11月1日起，多家银行对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，存量房贷利率可自主协商动态调整。住房问题一头连着民生、一头连着发展，关系千家万户切身利益。
今年以来，一系列房地产金融政策持续优化，从供需两侧发力，降低居民购房成本，促进保交楼、保民生、保稳定，助力构建房地产发展新模式，更好支持刚性和改善性住房需求。
提振刚性和改善性住房需求
最近，“双11”线上促销活动开始，江苏南京市民徐星挑选了不少心仪的化妆品和衣物。她还打算购置新能源汽车，“房贷利率下调帮我省了不少钱，日常消费就升级了。”
2021年，徐星购置了一套位于南京市江心洲的住宅，从中国工商银行申请浮动利率贷款，当时每月还款6850元。“去年以来，住房贷款利率下调，月供少了1000多元，总共能省下几十万元利息。”徐星说。
9月24日，中国人民银行公布了降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等多项房地产金融政策。大部分存量房贷利率于10月25日完成批量调整。据了解，不少银行开通政策答疑专线，在官网、微信公众号等平台进行政策宣导和问题答疑，确保政策落地见效。
“房贷利率调整与降低住房贷款首付比例等形成了政策合力，提升了消费者的购房意愿。”中国工商银行南京分行消费信贷部相关负责人说，落实存量房贷利率调整相关政策，该行将符合条件的首套、二套存量商业性个人住房贷款进行了统一批量利率调整，99%的客户不需要自主申请。
业内人士表示，一系列优化调整政策接力出台，释放强烈稳楼市信号，也让一些潜在购房者消除顾虑、改变观望态度，有助于促进房地产市场止跌回稳。
“政策‘组合拳’既能促使年轻群体加快‘租转购’，扩大刚性住房需求，同时也能缩短置换周期，提振改善性住房需求，提高存量房产流动性，带动市场整体活跃度。”上海金融与发展实验室主任、首席专家曾刚说，从中长期看，相关政策有助于稳定市场预期，改善投资环境，促进房地产市场平稳健康发展，带动相关产业链复苏，对稳增长起到积极作用。
保障项目建成交付和房企稳健经营
今年以来，在相关部门指导下，各地建立城市房地产融资协调机制(以下简称“协调机制”)，不断推动“白名单”项目扩围增效，统筹银政企各方力量，共同推动项目建成交付。
陕西西安市某住宅项目首次申报“白名单”时，因开发企业未完全缴纳城市基础设施配套费，计划新开工建设的标段未获得建筑工程施工许可证，不符合纳入“白名单”相关要求。
得知项目情况，当地协调机制积极协调住建局、行政审批局等部门，允许项目公司分批缴纳剩余城市基础设施配套费，减轻项目公司资金压力，并很快办理了相关许可证；同时，多次组织银行座谈，推动项目后续融资有序进行。经过多方努力，该项目被纳入西安市第三批次“白名单”，并取得银团贷款授信总额度14亿元，为项目建设交付提供了坚实资金保障。
金融监管总局相关司局负责人表示，协调机制充分发挥了城市政府在稳定房地产市场方面的积极作用，及时研判本地房地产市场形势和融资需求，定期组织房企和银行各方会商，做好“白名单”项目审核把关，推动修复房地产项目存在问题，为房地产项目融资和建成交付提供了有利外部环境。截至10月16日，“白名单”项目已审批通过贷款2.23万亿元。
在协调机制推动下，各地房地产项目加快建设交付。专家表示，“白名单”扩围增效，不仅对保交房提供有力支持，也为房地产项目公司营造了更有利的发展环境。项目资金封闭管理、专款专用于项目建设等要求，将推动房地产项目公司及其母公司不断完善经营管理模式，提升运营效率和质量，增强企业核心竞争力。
金融监管总局相关司局负责人说，在“白名单”机制下，银行不断优化房地产开发贷款管理流程，涵盖授信审批、资金投放、风险管理等各环节。“‘白名单’项目管理更加规范化、精细化，不仅能有效防止贷款资金被违规挪用、保障银行债权安全，同时也为构建更加科学、合理、可持续的房地产发展新模式奠定坚实基础。”
助力扩大保障性租赁住房供给
在湖北武汉东西湖区，一处当地推动房地产去库存的试点项目正加紧装修。“该项目可提供保障性租赁住房111套，计划今年底投入运营。”武汉安居保障性住房有限公司负责人李淑云说，周边商业、教育、医疗等生活配套齐全，租赁需求旺盛。前期，在保障性住房再贷款政策支持下，银行发放了专项用于收购该项目的贷款，为推动项目收购改造提供有力支持。
“我们积极与安居公司及武汉市住房和城市更新局对接，商讨商业可行性与合作方案，通过‘绿色通道’加快项目贷款审批发放效率。”中国建设银行湖北省分行副行长金鹏说，自今年保障性住房再贷款设立以来，该行持续优化保交房金融服务，制定差别化授信审批，与湖北各级政府职能部门对接，为相关房源项目批复贷款金额4亿元，惠及住房1258套。
