城市更新，能达到当年棚改的效果吗？
楼市数据还是没起来
今年5月份房地产救市已经进入冲刺阶段， 二线全域取消限购，一线限购也在逐渐松绑。
到了5月17日，这一轮救市达到高潮。
高层四箭齐发，贷款利率、首付比例等等全部放开。
然而，市场到底是个什么情况呢？
数据上看，恐怕没那么乐观。
先看看最上游的土地市场。2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元， 同比下降14%。
2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。
以14%的跌幅估算，今年全年卖地收入可能跌破5万亿。 如果按照月均卖地收入预测，今年全年卖地收入可能跌至3万亿出头。
细化到地方，个别城市的数据，真的不忍看，连一线城市都未能幸免。
6月25日，广州举行了今年上半年最后一次土拍。从上半年的成果来看，上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。
12宗涉及住宅的用地，只成交了4宗 ，土拍市场彻底冷了，没人玩了。
新政之后，新闻上，楼市似乎热火朝天。
齐鲁一点报道：中介凌晨都在接待购房人，楼市新政后，部分楼盘“人山人海”。
南方新闻网也在报道：楼市新政首日，广州楼盘凌晨加班迎购房客。
每日经济新闻报道：凌晨2点半还有客户转钱订房。
看这些新闻，你是不是觉得全国各地的房子都已经卖爆了，房价马上就要起飞了？
事实上，中国百强房企依旧萎靡， 5月销售业绩3224亿，同比大降33.6%。
城市更新，大招来了？
政策效果不及预期，高层召开会议：
要求解放思想。
什么叫解放思想，就是不要被现有的条条框框限制住，要有超出常规的思路和做法。
随后不久，各地陆续爆出一件大事： 成立城市更新局。
最先出消息的是湖北，全省17个地市州住房和城乡建设局均更名为住房和城市更新局。
然后财政部官方网站透露了一则更为重量级消息：
从今年起，中央财政创新方式方法，支持15个城市实施城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。
这也标志着15个重点城市，如上海、杭州、东莞、成都等，即将踏上城市更新的征途。
表面上， 这似乎只是名称的变化，但实际上是一个时代的变更。
或者说是真正意义上的救市大招。
这两年，为了拉动内需，政策出台不少。
小到服装、旅游。
中到汽车、家居。
大到商品住宅。
统统都在刺激大家去购买，去消费。然而最后的效果很明显就是不行。
因为刺激内需，只是放开了政策限制让大家买， 但大家没钱，怎么有胆量去买房？
所以兜兜转转，试过一轮错之后，猛然回头发现：
三驾马车，还是得靠投资才能拉动经济回暖、楼市复苏。
可是现在居民杠杆已经很高了，中国居民部门杠杆率从2016年初的40%左右，上升到了2020年中的60%左右，到2023年末已经达到64%左右的水平，几乎没有太多加杠杆的空间。
所以，只有官方主导的那只手来托住楼市了。
具体的办法，大概就是这两年着重提到的—— 城市更新！
这一类动作其实大家伙很熟悉，类似于2015年的棚改货币化。官方通过诸如专项资金、专项债这些方式投放货币到各个城市更新项目。
一方面是通过更新项目把货币投放到市场流通；
另一方面就是带动相关产业的就业。
可以理解为另一种基建的模式，现在国家确实也在做。
只不过远没有棚改的动作那么大，投入的资金那么多。
地产还能续命20年？
然而单纯地把城市更新理解为救楼市，倒也片面了。
与其说是救楼市，不如说是救经济。政策大概有以下几个目的：
第一，城市更新是“大基建+房地产”的一部分 ，是传统的拉动经济的手段。在经济低迷期，需要上更多新项目，以稳增长、保就业。
第二，提升中心城市的韧性和品位 ，提升防灾能力、环保能力，提升大城市的价值。
第三，城市更新核心是“老旧片区更新改造” ，其实还是拉动房地产行业发展。在改造过程中，还可以对旧房子做减法，“创造”购房需求。
过去二十年，中国房地产虽然发展迅速，留下的问题也不少，矛盾很多。取消福利分房制度之后，是让很多人都能按需住上了房子，可是也推高了房价，让房价成为很多家庭中最大的奢侈品。
于是出现了一个很奇怪的现象的： 贵的房子太便宜，便宜的房子又太贵。
一些大城市的房子，比如北上广深核心地段的房子，其实是没有什么品质感的。
比如甚至所谓一些千万豪宅，但实际上容积率高达6以上，还是超高层，也没有什么社区可言。
房子对普通老百姓来说太贵，但对买得起的人来说，又不值得这个价。
所以城市更新就是要来解决这个问题。
一头解决普通老百姓住不起房子的问题；
另一头提升城市品位，让富裕阶层有更大的购买意愿来买房。
