限制商服类物业只能由法人单位购买等。7年内，广州市限购限售政策层层加码，逐年升级，以小步疾行呼应市场反应，形成了一套限售政策体系，在当时的环境下，及时抑制了房地产市场发展过热和投资炒房行为。
直到2020年，广州从人才购房政策开始，开启了房地产市场政策优化调整步伐。2021年，二手房市场指导价出台，在当时对市场基本面产生了更为直接的影响。房地产也在不久的时间里进入下行发展阶段，投机炒房行为与过高的泡沫价格在这一时期逐步撤出市场，市场价格与交易回归到理性，刚需与改善型客户成为市场的绝对主流。
2023年至2024年，广州市再次以“小步疾行”的节奏启动房地产系列优化调控政策，先是重新调整限购区域，逐步释放部分区域的购买潜力；将非户籍人口的社保缴纳年限从5年改至2年，半年直至取消；重新定义以行政区为单位的限购政策，鼓励“卖一买一”“租一买一”；解除2年限售年限，解除商服类物业对个人购买的限制……系列政策有节奏地推动，以市场的反馈持续深化和优化。
广州率先全面放开房地产调控政策，是对中央层面对房地产市场发展最新定调的落地。9月26日，中共中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。紧接着，9月29日，住建部传达中共中央政治局会议精神，提出支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策……
广州在9月27日已率先在南沙贯彻中央层面指示精神，放开了对南沙新区的房地产限购政策，29日广州作为一线城市第一个全面放开限购，给予市场一个响亮的回音。部分企业在自上到下的政策信号中闻风而动，启动了保价机制、让利优惠，以更大的诚意和力度迎接“银十”的到来。
广州14年的限购之路结束，市场成为了决定价格、交易、资源配置的决定性力量。接下来，资源配置、产品品质、价格比拼不再受到其他因素制约，也将刺激房地产行业开启新的竞争赛道，对产品性价比和区位资源含金量的需求，或将引领房企将更多关注点放在提升产品品质上。
全面放开，市场预期有待后市稳定
“观望三年的老客户回来了，终于在全面放开后果断出手。”“9月29日就有客户打电话来咨询。那会我准备睡了，有个外地旧客打电话来，最后连夜赶回售楼部刷卡成交”中海浣花里现场销售人员说。从新政当夜到国庆黄金周结束，广州的楼市再次被点燃，不少房企捷报频传，久违的市场温度让不少业界人士重拾信心。
综合广州市、区住建部门和市场分析机构统计数据显示，9月29日广州全面放开限购后，市场热度逐步上升，10月1-7日，专业机构跟踪成交量较大的全市204个一手住宅典型楼盘，日均每盘到访量46组次、认购量2.95套，比国庆前一周环比分别增长210%和293%。
上述统计数据显示，番禺区、白云区、荔湾区和黄埔区成交量较大，成交量较大的楼盘包括荔湾区荷花苑、番禺区文翰雅苑、番禺区亚运城、黄埔区文采花园、白云区国贸嘉云花园、南沙区越秀滨海花城等。各楼盘销售基本以平稳销售和优惠促销为主，如买房送车位券、回馈物业费，购房款打9.8折、9.5折优惠等。
除上述主要楼盘的平均数据外，部分火热项目更是亮出销售破20亿，成交破200套等成绩单。这个“十一”假期，各大房企可谓是八仙过海各显神通，除了以价换量的优惠折扣外，也有保利等企业启动了保价机制，从品牌层面开始“止跌回稳”，亮出给客户的最后市场“底牌”。在集体促销费的氛围下，部分项目买房送车、买房送家电、抽奖送手机等活动也层出不穷。
此外，随着“十一”黄金周的到来，人们进入假期模式，不少房企也结合产品促销，开展了各式各样的娱乐活动：舞狮巡游、浪漫市集、非遗手工、直升机体验等传统与现代的玩法乱花渐欲迷人眼，将营销中心秒变休闲娱乐体验馆。不得不说，在纯粹市场化的环境下，房企都拼了。拼一次成交，拼一次人气，更拼一次对预期的抵达。
信心比黄金更重要！这是房地产从业人员的口头禅，合生创展广州公司营销中心总经理何彬认为，“十一”假期的火爆是现实的，也是对前期市场需求的一次集中释放，后市的走向仍有待观察。“对于后市的稳定性，最起码接下来的两个月对市场很重要，毕竟政策刺激是有时效的，市场的预期稳定下来，大家对市场的信心，需要后市的表现来进一步稳定。”何彬说。
从市场角度来看，何彬认为，资源优势明显的中心城区将继续保持价值，而其他区域将出现大市场、小气候的区分。“比如我们的黄埔项目，科学城企业不断吸引人才，周边的楼盘都会跟着受益，此外，附近的新盘量竞品不多，不会竞争压力过大。但有些区域新盘扎堆供应，势必会影响市场整体走势。”
【声音】
广州市社会科学院经济研究所所长欧江波：
市场整体将向好，中心区位更乐观
9月29日，广州彻底结束了长达14年的限购政策，全面开放房地产市场，真正的政策底来到了，广州房地产市场从此进入了一个新的阶段。
对于后市，个人认为：虽然很难长时间持续“十一”黄金周的畅旺行情，但不宜过分悲观。市场有承接，政策很大力，预期在变好，这次基本可以确认广州楼市整体向好态势，尤其是中心区位的“盘底”状态将得到进一步确认、保障，甚至不排除有部分笋盘、好项目会微微上浮价格，出现局部盘升。
当然，这里的中心区位不仅指的是狭义上的中心城区，也包括番禺、黄埔等区域的核心区位，这些都是以往市场较热的区域。需要指出的是，未来市场的区域分化可能会加剧。因为广州原有限购政策主要约束的是中心区位，政策全面放开对这些区域的利好促进作用应该会更大，从而很可能更乐观。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：