中国人民银行湖北省分行副行长曾涛介绍，该行正组织当地金融机构加快投放符合条件的住房租赁团体购房贷款和保障性住房收购贷款，目前湖北省金融机构已累计为18个项目授信24.2亿元。“我们还指导已发放贷款的金融机构做好保障性住房再贷款申请工作。”曾涛说。
近期，中国人民银行发布通知，优化保障性住房再贷款有关要求，对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励。曾刚认为，通过收购存量商品房用作保障性住房，能够加快消化商品房库存，促进供需动态平衡，同时也有利于扩大保障性租赁住房供给，助力租购并举。
延长放宽经营性物业贷款用途、房企开发贷款合理展期相关政策的期限，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地……金融政策持续优化，推动房地产市场止跌回稳。
住房城乡建设部有关负责人说，9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升。各地有力推进保交房攻坚战，已经交付246万套。国家统计局在9月下旬开展的调查显示：预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别比上月提高10个和6.5个百分点。
“多项政策形成合力，覆盖购房者、房企和市场各个环节，既助力解决当前问题，也有利于长期结构性调整，体现了政策的系统性和前瞻性。”曾刚说，下一步，各部门应加强政策协调，建立信息共享机制，及时跟踪市场变化。同时，鼓励金融机构创新产品和服务，加大对绿色建筑、智慧社区等新型住房项目的金融支持，促进房企探索发展新模式，更好满足多样化住房需求。
《 人民日报 》( 2024年11月01日 01 版)
监管“重拳”围剿信贷资金违规入楼市
在“实施好房地产金融审慎管理制度”的政策导向下，监管机构针对信贷资金违规进入楼市、商业银行违规向房企放贷行为进行严格监管，处罚力度亦在不断升级。 8月16日，北京商报记者根据银保监会官网披露的行政处罚信息统计发现，今年以来，包括上海银行、浦发银行、兴业银行、工商银行、龙州农商行、贵阳银行在内的多家银行均因房地产金融业务违规情形被监管“点名”。 在分析人士看来，此类罚单的开出，体现了银保监会对于金融市场管控的决心，客观上使得后续房贷部门会严管贷款流向，较好地推动了“房住不炒”政策的落地。
房地产领域违规贷款乱象遭严查
8月以来，银行业千万级罚单频现，多项重罚背后，房地产领域违规贷款乱象俨然成为监管关注的重点。 8月14日，上海银保监局公布了一条行政处罚信息，上海银行在2014年至2019年因为23项业务违规，被监管处以1625万元罚款，其中没收违法所得约27.15万元，作出处罚决定的日期为8月14日。
在上海银行这“23宗罪”中，房地产领域违规被放在了“头条”，该行因存在违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款，以其他贷款科目发放房地产开发贷款等违法违规行为被监管“点名”。
无独有偶，就在4天前的8月10日，浦发银行也接到了一笔千万级别罚单，该行因2013年至2018年存在12项违法违规事实，被上海银保监局责令改正，并处罚款共计2100万元。 处罚事由中也有一条，同业投资资金违规投向“四证”不全的房地产项目。
打击银行违反信贷政策和违反房地产行业政策乱象已逐步成为常态。 据北京商报记者不完全统好岩迟计，开年至今，包括上海银行、浦发银行、兴业银行、工商银行、龙州农商行、贵阳银行、东阿青隆村镇银行、浙江泰隆商业银行在内的多家银行均因信贷资金违规进入楼市被罚。 被处罚的缘由大多为“向房地产开发企业发放流动资金贷款”、“信贷资金用途管理不到位导致流入房市”、“个人信贷资金违规流入房市”等。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此类罚单的开出，体现了银保监会对于金融市场管控的决心，尤其是很多信贷资金违规流入房地产，确实需要积极进行管控，否则容易造成“炒房”枣昌现象出现，或者说干扰了正常的房地产交易秩序。 从实际过程看，此类罚单具有警示和威慑性，客观上使得后续房贷部门会严管贷款流向，较好地推动了房住不炒政策的落地。
消费贷款、信用卡透支资金
“潜水”买房
除了针对房地产企业违规提供贷款外，零售业务信贷资金违规买房情形也成为监管整治的重点，7月2日，浙江泰隆商业银行丽水缙云支行也因“个人经营性贷款流入房市”被银保监会丽水监管分局罚款25万元。 6月23日，江西横峰农商行因个人经营性贷款违规流入房地产企业、向不符合条件的借款人发放贷款、以贷转存用于月末冲时点等行为，被银保监会上饶监管分局罚款80万元。
因消费贷挪用买房遭罚案例也曾出现。 6月底，工商银行缙云支行被罚款50万元的缘由则是因为“消费贷款流入房市、虚增企业信用贷款数据”。