大家不要觉得这不太可能实现，事实上各地已经在拿出真金白银和切切实实的政策来搞 “以购代建” 了。
5月17日央行在国新办发布会上表示，将新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储，给地方上开了个头。
随后，越来越多城市开始下场“收房”。
上周广东江门提出以保障房的价格征集商品房现房，征集范围不仅包括江门市区，还包括下属县级市台山市、开平市、鹤山市、恩平市。征集房源要求单套面积120平方米及以下，产权清晰的现房，征集时间为一个月。
惠州也提出了在市区内收购商品房用作保障性住房。
苏州在6月2日提出“以需定购”，组织国企收购部分存量商品住房用作保障性住房。
重庆动作最快，6月23日重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用。
链条已经非常清晰： 货币投放到地方—地方回购房子—回购房投入到公租房保障房—腾出空间搞城市更新—更新后再投放市场或公租保障
因此，楼市真正的大招，不是救房价、救房企，而是 救经济，救信心 。
无论大家怎么看过去二十年的楼市，不可否认的是地产业已经完成了它的国运使命。
房地产曾经作为国民经济的支柱产业，让中国经济迅速发展了三十年，让城市化建设达到了新的高度，更让人们的生活水平与居住条件提升了好几个档次。
如今进入尾声阶段，未来的地产行业大概率就是城市更新或旧阶新时代了。
这也是为什么从上到下的工作报告和发展规划都在提城市更新。
这也是为什么在上一个重要会议后，各地陆续开始成立城市更新局。
个人推测，相应配套政策已经在路上了，之后会陆续颁布施行。
而接下来7月份的另一场重磅会议，很有可能会公告相关政策。
现在是大家要紧跟市场变化，看懂楼市方向的时候了。
取消新房限售又一地楼市放大招？
取消新房限售又一地楼市放大招？
2月22日，微信公众号“常州发布”发文称，常州市近日将因城施策，从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，以促进房地产市场平稳健康发展。 下面小编带来取消新房限售!又一地楼市放大招，大家一起来看看吧,希望能带来参考。
取消新房限售
为进一步支持改善性住房需求，增强市场流动性，常州市将取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。 此外，为满足合理住房需求，常州市还将引导房地产开发企业开发建设高品质住宅，优化商品房价格备案机制，积极引导企业合理定价。
大力支持多孩家庭购房方面，文件指出，常州市之前未出台针对多孩家庭的优惠政策，多孩家庭与普通家庭一样，住房公积金贷款额度都是不超过90万元。 《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》中相关要求明确，对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。 此次，常州市计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元。
完善人才贷款政策方面，文件指出，2021年起，为加大人才支持力度，常州市出台青年人才生活居住双资助相关政策，对企业引进的各类人才给予购房资助，其中博士研究生25万元，硕士研究生和高级技师5万元，全日制本科生和技师3万元。
此次，常州市再次出台支持人才购房政策，扩大公积金贷款支持范围，引进的高层次人才可参照青年人才购房资助条件享受住房公积金贷款优惠政策，即博士最高贷款额度120万元、35周岁以下硕士最高贷款额度100万元。 且这一政策受众将从企业人员扩大到学校、医院等单位人员。
多地出台稳楼市新政
中国证券报记者梳理发现，近期，包括惠州、扬州在内的多个城市发布稳楼市新政，内容包括取消限购、放松限售、给予契税补贴等内容。
2月20日，扬州发布微信公众号消息，扬州市住房和城乡建设局出台《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，取消所有人员限购，在市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易。 此外，自本通知发布之日至6月30日(以合同备案日期为准)，在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房(含二手商品住房)，给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴。
