财联社8月12日电，记者从融创方面获悉，其在上海开发的豪宅项目外滩壹号院二期二批次房源日前完成认筹，本批次110套房源销售单价约17.1万元/平方米，较上批次均价上涨3000元/平方米，套均总价约5150万元。记者在采访中了解到，该项目本批次推售的110套房源共获得超过200组意向客户，其二期二批次认筹率183%，较二期一批次170%认筹率上升13个百点分；以此计，本批次房源销售总金额有望超过56亿元。（财联社记者 王海春）
“打新”潮涌 京沪深新房市场暖意浓
中国证券报记者调研发现，新年伊始，上海和深圳楼市“打新”依旧活跃，甚至有购房者不看样板房直接付百万元认筹金，北京新房成交量亦稳中有升，近期上演回暖行情。 业内人士表示，改善性需求持续释放背景下，一二线核心城市楼市料走俏。 购房热情高即便均价在10万元以上，元旦期间上海三个正在认筹的豪宅项目仍颇受购房者青睐，认筹率均超100%。 最火爆的莫过于R楼盘，售楼处甚至“关门谢客”。 该楼盘工作人员王强(化名)表示，R楼盘认筹率早已超100%，根据领导指示，他们于认筹当日就关闭售楼处，样板房认筹期间不再对外开放，“这两天来了好多人，但没办法，只能拦在外面不让进。 ”王强说。 数据显示，该项目最终认筹率为441%，收获千组客户出资认筹，甚至有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”。 上述楼盘的火热并非个案，除内环的千万豪宅之外，中国证券报记者注意到，上海其余新楼盘“打新”热情同样高涨。 最新数据显示，上海元旦期间有认筹的12个新楼盘中，仅有4个认筹率低于100%。 多位楼盘销售人员告诉记者，即便近期上海出现寒潮天气，但看房高峰要持续到每天晚上八点左右。 深圳的“打新”潮也从2020年延续到2021年。 元旦期间，深圳S楼盘开启认筹，数据显示，该楼盘共有416套可售住宅房源，共计有1177批客户入围摇号。 S楼盘或是为了控制打新人数，规定若诚意登记人数在可售房源3倍以上，则入围摇号人数原则上为可售房源数的3倍。 根据缴纳社保时长确定诚意登记入围资格对应人数。 据记者统计，入围者中，最高社保缴纳时长为510个月，最低社保缴纳时长为135个月。 对于沪深楼市“打新”热潮，网络上出现“买房陪跑气氛组”的戏谑说法，指的是拥有普通买房摇号资格的选手，他们处于购房的二三四顺位，一直在摇号，但从未摇中过，不间断地当分母，持续加大各楼盘的摇中难度。 2020年12月，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在微博上分享其同事今年在上海买房经历，“从夏天摇到冬天，第五次终于摇到了，外环外。 所以，二楼也不挑了，日光盘，认筹率518%。 ”为何购房者热衷“打新”摇号？原因可能还是在于新房限价，大部分都与二手房价格形成倒挂，对于购房者来说，这意味着摇到就是赚到。 北京楼市回暖相比沪深，元旦期间北京新房市场表现平平。 不过，北京市场近期上演回暖行情。 北京中原统计数据显示，2020年12月21日至27日，北京新建住宅市场(不包括回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅+豪宅+别墅)成交116.12亿元，位列2020年周度销售额第一；成交1727套，位列2020年周度销量第一。 2020年北京合计成交新建住宅套，创近5年新高。 克而瑞数据显示，2020年12月28日至2021年1月3日，北京新房成交继续稳中有升，新房成交量为32.85万平方米，环比增长25%。 中原地产首席分析师张大伟认为，北京新房市场出现“暖冬”行情，主要因全国其他城市普遍上涨，而北京已连续下跌四年，性价比显现。 此外，市场供应结构出现变化，不限价项目逐渐增多，成交均价企稳。 相较其他一线城市，因有“限竞房”的存在，北京楼市2020年的走势堪称“温和”。 贝壳研究院认为，目前市场上仍有超六成的限竞房地块等待入市。 虽然2020年土地市场价格上涨拉高了北京新房市场价格上涨的预期，但限竞房产品的供应将起到价格稳定器作用，预计2021年成交均价大幅上涨的可能性不大。 新房市场平稳可期一线城市楼市火热之时，监管机构的“紧箍咒”相继而至。 