日前，本人刚撰文探讨《房价究竟何时见底？》，收到回复甚多，可见房市真是牵动万人心。其中追问的最多的是——如何把握低价买房的时机？
我认为，房子与股票、商品、外汇等投资品的走势都是一样的，要判断最低点与最高点，无疑是难似登天，即使碰巧遇上，那纯属运气，不可预期，也不可复制。
不过，“跌多了会涨，涨多了会跌“的市场规律总会生效，而历史又是不断在重复的：
市场趋势形成不容易，一旦形成趋势，要逆转更为不易。
上述规律适用于一切投资市场，楼市、股市、汇市……无不如此。
众所周知，已经持续上涨二十年的国内房价前两年终于出现了拐点。踏入2023年，更是连被大家认为是“只涨不跌” 的深圳、上海等一线城市的二手房成交价也稳步下行。
根据笔者的亲身感知，上海许多小区一年来的房价下行幅度已经达到30%；根据公认价格真实的“贝壳找房”数据，深圳、南京等一、二线大城市不少小区的房价已经较几年前的最高点打了五折。也就是说，如果以25%的首付在最高点买房，那么房东就已经是被迫持有负资产了。
房价低迷之际，央行以及其它相关部门在五月份全面推出针对国内楼市的、被认为是“史无前例”的支持性举措。然而，这些举措并未能扭转房价下行的趋势。
显然，期待宏观政策的全面转向，会让房地产马上重回上升轨道是不现实的。笔者看好的一面，那就是宏观政策上的支持应出尽出，表明了央行以及各相关部门托市的决心。让我们可以不用担心地产市场崩盘。
多数国人资产集中在不同城市的住宅中，盼房价涨而让资产升值合情合理，但是时候面对现实，做些适当的重新配置以令自身的财富结构更均衡，更有利于抵御未来的市场波动。
房子何时才真正值得买？
1、如果是刚需一族， 房子“买得起”就买
这是我反复强调的原则，如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需焦虑。
管它房价涨跌呢？“涨”固欣然，“不涨”也淡然。无论房价今后是涨还是跌，都不影响房子本身的使用价值。
而且，现在得益于政策上的全面支持，降低首付，等于降低了上车门槛，贷款利率降低，等于降低了持有成本，对于以自用为目的的买房人而言不失为好事。
2、如果要买房投资， 必须考虑“性价比”
如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。
投资买房，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。
而衡量房子是否值得投资的最重要指标，正是租金回报率。
以日本为例，1990年代初楼市泡沫破灭前夜，由于房价持续多年攀升，加上租金的涨幅远比不上房价，东京核心区公寓租金回报率低至2%左右；之后房价持续多年下跌，而租金回报率则不断上升，到2009年时租金回报率超过5%。此时，日元的无风险收益率仅在1%左右徘徊。结果，也就是这个时候房价真的见底了（如下图）：
因此，在租金回报率远高于无风险收益率时，出手买房结果一般都挺好。
在美国，情况也基本如此，在《房价究竟何时见底？》一文中，我有提到，在上一轮美国房价崩盘后，2012年，本人去考察了一趟，评估“抄底”机会，当时算过一笔账，房价大跌后，若是以当时市场价买入，买房后出租的租金回报扣除地税、管理费等成本后，租金回报率可以达到8%，而同期美元的无风险利率不足1%，同时借贷成本极低，对美国本地信用记录好的居民，房贷利率通常是2%左右。 显然，当时买房的租金回报率远高于无风险收益率，也明显高于房贷利率，因此，不难做出“果断买”的投资决定。
另外，投资房产的地段考量十分重要。以下是美国二线城市西雅图一处房屋过去十年实盘价格走势（如下图）：