除了个人综合消费贷款、经营性贷款违规入市外，用信用卡透支买房乱象也有所抬头，今年1月，银保监会陕西监管局曾公示对长安银行的一则罚单，处罚金额21万元，原因是“信用卡资金监管不到位，流入房地产领域信用卡资金监管不到位，流入房地产领域”。
苏宁金融研究院高级研究员陶金分析认为，当前实体经济正在复苏，在前期较为宽松的流动性以及信贷持续扩张的背景下，便较容易推升资产价格上升，实体经济资金进入楼市的动力较强。 同时，信贷资金进入实体经济后，不像金融体系那样容易监测和管控，动向更加难以捉摸，也给了这些资金进入楼市的额外刺激。
严防房地产金融泡沫势头催生
在始终坚持“房住不炒”的背景下，监管机构也在不断加强房地产金融政策的监管，6月24日，银保监会印发《关于开展银行友李业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》。 其中针对“房住不炒”政策，银保监会表示将重点严查包括表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发等违规操作。
8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》发表的刊文也提到，在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务。 利率下行一致性预期强化后，有可能助长杠杆交易和投机行为，催生新一轮资产泡沫。 一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。
虽然监管一再重申银行贷款要确保真实用途，严禁违规挪用，但为何总有银行明知故犯？一位国有大行相关人士告诉记者，随着国内疫情形势转好，个别热点城市房地产交易有所升温，在各种资产中，房地产对银行资金有天生的吸引力，银行当前手里可以支配的流动性较为充裕，导致违规情形屡禁不止。
而从监管层面，应当采取哪些措施，避免银行房地产业务违规行为的出现？在中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林看来，需要各部门加强数据的共享合作，共同协同打击，在贷款审查时对贷款人的合法收入来源进行严格审核。 另外提高市场化手段，例如，加强楼市供给、从供需打击投资者，加强资金的技术监管手段等。 在陶金看来，从根本上解决这个问题难度确实较大，要缓解此类问题，应该更需要信贷部门加大监管力度，规定好违规行为的处罚机制，甚至给予顶格力度的处罚。
央行、深交所发声支持房地产合理融资需求，收并购再迎利好
5月4日，“五一”小长假的最后一日，深交所和央行官方微信公众号同时发布消息，表明支持升坦森房地产合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。
根据央行官方微信号5月4日发布的消息，4月29日，人民银行召开专题会议，其中，在关于房地产融资等政策的表态时，会议指出，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
同一天，深交所官方微信号发布了《关于支持实体经济若干措施的通知》，其中的第2条指出，支持房地产企业合理融资需求，包括支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。
从信号意义来看，央行和深交所双双发声表态支持房企合理融资需求，从融资端发力，瞄准当下房地产面临的流动性问题，有利于接下来房企融资工作的开展和出险房企的脱困。
5月4日，深交所和央行均发声表示，支持房地产合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。 新京报资料图片
事实上，今年以来，央行已经多次发声支持房地产合理融资需求。 在刚刚过去的4月，央行和外汇局就曾共同发声表态，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
而除了央行多次发声外，值得关注的是，5月4日，深交所明确发声指出支持房地产合理融资需求，并且更具体地鼓励优质企业发行公司债券对出险企业进行收并购。 作为全国性证券交易场所，深交所的发声更具指向性和可操作性，意味着其将进一步支持优质房企的债券发行，这也将进一步激发优质房企收并购的热情。
从融资端入手进行政策支持，对于当下房企所遇到的资金流动性困境更具有针对性。 在58安居客房产研究院分院院长张波看来，房企的信心恢复取决于民企的资金压力，从目前来看，房企总体的信心面正处于回升阶段，信心的整体恢复依然和金融政策的实际落地效果相关，尤其是民企的资金压力缓解程度决定了后续土地市场的总体表现，“预计5月份在房企的资金监管及融资两方面，都将有更多相应具体政策落地。 ”
