中国经济网北京6月27日讯（记者 李方） “517”楼市新政的“靴子”终于落地北京。6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确首套房贷最低首付比例调整至20%，利率最低调整为3.5%，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”。
此前，上海、广州、深圳等一线城市已先后落实“517”楼市新政，调整最低首付比例和房贷利率下限。业内人士认为，此次政策市场关注颇多，尤其是此前三个一线城市房贷政策调整后，市场一直关注北京政策。此次北京发布政策，也意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松，一线城市进入史上最宽松的购房窗口期。
首套房贷利率大幅降至3.5%
《通知》提出，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
据易居研究院研究总监严跃进测算，按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，此前房贷总利息支出为72.9万，按新政计算，利息总支出为61.7万，共减少11.3万元购房成本。首付方面，以500万总价新房为例，过去首付款需要150万，现在则为100万，直接的减负效应有助于提振购房需求。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，“北京首付水平基本与上海一致，值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。另一方面，北京大幅降低房贷利率，也与上海基本一致，将对购房需求释放产生较大带动。”
公积金最高可贷160万元
《通知》对住房公积金贷款政策作出优化，一是降低最低首付款比例，与商贷同步调整。二是对购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。
其中，对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元。对于申请公积金个人住房贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。
此外，对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“公积金最多上浮40万元，超出预期。主要原因在于，近期国家政策明确提出，着力推进房地产新发展模式，满足居民住房需求的新期待。北京作为领头羊，自然要率先表态。”
多孩家庭购买第二套房按首套认定
《通知》提出，对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
“这一点市场反馈是非常积极的。因为此类家庭购房需求也比较多，本身有换房需求。通过此类政策有助于持续降低购房成本，享受到首套房的政策支持。”严跃进说。
“以旧换新”畅通一二手链条
《通知》还提出，本市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
根据中指监测数据，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。
陈文静表示，北京属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。
横向比较来看，中原地产首席分析师张大伟认为，北京“以旧换新”是全国80余城市中力度相对较小的政策，主要是鼓励中介机构和开发商，给购房者预留一定换房时间。
北京为何没有松绑限购政策？
此次北京并未调整限购政策，也引发业内猜想。李宇嘉认为，“北京出台政策最晚，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地产调控上的城市能级最高。在限购政策调整上，更加要考虑‘房住不炒’和新发展模式，不可能像其他城市一样退出限购来刺激性需求，这有旧模式依赖的痕迹。因此，此次北京尽管调整了政策，但是也没有松动限购。”
陈文静认为，未来北京依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。
业内预计北京市场将迎复苏
张大伟表示，北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了“房住不炒”。但过于严格的政策也误伤了部分真实自住需求，从2023年9月开始，北京楼市政策小步快走、逐步宽松，累计发布9次调控政策，政策出台相对谨慎。
中原地产研究院统计数据显示，截至6月25日，北京二手房住宅网签11071套，相比5月份同期的9766套上涨了13.3%，全月有望接近3月份的1.4万套。截至6月25日，上海二手房网签量21184套，远超1.8万套“荣枯线”。
“从政策力度看，北京政策力度不如上海，所以市场成交量的变化预计会低于上海。从整体看，北京新政基本符合预期，在市场供需结构变化的情况下，顺应市场，针对前期过严的政策微调，有利于市场稳定。”张大伟说。