值得留意的是，即便是十年间房价涨了不少，这套目前价值70万美元的房子，现在的租金估计每月有近3700美元，即使扣除地税、管理费等成本，房东的租金回报率也相对合理。
事实上，西雅图地区房价在2012年见底后持续稳步爬升，除了因租金回报合理而具有良好的性价比外，还因该市有传统的高端制造业（如波音公司）、有高端服务业、更有引领潮流的信息产业（亚马逊、微软）等实业支撑，城市居民的就业率相对高，租客的素质普遍比较高而且收入稳定。也有人口的净流入预期，对房价提供了足够的支持。
若是买房投资，当地的专业管理不可或缺。
在外地买房投资，特别是在自己不太熟悉的海外买房投资，虽然中介们都在拼命宣传回报潜力如何高，但隐含的各种风险不容小视。除了价格涨跌的市场风险外，当地的法律环境、社会人文环境等都构成必须的风险考量。
因此，在投资前必须咨询可靠的当地专业人士，以避免踩坑。以获得稳定的租金为目的来投资，长期的持续管理（如代理出租等）必不可少，这也是需要在当地有可靠的专业人士协助的。
总而言之，根据性价比、地段、专业管理等因素综合考虑后作出投资房产决定，长期持有是能获得合理回报的。特别是在房地产市场经历长期低迷后，房价处于低位，若出手买入则长期回报更为丰厚。
日本核心城市在2009～2013年，美国主要城市在2011～2013年，都曾经为投资人提供了这样“抄底”的好机会。
我相信，在未来，国内楼市一定会有让投资人低价买入而获得长期丰厚回报的好机会。到时大家按上述几条标准来把握就好。
在机会来临之前我们可以做点什么？日子该怎么过就怎么过呗。为房价下行而焦虑则大可不必。以下段子很能说明问题——
“知道上海比房价跌得更多的是什么？不是手表不是茅台，是人民广场相亲角里对男方的收入要求。以前是：月薪3万以上，有房，可有贷款。现在是：月薪1万，有房，绝不可有贷款。”
显然，随着房价的下行，成家立业的门槛也明显降低，我们还是好好享受生活吧。
再补充一句，我们常提到日本经济从1990年代起因房地产泡沫破灭而“失去了三十年”，本人在这三十年间多次走访日本发现：国民富足，社会有序，生活精致。大家反而还少了买不起房子的烦恼呢。生活过着过着，周期的力量就起作用了，无论是股市指数，还是核心城市一些核心地段的房价，都在不知不觉之间再次回到了高位。
No.5855原创首发文章｜作者 黄凡
【新世界花园】这个小区的房子值得买吗，什么时候出手比较好？
新世界花园属于高档小区，是值得投资的一个小区
20年的房子还值得买吗
买房让很多人感到压力山大，但是住房又是必需品，为了减轻买房的经济压力，一些朋友会将目光投向比较便宜的老旧二手房，这类房子固然便宜，可是真的值得购买吗?下面，我们就来和大家聊聊，20年的房子还值得买吗，买老旧二手房后悔到死相关内容。 20年的房子还值得买吗20年的老房子值不值得买，主要看以下三个方面：1、房子是否能满足基本住房条件，首先要满足购买者的居住要求，因为老房子年份已久，墙体大多可能损坏，而且绿化也不太好，安保措施不到位，难免会存在安全隐患;2、周边配套设施成熟完善，地段好，部分老房子处于城市的核心地段，周边配套设施也是相当完善的，特别是紧邻学校、医院的老房子，这类房子性价比还是比较高的;3、建造工艺和装修好，如果老房子在建造工艺和装修上比较精致，也可以考虑购买。 内部质量有保障有很多老房子以前大多由政府或者一些部门监工，监管质量很高，而且也不会存在偷工减料的情况，在房屋质量上会更有保障。 这类房屋外部看起来比较破旧，但内部的质量还是比较靠得住的。 买老旧二手房后悔到死首先在外观上，老旧二手房已经建造了很多年了，外观较老旧，这种二手房大多是别人住了很久的房子，居住起来必然没有新房那么舒适。 很多人在心理上就不太舒服，二手房的附近的一些基础设施还有一些配套的设施等，已经经历了很多年，相对比较落后，而且当年建造的房屋肯定不如现在的坚实。 