2月16日，惠州市人民政府办公室发布《关于优化房地产调控政策的通知》，全市商品住房(含新建商品住房和二手住房)限售年限调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。
中指研究院分析认为，缩短限售时限将有利于促进次新房的流通速度，同时有助于释放换房需求，大大提高了市场活力，为市场持续注入信心。 从长期看，有利于支持刚性和改善性住房消费的需求释放，促进新房及二手房市场良性循环。
抓连续涨停的股票
中线选股技巧中，要想做中长的布局，得看当前的大盘情况，可以参考大盘指数的年线(250天线)和半年线(120天线)，若走势在年线和半年线之上，那说明目前不是熊市。 在国家政策面前，在股市大盘全面下跌的情况下，股民不要存在侥幸心理去抢反弹或选择买人，应该顺势而为清仓观望。 如果股市大涨，则要顺势进入，中期持股。
中线选股应该从六个方面来进行全面分析：K线形态、技术指标、相对价位、公司基本面、大盘走向、该股题材。 应放弃一些市盈率很高，价格远远高于内在价值的股票。
至于怎样抓连续涨停的股票?起步股价涨幅超过6%;必须“放量”;涨幅越大则代表趋势越强，越有利。 涨停关键条件中，开盘高开2到3个点之间，低开不超过2个点为最佳;下跌过程不能放量，放量则有出货的嫌疑;收盘价格收在昨日收盘价附近，不形成缺口为最佳。
二手房量价齐跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也凉了
杭州楼市长达5年只涨不跌的神话终于破灭了。
虚火旺盛的杭州二手楼市，进入了量价齐跌的下行通道，预计8月成交量相比4个月前腰斩，不少大户型业主开始降价百万出货，有热门小区房价跌了三成。
在2015年触底后，从2016年开始至今杭州楼市已经度过5年“慢牛期”，杭州牛市周期之长，已经远远超越了北上广深。
根据安居客数据，杭州房价均价从2016年1月份的元/平方米，一路涨至今年8月份的元/平方米。 根据中国房价行情网，杭州住宅平均单价从2017年时的两万出头达到了现在的接近元/平方米。 受到城市规划概念利好，部分热点板块涨幅更是惊人。
疯狂抢人、天量卖地，一二手严重倒挂导致“打新”谋求暴利的风气充斥全城，曾经的电商网红之城被贴上如同深圳一样的“炒房之城”标签。
“8·5调控新政”出台后，“万人摇”消失了，二手房价格下行，杭州楼市正在重回正轨。
二手房“逃顶”时刻提前来临
“很多杭州人都认为亚运会是楼市‘逃顶’最后机会，没想到这个时刻提前来了。 ”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇对第一财经说。
在“8·5楼市新政”出台后，杭州大约30%的房票被废，随即2万多套新房集中入市，让虚高的二手房市场雪上加霜，终于有业主按捺不住开始降价。
新政颁布首日，杭州就有多达711套二手房降价，是涨价房源的4倍多。 降价也卖不动，成了杭州二手楼市的常态。
在杭州价值最高、最热门板块钱江新城，近一个月不少豪宅房源开始降价。
“我这边一套总价3150万的房子，上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，在调控出台5天以后降了50万。 这几套房子近一个月都只有个位数的带看，基本没有成交意向。 ”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。
大热板块钱江世纪城有亚运会概念加持，红盘不断，但二手房也进入下行通道。 “有一套900多万的房子，业主一直在纠结要不要降价，降10万、涨5万这样反复操作，但是新政以后还是一下子降了20万。 最近一个月很多带看是0的房源，我们也会打电话劝业主把价格再下调些。 ”钱江世纪城板块一位中介表示。
从杭州二手房过往成交历史看，月成交量达到套，是历史较高水平，而6000套则是成交低位。 这样大的起伏在不到半年间已在杭州市场上演。
今年3月，由于大批购房者在1月-2月的一轮楼市“打新”中铩羽而归，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超过套，4月为套，但之后就在不断下滑。
5月份，杭州二手房成交量跌破一万套，为9013套；6月份成交量仅剩8000多套；7月实现四连降，只有6314套。 8月前三周颓势加剧，全月预计大概率跌倒6000套以下，同比也大降约40%。
从4月到8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次月成交量跌破6000套还是三年前。
一开始多数业主还抱持惜售心态，市面上降价房源非常少，到了7月份，由于对调控政策有预判，杭州所有区域内的降价小区数量均已超过涨价小区，降价趋势十分明显。