央行和银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理，并分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。 综合市场观点来看，预计该政策对2021年的个人住房贷款不会有太大影响。 不过，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。 展望2021年全国新房市场，贝壳研究院认为，市场总体将保持平稳，新房市场总体成交体量与2020年相当。 克而瑞研究中心预判，改善性需求持续释放背景下，商品房销售规模将保持高位，一二线核心城市楼市料走俏，部分弱三四线城市房价回调压力加大。
上海楼市暖冬背后：3年低迷后，拆迁、学位、改善需求等出手
1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘。 有业内人士表示，这是为了给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段。
而此前，上海楼市“暖冬”行情持续燥热。 热盘房源遭热抢，新房摇不上号，二手房成交攀升，撩动着购房者的心。 不过，从2021年1月以来的新房市场来看，其交易缩水趋势明显。 此外，一些区域的二手房成交还在攀升。 业内人士称，若上海楼市依然保持目前的热度，或将出台定向收紧政策。
沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年迎来量价的稳步提升。 不过，今年1月新房出现交易缩水。
上海去年12月
新房成交同比增加近六成
沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年迎来量价的稳步提升，尤其是11月、12月，市场升温更加明显。 “充足的供应给年底交易创新高奠定基础。 ”上海中原地产市场分析师卢文曦称。
2020年11月，上海新房供应因疫情关系受阻。 疫情得到控制后，12月份新房供应开始补量。 据上海中原地产数据显示，12月份入市项目达44个，入市面积为135.1万平方米，而上次单月入市量超过130万平方米，则要回到2015年10月。
2020年12月入市的项目，主要集中在青浦、宝山、奉贤等传统刚需和刚改的首选地，而这对签约转化有较大帮助。 此外，年底，断档的豪宅项目也有少量“补仓”，比如前滩板块的“尚峰名邸”、鞍山板块的“保利都汇璟庭”等。
在此背景下，去年末成交一路攀升。 据上海中原地产数据显示，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，而这一数据也创下2020年内交易新高。 另据同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海商品住宅供应面积约761.95万平方米，同比基本持平；成交面积约893.02万平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均价元/平方米，同比上涨5.3%。
此外，新京报记者了解到，从上海市场成交角度来看，刚需、刚改成为绝对主力。 上海成交前十榜单中，也有均价低于3万元/平方米的刚需盘上榜。 基于12月成交项目都聚焦在中低价位产品，因此均价变动不大。 来自国家统计局的数据显示，2020年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%。
热点板块房源抢手，
1月以来略有回落
虽然上海新房的供应与成交在增加，但是市场仍然出现供不应求的情况。 “我看了一个楼盘，共有200多套房源，最便宜的也要800多万元，一共有3000多个认筹，没摇上。 ”购房者李小姐说。
摇不上的并非个例。 新京报记者注意到，2020年，尤其是四季度以来，上海楼市呈持续升温态势。 一些市面上较稀缺的小户型，由于限价等因素，吸引力较强，由此出现了认筹率居高不下的局面。 同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。
