自从商贷调整后，很多人就在等公积金。
现在天津终于动了。
而且还是“双响炮”：
·10月28日起，放宽首套房认定标准 （详情）。
·10月29日起，降低最低首付比例至15% （详情）。
但是，别激动！
15%首付，仅限购买配售型保障性住房。
天津目前还没有入市在售的配售型保障性住房。
换言之，这个政策没啥用。
至于第一条政策，尺度的确比之前宽松，但已没多大吸引力。
弄不好甚至会起反作用。
所以不客气说，要想刺激市场，公积金还需继续发力。
那下一步，天津公积金会调哪？
●放开2次贷款次数限制？不可能！
什么是公积金？
公积金，其实是一种住房社会保障制度，“天生”带有普惠、保障性质。
这就注定它不能跟商贷一样，可以无限次使用。
以避免有人滥用。
●商转公？不可能！
天津从来就没有先例。
关键，现在公积金跟商贷相比没有优势，甚至存量房贷利率都降了。
“转公”的意义何在？没必要。
真正可以期待，也是最有效力的公积金政策是：
① 降利率
现在天津商贷利率3%。
公积金利率首套2.85%，二套3.325%。
也就是说，首套只比商贷低0.15个百分点。
二套更是“公商”倒挂。
比商贷还高出0.325个百分点。
即便现在放宽了公积金首套的认定，利率顶多就是从3.325%变成2.85%。
而商贷今年大概率还会降。
天津有望看到2字头。
现在的问题是，公积金利率是“底线”，商贷不能低过公积金。
毕竟公积金的最大作用就是贷款买房，最大的优势就是利率低。
“公商倒挂”无疑会削弱它的吸引力。
让公积金沦为鸡肋。
但若LPR再降，天津就彻底倒挂了。
像广州、南京、苏州等地，就是因为商贷利率比公积金还低，所以被要求回调了。
很明显，低利率是大趋势。
但现在公积金反成“拦路虎”。
所以，天津迫切需要降公积金利率。
② 降首付
商贷首付，今年已经调了两回：5月，首套降至1.5成，二套降至2.5成。
10月，不再区分首二套。
二套首付也与首套一样，1.5成。
而公积金，只在3月时“追认”了去年的商贷政策：首套首付两成，二套三成。
相比商贷，已经慢了两拍了。
关键体现不出惠民来，这就很尴尬。
不仅对刚需首置的支撑力度不够，对二套仍然带有“惩罚性”。
与当下的大基调不符。
肉眼可见，现在从上到下都在大力鼓励改善。
所以，天津公积金有降首付的空间，甚至首二套拉齐也不无可能。
已经有城市行动了。
·9月29日，连云港二套房公积金贷款首付比例统一为15%；
·10月11日，青岛不再区分首二套，首付比例统一为15%，公积金贷款参照执行；
·10月25日，苏州公积金新政，购买首套或二套住房公积金首付比例均不低于20%；
·10月28日，沈阳二套房公积金贷款首付比例降至15%……
连上海的公积金首付也已与商贷拉齐。
10月18日起，上海二套公积金首付降至最低20%起。
更重要一点，用好公积金政策对天津楼市影响很大。
2023年天津“体制内”公积金缴存人数高达84.3万人，约占缴存总人数的26.11%。
而且天津很多人还有补充公积金。
补充公积金的比例一般能达到24-30%。
所以，体制内一个月公积金七八千很常见。有的甚至能上万。
若能把这部分“沉睡”的资金刺激出来，对楼市的作用力可想而知。
时不我待。
现在得赶紧加快脚步了。
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