根据中国房价行情网，今年7月杭州13个区县中，只有四个区的平均单价是环比上涨的，还有9个区均下跌，最高环比跌幅接近7%。
根据杭州当地媒体报道，跌幅最大的小区是滨江区缤纷西苑，跌幅为30.71%，杭州主城区大户型二手房降价百万也不是个案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天銮等小区都有降价超过100万的二手房。
“房子是这几年来杭城最热话题，但大家肯定不认为房价能一直涨，从过去的经验来看，很多城市在办完大型运动会以后，房价就会下跌。 ”牛薇说。
在一些市民眼里，部分热点板块过去几年涨幅尤其惊人。 钱江新城，从五年前单价约4万多元，涨至现在挂牌价普遍超过10万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的东风，从2016年是两三万的价格，涨至如今二手挂牌价达八九万；未来科技城从2.5万元涨至6万元；不限购的临安近5年从7000元/平方米的均价涨到现在的两万均价,房价翻了3倍。
“我希望杭州的房价能跌一跌，现在很多板块的二手房价是虚高的，根本不合理。 这次楼市调控新政终于没有玩虚的，确实让杭州楼市降火了。 ”在一家国企工作十多年的杨蔓已经在杭州买了两套房，手中没有了房票，她认为二手房价虚高对有意置换的市民来说并无好处。
红盘“打新”信念正在动摇
杭州楼市有个热门词汇——红盘。
不是区位好、质量好或者开发商品牌响，就能被称为“红盘”。 在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。 红，代表着热度，即参与打新的人数是否远远超过预期，如果出现上万人报名登记，楼盘就稳居红盘范畴之内。
杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信澜天，当时冻资刚开始实行，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行，后来，杭州人对这种现象已见怪不怪。
红盘背后，往往是板块内一二手房的严重倒挂。 严重到什么程度？很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说这才是真正的“躺赢”。 还有不少外地人把户口迁到杭州，就是为了挣一次楼市打新红利。
比如核心板块钱江新城，一二手房的最高价差达到了6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，板块内部分次新二手房单价高达十二三万。 对于购房者来说，“买一套、赚一套”的心理预期强烈。
因此，虽然北上广深、苏州、南京都经历了楼市周期波动，从2018年4月起实施购房摇号的杭州，其楼市热度却经久不绝。
而动辄5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又因为新房的难买程度而继续抬价，新房因二手房房价上涨而更加火爆、去化更快。
如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘的倒挂神话也在破灭。
原本市场期待度超高的“亚运村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。 按照杭州奥体板块的一二手倒挂价差来算，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。 结果，红盘“褪色”，最终登记情况略冷，已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率高达15.2%，既不触发限售，也不触发拼社保。
“我幸运地摇中绿城亚运村第一批的大户型，但是最终放弃了。 ”在一个杭州本地购房群中，网友“晓艾”对第一财经说。
晓艾表示，亚运村大户型房源非常好，但是自己预算不够，摇中后，他一度想找亲朋好友合作购房，结果被拒绝了，“这在以前很难想象，现在大家都怕高位接盘，一是对虚高二手房的后市不太看好，二是现在杭州的贷款利率也非常高，超过6.2%”。
杭州人民可以参考的一个城市是深圳。 一年多前，深圳也有严重的一二手倒挂和“万人摇”现象，在经历严厉调控后，深圳二手楼市速冻。
“最近一直有消息在传，说杭州也可能学习深圳，出台二手房指导价，这可是针对房价虚高的大杀器。 ”晓艾表示。
今年3月，杭州就已经开始管控二手房房价，要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，所有二手房挂牌之前，都必须通过官方二手房备案系统审核。 这被称为二手房价管控的“杭州模式”，相较深圳模式更温柔一点，但很难说更严厉的调控是否已经在路上。
