7月31日，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》（以下简称《办法》）发布，北京正式将租金纳入监管。《办法》主要面向本市范围内承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，10月1日起，住房押金、租金将按要求存入用于押金托管、租金监管的账户。租金方面，单次收取租金数额超过3个月的，租金按照合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。其中3个月租金部分在1日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为1个月租金。
住房租赁押金托管示意图。北京市住建委供图
《办法》 月 日起施行 明确 租金存入及退还流程
市住房城乡建设委介绍，为落实《北京市住房租赁条例》要求，做好本市住房租赁押金托管、租金监管工作，根据《北京市住房租赁条例》等相关规定，市住房城乡建设委在广泛征求意见的基础上，会同相关部门研究制定了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》（以下简称《办法》），将于10月1日起施行。
《办法》主要面向本市范围内承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，共二十二条，从用于押金托管和租金监管账户的开立、押金的存入和退还流程、租金的存入和划转及退还流程、押金托管和租金监管过程中的纠纷解决等方面明确了对住房租赁企业押金托管、租金监管的管理规定。
住房租赁租金监管示意图。北京市住建委供图
超3个月租金 按月划转，每次划转金额为 个月租金
记者了解到，为确保押金、租金按要求存入用于押金托管、租金监管的账户，《办法》规定押金按照住房租赁合同约定的押金支付时间、金额存入用于押金托管的账户；租金方面，单次收取租金数额超过3个月的，租金按照合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。其中3个月租金部分在1日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为1个月租金。
为保障押金、租金安全，兼顾资金使用效率，《办法》明确了押金、租金的具体退还流程。《办法》规定，住房租赁合同期满或解除后，住房租赁企业应当自承租人返还住房后3个工作日内提出押金、租金退还意见，明确是否扣除押金或租金以及拟扣除费用明细。承租人同意退还意见的，押金、租金按退还意见退还；承租人不同意的，可通过协商、调解、诉讼、仲裁等途径解决。
承租人 可通过官方平台随时查询余额
据悉，在选定银行开立用于押金托管、租金监管的账户方面，秉承公平、公正、公开的原则招标，《办法》规定由市住房资金管理中心，即北京住房公积金管理中心会同市住房城乡建设委和国家金融监管总局北京监管局，综合银行管理能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定银行开立用于押金托管和租金监管的账户。为确保资金安全，《办法》进一步明确，账户的开立银行应当按照市住房资金管理中心指令划转资金。
为加强监督管理，《办法》一方面明确了当事人查询渠道，规定承租人可以在监管系统和住房租赁管理服务平台中，通过住房租赁合同备案编号等信息查询本人在用于押金托管、租金监管的账户内余额；另一方面明确加强执法监管，规定对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金，由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付；对于未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等相关规定进行处罚。
此外，《办法》明确鼓励在押金托管、租金监管中使用数字人民币，保障租赁当事人押金、租金安全。
新京报记者 曹晶瑞
编辑 唐峥 校对 李立军
武汉征求意见：住房租赁企业资金监管账户不得支取现金，按月划转
5月10日,湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布关于征求《武汉市住房租赁资金监管操作指南(征求意见稿)》、《武汉市住房租赁租金(含押金)账户监管协议(征求意见稿)》意见的公告,征求意见时间为10天(2022年5月10日至2022年5月20日)。 住房租赁企业须通过租赁平台取得房源信息码《武汉市住房租赁资金监管操作指南(征求意见稿)》明确,监管账户使用范围是监管账户用于将企业专门账户中应监管的资金【单次收取承租人租金超过3个月(不含3个月)及单次收取承租人押金超过一个月(不含1个月)的全部资金】纳入监管范围。 住房租赁企业从房屋产权人或其他合法房屋权利人处通过非自持方式筹措存量房源时,应通过租赁平台(企业端)填写房屋信息及收房合同中与房屋权利人约定的租期、空置期、租金、支付方式、收款账户等信息,上传收房合同影像件,经区房管部门审核后,取得房源信息码。 住房租赁企业与承租人签订住房租赁合同后,应当及时为承租人提供合同网签备案服务。 住房租赁企业通过租赁平台(企业端)调取房源信息码,填写与承租人约定的租期、租金、支付方式、承租人联系电话等信息,并上传租赁合同、身份证等附件,申请合同网签备案。 