央行和深交所双双发声，也响应了中央政治局会议的有关精神。 4月29日，中央政治局召开会议，特别提到了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。 对吵亩此，张波表示，中央政治局会议对房地产着墨颇多，在房地产政策放松层面采取了“支持”的态度，这一态度标志着房地产政策的信和整体放松，已由此前的金融侧发力扩展到全面发力，从供需两端加大政策落实的力度，以保障房地产市场的平稳。
值得关注的是，“五一”假期期间，已经陆续有多地出台楼市宽松政策，包括无锡、连云港、徐州、嘉兴、赣州等城市，政策指向降低首付比例、提高公积金贷款额度等。
金融部门开年推出新方案，改善优质房企资产负债状况
当前，努力促进房地产与金融正常循环是金融部门的工作重点之一。 记者日前了解到，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。 着力改善优质房企经营性现金流坚决阻断风险传染，有效防范化解优质头部房企风险，需要从供需两端发力。 为防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，有关部门起草了行动方案，并将于近期推动尽快落地。 记者了解到，该方案按照稳当前也利长远的思路，通过短期针对性措施和中长期制度性安排，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。 在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。 保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点。 加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障……一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。 工作任务中还包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。 在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。 中国民生银行首席经济学家温彬认为，随着一系列金融支持政策的落地实施，优质房企现金流得到更强保障，保交楼稳步推进，风险将趋于收敛。 经过风险出清，行业将逐渐步入良性发展轨道。 多渠道稳定优质房企融资记者了解到，在风险可控和保障债权安全的前提下，金融部门将从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。 根据行动方案，下一步，金融管理部门将鼓励金耐档融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。 要进一步降低优质房企财务杠杆、提升抗风险能力，需引导房企运用好股权融资。 行动方案特别提出了“权益补充行动”，支持优质房企充实资本。 一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加昌耐快昌迅乱住房租赁市场建设。 专家表示，进一步稳定和拓宽优质房企融资渠道，促进房企信用修复，有利于引导优质房企资产负债表回归安全区间，提振市场信心和预期。 完善金融政策提振信心当前，推动房地产市场企稳回升压力依然较大，迫切需要精准施策，提振市场信心。 “金融管理部门要不断完善房地产金融政策，按照稳当前也利长远的思路，做好短期针对性措施和中长期制度性安排。 ”中国人民银行副行长潘功胜表示。 近年来，我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，先后推出重点房企“三线四档”规则试点和房地产贷款集中度管理等制度。 行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。 值得注意的是，行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。 方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。 人民银行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会强调，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。 潘功胜表示，下一步，金融部门要深入领会贯彻中央经济工作会议部署，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，优化完善住房金融服务，逐步推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
