房子跌了软阶层何去何从

作者： 2024年06月06日五金快报浏览

黄凡，首发FT中文网

持续了二十多年的国内房价的上行周期已经结束了，我们也是时候摆脱“买房与不买房”，“房价大涨还是大跌”的长期性纠结与焦虑，而寻找资产配置的“诗与远方”了

从本世纪开始，国内的房价持续上行的趋势达二十年之久。连被认为是投资理财资产配置专家的本人，也多次在不同场合“戏言”：在国内，最佳的理财方式就是“不做资产配置，不理财”，有钱去买房就好! 实际上，这二十年间能为普通国人实现资产增值的有效工具，确实就是国内不同城市的房子了。

然而，最近几年，情况发生了变化……持续上涨二十年的国内房价终于出现了拐点。踏入2023年，更是连被大家认为是“只涨不跌”的深圳、上海等一线城市的二手房成交价也稳步下行。

根据笔者的亲身感知，上海许多小区一年来的房价下行幅度已经达到30%；根据公认价格真实的“贝壳找房“数据，深圳、南京等一、二线大城市不少小区的房价已经较几年前的最高点5折优惠。也就是说，如果以25%的首付在最高点买房，那么房东就已经是被迫持有负资产了。手头几套房在手的房东们难免焦虑……

房价低迷之际，央行以及其它相关部门全面推出针对国内楼市的、被认为是“史无前例”的支持性举措。之后，各城市纷纷跟进推出自己版本的“宽松”与“激励”措施；其中最引人注目的是一线城市上海刚刚打响一线城市楼市托市的“第一枪”，然后其它一线城市纷纷跟进。

许多自媒体纷纷跟进高呼“绝佳的购房机会来了”，“一生一次的机会不容错过”……中介们也纷纷放出“售楼处排长队”，“二手房东跳涨价”等消息。

这回又轮到持币观望的潜在买房人焦虑了。都在问，房价真涨了吗？要赶快买房了吗？难道宏观政策的全面转向会让房地产马上重回上升轨道？

最新一轮的央行的政策里第一条的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。首付15%是绝对的历史新低。

其次是首套房个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。房贷利率的下调直接降低了购房者的成本。商贷利率下限取消，意味着商业银行可以自主定价，进行市场竞争。预期房贷利率持续下行是大概率事件。

而新举措中最大的亮点，其实是央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购库存商品房用于保障房和廉租房。这表明“国家队”亲自下场买房了。

上海的“第一枪“，其实就是央行政策的“迷你“版本：1，降低首付比例与房贷利率，首套20%(利率3.5%)，二套30%(利率3.7%)；2，提高公积金贷款额度，个人80万，家庭192万；3，以旧换新，政府补贴2-3万/套，还有就是”放松限购“。

宏观政策上的支持应出尽出，表明的央行以及各相关部门托市的决心。持有房子的人就不必为担心地产市场崩盘而焦虑了。

而等待买房的人也大可不必为担心房价可能再度暴涨而焦虑。 因为，推动国内房价过去二十年持续大涨的经济高速增长、城镇化加速、国内住房改善需求大、居民收入持续上升、整体杠杆提升空间大等等因素已经不复存在；而且人口总量下降、房价水平已经很高、老百姓的钱包不再鼓胀、居民收入前景难言乐观等实际情况确实存在。因此，各种支持楼市的“大招“推出后，某些重点城市的优质地段的房价或许能有些阶段性的回暖反弹，但指望房价很快重新回到上涨轨道并不现实，要出现房东们所梦想的大涨、暴涨更是难上加难。

而“国家队”托市，也绝不意味着市场会涨。试想想，2015年7月初股市大跌之后，“国家队”曾全力托市，虽然股市的总市值只有几十万亿，但最终拿出来几万亿的真金白银也仅是延缓市场下降的速率，最终还是要让市场经过几轮的下行，价格回归真实价值，才得以稳住。作为国内核心资产的沪深300指数再次回到高位已经是2021年的事了。非核心资产价格则离回高点越来越远，要回高位遥遥无期。那么，国内住宅房地产目前400多万亿的市值，比股市大了一个量级，要把它拉回上升轨道，根本不现实。

尽管多数国人资产集中在不同城市的住宅中，却是时候面对现实，做些适当的重新配置以令自身的财富结构更均衡，更有利于抵御未来的市场波动了。 除了国内的住宅房子，我们还有诗与远方。那么如何寻找这些诗与远方呢？

一，如果是真正刚需一族而言，房子“买得起“才买

如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需焦虑。管它房价涨跌呢？“涨“固欣然，”不涨“也淡然。无论房价今后是涨，还是跌，都不影响房子本身的使用价值。