自资金监管生效次月起,且在住房租赁合同有效期内,承办银行可依据监管协议将监管账户上合同对应的租金及相关盈余部分按月划转至租赁企业归集资金的专门账户。 住房租赁合同期满后,资金监管自动解除,承办银行将合同对应的剩余资金释放给企业归集资金的专门账户。 经协商变更、续租或终止租赁关系的,租赁企业或承租人应将协商一致后的协议上传至租赁平台备案,银行根据协议约定办理租金、押金结算释放。 其中,租赁企业申请提前释放监管资金的,承办银行应将相关信息即时推送至承租人,经承租人同意后方可释放对应的被监管资金。 因人民法院判决书或者调解书、人民法院协助执行通知书、仲裁裁决书、经司法确认的调解协议等生效的法律文书,导致租赁关系提前终止的,承租人或者住房租赁企业将法律文书上传至市租赁平台,银行审核法律文书后,按法律文书要求执行。 银行对上述材料进行形式审查,住房租赁企业、承租人对其提交材料的真实性负责。 银行完成资金释放后,应当及时资金监管解除及释放信息反馈至租赁平台。 《操作指南》要求,承办银行发现租赁企业连续3个工作日出现归集资金的专门账户内资金不足以划扣至监管账户情形,应依据监管协议及时向企业注册地房管部门进行风险提示,并配合房管等部门对该企业监管资金流向进行调查。 住房租赁企业不得以任何方式夸大资金监管作用或推脱不执行资金监管规定。 对未按照相关规定、合同约定等将监管资金存入监管账户或提供虚假信息等违法违规行为造成住房租赁监管资金损失的,应当依法承担责任。 住房租赁资金专用账户不得支取现金在《武汉市住房租赁租金(含押金)账户监管协议(征求意见稿)》中,租赁企业租金(含押金)监管资金(即监管资金),是指在武汉市行政区域内通过委托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业及经营机构(以下统称住房租赁企业)单次收取承租人租金超过3个月(不含3个月)及单次收取承租人押金超过一个月(不含1个月)的全部资金。 受监督管理的住房租赁企业同意与资金监管服务银行就约定的具体规则开展资金监管业务合作,住房租赁企业应在资金监管服务银行开立武汉市内唯一的住房租赁资金专用账户(以下简称监管账户),用于管理承租人单次支付超过3个月以上的租金及超过一个月以上的押金。 该账户不得支取现金,按照政府租金及押金的相关管理规定进行管理。 为确保监管资金管理,住房租赁企业同意在资金监管服务银行开立全市唯一的租房租赁资金归集账户,用于集中归集企业经营中收取的所有租金、押金及管理费等资金。 资金监管服务银行将租金及相关盈余部分按月划转至租赁企业归集账户在监管账户资金的存入与支出方面,住房租赁企业应当配合承租人将租金及押金缴存至企业公示的归集账户,并在武汉市租赁平台(企业端)上传资金流水凭证。 资金监管服务银行接收租赁平台(银行端)转来的住房租赁合同备案信息,对归集账户资金进行识别清分。 对于住房租赁企业在住房租赁合同约定的1个支付周期内收取的承租人租金总额超过3个月租金数额或者收取押金总额超过1个月数额的,由资金监管服务银行对相应合同的全部资金实施住房租赁资金监管。 资金监管服务银行根据双方签订的监管协议,监管范围内的资金自动划扣至监管账户,按照一户一档进行监管,并通过租赁平台与政府主管部门共享企业监管账户资金等信息。 资金监管服务银行通过租赁平台(银行端)租金划转功能板块,将租金及相关盈余部分根据监管协议按月划转至租赁企业归集账户。 住房租赁企业收取承租人租金未超过3个月或者收取承租人押金未超过1个月数额的押金,不纳入监管,住房租赁企业可根据经营需求自行使用。 在监管解除及销户方面,住房租赁合同期满后,资金监管自动解除,资金监管服务银行将合同对应的剩余资金释放给住房租赁企业归集账户。 经协商变更、续租或终止租赁关系的,住房租赁企业或承租人应将协商一致后的协议上传至租赁平台备案,资金监管服务银行根据协议约定办理租金、押金结算释放。 其中,住房租赁企业申请提前释放监管资金的,资金监管服务银行应将相关信息即时推送至承租人,经承租人同意后方可释放对应的被监管资金。 因人民法院判决书或者调解书、人民法院协助执行通知书、仲裁裁决书、经司法确认的调解协议等生效的法律文书,导致租赁关系提前终止的,承租人或者住房租赁企业将法律文书上传至市租赁平台,资金监管服务银行审核法律文书后,按法律文书要求执行。 资金监管服务银行对上述材料进行形式审查,住房租赁企业、承租人对其提交材料的真实性负责。 资金监管服务银行完成资金释放后,应当及时将住房租赁企业和承租人提供的材料、资金监管解除及释放信息反馈至租赁平台。 归集账户和监管账户原则上不得变更,因企业注册地变化、银行机构变更、其他法律法规要求变更等确需变更的,需经住房租赁企业原注册地所在房管部门同意后方可办理变更手续,同步将原监管账户内资金转移至新监管账户,账户变更后应立即向社会公示新账户信息。 住房租赁企业业务终止,需注销监管账户的,应将监管账户资金所涉及的住房租赁合同执行完毕后办理注销,如住房租赁合同未执行完毕,不得办理销户手续。 监管账户注销的,资金监管服务银行应当将注销情况及时告知房屋管理部门。
成都租赁资金监管新规生效