其次，老旧二手房的周边环境比较落后，附近的一些基础设施，还有交通通讯等都比较落后，附近超市等餐饮业不发达，老旧小区的物业管理有可能会十分落后，好的物业管理是非常重要的。 如果没有一个好的物业管理，日常生活是非常麻烦的。 虽然，老旧二手房的房价比较低，但是它的环境不是特别好，所以不建议购买。 一般来说，这样的房子没有升值空间，而且还可能存在其他一些缺陷，今后转手也比较难。 20年的房子还值得买吗，主要从三个方面进行考虑，并非所有的老旧二手房都不可以入手。 不过，在这里还是提醒大家，在购买二手房时，还是要多方面进行考虑，以免购房入住后才感到后悔。 关于买房选房技巧等更多内容，大家可以继续关注我们了解详情。
2021年，哪些地方的房子值得买？
你好，我是严肃买房创始人Spenser。
过去2年，房地产企业的日子好像不太好过。
人民法院公告网显示，截至2019年11月20日，宣布破产的房地产企业已高达446家，这也就意味着，平均每天都有1家以上的房地产企业破产。 这创下了 历史 记录。
2020年，又遭遇疫情。
所以有人说，房地产行业是不是快不行了？
我只能说，这简直是开国际玩笑 ，而且 ，一点都不好笑。
如果说，我国只有数千家房企，那么一年破产几百家，那将会是挺恐怖的一件事；
然而事实是，咱们中国有好几万家房企呢，所以破产的其实不到百分之一，慌什么慌？
而且重点是，2020年你看到房价跌了吗？并没有，该涨还是涨。
所以，以目前的发展情形来看，商品房房价还是会坚挺 ，因为房价尤其是核心地段的房产是跟未来中产阶级的收入匹配，房价本质上反映的并非是当下的收入状况。
我们一直都能听到各种“调控”， 其实调控本质上并不是调控房价，而是调控房价增长的速度。 先前的情况是，房价的增长速度太快了，与收入增长状况不平衡。
这房价就好比 汽车 的速度，加速度是降下来了，但速度还是在往上走的。
房企破产也好，调控政策也好，都不会改变核心城市核心地段房价上涨的事实。
那好，既然房价不会跌，连最难的2020年都这样了，2021年会怎样？怎么买？
什么区域才是好区域？
怎么具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢？
我个人觉得主要是看这三点：人口、交通、产业。
无论是哪个城市 ，人口都是首要考虑因素。
这也是为什么我们可以看到，很多城市在想办法把人给引进来。
深圳能够这么成功，有一个很大的原因是“抢人”，抢得比很多城市要快。
不过，看人口当然不是只看人口的总量，还要看净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标。
顺带着也可以查查常住人口密度，还有城市人口的平均年龄等等，这些可能在一些传统的官方网站查不到，但港真，只要你想查，没有查不到的。
再来看交通。
交通不要看什么高铁、机场之类的，很多地方高铁、高速路建好了，但还是穷得一塌糊涂。
这就好比正反命题，不错的地方高铁、公路、机场都挺完善的；但是这些设施挺完善的地方 ，不代表是好地方 。
交通指标应该看的轻轨、地铁、公交系统这些交通的整体实力，尤其是轨道交通——运载量大、速度快、班次还高的这种 ， 因为它能真正为城市带来更强劲的生命力和未来价值。
第三个是产业。
这里所说的产业，不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的，还包括这个城市的产业分布和构成，到底吸纳的是怎样的人才，提供了一个怎样的城市购买力。
说个网络的段子，有人说只靠简单的放开落户抢人，那都是短期的春药，很难持久。 虽然这话听起来有点俗，但还真的是话糙理不糙。