全面放开是对信心的提振
广州全面放开限购给予市场带来了“情绪价值”和积极的预期管理，这一点从国庆假期期间的销售情况可以感知得到。从以往政策出台后的市场表现来看，短期看，政策效应维持1-2个月是没问题。可以预见，今年的广州楼市四季度会比三季度表现好，但后市的政策效应也会逐步消减，“十一”期间的火爆不一定可持续，这一点所有房企一定都有心理准备。
事实上，广州这一年来，政策利好的释放也是一次比一次强度大，很多利好在此前已经释放过，这次全面放开，更多的是对信心的提振，和市场筑底的信号释放。
【广州楼市部分区域成绩单】
越秀： 10月1—7日，越秀区房地产市场签订意向书和网签共26套，面积约3147平方米；其中，签订意向书25套（同比增幅525%），面积约3100平方米（同比增幅675%）。
荔湾： 10月1—7日，荔湾区商品房共销售549套，面积约5.86万平方米。国庆7天时间的销售面积占三季度（7月4.18万，8月4.27万，9月4.41万）月均值4.28万平方米的136%。
天河： 10月1—7日，天河区28个商品房项目到访人数9741人，同比去年国庆增长314%；商品房销售认购面积4.52万平方米，同比去年国庆增长约203%。
白云： 10月1日至7日，白云区主要在建在售楼盘35个，商品住宅共认购约850套，同比增长183%，到访约1万组，同比增长150%。
黄埔： 10月1日—7日，黄埔区43个在建在售楼盘日均到访超1000人次，同比增长31%，日均认购近70套，同比增长68%。
花都： 10月1日—7日，花都区在建在售房地产项目累计到访量7591人次，成交（认购量）702套，成交面积约7.7万平方米，同比上涨89.2%。
番禺： 10月1日至7日，番禺区主要在售楼盘55个，商品住宅共认购约778套，同比上涨约75%，到访约11317组，同比上涨约22%。
南沙： 新政后10天（9月28日—10月7日），南沙区新房共成交700套（成交面积7.3万㎡），二手成交281套（成交面积2.4万㎡）。新房成交套数增加170%，二手市场交易增加393%。
从化： 10月1—7日，从化区累计认购数191套，相比去年9月30日至10月6日（下同）增长95%；累计认购面积18441.49平方米，同比增长112.35%；累计销售总额21365.75万元，同比增长76.3%。
增城： 10月1日至7日，增城区商品住宅共认购966套，同比日均认购量增长达500%，黄金周7天认购量同比增长超过10倍；到访量超过1万人次，同比日均到访量增长约800%。
楼市“金九银十”是什么意思？这种现象会出现吗？
楼市的“金九银十”说的是在每年的九月和十月，赶上中秋和国庆两个大的节日，各房地产企业为了年终的回款和销量目标，往往会实行大面积的促销活动，引导人们消费，这样一般会促使房地产市场十分活跃，成交量节节升高，造成“金九银十”的场面。
我认为楼市的金九银十不会再出现了，首先新冠疫情对全球经济造成了不可磨灭的冲击。 我国作为全球第二大经济体，与世界其他各国的贸易往来十分密切，虽然我国在疫情防控方面做得很好，但是世界其他各国还依旧遭受着病毒的肆虐，无法进行正常的经济往来，因而经济增长乏力，各行各业都纷纷降本增效，甚至降薪裁员，现如今楼市起点较高，人们挣不到钱现金流无法偿还贷款，因而会打消买房的年头。
八月以来，中央从全球宏观角度出发，为防范金融危机，促进国内大循环，要求牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，对各大房地产商设立了三条红线，促进国内的房地产市场向健康平稳发展。 同时，为响应中央政策，各大主要城市的楼市调控政策牢牢收紧， 加强了限购限贷的政策，限购加强等于减少了买房资格，很多人失去资格自然也不会去看房子，限贷加强等于降低了购房者的杠杆水平，无法拿到银行更多地贷款，自然无法买到心仪的房子。 因此，楼市类似往年的金九银十的火爆场面今年应该很难见到了。
目前，我国房价处于高位，人们为了拥有一套属于自己的房子掏空了六个钱包，背负了巨额房贷，推高了房地产的泡沫。 当前，全球经济复苏不明，为防范金融风险，房地产开发商应努力消化泡沫，降低负债规模，促进楼市稳健运行。
楼市“金九银十”稍有褪色，国庆周成交量创5年来最低值
随着10月份进入尾声，楼市传统的“金九银十”也即将收官。 不过，不同于往年火爆，今年的楼市“金九银十”更显“温”与“稳”。 据中指研究院10月初举行的中指市场形势及企业研究成果分享会上披露的数据显示，2020年三季度市场恢复节奏加快，其中7月份、8月份房企积极推盘，淡季效应明显弱化，成交面积同比继续快速增长，但9月份需求释放动力减弱，规模同比增幅明显回落，且绝对规模不及7月份至8月份高位，“金九”成色不足。 而从“银十”中最关键的“十一黄金周”来看，据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年国庆中秋双节假期，重点10城新房销售面积为72.86万㎡，与去年国庆周相比小幅上升1.6%。 整体来看，今年假期销售量级与去年基本持平，但由于今年假期较往年多1天，从日均销售面积上看，2020年重点10城日均销售面积为9.11万㎡，同比下降11.1%。 日均销售面积不及历史水平，为2015年以来国庆周的最低值。 