2021年1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘，此外，在稳价格方面，也将对新房预售价格审批从严，针对价格低于市场价的楼盘，适当提升价格防止过热。
“此举主要是给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段，假离婚等。 撇除虚假需求，力争还原市场真实需求。 ”业内人士称。
“当前上海楼市结构性不平衡问题突出，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。 总体来看，还算是正常的。 ”卢文曦说。
“上海房地产调控，没有任何放松。 上海楼市上升属市场的力量，是经历三年低迷后，需求的正常释放。 ”易居研究院副院长杨红旭表示，周期性力量、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前沪楼的热状。
不过，近期上海新房成交出现回落。 “虽然近期交易势头不错，但今年1月以来新房成交连续调整2周，交易缩水的趋势明显。 ”卢文曦表示，经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息，1月本身就会面临淡季压力，市场连续回落属意料之中。
二手房持续升温，
业主涨价
“相比新房市场，由于二手房市场自由度更高，业主挂牌也随性些，不少房源是待价而沽，热度比新房要来得高一些。 ”卢文曦说。
新京报记者了解到，整个2020年，尤其是下半年以来，上海二手房市场成交套数不断升高。 来自同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海二手房累计成交32.83万套，比去年同期上涨27.8%；尤其是二季度以来，成交维持高位，5月后，月成交量趋势性突破3万套，11-12月更是连续创下4年新高，月成交量接近4万套。
二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。 据国家统计局数据显示，2020年12月，上海二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。 此外，从安居客线上数据来看，2020年12月，上海二手房挂牌均价为元/平方米，环比11月上涨0.98%，同比上涨4.08%，整体上涨幅度相对有限。
不过，不同区域价格分化依然存在，部分热点板块上涨幅度较为明显。 安居客线上数据显示，浦东张江12月二手房均价元/平方米，环比上涨2.27%，闵行吴泾12月二手房均价元/平方米，环比上涨2.61%，浦东临港新城12月二手房均价元/平方米，环比上涨3.90%。 不过，偏远区域二手房价格出现下跌，例如金山石化二手房均价下跌0.75%，崇明长兴岛二手房均价下跌0.27%。
进入2021年1月，上海二手房市场仍延续升温态势。 贝壳研究院数据显示，今年1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。
“从市场预期看，今年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。 ” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。
业界：
或将出台定向收紧政策
58安居客房产研究院分院院长张波分析称，上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。 不过，这些人群并非炒房者，绝大多数是改善型或首套自住型人群。 “今年众多城区内限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增，而大量首套自住者则承接了改善方的二手房源。 ”
在张波看来，上海房价并非是投资者推动上涨，而是实实在在的需求推动，但近期市场上炒作部分非理性上涨房源则值得关注，需要重点打击市场的舆论乱象。
在卢文曦看来，上海市场过热局面不可延续，“今年金融信贷会有所管控，成交压力会逐渐显现出来。 此外，1、2月份是传统淡季，企业关注年终总结，对于新年投放速度不会那么快，预计后续还会维持震荡调整的走势。 ”