要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力，那还得看这座城市能给年轻人多少机会，开出多高的工资。
当然啦，如果这个城市的气候还特别好，那就更是多一个加分项了。
所以你看深圳 、上海能吸引那么多年轻人，不是没有原因的，产业和气候，都相当地适宜。
根据以上三点，你可以根据你所在的城市或省份 ，横向比较一下哪块区域整体不错，再考虑那里的房子。
不过如果你在粤港澳大湾区、长三角、环京一带，其实就没太大必要多想了， 只要房子不错，未来都不会差到哪里去。
看起来是固定资产的房子，
也要注意流动性问题
“房住不炒”，这点无论是在什么时刻都要谨记，如果说你买房是用来投资的，就得考虑流动性问题。
任何投资都要考虑到流动性、安全性、回报率，放到房产投资里也一样。 至于具体怎么看流动性，可以参考二手房的成交数据。
从历年的二手成交数据来看，一二线城市主城区的小户型简直是硬通货，而三四线城市有市场的是那些大户型。
像深圳这样的城市，2020年的链家数据里就可以看到，成交的1-2房（面积45-65平）的小户型占比达到60%以上；
而在深圳极小户型尤其是带名校学位的房源，那市场竞争力简直不要太好。
不过，如果你特别有钱，有钱到可以买得起豪宅，当然还是可以选一线城市的豪宅。
总体而言，有些中心地段的豪宅性价比很高，这也是为什么前段时间深圳香蜜湖豪宅一开售就一抢而光的原因。
当然啦，如果偏远或较为偏僻的郊区，就算是在一线城市投资，至少得判断下五年后所在区的整体状况。
至于二线城市， 可以考虑85-120平的3房。 二线城市这些年有个显著的特点就是会有各种新区，而且普遍较老区更有潜力，所以尽量买新不买旧，除非是为了学位。
三四线城市，不建议抱着投资的心态买入，其实适合自住居多，非要买来投资的话，就挑当地最好的小区，140-160平左右的3-4房子吧。
上海是我看好的城市 ，但不是第一个
最后说说我看好的一些城市：
第一个城市 ：深圳。
深圳真的没法比，深圳真的是一个没有废话的城市，该干就干，无论是城市氛围、企业环境、政府效率，什么事都是实干的表现；
再加上HK那么一闹腾，又把深圳的地位抬高了上去。
第二个城市：杭州。
对于杭州没有其他的，杭州最近两年楼市最好的迹象就是，这几年几乎全国范围内所有的好产品都是杭州造。
杭州的产业升级速度也足够快，这点值得期待，杭州值得深耕。
第三个城市 ：苏州。
苏州有一个现象，从今年开始，苏州的调控力度可以说是最大了，某些层面都已经超过上海。
各位要记住一个楼市侧面，当一个城市调控进入到高压期的时候，对于城市来说，下一步要做的事情就是，借着楼市真空争取的宝贵时间努力进行城市升级和转型。
苏州目测正在进入升级阶段，所以大家瞪大眼睛看着苏州2021的发展，或许超乎你的想象。
最后是上海。
我很早就在上海放了骨干团队，上海最让我看好的不是其他，就是天生的地理优势。 说白了还是老天爷赏饭吃的城市 。
说真的，上海的整体干活氛围还是没法跟深圳比的；
但因为持有了四季分明且不太有雾霾的气候，加之金融中心的称号，使得上海在面对北京和广深的时候，优越感太强。
我并不批评这种优越感，因为，上海是真的好呀。
对外，上海看着整个外贸市场；对内一侧，是全中国最富饶的长三角内需；中轴还有长江串联整个强内陆城市，这样的城市不可能会衰败。
大家也千万不要说上海人排外啥的，你要知道，每一个生在上海的普通人，只要没有被拆迁选中，ta的一生面对的是什么？
面对的是全球最顶尖的人和他们竞争。
你在上海干得不好，还能回到轻松度日的老家；但如果是上海人干得不好，他们能去哪？
没有一个不拆迁的上海人，买房是容易的。
好了，给大家分享完了，接下来需要做的就是把钱备好。
祝大家2021年都买到好房子。
