戴德梁行发布2024年三季度广州写字楼及零售市场报告。报告显示，本季广州甲级写字楼市场没有新增项目入市，空置率录得18.5%，净吸纳量为-2.4万平方米。平均租金环比下降3.8%至每月每平方米137.1元。其中琶洲商务区凭借高性价比优势，延续了良好的去化趋势，截至今年三季度吸纳量共录得15万平方米。展望未来，由于年内新增供应节奏放缓，全市空置率有望保持稳定。而正在加速建设的国际金融城将成未来市场的最大变量。优质零售市场方面，三季度广州优质购物中心存量上升至577.4万平方米，零售业态继续成为吸纳主力。
甲级写字楼市场
新兴商务区支撑市场成交，业主加大租金优惠力度
2024年三季度，广州甲级写字楼市场没有新增项目入市，空置率录得18.5%，较上季度相比小幅上升0.4个百分点，全市净吸纳量为-2.4万平方米。子市场中，琶洲延续了上半年积极去化的良好趋势，区域内多个次新项目凭借价格、硬件、面积段等优势支撑了市场成交，截至今年三季度吸纳量共录得15万平方米。
图1 广州甲级写字楼租金及空置率
今年以来，企业在办公选址方面持续谨慎，策略上更倾向于整合现有的办公地点、缩减租赁面积或搬迁至租金价格更低的物业。同时，越来越多的企业在租约临期时，会对比当前的续约条件与外部选项，以期获得更具性价比的办公空间。对此，部分业主方为留住存量租户，持续加大租金优惠力度。在此趋势下，本季度全市平均租金环比下降3.8%至每月每平方米137.1元，多个子市场租金环比降幅有不同程度扩大。以越秀商务区为例，三季度平均租金环比下降6.5%至每月每平方米114.6元。对此， 戴德梁行广州企业服务部主管及董事梁振声 表示：“传统商务区正在经历一轮租金补跌。过去，越秀子市场内选择较少，租金及空置率长期表现稳定。但在近两年，珠江新城、琶洲等租金调整的影响逐渐传导至传统商务区，部分租户搬迁释放出更多的空置面积，令部分业主选择下调租金以降低空置成本。”
图2 广州各商务区历年租金走势
搬迁与续租仍是市场主流，贸易和零售业持续活跃
本季度专业服务业以34.8%的成交面积占比跃升至需求第一位，TMT行业的需求有所放缓。贸易和零售业持续表现活跃，租赁面积占比较上季度扩大5.1个百分点。成交类型方面，尽管续租与搬迁仍是本季度的市场主流，但亦有知名企业积极抓住当下谈判优势机会成功扩租，如欧莱雅等。办公需求增长相对明显的企业多来自于广告营销、贸易零售、电子商务、新媒体等细分行业。此外，房地产租赁与办公空间运营类相关企业亦有积极寻租的表现。
图3 广州2024年第三季度写字楼租赁需求行业占比（按面积计）
金融城将成为未来市场最大变量
广州国际金融城作为广州市和天河区的重大发展平台之一，目前正加速建设中。基于天河区对片区剩余地块出让以及新增楼宇招商去化的加速推动，国际金融城有望进入快速发展阶段。对此， 戴德梁行广州公司总经理罗进良 表示：“国际金融城将是明年广州写字楼市场的焦点。尽管当前市场新增需求仍然承压，个别已完成或即将完成建设的楼宇已在进行预招租，亦积极寻找潜在买家。未来，金融城的整体运营及招商情况将成为市场的最大变量。”
空置率方面，考虑到年内新增供应节奏放缓，全市整体空置率在未来供应量回落期间或将继续保持平稳。
优质零售市场
优质购物中心存量继续提升