卖地第一城
5年前，作为电商网红之城，拥有数量较多的新兴科技企业，且房价低于一线城市，杭州被很多青年人才视为友好的安家落户之地。
而现在，经历疯狂抢人、天量卖地、调整区划等一系列“精准”的操作，杭州维持了超长周期的楼市慢牛。 一次次楼市“万人摇”、上千万元的“炒楼”暴利以及火爆的土拍，让杭州短期很难撕下“炒房之城”的标签。
从2017年起，杭州开始领跑新一线城市的抢人大战，并且不断放宽落户条件，至2019年时只要求大专及以上人才在杭工作即可落户。
到了2020年，杭州常住人口达到1194万，比2010年多了324万。 这三百多万人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。
从2011-2014年，杭州每年新增常住人口仅为3.76万、6.4万、4.2万、4.8万人、12.6万人。
根据杭州发改委统计数据，到了最近五年，杭州年均增加了55万人！人口突然大量涌入，造成了短期楼市供不应求的局面，杭州二手房房价的暴涨也正契合人口上涨周期。
吸入人口的同时，杭州开启了天量卖地。 2018年，杭州卖地揽金2440亿元，超过北上广深；2019年全年卖地2840亿元，再居全国首位；2020全年卖地收入2500亿，仅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，卖地收入超过2000亿，又回到了全国第一。
配合大规模卖地，杭州调整区划，扩大城区面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体、城西科创大走廊、杭州云城等各种板块崛起，一方面，基础建设水平大幅提高，城市布局趋向更合理；而另一方面，许多热点板块的房价被炒至虚高。
今年5月，杭州第一次集中供地，又创下一个全国揽金第一名的纪录，44宗土地到达封顶价，多个板块创楼面价新高，但这也许是杭州土拍最后的疯狂。
杭州地价高到本地房企都受不了了。 宋都股份宁愿损失5000万保证金也要退地，本土房企“老大哥”滨江对投资者公开诉苦称拿地利润率只剩下1%-2%，也有外来拿地房企测算要亏损10%以上。
原本房价相对友好的杭州，成为了处处炒楼市概念的城市，就连去年蚂蚁集团筹备A H股上市，都成为了未来科技城板块楼市炒作的理由，结果蚂蚁上市之路中断，杭州楼市现在也终至拐点。
最新的消息是，杭州重新发布第二批宅地集中出让公告，未来土拍不会再有超过15%的溢价。
此大招一出，青岛楼市立马可救，困境立马可破！
青岛楼市新策略：保障房大招显神威
面对青岛楼市的现状，有人不禁追问，是否还有扭转乾坤的妙招？答案是肯定的。 政策调整和创新正悄然改变着市场格局，其中一项关键举措便是保障房新政的出台。 12月14日，青岛住建局发布《“保障性租赁住房+青年人才驿站”试点工作方案》，为市场注入一股新活力。
保障房新政：破局的利器
新政策的重点在于，青岛将打造一系列优质“保租房+青年人才驿站”，旨在为新市民、青年人和刚毕业的创业者提供优惠的住房选择。 政策不仅惠及租户，也将激励房东。 试点项目将限定单套房源面积在70平方米以下的小户型，这无疑为解决居住难题提供了明确的方向。 而这些房源的来源，主要通过五个渠道，其中一项关键点在于利用政府的闲置存量房屋进行改造，这无疑成为楼市困境中的挽救之策。
楼市困局如何破？
我国房地产市场的布局正在经历深刻变革，青岛面临的挑战是二手房市场疲软，新房需求不旺，保障房建设任务又十分艰巨。 要打破这个困局，需要找到平衡点。 保障房政策的实施，或许就是答案。 政府收购老破小进行改造并发放为保障房，同时给予原房东补偿，既能推动二手房市场流转，又能满足保障房建设的需求，一举两得。
保障房建设的可行性
这样的设想并非空想，实际上，青岛已有中介和开发商尝试类似“以旧换新”的模式，但力度有限。 若能由政府主导大规模收购，将产生更大的市场效应。 苏州太仓的实例表明，这样的做法已经取得成效，政府通过国资公司收购并改造二手房，转化为保障房源，为市场注入了新的活力。
大招出击，重塑楼市
面对当前的楼市困境，需要的不再是小打小闹，而是果断出手，用大招来激活市场。 政府投入保障房建设的资金，若能合理利用，既能推动保障房供应，也能刺激二手房市场的交易，实现“先立后破”的目标。 这不仅关乎楼市的复苏，更是城市长远发展的关键步骤。
总之，青岛楼市的未来，或许就在这些创新举措之中。 抓住时机，灵活运用保障房政策，无疑将为市场带来显著的提振效果。 让我们期待青岛楼市在这一大招的推动下，困境迎刃而解，焕发新生。