“目前来看，2021年上海商品住宅供需两端都是有保障的。 ” 同策研究院分析师丁垚称，供应方面， 2020年上海商品住宅用地（不含租赁住房用地）累计建筑面积同比翻番。 而目前上海的项目从拿地到首开间隔一般在1年左右，可以预见，2020年宅地放量必然带动2021年住宅供应走高。 与此同时，据同策研究院不完全统计数据，2021年1-4月取证项目约108个，供应充足。
需求方面，丁垚指出，2020年大量客户由于“摇号难、摇不中”未能如愿购房，这种现象在年末依然大量存在。 未来新项目入市，此部分尚未落地的购房需求将会逐步释放，同时刺激正在观望的购房者热情，从而可能使得市场整体延续热度。
值得一提的是，来自同策研究院统计数据显示，2020年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。 “目前，中心城区部分‘毛地’征询工作尚未推进，未来两年，上海旧改依然会保持一定规模，仍将是支撑二手房成交的重要力量，市区动拆迁人群在得到补偿款后更倾向于选择附近区域的次新房作为置业目标，这也是二手房成交量维持高位的重要原因。 ”丁垚称。
根据现在的楼市热度情况，不排除后期继续加码调控的动作。 “如果上海楼市2021年依然保持目前的热度，可能会出台定向收紧政策。 ”丁垚称。
新京报记者 | 张晓兰
编辑 | 武 新
排版 | 寇德娜
楼市调查 | 上海楼市新政首个触发积分制的建发浦上湾
如果 楼市 真有蝴蝶效应，“沪十条”或许是这只蝴蝶。
接二连三，各大城市开始密集出台楼市调控政策的现象，辐射长三角城市群包括杭州、无锡、宁波等。 上海楼市也发生了很大变化，转折或许就在当下。
“沪十条”实施以来，第一次 新开盘上市的三个 楼盘 分别为闵行区永康城浦上雅苑（建发浦上湾）、金地峯范以及经纬学府阳光，由于后两者认筹人数未超过销售房源的1.3倍，未触发积分制。
而建发浦上湾是上海第一个触发积分制的 新楼盘 。 据悉，建发浦上湾于2月6日启动认筹，项目一次性全部推出房源共498套，最终认筹人数为1589组，704组入围摇号。
截至3月5日，上述三个楼盘均完成摇号。
最新的一项政策是五天前（3月3日），上海房屋管理局发布的一则《关于进一步加强本市 房地产 市场管理的通知》第一次提到，对按照优先购房政策购买的 新房 限售5年。
由于建发浦上湾项目的认筹时间节点正好处于“沪十条”之后且“沪七条”之前，因此本次推出的498套房源，一律不属于限售5年范畴。
新政“加持”下，建发浦上湾项目的认筹情况颇为乐观，认筹率高达319%，认筹金较低仅为20万元，入市均价处于4.04万元/平方米，这一价格被市场认为“友好”。
业内人士认为，由于建发浦上湾项目采取积分制摇号的游戏规则，或许不会让这一项目“日光”，楼市新政下出现更多变量因素。
新政“加持”
在上海这场变幻莫测的楼市调控中，拿着积分这张入场券，上海“无房”家庭占有一定优势，刚需盘对他们来说仍有很大吸引力。
据新媒体了解，积分制将综合购房者的家庭、户籍、 房产 情况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
积分主要分为基础分（满分60）以及动态分（满分24分），其中家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录构成基础分，在沪缴纳社保情况则体现为动态分，从认筹日起往前计算20年，每缴纳1月社保加0.1分。
市场消息称，此次建发浦上湾项目的积分摇号入围线为56.7分，这一积分线使得不少购房者直呼“分数不低，摇号可能无望”。
有购房者指，要拿到56.7分，需要满足沪籍无房家庭且5年内未购房的；或外地户籍家庭5年内未购房且缴满5年以上社保的；或沪籍单身无房5年内无购房记录且需缴满5年以上社保的购房群体。
长期研究上海楼市的分析师表示，假如积分较高者的摇号排序靠后，这部分购房者可能买不到满意的楼层和户型，因此弃号选择其他新盘上车。 因为在大部分新盘认购中，积分较高者有优势，选择的范围和空间就更大。
“沪十条”实施以来新入市的三个新盘项目，除了建发浦上湾外，其余两个项目金地峯范以及经纬学府阳光未达到1.3倍的认购率，这三个项目在首批摇号购房者选完后，剩余房源将按照常规续销流程销售。