“住房租赁资金监管，核心就是去掉过度杠杆。 如果一些企业继续大量使用过长周期的预收（加杠杆），那（资金）监管将对企业的短期现金流产生很大影响。 ”针对9月11日晚间成都出台的《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》），成都优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。 根据《通知》，自9月11日起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“成都这种做法对于租客的资金保护是有积极作用的，同时也使得长租公寓的资金使用面临约束，防范各类暴雷事件的出现。 ”防范长租公寓企业违规挪用租金创立于2011年的优客逸家是成都较早一批开始涉足长租公寓的企业，然而随着近年来长租公寓市场的发展，特别是部分企业通过加杠杆出高价疯狂扩张的情况下，优客逸家近几年的市场份额也在持续下降，目前在成都的管房量有间左右。 “两三年前我们就在力推对租赁企业、房东租客都更公平友好的分账托管模式，但始终收效甚微。 ”刘翔表示，核心阻碍因素之一就是行业里总有各种公司出高价包租收房，“都在图更简单粗暴的扩张模式，能用钱解决的就绝不想别的办法。 ”根据《通知》，在成都市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户(下称监管账户)，并与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。 若未开立监管账户，则相关住房租赁企业将被暂停租赁合同网签备案和发布房源。 《通知》指出，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。 存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订三方住房租赁资金监管协议生效后的次月初，按月划转给住房租赁企业使用。 “此类资金监管，可以认为是租赁市场的‘支付宝’支付模式，即资金监管后，将延期支付给长租公寓企业，即延期一个月，且是按月划转资金，这其实规范了资金的使用，防范长租公寓企业违规挪用租金。 ”严跃进表示。 至于为何是以三个月为分界线，在刘翔看来，目前成都市场上，业主通常都是按季向承租方或者租赁企业收款。 “如果要求三个月以内的收款也进入监管账户，则会导致租赁企业短收长付，出现极大的资金垫付压力，影响整个租赁行业的正常发展。 主管部门在考虑政策时，还是很实事求是的。 ”“终于出新政策了，整治一下那些想割韭菜的年付中介机构！”“太好了，再也不用担心中介跑路了！”“支持这一策略，维护双方合法权益！”……对于《通知》的出台，成都市民纷纷表示支持。 “监管核心就是去掉过度杠杆”在严跃进看来，成都此举意在弥补对长租公寓的监管漏洞。 此前，成都曾曝出多家长租公寓企业“跑路”，致使房东与租客遭遇财产损失的事件，其中大部分长租公寓皆涉及“租金贷”。 为此，成都市住建局曾先后多次发布提示性消息。 8月21日晚，成都市住建局发布《巢客遇家等四家企业违规被通报》消息；8月28日，成都市住建局又发布了《关于住房租赁风险的提示》，提示住房租赁当事人在租赁活动中注意一系列事项；8月31日，成都市住建局再次发布消息：为了解成都市住房租赁企业经营情况，将开展住房租赁企业专项排查工作，对存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题的企业进行全面排查。 而9月11日发布的《通知》则明确，住房租赁企业及其从业人员违反本办法的，由住建部门会同相关部门查处，包括但不限于采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等行政处理措施，并抄送市场监管、公安和税务等部门实施联合惩戒。 《每日经济新闻》记者注意到，在此前的9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中包括住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。 “成都这种办法对租客的资金保护是有积极作用的，也使长租公寓的资金使用面临约束，防范各类暴雷事件的出现。 目前全国各地都在积极推进租赁资金监管的政策，成都此类政策具有示范效应，预计后续也会成为长租公寓领域的一个创新点。 ”严跃进表示。 “此前各家（长租公寓企业）做的长周期预收（含租金贷），都是不受任何外部监管和风险评估的，全凭自觉和是否专业。 ”刘翔告诉记者，“目前的监管核心就是去掉过度杠杆，长期来看对整个行业、整个市场都是利好的，行业回归到低风险杠杆的经营状态，没有高杠杆带来的自由现金流支撑，那些缺乏社会责任的企业就无法通过高价收房恶意骗钱。 ”至于对优客逸家的影响，刘翔坦言，“超过三个月的预收，在我们以往的出租交易中只占到不足6%，所以这次的监管通知对业务开展几乎没有直接影响。 而监管实施后，市场更规范了，对我们的长期健康发展也会更有利。 ”
成都出台租赁新政：规范“二房东”，严控“长收短付”
9月18日，成都市住房和城乡建设局、中国银保监会四川监管局等9部门联合出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》（简称《通知》），从加强从业主体管理、加强房源发布管理、加强租赁资金监管等6个方面，对成都租赁市场的规范管理进行了明确和规范。
业内认为，《通知》不仅进一步规范了个人二房东，同时强化租赁资金监管，客观上有助于避免长租公寓“高收低出”和“租金贷”模式进行圈钱而跑路的现象。
转租10套以上需办理主体登记，推进“二房东”合规化
