相较于住宅用地70年使用权到期，商业用地40年到期如何续期更显得迫在眉睫。7月21日，新华社受权全文播发《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”），其中指出，制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。
商业用地的使用年限通常是40年或50年、工业用地是50年。根据现有的法律法规，商业用地到期续期需要补缴土地出让金，但续期时间、缴费标准以及土地价值如何评估，仍有很多问题待解。因此，中共中央的发文，或加速商业用地续期相关操作细则的出炉。
第一批商业用地中有的已到期，政策制定宜快不宜迟
我国建设用地使用权是一个有期限的用益物权，存在到期后续期问题。这些年，住宅用地使用权到期问题备受关注。
根据2020年5月份颁布的《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。
可以看出，住宅用地到期可以自动续期，不过是否需要缴费，并未有相关操作细则。
相比于住宅用地，商业用地由于使用期限短，如何续期问题更待解决。
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《暂停条例》）中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
国家发改委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学告诉记者，第一批工商用地年限已经到期，诸如深圳，最早开始土地招拍挂，有一批工商业用地面临到期的情况，还有一些沿海城市。但是，截至目前，怎么延期、续费等问题，一直没有明确的规定，还有很多东西需要去研究。既然二十届三中全会提出来，肯定会当成一个重要的工作去做。但是政策今年能不能落地，还不确定，毕竟整个全会任务要在2029 年之前完成。
全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平向记者表示，按照规定，商业用地使用权年限最高是40年、办公是50年，但是并没有明确到期以后怎么办，这是一个很大的麻烦。“关于商业地产到期续期问题，最近，我们正与清华大学房地产研究所做联合调查，有几个非常实际的问题。一是我国的商品房从上世纪80年代开始，第一批商业用地中有的已经到期，一些项目到期后，有的私下补缴了土地出让金，但是并不规范，每个地方、每个区不一样，有的敢于尝试有的不敢，这就给商业地产运营带来了实际的问题，诸如发行REITs（不动产投资信托基金），按照惯例，如果产权短于20年，一般难以发行或者大打折扣，有的商业项目要做抵押，如果产权证到期，就没有办法进行融资。”
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师称，如若商业用地的使用权到期，则需要解决的不仅是能否续期、如何续期，还面临着市值震荡、抵押贷款、产权买卖等一系列问题，甚至会对正常经营产生影响。“因此，商业用地到期后如何续期的问题目前需要重点关注。这一问题既关系到业主的具体权益，也与老旧商业用地到期后如何平稳过渡、稳定市场等息息相关。”
“虽然各个地方重视城市更新，出台一系列政策，但是关于商业用地到期续期的问题没有上位法，因此政策制定宜快不宜迟。”王永平如是说。
商业土地使用权到期后如何续期未有统一标准
那么，目前在法律法规与政策层面，对商业用地使用权到期如何续期的问题是如何规定的呢？
北京市盈科律师事务所高级合伙人房玉洲律师向记者表示，我国现行的《民法典》《城市房地产管理法》《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对“土地到期问题”作出相关规定，续期费用由重新签订的土地使用权出让合同予以约定。但续期费用标准是参照初次缴纳的数额，还是以其他标准计算，目前法律并没有明确规定，应尽快出台相关法律法规予以明确。
具体来看，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条等相关规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
另据《民法典》，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
可以看出，根据现有的规定，商业用地使用权到期，需要重新签订合同并缴纳土地出让金。至于续期时间、缴费标准、土地价格评估等问题，并未明晰。这也正是二十届三中全会通过的《决定》中涉及相关土地到期延期内容的题中之义。
易居研究院研究总监严跃进表示，《决定》中提及商业用地到期续期，这说明目前问题还是普遍的，需要解决。但是解决并不复杂，肯定要缴纳土地出让金，无非就是土地如何估价以及确定缴纳比例的问题。
商业地块地价评估要考虑商业特性，业内建议不要“一刀切”
对于只有40年或50年使用权的商业用地来说，早期的部分项目已经迎来了续期挑战。“而具体续期的流程、续期的期限以及续期缴纳土地出让金的具体标准等，虽然目前没有统一规定，但全国部分地区已出台了地方性规定。”王玉臣表示。
以深圳为例，2000年12月31日，位于深圳罗湖区的深圳国际商业大厦因土地使用权到期，该商业地产项目使用期只有20年。
为此，早在2004年4月深圳市人民政府关于印发《深圳市到期房地产续期若干规定》的通知，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。
2018年，浙江省海宁市出台了《国有建设用地使用权出让（租赁）到期非住宅类土地处置管理办法》，更为详细地明确了非住宅类土地到期延期的操作细则。其中指出，对符合续期条件的到期土地，按照相关程序办理，续期出让年限工业用地不超过30年，商业及其他用地不超过20年。在到期续费方面，按办理续期时点土地市场评估价结合亩产效益评价地价修正系数所得价格的50%缴纳土地出让金。
王玉臣表示，目前我国各地对于商业用地续期的细化流程以及出让金的缴纳标准等也在不断完善。其中，对于续期期限、评估基准、支付方式等是需要重点明确的问题。除此之外，面对各地可能都会有较多商业用地到期的情况，在出台相应政策前可以充分调查、广泛征求意见，以增强政策稳定性，在一定程度上保障市场稳定；在相关规定出台后，则可以优化审批流程，如线上线下联动、一个窗口办理等，方便群众申请续期、签订协议、支付款项等，从而保障相关规定的落地实施。
此外，房玉洲表示，2022年1月27日四川省资阳市政府曾发布《关于进一步规范划拨土地转出让、出让土地续期以及改变土地使用条件缴纳土地出让金有关事项的通知》，对出让土地续期缴纳土地出让金的计算方式、审批方式均作出了规定，但该通知属于地方规范性文件，并不具备全国统一适用的法律效力，且法律层级较低，缺乏稳定性。
“为了更好地解决我国商业用地使用权续期问题，应尽快出台全国适用的法律，对商用土地使用权续期费用标准进行全国统一明确规定。” 房玉洲如是说。
在土地出让金补缴标准方面，王永平认为，商业地产项目与住房项目在估价方面差异化比较大，办公楼跟商场、商场与商场之间，因为经营差异性大，地块的价值区别就比较大，希望未来商业地块地价在评估的时候要考虑商业的特性，不要“一刀切”。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