不可否认，对于改善性需求的购房者，“沪十条”似乎还为其提供了不少便利。
一名上海本地人对新媒体表示，现在的购房环境对在上海有几套房子但几年没有买过新房的群体来说比较有利，如果把名下的房子卖掉，积分会很高，购买新房就会有更多机会，对这种群体来说是比较有优势的。
浦江南“三兄弟”
建发浦上湾与新城的千禧公园项目、旭辉的江山都会项目，业内戏称为“浦江南三兄弟”，项目两两邻近，处于同一水平线上。
从拿地到认筹开盘，建发浦上湾经历了漫长的300天时间。 其延续了中式园林建筑的特色，浦上湾的住宅风格带有很有浓厚的中式古典风格。
据新媒体了解，此次推出项目的全部房源，合共498套，为88平方米至128平方米三种户型，销售均价在4.04元/平方米，总价在307至565万元/套。 该项目预计将于2023年初全装修修交付。
值得一提的是，建发浦上湾项目的交通不算方便，这成为项目的弱势之一。 同时，板块内商业并不发达，附近的 商业综合体 为万达广场，此外还有建设中的和润生活广场。
从地理位置看，浦江镇面积较大，处于浦东新区和闵行区交接，距离前滩约4公里，近些年新盘以高端住宅为主，推盘节奏较慢，而旧盘新推项目多以 别墅 为主， 公寓 房源供不应求，今年或将有不少宅地推出，补充该板块的住宅供应。
建发浦上湾项目则位于浦江镇板块边缘，位于新港河路，靠近奉贤区，距离地铁站较远，而浦江板块的商品房多聚集在浦锦街道或地铁8号线附近，其新房售价水平比建发浦上湾高出2万元/平方米，目前售价水平在6万元/平方米以上。
就在五个月前，和建发浦上湾项目一同拿地的新城千禧公园一期早已开盘认筹，推出房源308套，入市均价与浦上湾一致为4.04万元/平方米，总价在350万元起，认筹比为113%，目前仍有在售房源。
另一边，多个房地产中介平台显示，旭辉江山都会项目于去年8月入市464套房源，至今已经售罄。
事实上，浦江南“三兄弟”拿地溢价率并不高，其中旭辉为底价、新城和建发分别溢价3%，这就意味着项目存有很大的溢价空间，而该板块内 房价 仍有一定上升空间。
去年5月13日消息，新城和建发分别以13.45亿及10.93亿拿下浦江镇拓展大型居住社区的两宗相邻地块，成交楼面价均为1.69万元/平方米。 旭辉旭辉拿地的时间为2019年12月18日，以9.8亿总价1.62万元/平方米楼面价获得浦江地块。
重回上海
上海一直是建发华东区域布局的重点，从去年开始，建发便一心重仓上海，正等待“绝地重生”。
近期，该公司不仅因为浦上湾多次登上上海新盘的热搜榜，还因为与融创联合拿地而被上海普陀区政府约谈。
据新媒体了解，2020年至今，建发在上海各区积极参与了多场土拍现场，其以24.4亿摘上海宝山宅地后，再以10.93亿获得闵行浦江宅地。 于今年2月2日，建发联手融创64.52亿、溢价36%竞得普陀石泉社区一宗宅地。
与融创联手拿下的这宗普陀区宅地楼面价超过8.43万元/平方米，刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五名，引发了市场不少关注。
尤其在调控频出、严格监管的上海楼市，如此高溢价拿地，项目会不会去化艰难、如何保证盈利等，这些都是市场疑惑的地方。 毕竟，建发在2016年可是在上海多个“项目”上栽过跟头。
2016年可谓是建发最“意气风发”的时候，该年其曾以109.88亿元拿下嘉定和宝山两宗地块，溢价率最高达115%。
好景不长，上海政府随后发布多重严格调控政策，在限价和限购的双重打击下，嘉定和宝山顾村项目的销售情况并不理想，加上去化慢，资金占用成本也在逐渐增加，更别说嘉定项目的入市均价低于预估售价逾1万元/平方米的差距。
其实，建发在上海的发展历史并不短，自2004年进军上海市场以来，目前在上海开发有6个项目，包括金玥湾、公园央墅、玖珑湾、央玺、浦上湾及云锦湾，而其中此次入市的浦上湾为建发在上海的第五个项目。
今年，除了浦上湾项目面世外，建发位于宝山美兰湖板块的云锦湾首批房源也入市在即。 与此同时，建发通过不断加大华东区域其他城市的布局，销售业绩也逐渐走上台阶。
据建发华东区域消息，截至2020年11月底，建发房产华东区域销售额突破300亿，建发华东区域主要包括上海、苏州、南京、无锡、合肥、淮安、蚌埠、张家港、太仓、常熟等城市。
