文/杨国英
今天写写楼市。
对于大多数人来说，研究和把握好楼市的预期，其实，远远比成天关注股市要重要得多，毕竟，大多数人的财富都在房子上（城市居民的房产财富占比高达近80%）。
但是，基于对房产的执念，基于房产超低换手率的低感受性（没有股市每天波动来得刺激），大多数人事实还是将更多的时间消耗在股市上——之于全域资产配置，城市居民的房产财富占比近80%，大多数人可能只会化不到10%的时间进行研究，城市居民的股票财富占比普遍仅有10%多点，但大多数人却会化90%的时间进行全年无休式的关注。
这种之于全域资产配置的时间占比与财富占比的严重错位，过去两年，让无数人的财富值猛然蒸发了接近30%，对于存在较大房贷杠杆的群体，过去两年房价的大跌，事实让无数的中产家庭的财富净值，整体消减了超过一半。
过去的已经过去，如何以归零心态，预判房价接下来的走势，这对于当下许多人事实同样重要（他们可能仍然没有意识）。
许多人觉得，既然过去两年房价已经大跌了，那么，接下来再往下跌的空间就小了。
这样的想法，没什么问题，但是，问题的关键是——房价预期还要跌多少，预期还要跌多久？
今天，我直接给答案：无论是一线还是二线城市，未来两三年整体还是要跌的，区别在于核心之核心的城市，预期跌幅相对小一些（10%-15%），绝大多数二线城市、乃至个别一线城市，预期跌幅相对大一些（15%-25%）。
这样的预判，整体是基于市场利率的渐进下调，预期未来两三年市场利率陆续下调70-80个基点，对应十年期国债收益率到达1.8%以下的区间，而同期房价整体再跌一跌，那么，到时的年租金回报率与到时的十年期国债收益率基本一致，房价整体也就稳住了，这事实也是全球房价的通用定价模型。
当然，我这里讲的是整体，具体到不同城市，事实还要结合不同城市的静态租金回报率、预期人口净流入、以及户口的隐性权益（京沪的户口具有一定的隐性权益）进行详细区别。
但是，今天我要讲一个楼市隐患。
这个楼市隐患如果不去，很有可能会将当下的楼市中期问题，最终活生生拖成中长期问题——那就是，最近许多二线城市又开始放量土拍了，这种放量土拍如果持续，则预示着未来两三年还将上市大量的新房。
但是，之于当下绝大多数二线城市、甚至包括个别一线城市，其存量住房本来就已经显著过剩了。
比如，现在900-1000万人口的省会城市，存量住房普遍高达400多万套，1200万人口的省会城市，存量住房普遍高达500多万套，以平均3人居住一套房计，这样的存量住房显然是过剩的。
但是，在存量住房本来就显著过剩之下，为了增加地方财政收入，现在许多城市又开始放量土拍了，又开始增加预期的新房供给了，这必将导致两三年之后这些城市的住房进一步过剩——而如果两三年之后住房进一步过剩，那么，即便接下来两三年市场利率进一步下调，也绝不意味着这些城市两三年后的租金水平就能铁定维持住今天的水平。
当然，也有一种可能，通过持续的大规模人口净流入，来消化这些城市本已过剩的存量住房+预期新增住房，以存量住房高达400多万套、并且持续放量土拍预期未来三年每年还要新增4万套的部分省会城市（人口900多万人）为例，要想三年后住房的租金水平能够维持住现在的水平，未来三年每年的净人口流入至少需要12万人以上。
但是，这在经济预期大概率还将低迷、且城市化明确进入尾声之下，这种可能性事实是不存在的，至少对于多数二线城市而言是不存在的，经济预期整体如果持续低迷，很可能会产生阶段性的逆城市化。
同时，我们还要关注一个维度，那就是现在超核心城市正在大幅放宽落户门槛，这对绝大多数二线城市而言，必然又会形成持续的冲击。
当下部分城市突然放量土拍，这就是当下楼市的又一个重大隐患。
个人认为，为了避免将房地产泡沫的中期问题最终扩大为中长期问题，当下的绝大多数城市（除非存量住房不过剩的），除了必要性的土拍（比如城中村改造之类的），整体一定要控制土拍节奏，千万不能因为当下的财政困难而选择放量土拍，最终将一个城市的房地产彻底推向中长期失控的境地。
关于部分城市放量土拍的话题，今天我就讲到这儿，较为详细的分享以及不同城市的房价预期走势，这个有机会我会做一期私享会直播。
最后，再说一说股市。
近期我一直在讲，三季度超大概率会出现之于未来至少一年半的大底，这个逻辑的核心在于预期市场利率的持续小幅中频下调，市场走势会有一个稍微提前的反应。
另外，今天白酒股突然震荡走强了，这其实与茅子的限量保价没什么关系（当然，不明就里的媒体与券商分析会拿这个说事），而是连续大跌之后的大概率必然，部分资金会选择阶段性抄底做一个波段，中期而言，高价白酒的杀估值整体还会持续，如果酒企一味为了保价而选择限量，那么事实可能杀不了估值，但酒企会因此将自己的业绩杀下来。
当然，现在的白酒股，如果是中端和中低端白酒占比较高、且内卷能力比较强的，事实上现在超大概率也是中期的相对底部区间。
同时，今天白酒股的突然震荡走强，这事实也意味着整体大消费领域已经无比临近中期大底区间，上上周我讲过，之于私享会分享的四个大消费细分领域，白酒的预期实现排名最后，截止上周日，私享会已经分享了五个大消费细分领域——因为，我们认为，之于中期而言，大消费领域整体已经进入到超高的安全边际。