三季度，广州优质购物中心存量上升至577.4万平方米。在传统暑期旺季影响下，居民出行热情高涨，叠加今年以来政府推出的一系列促消费措施，如举办夜间消费季活动、打造中西特色美食集聚区等，为广州消费市场注入新的活力。戴德梁行广州商业部高级助理董事温苑雯补充表示：“在消费需求增长放缓的背景之下，存量购物中心仍面临挑战。部分商业项目未能根据市场需求及时调整经营策略，或将逐渐失去竞争优势。”本季度广州优质购物中心空置率环比上升0.7个百分点至7.9%。租金方面，番禺商圈受新增供应的结构性影响，租金环比下降4.0%，并影响全市优质购物中心平均租金环比下降1.2%至每月每平方米707.9元。
零售业态继续成为吸纳主力，户外运动室内体验兴起
业态方面，零售商户继续成为本季度的吸纳主力，占新开和待开店铺数量的44.3%，超过餐饮类占比6.8个百分点。其中，大众时尚品类占比14.2%，如法国时尚品牌American Vintage广州首店进驻太古汇。与此同时，化妆品细分品类表现活跃。太古汇等项目持续调整香氛业态；品牌方亦积极拓展，如香水品牌Bon Parfumeur在天环广场开设新店、毛戈平美妆拓店至正佳广场。
随着消费者健康意识提升，运动健身风潮的高涨推动健身业态的发展，季内多家健身房开业，如超级猩猩、乐刻健身等。户外运动的室内体验业态也开始兴起，如室内滑雪snow show开进番禺天河城和云门New Park、多个室内攀岩项目入驻购物中心等。
未来展望
预计年内仍将有33万方新增供应入市，其中近半数面积位于主城区。中心区域将迎来更多可租赁空间，为品牌方带来更丰富的落位选择。近日，国家通知明确广州等八个城市可各新增一家市内免税店，市场反应积极，为广州建设国际消费中心城市再添一枚重磅砝码。
图4 历年新增供应及未来供应
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经济复苏缓慢 北京办公楼空置率居高不下
经济复苏脚步缓慢，北京的办公楼空置率依然维持高位。 据国际房地产服务商第一太平戴维斯数据，2022年第二季度，北京市办公楼空置率攀升至18.3%，创13年来新高，其中以互联网企业云集的中关村甲级写字楼空置率尤为显著，从2020年底的2%跃升至18.1%。 企业搬迁至五环外的翠湖科技园或科技园区，如字节跳动、爱奇艺等公司，成为租金较低区域的租户，从而推高了整体空置率，降低了平均租金。 为了应对租赁困境，北京写字楼市场出现了业主主动降价的现象。 中国尊（中信大厦）的租金已从2020年的每平方米月租620元下调至600元，新兴商务区如丽泽商务区凭借较低租金和新设施，成为租户的新选择。 丽泽商务区的甲级写字楼租金在第二季度甚至有所上涨，空置率下降，显示出市场的活跃度。 不过，专家孙祖天认为，由于经济复苏进程中的成本敏感性和供应量增加，租金短期内可能不会大幅上涨，预计未来两三年，随着需求恢复，空置率将出现明显回落。
长沙写字楼租金多少一平方
长沙写字楼的租金因地段、楼宇品质、装修状况、具体位置等多个因素而存在差异。 不过，可以给出一个大致的租金范围。 目前，长沙市区的写字楼租金普遍在每平方米每月几十元至几百元不等。 具体来说，长沙的核心商业区，如五一广场、芙蓉路等地，由于地理位置优越，交通便捷，周边配套设施完善，因此写字楼租金相对较高。 在这些区域，高端写字楼的租金可能达到每平方米每月几百元，甚至更高。 这类写字楼通常具备先进的办公设施、专业的物业管理以及良好的商务氛围，吸引了大量知名企业入驻。 而长沙的非核心商业区或新兴商务区，如岳麓区、天心区的一些新兴商圈，写字楼租金则相对亲民。 这些区域的写字楼虽然在地段上可能稍逊一筹，但往往也具备不错的交通条件和发展潜力。 