而且，对于以自用为目的的买房人而言，现在的降低首付政策，降低了上车门槛，贷款利率降低，也降低了持有成本，不失为好事。

退一步讲，即使暂时买不起自己心仪的住房，租房子也能建立一个温馨的家。

二，如果一定要投资房地产， 商业地产有更高 “性价比”

如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。但值得一提的是，即使是经过这两年的降价，国内的住宅房地产租金回报率长期普遍都在2%以下，性价比较低。

投资买房，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。

如希望以持有物业的方式来投资，又能承担风险，笔者建议关注国内商住两用物业，现在大城市多处于“倒挂”现象。

以上海陆家嘴为例，同档次的商业地产的价格要比住宅价格低一半，租金的回报潜力反而高于住宅。作为长期投资，商业地产性价比更高，有较好的防御性。

三，国内外的优质股票与股权，具备长期配置价值

虽然，过去几年A股、港股也同步下跌，整体低迷，但低迷的市场中能找到很多具长期配置价值的投资品种。比如，按A股的现价水平，优质银行、保险公司股票的股息收益率6%左右，牛奶、家电等龙头公司股息率5%以上，曾经被投资人认为是“永远的神”的几家头部白酒公司股息率也超过3%.....根据WIND的统计，过去连续5年股息率>3% 的A股上市公司有100多家，可以随便选。如果在港股，因为同类公司股价水平更低，则股息率更高。

投资这样的优质公司股票股，每年的股息率远高于住宅投资，且是永久产权，没有折旧，不需要维修与维护，比买房投资性价比高太多了。

当然也可以强化全球资产布局，利用目前一切可以利用的合法通道与工具（如QDII基金、大湾区理财通等）配置到海外股票及固定收益资产中以实现资产配置的多元化并参与全球范围内不同市场的投资机会。

四，房地产投资，也有“诗与远方”

其实，经过过去二十年的持续上升，国内房地产的价格已经位于世界之巅，对于北上深等国内一线大都市而言，其房价之水平在2020年的峰值时已经是在世界范围无敌手了，唯一能与之比美的仅剩中国香港而已。投资人只要在国内有房，那么投资全球房产就不再有经济实力上的门槛。

本人多次到过纽约、伦敦、东京、温哥华等国际一线都市考察过当地的房价，基本能很负责任地得出结论：除了香港，国内一线城市的房价确实已经是雄踞全球首位了。而国内一线城市的人均产值以及人均收入，离伦敦、纽约、东京等国际大都市还是有明显差距的。而且这些海外大都市的房子无论是房子的质量、居住的舒适度、出租的回报率等都远超我们一线城市。

因此，我个人认为，如果条件允许，对于手持N套房子的国内一线城市市民而言，从投资多元化角度，利用市场回暖的机会，卖出部分房子而改持有欧美大城市的房子，从资产配置角度看是显然是非常合理的…..

然而，去哪里配置？怎样配置？如何能做到避险增利？我们一起看一下以下全球的几个热点地区：

先看美国，根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的数据，进入2023年后，受美联储加息影响，美国30年期抵押贷款利率持续攀升，至10月底达到7.79%的顶点。

在此背景下，原本火热的楼市变凉了，好在房屋库存一直保持在历史低位，尽管利率的攀升令购房者的成本明显上升，导致销售量急剧下降。在低供应量和低需求量的组合下，美国房价仍然坚挺。以下是二线城市西雅图一处中产聚居地的房屋过去十年实盘价格走势（如图）：

可见房价从高位回落后，已经站稳并呈现回升态势，值得留意的是，这套目前价值70万美元的房子，租金估计能每月有近3500美元，即使扣除地税、管理费等成本，房东的租金回报率也相对合理。

因此预计，只要美国经济维持目前正常增长态势而利率保持稳定，2024年可能会是一个楼市相对“正常”的年份，买房投资回报率也有“正常”水平。

另外，随着全球央行提高利率以抑制通胀，许多经济体的房价早期已有所降温。根据国际基金货币组织（IMF）的研究，2023年上半年，发达经济体的抵押贷款利率比上一年攀升了2个百分点以上，这导致2023年上半年瑞典、新西兰、加拿大、德国和澳大利亚的实际房价跌幅超过10%。相比之下，新加坡、日本、泰国和马来西亚等亚洲经济体则表现不错。

亚洲开发银行（ADB）在最近的一份报告中预计，2024年东南亚地区的国内生产总值（GDP）将增长4.7%，高于2023年的4.3%。IMF也预测，东盟地区经济增长率为4.6%。专业人士普遍认为，强劲的经济和外国直接投资的涌入将支撑该地区的楼市。其中，新加坡当仁不让地成为了热点：

根据新加坡市区重建局（URA）公布的数据，2023年第四季度，新加坡私人住宅物业指数与2022年同期相比上涨了6.73%，此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比涨幅分别为4.37%、7.46%和11.44%。而从2016年到2022年，新加坡的住宅房地产价格累计上涨了37.5%。有些高不胜寒了。