58安居客研究院院长张波表示，“没有意外，北京市场将迎来复苏，尤其是一二手房成交量预计在7月会出现较为明显的抬头，本轮政策力度在一线城市中属于适中，在考虑首套刚需的同时，对于二套需求也给予了更多政策上的倾斜。预计后续，北京五环内二手房的成交量会呈现明显上升态势，同时五环外的新房热度预计也将不断提升，三季度北上总体复苏的态势会进一步强化，带动更多一二线城市不断走出市场低谷，购房者的信心预计也将会不断增强。”
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北京实施“多校划片”等措施 学区房面临价值重估
原标题：北京实施“多校划片”等措施 学区房面临价值重估日前，北京市西城区义务教育阶段入学政策发布。 西城“六年一学位”“多校划片”靴子落地。 政策指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。 专家指出，这意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，有利于学区房降温，对于促进教育公平和“房住不炒”等有积极的作用。 从长远角度来看，这一系列措施在一定程度上将有助于缓解入学压力，遏制学区房价格上涨。 不过，短期也可能会迎来政策带来的学区房交易和户口迁入的小高峰。 专家建议，资源均衡是大势所趋，学区房价值将面临重估，建议谨慎投资。 “抢搭末班车”五一假期北京学区房交易大幅放量北京不少家长将西城区宏庙小学称为“宇宙中心小学”。 据了解，作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80％。 记者了解到，北京一位家长曾花1200万元买下了其对口小区丰汇园一套39平方米的地下室，单价达30万元／平。 经查阅，宏庙小学对口的丰汇园、宏汇园、宏英园等小区目前已没有一居室小户型挂出。 西城区一家中介的业务员告诉记者，五一期间带看次数明显增多，大家买房的意愿比较强烈。 除了部分刚需的客户，看学区房的客户好像都扎堆了。 因为政策即将实施，得抓紧最后获得学位的机会。 他告诉记者，五一期间，店里已经成交了几笔学区房的订单，有的单价超过20万，现在已经签完了合同，正在进行下一步的流程。 他坦言，在价格谈判过程当中，卖方相对买方还是比较强势的，尤其是没有占用学位的学区房，更是不让步。 按照经验，以后，占用了学位的学区房价格慢慢会下来，没有占用学位的房子还是会很抢手。 贝壳研究院发布的数据显示，五一假期北京学区房交易大幅放量。 期间北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增长。 除了线下带看恢复、需求延迟释放外，还有一个重要原因在于西城区的学区房新政出台。 部分家长为“抢搭末班车”加快入市，五一期间西城区成交套均面积61平，套均价格749万，每平米均价超过12万，西城区交易量同比和环比增长均超过100％，其中金融街和德胜片区成为热门。 落实“房住不炒”北京学区房价值将面临重估入学新政能否让西城区学区房真正降温？北京学区房是否正迎来最后的疯狂？业内认为，为了赶在7月31日之前确保能上指定小学，短期内购房或换房需求可能加速入市。 从长远看，今后再买房将不再对应划片学校，这将有助于落实“房住不炒”定位，对于 “学区房”的炒作将起到降温的作用。 中原地产首席分析师张大伟表示，西城区的政策给了窗口期，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕。 所以未来2个月，西城区的热点学区房肯定还会继续涨。 另外，必须指出的是，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。 2019年北京海淀、东城等多个区已经落地了义务教育入学多校划片政策。 贝壳研究院提供的数据显示，在执行多校划片半年后，海淀房价下跌11％，东城房价下跌7％。 也有中介向记者表示，优质学校是稀缺资源。 一旦施行多校划片，必然导致原学区房的价格下跌，不过，由于学区的分配面临很多不确定性，区域内普通学校对应的房价则可能相应上升。 同时，还要看政策具体实施细则，是否能真正落实到位。 “过去，为了确保可以获得较好的入学名额和机会，很多购房者会选择部分户型小的学区房，这也使得此类学区房出现了价格炒作等乱象。 而通过调整，客观上为学区房降温，同时也促进教育教学资源更加合理配置。 ” 某研究院智库中心研究总监严跃进说。 资源均衡是大势所趋“多校划片”改变房价的定价逻辑“学区房”既是房地产市场的衍生品，也是“择校热”的副产品，归根结底是优质教育资源的分配问题。 甚至在全国教育资源最集中的北京，由于各区教育水平差距巨大，有购房者直言：“买高价学区房是刚需，不仅仅是投资。 ”业内指出，教育资源配置不均衡和学校之间的差异是历史形成的，消除需要一个过程，这也决定了学区房的出现有客观现实因素。 近年来，教育部要求包括北京、上海在内的全国多个重点城市推广热点小学、初中多校划片。 通过缩小校际教育差距等举措，缓解家长的“择校焦虑”，试图给“高烧”的“学区房”降温。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，学区资源均衡是大势所趋，未来价格会趋于平稳，尤其是高价学区房的溢价会明显下降。 另外，多校划片政策的调整改变了房价的定价逻辑，学区房价格会经历一轮调整，老破小学区房的价格支撑将进一步被削弱。