还有，近期科创板的回调尺度超大，关于这个，我在5月中旬“科创板八条”推出后就讲了，政策可以解决科创板的融资问题，但是解决不了科创板的中期业绩，而现在的市场，又比以往任何时候都强调预期业绩的实现。
今天就这样吧，昨晚难得醉饮，今天还没彻底恢复，所以文章写起来有点松散，大家勉强看看吧。
当前房地产有泡沫吗？
房地产经济泡沫，一旦破灭将会造成灾难性后果 当前，中国房地产经济已经严重危及到我国社会经济的平衡发展，是违背中国社会经济科学发展的一大毒瘤，是滋生社会腐败一大温床，是产生社会剧烈矛盾的一大诱因，是动摇执政党地位一大险患，是引发我国经济严重危机的一大毒素。 当今的房地产经济已经从一个极端走到了另一个极端。 已经成了祸国殃民，危害社会的产业经济。 人们应当怎样清醒认识到当前中国的房地产经济了。 vvv 全国政协委员梁季阳在全国政协十一届三次会议第二次全体会议上所作的关于规范房地产市场的发言，引起了全场政协委员们的强烈共鸣。 “当前比较流行的观点:由于我国土地资源紧缺，在市场经济条件下，需求大于供给，房价上涨是必然的。 错了！这是一种错误的舆论导向！” 据统计，2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元。 不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。 为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗的‘托市’‘救市’？原因是不言而喻的。 ” “房价快速上涨的另一个原因是土地、房产的投机。 近年来房地产商大肆囤地、炒地，‘地王’频现。 由于房地产的暴利，许多与建筑业并不相干的企业蜂拥进入房地产市场。 包括一些大型央企纷纷涉足房地产业，并获利颇丰。 ” 声音不高，语调平稳，梁季阳委员的发言却句句切中要害。 对于高房价对我国经济社会的危害，这为长期关注房地产问题的梁季阳委员忧心忡忡——“过高房价和房地产的暴利破坏了社会的公正公平，败坏了社会风气，威胁了社会和谐稳定，严重地损害了党和政府在人民群众中的威信。 ” “过高的房价给人民群众生活造成了巨大的压力，阻碍了扩大内需、拉动消费政策的落实。 ” “由于房地产行业占有国民经济中过高的比重，挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。 ” “房产泡沫是经济发展的重大隐患，一旦泡沫破灭将会造成灾难性后果。 ”“‘住有所居’是党中央、国务院对人民的庄严承诺。 ”发言最后，梁季阳委员深情地说:“我们相信党和政府有能力给人民提供满足基本需求的住所，就像我们以有限的耕地成功解决13亿人民的温饱一样。 安居而乐业，才是真正的小康社会！”
楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调
2021年已经进入岁尾。 对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。 据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。 另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。 截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。
进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。 其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。 ”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。 随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为405万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为74%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。 根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。 12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。 “近两年来，楼市调控越发严格。 一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。 年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。 ”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。 “不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。 ”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。 ”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。 9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。 中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。 其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。 ”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。 “当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。 因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。 ”
房企积极谋变
值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为158亿平方米，同比增长48%，比2019年1~11月份增长62%，两年平均增长31%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为162万亿元，同比增长85%，比2019年1~11月份增长163%，两年平均增长78%。
不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降140%和163%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄77和63个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。 三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。
以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。 “接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。 认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。 ”
另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。 刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。
为什么办农业银行要中原证券
一、财经新闻精选
郭卫民：我们有信心、有条件实现经济平稳健康可持续发展
全国政协十三届五次会议举行首场新闻发布会。 大会新闻发言人郭卫民表示，针对国内经济发展所面临的需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力，委员们提出了一系列的意见和建议，有委员建议推动技术创新和产业变革，有效拓展国内需求，形成新的增长点和增长极。 有委员建议，要提高供应链的稳定性和安全性，增强自主创新能力，加强关键技术的创新，包括打造数字经济新优势，要十分注重各种政策出台的统筹和解读，及时研判风险，化解公众的疑虑，稳定市场主体的预期。 政协委员和有关专家都认为我们有信心、有条件也有能力来实现经济平稳、健康、可持续发展。
三部门：不得以非学科类培训名义违规开展学科类培训
为规范非学科类校外培训行为，有效防范培训质量不高、价格肆意上涨、存在安全隐患等问题，教育部、国家发展改革委、市场监管总局规范非学科类校外培训，要求非学科类校外培训机构预收费须全部进入本机构收费专用账户。 面向中小学生的培训不得使用培训贷方式缴纳培训费用。 不得一次性收取或以充值、次卡等形式变相收取时间跨度超过3个月或60课时的费用。 行业组织应当发挥行业自律作用，引导培训机构合理定价，规范校外培训服务，不得以非学科类培训名义违规开展学科类培训，自觉维护市场秩序和行业形象。
铝价再创历史新高 每吨利润已达6000元
伦敦金属交易所(LME)基准铝价续刷历史新高。 3月3日，伦铝价格最高涨至3650美元/吨，再次刷新2008年3380美元/吨的高点纪录。 铝业分析师表示，行业吨铝平均利润已达到6000元左右，生产积极性较高。
大商所调整棕榈油等品种部分期货合约交易保证金
