财联社7月30日讯（记者 李洁）
中共中央政治局于7月30日召开会议，对当前经济形势进行分析研究，部署下半年经济工作。会议也为房地产市场的未来走向奠定重要基调。
会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为，2024上半年，房地产市场以下行收场，而长周期看政治局会议往往会指出房地产市场政策方向，因此会议所提内容十分重要，将为接下来的政策方向奠定基调。
“从本次中央政治局会议的内容来看，与今年两会以及最新的三中全会对于房地产的调控基调保持一致，强调关注房地产风险防控，并注重通过消化库存、落实推进收储等措施，保障房地产市场稳定发展。”58安居客研究院院长张波表示。
易居研究院研究总监严跃进指出，从会议提到的工作重心看，下半年会积极围绕“消化存量和优化增量”展开。这将成为贯穿今年下半年的重要工作，其对于激发二手房市场活力，盘活烂尾楼、存量土地、商办项目等具有重要启发意义。
“本次会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，是历次中央政治局会议表态内容中首次提出，预计接下来各地收储范围将逐步扩容发力，落地速度将加快。”王小嫱称。
其进一步表示，目前收储的实施仍以中小城市为主，如杭州临安、大理、常州、昆明、淮南等，对整体市场的积极作用并不明显，需要大城市带头起到示范作用。
“收购存量在售新房用于保障房，既能去库存，也可改善房企资金链，从而实现房企在保交房上的主体责任，还能防止风险扩散，筹集保障房。下半年，预计存量房收购可能会全面落地，但实际能撬动多大规模，去库存效果如何，还有待观察。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
与此同时，此次会议还提出进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
事实上，“保交楼”是防范房地产市场风险的重点之一。在一系列政策支持下，目前保交楼成效明显，房地产市场的竣工增速高于新开工增速。
“未来，保交楼工作仍会继续进行，通过稳定社会民生，摒弃高周转、高杠杆的运营模式，构建房地产发展新模式，以促进房地产市场高质量发展。”王小嫱称。
分析人士认为，随着5-6月政策密集刺激效应开始减弱，下半年政策还将发力。
李宇嘉表示，从1-6月份房地产项目新开工面积、开发投资规模、销售金额、到位资金来看，尽管跌幅有所缓解，但市场回升态势并不明显。进入7月下半月以来，5-6月所出台政策的支持效应开始减弱，重点城市新房和二手房销售环比出现下降。
因此，下半年除了防风险，还要挖掘新模式、挖掘增量，以对冲行业下行。
“预计房地产政策会保持相对宽松的特征，下半年可能还会有降息举动，推动房贷利率继续下降。另外，公积金政策可能会大面积调整，例如二套公积金贷款首付比例降至20%，首套降至15%，以及下调公积金利率等。”李宇嘉称。
值得的关注的是，此次政治局会议首次提到“内卷”问题。会议明确，要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争。
严跃进认为，这对于房地产在内的相关行业都有重要启发。房地产领域的内卷现象中，近期的房贷返佣事件即引起市场广泛关注，银行通过支付返佣费用，来获得贷款客户，这既加重了贷款成本、增加了不必要的环节，同时也干扰了市场秩序。
“此次会议提出内卷的问题，相信高层已经有了清晰的决策判断，即需要强化行业自律。从这个角度看，包括开发、中介、租赁、评估、贷款、抵押等领域都应梳理此类内卷现象，规范行业操作和秩序，确保在新一轮发展中有序前进。”严跃进补充道。
存量房贷怎么调?首家国有银行表态
9月3日晚，中国建设银行通过中国建设银行客户服务公众号率先就存量房利率调整部分问题向客户作出解释。 这也是首家公开就此事表态的商业银行。
在这份问答中，建设银行明确了存量首套住房贷款利率的调整范围和具体对象，并表示正在积极准备进行调整工作，以保障客户利益。
根据问答内容介绍，本次调整范围针对的是2023年8月31日前已发放和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或者符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
然而，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款以及购买商铺等商业用房的贷款并不在本次调整范围内。 如果当前执行利率已经低于本次拟调整的利率水平，那么不会进行调整。
对于客户关切的调整时间，建设银行表示高度重视此事，正在制定具体实施细则并进行准备工作，以确保在人民银行要求的9月25日之前能够为客户提供服务。 银行承诺会及时在官网、微信公众号、网点等渠道公告后续进展，建议客户多多关注相关信息。
下调存量房贷利率的原因
一是房地产市场“供需关系已经出现变化”，可以开始救地产了。 在此前的“724”会议中对于房地产市场的定调正式改为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
而另一方面，地产业已经不是当前经济的最主要驱动力，但“房地产开发投资”仍然是GDP增速的重要拖累项：今年1-7月国内房地产开发投资累计同比-8.5%（去年同期已经-6.4%），稳地产以对冲经济下行压力正当时。
二是居民部门的负债压力已经很重，置换存量房贷可以避免早偿所引发的金融风险。 由于近两年的房贷利率持续下行，新贷的房贷利率和存量房贷利率已经出现较为明显的倒挂。
新购房利率层面，由于在此前政治局会议对于地产行业的定调正式转向后，很多中小行已经随之降低了新发住房贷款利率，当前的全国首套平均房贷利率已经位于5年期LPR报价之下，甚至仅通过降低5年期LPR报价无法将新旧房贷息差调整至合理位置。
因此通过一大波置换降低存量房贷利率是合理的，也是应当的，将会有效避免由于居民部门收入下行、早偿，进而引发较大规模金融风险。
中央经济工作会议首提预期引导，因城施策促进房地产良性循环
新华社12月10日消息，中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行，会议总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。
从大背景来看，会议提到，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。 会议要求明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。
对于明年房地产市场的定调，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
坚持“房住不炒”基调不变
此次会议中，再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，这已是中央经济工作会议连续第四年明确“房住不炒”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，强调“房住不炒”，这是顶层设计，也是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整，这个战略定力是不能动摇的。 战略定力不变，短期的策略调整时，就会有底线、有坚守，不会乱了阵脚。
“此前中央政治局会议没有提及‘房住不炒’，实际上‘房住不炒’的定位并不会变。 换句话说，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。 所以，各地在后续理解政策的时候，即便可以放松政策，也要严格守住这条红线。 ”严跃进说。
首提预期引导，探索新的发展模式
中央经济工作会议提出，加强预期引导，探索新的发展模式。
严跃进认为，此次会议首次提出了“预期引导”的概念，说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作。
中指研究院报告提到，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。