北京实施"多校划片"等措施 学区房面临价值重估
日前，北京市西城区义务教育阶段入学政策发布。 西城“六年一学位”“多校划片”靴子落地。 政策指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。 专家指出，这意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，有利于学区房降温，对于促进教育公平和“房住不炒”等有积极的作用。 从长远角度来看，这一系列措施在一定程度上将有助于缓解入学压力，遏制学区房价格上涨。 不过，短期也可能会迎来政策带来的学区房交易和户口迁入的小高峰。 专家建议，资源均衡是大势所趋，学区房价值将面临重估，建议谨慎投资。 “抢搭末班车”五一假期北京学区房交易大幅放量北京不少家长将西城区宏庙小学称为“宇宙中心小学”。 据了解，作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。 记者了解到，北京一位家长曾花1200万元买下了其对口小区丰汇园一套39平方米的地下室，单价达30万元/平。 经查阅，宏庙小学对口的丰汇园、宏汇园、宏英园等小区目前已没有一居室小户型挂出。 西城区一家中介的业务员告诉记者，五一期间带看次数明显增多，大家买房的意愿比较强烈。 除了部分刚需的客户，看学区房的客户好像都扎堆了。 因为政策即将实施，得抓紧最后获得学位的机会。 他告诉记者，五一期间，店里已经成交了几笔学区房的订单，有的单价超过20万，现在已经签完了合同，正在进行下一步的流程。 他坦言，在价格谈判过程当中，卖方相对买方还是比较强势的，尤其是没有占用学位的学区房，更是不让步。 按照经验，以后，占用了学位的学区房价格慢慢会下来，没有占用学位的房子还是会很抢手。 贝壳研究院发布的数据显示，五一假期北京学区房交易大幅放量。 期间北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增长。 除了线下带看恢复、需求延迟释放外，还有一个重要原因在于西城区的学区房新政出台。 部分家长为“抢搭末班车”加快入市，五一期间西城区成交套均面积61平，套均价格749万，每平米均价超过12万，西城区交易量同比和环比增长均超过100％，其中金融街和德胜片区成为热门。 落实“房住不炒”北京学区房价值将面临重估入学新政能否让西城区学区房真正降温？北京学区房是否正迎来最后的疯狂?业内认为，为了赶在7月31日之前确保能上指定小学，短期内购房或换房需求可能加速入市。 从长远看，今后再买房将不再对应划片学校，这将有助于落实“房住不炒”定位，对于 “学区房”的炒作将起到降温的作用。 中原地产首席分析师张大伟表示，西城区的政策给了窗口期，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕。 所以未来2个月，西城区的热点学区房肯定还会继续涨。 另外，必须指出的是，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。 2019年北京海淀、东城等多个区已经落地了义务教育入学多校划片政策。 贝壳研究院提供的数据显示，在执行多校划片半年后，海淀房价下跌11%，东城房价下跌7%。 也有中介向记者表示，优质学校是稀缺资源。 一旦施行多校划片，必然导致原学区房的价格下跌，不过，由于学区的分配面临很多不确定性，区域内普通学校对应的房价则可能相应上升。 同时，还要看政策具体实施细则，是否能真正落实到位。 “过去，为了确保可以获得较好的入学名额和机会，很多购房者会选择部分户型小的学区房，这也使得此类学区房出现了价格炒作等乱象。 而通过调整，客观上为学区房降温，同时也促进教育教学资源更加合理配置。 ” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。 资源均衡是大势所趋“多校划片”改变房价的定价逻辑“学区房”既是房地产市场的衍生品，也是“择校热”的副产品，归根结底是优质教育资源的分配问题。 甚至在全国教育资源最集中的北京，由于各区教育水平差距巨大，有购房者直言：“买高价学区房是刚需，不仅仅是投资。 ”业内指出，教育资源配置不均衡和学校之间的差异是历史形成的，消除需要一个过程，这也决定了学区房的出现有客观现实因素。 近年来，教育部要求包括北京、上海在内的全国多个重点城市推广热点小学、初中多校划片。 通过缩小校际教育差距等举措，缓解家长的“择校焦虑”，试图给“高烧”的“学区房”降温。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，学区资源均衡是大势所趋，未来价格会趋于平稳，尤其是高价学区房的溢价会明显下降。 另外，多校划片政策的调整改变了房价的定价逻辑，学区房价格会经历一轮调整，老破小学区房的价格支撑将进一步被削弱。
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