【导读】企业改制重组免印花税政策惠及公募REITs发行
中国基金报记者 张燕北 孙晓辉
公募REITs利好消息不断。
除了公募REITs二级市场表现回暖，近日有关企业改制重组免印花税的政策又带来喜讯。
业内分析，这一免税政策将在一定程度上降低REITs发行成本，提高发行效率，从而增强市场吸引力。
企业改制重组免印花税
惠及公募REITs发行
REITs项目在筹备发行阶段，常常涉及底层资产所属项目公司重组，以前这一环节的印花税均需要缴纳，课税依据按照交易金额的万分之五双方征收。如根据公开信息，中关村产业园REITs项目，交易双方共缴纳214.56万元。
如今这一情形有了新变化。
9月4日，财政部、国家税务总局联合发布《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》明确，对企业改制、合并、分立、破产清算以及事业单位改制书立的产权转移书据，免征印花税；对同一投资主体内部划转土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权书立的产权转移书据，免征印花税。
中信建投基金表示，公募REITs在筹备发行阶段，底层资产所属项目公司的重组是一个关键环节。以前，这一环节需要缴纳印花税，增加了项目的交易成本。“14号公告”出台后，原始权益人和SPV分别需要缴纳的万分之五的产权转移印花税得到减免，使得这一环节的印花税得以免征，从而降低了公募REITs的发行成本。而印花税的免征同时，又减少了税务处理的复杂性和时间成本，有助于提高发行效率。随着成本的降低和效率的提高，使得公募REITs对于发行人来说更具吸引力，从而激发市场活力，推动经济的高质量发展。
中信建投基金举例，假设一个总市值10亿元的公募REITs项目，在资产重组阶段，交易双方原本需要共缴纳印花税100万元（即10亿元0.05%*2）。
瑞思研究院也表示，根据目前我国公募基础设施REITs发行的要求，原始权益人通常涉及将基础资产注入项目公司或将非入池资产剥离，然后再将项目公司的股权转让至专项计划。因此在公募基础设施REITs发行前，发行人一般需要进行重组安排以实现发行结构的要求。
此次14号文的推出，标志着REITs（公募REITs、类REITs、持有型不动产ABS均适用）项目，在底层资产重组项目公司环节，明确产权转移数据这一印花税税种免税政策，同时14号文也明确了重组项目公司三类手段：资产划转、作价出资、公司分立均适用这一政策，这将直接降低企业资产重组阶段税负成本，进而在一定程度上降低REITs发行成本。
公募REITs跑赢A股大盘
年内分红近50亿元
经历两年多的沉寂，今年公募REITs凭借犀利的涨势，重新回到投资者的视线。
据Wind统计数据显示，截至今年9月6日，中证REITs（收盘）指数上涨5.09%，中证REITs全收益指数上涨10.38%，同期沪深300指数下跌5.82%，公募REITs整体表现强于大盘走势。
具体到底层资产来看，各种类资产也均跑赢沪深300指数。其中，涨幅最大的为租赁住宅，涨幅最小的为收费公路。
据毕马威中国日前发布的二季度公募REITs市场观察报告（简称《报告》）显示，二季度期间，租赁住宅受益于估值的持续修复，估值倍数上升幅度最大，涨幅约9%；收费公路类资产受通行费收入下降的影响，估值倍数下跌幅度最大，跌幅约4%。同时，本季内水务/发电类的估值倍数最高，达到了1.17x，超过平均估值水平18%。
不过，经过年内反弹后，仍有多只REITs低于发行价，产权类居多。
毕马威中国表示，对于产权类REITs，底层资产的公允价值与其净收益息息相关，而基金的价值又与可供分配金额大小直接关联。底层物业的运营能力对REITs市场价格尤为重要，故提升并加强运营能力成为REITs价值提升或稳定市价的重要抓手。
另据Wind统计，截至目前，今年以来有32只公募REITs进行分红，分红总额已达到49.59亿元，累计分红总额超过了140亿元。
长江证券资产配置部基金研究员张岱表示，目前公募REITs已具备一定体量，若按单一产品平均分红金额来计算，公募REITs基金确有自身独特的优势，但公募REITs基金的分红也存在不确定性。
首先，强制分红不代表高分红，如遇宏观市场环境不好、资产行业周期、经营水平不善的时候，股息率会有一定影响；其次，公募REITs基金毕竟是在二级市场上运行，项目资产的市场价值的变化会引起基金价值二级市场的波动。此外，即使监管已经要求产权类项目的发行条件是预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%，经营权类的项目发行条件是经营期内部收益率（IRR）原则上不低于5%，但目前部分公募REITs基金的IRR会较低。
在张岱看来，公募REITs基金本身是一种流动性不高、但波动性不小的品种，投资者只有长期持有才能平滑或稀释价格的短期波动，并享受这一品种带来的长期回报。
编辑：舰长
审核：木鱼
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