根据《大连商品交易所风险管理办法》，经研究决定，自2022年3月9日(星期三)结算时起，棕榈油期货P2204、P2205合约投机交易保证金水平由12%调整为13%，豆粕期货M2205合约、豆油期货Y2205合约和玉米淀粉期货CS2205合约投机交易保证金水平由9%调整为12%，黄大豆2号期货B2204、B2205合约投机交易保证金水平由9%调整为12%，玉米期货C2207、C2209合约投机交易保证金水平由11%调整为12%，相关合约涨跌停板幅度和套期保值交易保证金水平维持不变。
乌克兰暂停向境外出口天然气
当地时间3月3日，乌克兰天然气运输公司表示，乌克兰暂停向境外出口天然气。
（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S20）
二、市场热点聚焦
市场点评：三大指数走势分化，中俄贸易概念继续领涨
周四两市大盘指数震荡调整，市场总成交金额较前一交易日有所放大。 具体来看，沪指收盘上证指数下跌009%，收报点；深成指下跌109%，收报点；创业板下跌151%，收报点。
盘面上看，中俄贸易概念股、油气设服概念股和新冠药概念股表现活跃，涨幅居前，赛道方向个股则表现较弱。 从走势上看，三大指数均震荡收跌，但表现出分化，上证指数走势相比深成指和创业板指更有韧性。 进入到两会的窗口期，指数难有较大的行情，整体以区间震荡为主。
操作上，目前市场轮动节奏较快，日内追涨需谨慎。 短期仍围绕东数西算、中俄贸易概念、石油天然气和疫情概念等热点反复活跃。 中期建议关注军工、芯片、光伏、新能源上游和银行等优质龙头企业以及业绩向好的个股。
（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S21）
工信部：对汽车、集成电路等重点行业要积极协调 保障产业链供应链畅通
3月2日，工信部党组成员、副部长辛国斌主持召开部分省市工业经济运行视频会议，会议强调，采取有力措施，坚决打赢一季度工业稳增长攻坚战，确保今年工业经济开好局、起好步。 一是在落实政策、稳定市场预期上下更大功夫，加强宣传解读和舆论引导，持续推动稳增长政策落实落细。 二是在协调保障、稳定产业链供应链上下更大功夫，特别是对汽车、集成电路等重点行业要积极协调，保障产业链供应链畅通。 三是在监测调度、强化风险预警应对上下更大功夫，跟踪关注疫情、地缘政治等各种外生变量对工业经济的影响，及时加强情况预警，完善应对预案。 四是在优化环境、加强企业纾困帮扶上下更大功夫，及时协调解决企业生产经营中面临的困难问题，深入推进清理拖欠账款和整治乱收费工作，营造良好环境。
点评：近年来，受疫情、地缘政治冲突等因素的影响，汽车、集成电路等行业不时出现产业链供应紧张的状况。 工信部此次会议的召开，也是为了保障产业链供应链的畅通，将现阶段各种外生变量对经济的影响降到最低。
（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S20）
有色金属：俄乌冲突升级，有色金属波动加剧
俄乌冲突加剧，天然气、原油价格暴涨，铝价、镍价高位上行。 LME铜库存继续下降，SHFE铜库存暴增，铜价高位震荡上行。 受俄乌冲突影响，原油和天然气价格大幅上涨，或将导致欧洲电解铝厂停产规模增大，铝供给减少预期增强；2月份铝价继续上行已接近近年来最高点，期货市场铝库存仍处在较低水平，预计3月铝价继续维持高位震荡。 国内镍矿、高镍矿库存处于低位，镍价受俄乌冲突以及新能源汽车高景气影响，价格或将继续上行。
点评：截至2月底，有色板块PE为2722倍，贵金属板块PE为2376倍，工业金属板块PE为1883倍，稀有金属板块PE为4107倍。 A股市场2月表现回暖，受到俄乌冲突升级影响，各方资金避险情绪升温，大宗商品波动加剧，给予有色金属行业“同步大市”评级，建议关注铝、镍、锂、钴和稀土板块。
（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S21）
三、新股申购提示
高凌信息申购代码，申购价格5168元
软通动力申购代码，申购价格7288元
四、重点个股推荐
参见《早盘视点》完整版（按月定制路径：发现-资讯--付费资讯-早盘视点；单篇定制路径：发现-金牌鉴股-早盘视点）
为了方便客户购买理财产品，股票，基金等多样性投资。 现在开办网上银行后大大方便了客户投资，不只有存款，各式各样的投资理财成不群，为客户开阔了广范空间，投资多样化是客户的自由选择，是农行的中间业务。
辩论，关于楼市调控应不应该松的问题
回答这个问题的时候你要站在不同的阶层去考虑问题:1；我觉得辩论问题第一要从民生从最基本的基层说起，就是从老百姓自己的生活刚性住房说起。 2：我觉得要说的是工薪阶层，从工薪阶层的工资涨幅和房价的涨幅入手 3：我觉得要从政府和国家的层面来说，政府对房价调控的力度对老百姓生活的影响，第二个方面 就是政府对房价的调控对国家总体经济的影响，楼市的热冷对整个国家经济的影响。 希望能帮到你，祝你辩论赛成功！