从数据不难看出，今年楼市的“金九银十”较往年稍有“褪色”，而这与三季度以来房地产市场调控政策的收紧，以及“房住不炒”定位的不断强化不无关系。 今年，7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，会议强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 7月30日，中共中央政治局召开会议，再次为房地产市场定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 8月26日，住房和城乡建设部在北京召开房地产工作会商会，会议强调要毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。 此外，全国多地都出台、发布相关的调控政策。 比如，9月4日，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，加强土地市场调控，加强住房贷款审慎管理，明确进一步统一税收政策，完善住房限购政策，调整了无房家庭认定标准，加强对热点商品住房项目的销售管理。 9月23日，长春市人民政府官网发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任进一步加强房地产市场调控的通知》，要求加强住房用地供应管理，继续实施商品住房价格指导，调整商品住房信贷政策等。 10月份以来，地方的调控政策仍然不断。 比如，10月9日，江苏省徐州市住房和城乡建设局等五部门联合下发《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，要求加强商品住房土地精准供应，加强商品住房销售价格备案管理，落实房地产金融政策，继续坚持商品住房限制交易政策等。 同日，绍兴市住建局发布了《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，要进一步加强土地供应管控，建立房价、地价联动机制，加大土地供应力度，实行差别化供地。 严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价。 据中原地产研究中心统计数据显示，9月份全国房地产调控次数为35次，多个城市加码调控，而7月份及8月份则均为32次。 中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，8月份出现了多城市收紧政策，持续到9月份、10月份，抑制市场过热成为调控政策的新特征。 整体趋势看，逐步收紧加码的调控政策有望平稳市场。 “今年房地产调控的‘稳’不仅在调控价格方面，而且在房地产供应的稳上也有所发力，比如银川出台的防止烂尾现象的文件”，看懂研究院高级研究院程宇对《证券日报》记者表示，这说明政府调控除了在传统的稳价格方面发力之外，对于开发商供给能力的稳定，也开始关注。 该政策等于提高了当地开发商的准入门槛。 对开发商的资金能力管理又提出了更高的要求。 这是以前历次调控当中所没有的。 说明调控对于房地产的风险覆盖范围在扩大。
楼市“金九银十”会出现吗？
今年楼市“金九银十”行情恐难出现。
针对今年房地产市场“金九银十”的市场行情分析，贝壳研究院策略研究部分析师许小乐预测，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但今年“金九银十”很难出现。
数据显示，过去三年房地产市场均没有出现“金九银十”。 贝壳研究院数据显示，过去三年，全国重点18个城市9月、10月两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%至10%左右。
“在调控持续从紧之后，房地产市场已经不存在明显的波峰。 ”许小乐说，中央层面已经多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不复存在。
“近期，住建部召开重点房企融资座谈会、部分城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将大概率加码调控，不会出现市场过热的情况。 ”许小乐说。
扩展资料
“三道红线”倒逼房企降负债：
8月20日，住建部、央行收紧房企融资，依据“三道红线”触线情况，12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。
住建部分别在7月24日、8月26日连续两次召开房地产工作座谈会，共计有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州等14城参会，成都、沈阳更是二次赴会。
7月以来，杭州、宁波、深圳、南京、东莞、咸阳、无锡等7城相继加码调控，主要涉及升级限购、限贷、限价、限售以及增加房地产交易税费等。 其中，深圳政策力度最为严苛，深户居民家庭、成年单身人士连续缴满3年及以上个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。
值得留意的是，十堰、株洲等这类压力城市政策有所放松甚至刺激购房需求，其中株洲政策最为“给力”，购买二手房减免50%的契税，各类高校人才还可以享受2万元至5万元不等的购房补贴。