过热的房地产市场促使新加坡政府不得不出台一系列楼市调控政策，这导致新加坡的房地产需求持续下降。新加坡私人住宅价格七年来的历史性涨势似乎已接近尾声……，

说到全球房地产投资，最值得我们关注的莫过于我们的东方邻居日本了。过去一年，由于日本央行维持超宽松货币政策，再加上日元疲软，日本房地产行业受到了投资者的青睐，成了2023年全球楼市的少数几个亮点之一。

日本是唯一维持低利率的发达经济体，去年以来日元大幅贬值，外国买家的购买力因而增强，而外国人在日本购房也无限制，这些因素让日本去年也成了国际房产投资的主要目标国之一。房地产服务公司仲量联行（JLL）在一份报告中提到：“日本的房地产交易活动是2023年全球最强劲的，人们普遍认为利率政策使日本的房地产保持了韧性。”

近期，国内投资圈也越来越关注日本的投资机会，而代表日本股市的日经225指数近年来持续上升，国内投资人趋之若鹜，让日经ETF长期出现明显溢价；而身边的高净值人士朋友则更愿意直接到日本置业、投资。具体请参阅本人在FT中文网发表的《日本经济复苏，有何启示？》一文，文中有我最近去了日本的亲身感知，以及与一些当地专业人士作深度交流的所得。

全球房地产对于国内富裕人士而言，是实现资产配置的多元化的可选项。然而，必须在全球范围选择重点的潜力地区来投资。同时也必须遵循以下原则：

地段一定是关键。 比如，如果到日本投资，必选东京等大都市的核心区域。历史经验告诉我们，人口净流入的地区房地产投资风险相对小，而长期回报潜力更大。在日本的“失去二十年”经济低迷期，东京的核心地区房价曾经也大跌，不过现在已经恢复并创历史新高了。而其它人口流出的地区房子则随时间的推移而价值持续归零。我今年走访的其中一位日本专业人士就给了我一个活生生的例子：他记得小时候住在东京的远郊，就在1990年，他的父亲曾自豪地告诉他：我们的房子2百万美元！我问他房子多大，他说按实际使用面积算140多平米。那也就是按上海的标准是近200平米建筑面积的大平层了。然后他告诉我，到日本地产泡沫破灭后的1997年，他父亲把房子卖了，只拿到了60万美元等值的日币。他进一步告诉我，因为房子在东京远郊，非人口聚集之地，如果一直持有到现在估计只值30万美元了。幸运的是，他爸当时把卖房所得的钱在东京市中心又买了房，在这一轮复苏中已经让房价超三十年前的高点了。 这个真实的例子充分说明了买房选“核心城市，核心地段”的重要性。

2，性价比高是硬道理。 买房投资，租金回报率要足够高而且稳定，才能长期立于不败之地。 因此，决定投资前必须做足功课。

3，当地的专业管理必不可少。 海外房地产投资回报潜力理论上虽然好，但各种风险不容小视。除了价格涨跌的市场风险外，当地的法律环境、社会人文环境等的都构成必须的风险考量。因此，在投资前必须咨询可靠的当地专业人士，以避免踩坑。海外买房，除非是准备用来自住，否则长期的持续管理（如代理出租等）必不可少，这也是 需要在当地有可靠的专业人士协助。

综上所述，持续了二十多年的国内房价的上行周期已经结束了，我们也终于可以逐步摆脱“买房与不买房”，“房价大涨还是大跌”此类的长期性纠结与焦虑，是时候寻找资产配置的“诗与远方”了。

房价爆跌按揭会不会变动，会不会破产？

房价暴跌，首先破产的是房屋所有人，必然是那种按揭贷款买房。用数字说话吧，假如所有人买入房价是100万，首付30万，贷款70万，当房价暴跌到50万，房子所有人就是负资产了，也就是破产了。实际上所有人是有能力还款的，就像你提问所说，如果收入固定怎么能还不起月供吗？并不是还不起，而是还款不划算了。比如房贷70万，但是自己的房子市值只有50万，你说谁会还交月供吗，有这些钱还不如再买套房子，把前一套房子直接给银行算了，这样房子所有者损失了首付30万，还有信誉，以后不能再和银行贷款了。银行损失了本金20万还有很多的利息。后果就是银行倒闭，经济崩溃了，国家经济硬着路了。房价爆跌按揭也是不会变的，也是能付得起月供（收入不变的情况下），只是想不想付的问题。多说一句，这样的局面对谁都不利，老百姓看到开发商破产，银行倒闭可能很解气，但是最后经济不景气，大家就业就不好或者企业利润不好，收入下降，生活质量也下降了。所以说房价暴跌不是解决老百姓买房的问题，应该多建保障房，向多套房征收房产税这才是最好的解决之路。