每平方米每月的租金可能仅需几十元，对于一些初创企业或是预算有限的公司来说，是性价比较高的选择。 当然，实际的租金还会受到写字楼内部的具体因素如楼层、朝向、装修豪华程度等的影响。 例如，同一栋写字楼中，高层且朝向好的办公室往往能租出更高的价格。 此外，市场供求关系、经济环境以及政策因素等也会对写字楼租金产生一定影响。 因此，在询问长沙写字楼租金时，最好是能明确具体区域和需求，以便得到更准确的报价。 总的来说，长沙的写字楼租金呈现出多样化的特点，既有高端昂贵的选项，也有经济实惠的选择，可以根据企业的实际需求和预算来灵活挑选。
深圳“特区中的特区”显冷清，前海甲级办公楼的空置率达30.1%
深圳前海，被誉为中国“特区中的特区”，近年成为了重点发展的商务区。 然而，目前已有超过10万家企业在该地区注册，但人流量并未明显反映出来。 除了桂湾一带较为繁忙，前海大部分地区显得人烟稀少，办公楼空置现象严重。 前海深港现代服务业合作区位于广东省深圳市西部，旨在利用毗邻香港的区位优势，推动粤港两地现代服务业和科技创新。 自2010年启动以来，一系列优惠政策吸引了大批高新科技、金融、服务业企业进驻。 截至2022年底，前海三湾片区已有超过10万家企业注册。 然而，尽管注册企业众多，实际运营情况却不甚乐观。 普通工作日，前海人流量较少，桂湾一带相对活跃，其他地区则显得较为冷清。 一些办公园区人迹罕至，有的仍在招租，入驻企业中有的大门深锁，无人上班。 在前海金融业工作的刘先生表示，他所在的写字楼有近一半的办公室是空置的，有些租下却无人办公。 深圳办公楼市场整体空置率过去三年持续处在高位，前海甲级办公楼的空置率更是高达30.1%，在所有商务区中居于首位。 仲量联行深圳商业地产部总监李文杰指出，前海作为新兴商务区，大量办公楼在2019年后才开始交付使用，空置率偏高为正常现象。 疫情影响了中国大陆和香港的人员往来，一定程度上拖慢了前海的整体发展。 前海早期办公场所不足，允许企业挂靠地址，无需实体办公。 随着办公楼陆续建成，2018年前海管理局提出了“企业归巢”行动计划，通过补贴吸引企业回归。 然而，深圳学者指出，前海目前看起来比较空，主要因为回巢的企业不够多，服务业特别是金融行业仍以挂靠地址享受政策优惠为主。 北京大学汇丰商学院管理学助理教授汤一诺表示，前海的面积扩大，人流稀释使得城区显得较为空旷，但这是暂时现象。 随着金融、法律、专利等制度逐渐成熟，城区设施配套更完善，选择到前海工作和生活的人会增加，前景乐观。 深圳升旸光学科技公司负责人尤先生认为，入驻前海的企业多为金融和科创产业，对人流量没有需求，安静的环境更适合专注工作。 从事农业系统研发的深圳前海神农未来科技公司执行董事田原瑞指出，前海虽处于发展初期，但创新氛围浓厚，适合年轻人创业。 新加坡商人吴荣森表示，前海提供了市场重新洗牌的机会，较低的入门槛让新兴企业有更大的发展空间。 与粤港澳大湾区高度连接，整个区域具备完整的产业链条，驻扎在前海的企业可以加快业务扩张的步伐。 深圳环达商务服务公司创办人何锦表示，随着深港两地人员交流恢复，港企对前海的投资意愿有所增加。 不过，大部分优惠政策主要针对港企，外企对前海的投资兴趣一般。 新加坡商会华南区执行会长刘文添认为，前海为外企提供的优惠政策与其他深圳地区相似，配套设施不足，企业迁移的诱因不大。 然而，考虑到前海在人才、制度创新等方面的政策扶持力度，以及与粤港澳大湾区的互联互通，未来会有更多外企寻求发展机会。