从“探索新的发展模式”中亦可以看出，房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发到存量运营时代转变，企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。 同时，对于地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。 当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。 房地产开发企业应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。 这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
合理住房需求受到支持
中央经济工作会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
中指研究院认为，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。
严跃进也认为，此次政策和中央政治局会议精神一致，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去，后续应该会有一些变化。 一是合理住房需求包括刚需和改善型需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。 二是合理住房需求包括租和购，都将面临鼓励和支持。
因城施策促进房地产业良性循环
中央经济工作会议提出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 今年12月6日召开的中央政治局会议提法是“促进房地产业健康发展和良性循环”。
中指研究院认为，此次中央经济工作会议中“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，与中央政治局会议的提法略有不同，一是强调了“因城施策”，各个城市当前的市场表现不同，所面临的地产相关链条不畅通的问题各异，因城施策采取针对性举措，更有利于加快各个城市实现房地产业的良性循环；二是房地产业“良性循环”与“健康发展”顺序改变，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，当前对于政府来说，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
许小乐则认为，房地产的“良性循环”需要两个必要的基础，一是控制住房企暴雷风险，防止局部企业风险向系统传递。 二是房地产市场要运转起来。 今年下半年市场出现接近停滞的状态，主要是市场出现了由二手房到新房再到土地市场的链式降温，二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，面临严重的流动性问题，整体房地产全链条无法正常运行。 根本原因是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。
许小乐指出，未来在房地产“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。 预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。
再次提出加快长租房发展
中央经济工作会议提出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。 而去年会议中更多强调的是“规范发展长租房市场”。
李宇嘉指出，长租房也就是长租公寓，自从去年长租公寓市场出现暴雷以来，国家更多地强调保障性租赁住房，长租房强调的少了。 事实上，长租房和保障性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分，满足不同类型租赁需求的房源。 因此应该在总结长租公寓问题的基础上，加强监管和建设模式，作为未来多渠道住房供应的来源，引导开发行业转型升级。
许小乐认为，未来将更多发挥市场效率，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。 随着城镇化率的提升，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客停留在租赁市场的时间拉长，依据贝壳平台数据，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比于2018年推迟了2-3年，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。 我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成，依托市场化的效率，能够有效解决租赁群体的多样化需求。
其认为，机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体，但由于租赁行业盈利空间较窄，租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题，导致目前我国整体租赁机构化率不足5%，一线城市机构化率也不到15%。 预计明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。
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楼市再次释放重磅信号，这些领域将成当下投资主线
8月1日，房地产开发板块盘中持续拉升，具体是怎么回事，下面就和小编一起来看看吧。
再释放楼市利好信号
继近期中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确三大政策支持方向后，7月31日召开的国常会再次强调“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式”。
同日，国家发展改革委在《关于恢复和扩大消费措施的通知》中提到，支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
除此之外，北京、深圳、广州、上海等城市住建部门也相继表态：
7月31日，上海：因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
7月30日，深圳：结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
7月30日，广州：将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
7月29日晚，北京：将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
地产产业链等领域成主线
关于地产板块后市走势，机构普遍表示看好。
中金公司表示，当前关注价值风格，地产产业链有望继续占优。 本次政治局会议直指市场核心关切、会后各部委积极落实，有望逐步扭转投资者偏谨慎预期。 该机构认为近期的市场风格可能会阶段性转向大胜小、价值优于成长，地产产业链等政策重点支持领域有望成为当下投资主线。
中信证券指出，合肥推出促进房地产市场平稳健康发展的10项创新举措，广州出台城中村改造新政。 国家发改委推出恢复和扩大消费的措施，支持刚性和改善性住房需求，提升家装家居消费等是稳定大宗消费政策的重要内容。 预计政策仍将沿着在供给侧为企业减负，在需求侧鼓励合理需求释放的节奏进展。 房地产产业链整体将受益新的政策环境。
中信建投则表示，参考2014年几次政策放松表态的板块表现情况，地产及地产链行情持续性约1个月，地产超额收益涨幅空间约10%，开工链受益前期超跌及预期修复相对收益弹性相比竣工链更强。 从中期角度看房住不炒基调不变，与2014年启动的新一轮地产周期相比，除了政策量级不同，目前所处的城镇化渗透率水平、居民部门杠杆率等限制也决定了中期基本面增速及回暖斜率偏慢。