在“加强从业主体管理”方面，《通知》提出，要严格注册登记管理。 首先，从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记。
与此同时，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”，从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。 值得注意的是，《通知》还规定，破产、倒闭、被吊销营业执照、责令关闭的住房租赁企业的法定代表人、董事、监事等高级管理人员3年内不得担任住房租赁企业的上述相应职务。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，目前的租赁市场中实际上存在大量的个人二房东，以个人的名义与房东签订租赁合同后，再转租给租客，以赚取租金差价。 由于缺乏经营主体，这类租赁行为存在个体分散化的特征，处于市场主体监管的框架外，也就给租客和房东的权益带来一定的隐患。 《通知》中明确了转租超过10套房源的自然人需要进行主体登记，接受市场监管的约束，对于推动个人二房东的正规化发展有着积极的作用。
发布房源信息须保证真实性和统一性
据了解，《通知》还提出要“加强房源发布管理”，对规范发布房源信息进行了具体规定。
其一，住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户发布的房源信息须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求，房屋照片与实际相符，房源位置、用途、面积等信息应当与不动产登记信息一致，不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息，并展示房源核验码。
其二，同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在平台和门店等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。 同时，对已发布的房源信息应当及时更新。
其三，落实网络信息平台责任，不得允许住房租赁企业、房地产经纪机构和个体工商户的从业人员以个人名义发布公司受托房源。 特别是对发布房源数量不得超过10套（间），对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，网络信息平台应当核实发布主体经营资格等。
租赁资金纳入监管，严控“长收短付”和“租金贷”
值得关注的是，在加强租赁资金监管方面，《通知》提出，要设立资金监管账户，租赁资金要纳入监管。 具体来看，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的，租金、押金及利用住房租金贷款获得的资金应存入住房租赁资金监管账户；承租人支付租金周期在3个月以内的，由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。 存入监管账户的租金按月划转给住房租赁企业使用。
此外，《通知》还提出，规范租赁金融业务。 住房租赁企业、房地产经纪机构不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租金贷款业务；不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。 住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
贝壳研究院统计显示，近期“长租公寓爆雷”事件频发，在陷入资金链断裂、经营纠纷或跑路的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。 黄卉认为，在资金监管制度下，一方面会倒逼住房租赁企业进一步核查自身经营行为的合规性，禁止长收短付、违规使用租金贷等行为；另一方面，资金监管制度提高了租赁企业的经营监管门槛，使得不具备运营能力或以短期圈钱投机为目的的企业不再盲目进入，加剧了行业的优胜劣汰，优化市场经营环境。
畅通纠纷调处渠道，建立多元调解机制
事实上，在此前的租赁市场监管方式上，由于市场主体和租赁房源数量的基础大、种类多，监管是否能全面覆盖市场的租赁房源以及租赁机构的经营行为，也就成为监管的难点。
此外，在畅通纠纷调处渠道方面，《通知》提出，首先要落实市场主体责任。 从事住房租赁经营活动的住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制，在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话，承担租赁纠纷主体责任，妥善处理租赁投诉、化解矛盾纠纷。
与此同时，还要建立多元调解机制，进一步构建矛盾纠纷多元化解的共治格局，多措并举将矛盾纠纷化解在基层。
此外，《通知》还提出，市场监管部门要依职能加强监管，一是要将通过登记的住所（经营场所）无法联系的企业依法列入经营异常名录；二是将变更公司法定代表人、股东、董事、监事、住所等工商注册信息的住房租赁企业列入重点监管对象；三是依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台发布虚假广告等违法违规行为等。
黄卉认为，《通知》发动了多方力量共治共享，相互监督，有助于解决上述监管难点。
