6月北京的成交数据出来了！
二手房成交量相当亮眼！创下15个月以来最高网签量。
根据住建委网签数据，6月北京二手房网签 14987套。
环比 5月的13383套 增长11.99%，同比 去年6月11607套的网签量， 增长29.12%。
可以看到，6月北京接近1.5万套的成交量，超出今年“小阳春”，并且是去年3月以来的新高！
从目前的网签量来看，北京数据不差，但也 不能因此就下定论称市场回暖。
一方面前期房价持续走低，不少性价比房源出现，促进了成交， 也就是“以价换量”。
另一方面，过去10个月时间里，北京平均2个月一次的 政策利好持续性引导 ，加速了成交。
北京首套首付20%、房贷利率3.5%、公积金贷款额度上浮
公积金贷款利率下调0.25个百分点，央行三连发
北京5环外可多购一套住房
购买改造后的老旧小区公积金贷款年限增加
北京公积金贷款额度，最高可上浮40万元
北京“取消离婚家庭三年内不得购房”限制
通州双限松绑
2023.12.14 北京首套房首付比例降至3成
北京执行认房不认贷，我有9件事要说
短期内成交有所修复，但下回暖定论时间尚早。政策效力随着时间稀释或将减弱，市场预期扭转需要的时间会比想象中更长。
回顾整个上半年，重点城市 均在以价换量以及政策优化带动 下，二手房市场整体保持活跃，并且表现明显好于新房市场。
根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%。
5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%，市场表现亦优于新房。
表：一线城市近期市场表现
表：部分重点二线城市近期市场表现
注：6月统计范围为1日-25日，上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。
一方面二手房在配套资源上，相对于新房会更加成熟；另外，二手房议价空间更充足，价格更友好。
购房人更加追求“性价比”，也是市场下行的一种侧面展现。
预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，政策或将持续性引导，尤其需核心城市带头。
目前在首付及利率层面，北京与上海基本保持一致。
但之前的调整并未涉及 限购层面 ，目前北京5年社保/个税门槛仍旧最高，师妹个人来看， 仍旧有优化空间。
最后，大家关心的存量房贷利率，师妹觉得与当前差距过大， 仍旧有希望！
2015年最后一周北京楼市成交量价双高
北京的房地产市场一直是业内关注的重点，临近年底，北京市场又交出一幅漂亮的答卷。 今天就来看看2015年最后一周的数据。
基于市场预期的明朗，北京住宅市场成交在年底前出现明显翘尾。 机构数据显示，12月第四周（12.21-12.27）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交2609套，成交面积27.99万平方米，环比分别增长9%、5%，创下近13周的成交新高。 与此同时，上周北京商品住宅成交均价高达元/平方米，创造了近44周的新高。
新房：年底翘尾 2016市场供应将现量少价高
12月第四周（12.21-12.27）北京住宅市场仅有三个项目入市，分别为纯新盘金玉府，以及老项目后期首创·伊林郡、保利·罗兰香谷。 三个项目共新增住宅产品547套，环比增加15%，预售许可面积6.3万平方米，与之间一周持平。 而截至本周，12月累计仅21个项目开盘入市。
上周入市老项目中首创·伊林郡、保利·罗兰香谷都有小幅上涨，而纯新盘金玉府则以元/平方米的价格入市。 相比成交的翘尾，年底供应市场已现颓势，大量项目封盘惜售，年末入市的项目也开始上调售价。
年底供应的稀缺以及未来价格较大的涨幅预期，使得这一阶段成交出现显著回升。 亚豪机构市场总监郭毅认为，这将成为中长期内北京楼市最后一波集中成交爆发。 进入到2016年之后，北京住宅市场供应将量少价高，成交也难以再出现太大突破。
二手房：环比上涨9.6% 未来房价仍有上升空间
继12月第三周之后，北京二手住宅市场成交继续飙高。 根据链家研究院统计，12月第四周北京市二手住宅共成交5455套，环比上涨9.6%，创下年内单周网签量新高。 成交均价为元/平方米，环比上涨0.9%。
从成交结构上看，本周中心城区（东城、西城）和外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）成交均价较上周分别上涨0.9%和1.6%，在成交结构变化相对较小的情况下，全市成交均价连续三周上涨。
从供需情况来看，本周日均新增客源量较上周下降15.8%，日均新增房源量较上周下降3.9%，虽然新增需求量有较大幅度下降，但其总量较为可观，仍可支撑房价的上涨趋势。 链家研究院李巧玲分析认为，在房价上涨预期和史上最宽松的信贷政策的双重作用下，春节前还将有部分客户入市购房。 预计2016年的第一季度，北京二手住宅市场总体预期向好。
本周调价房源中降价房源占比为48.4%，为近33个月以来的最低值。 受成交量和预期影响，本周业主心理价位仍保持上升趋势。 李巧玲认为，在需求量不减的情况下，未来房价仍有继续上升空间。
（以上回答发布于2015-12-30，当前相关购房政策请以实际为准）
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北京的学区房为什么这么值钱？
北京的楼市到底有多疯狂？最近两周，即使是一个对房价没有任何概念的中国人，肯定也对北京疯涨的房价有所耳闻，从《北京房价到底打败了多少经济学常识》，到《最近有点为北京感到难过》，再到《还留在北京的，都是没有退路的》……看这些文章的标题就能体会到北京房价是如何一次又一次打击人们的神经。
如果说北京房价永远让人捉摸不透，那么北京学区房的房价更是匪夷所思。 2017年3月以来，有报道称北京学区房一周贵了四五十万；有报道称800万只能买到北京德胜门学区约40平的1居室；有夫妻为买学区房离婚，买完后妻子拒绝复合；还有人提出了“为什么学历不值钱，学区房却值钱”这样的天问。
学区房为什么好？
我们先要试着回答一个问题，学区房到底好在哪里？人们最容易想到的是，父母买学区房是为了给孩子一个前途无忧的学校，一个能碾压别人的未来。 2015年9月，北京清华同衡规划设计研究院对此做过测算，北京的重点小学主要分布在东城（25所）、西城（29所）、海淀（33所）和朝阳（27所）。
可以读重点小学的学区房小区，大概只占到全北京所有小区的10%多一点。 除了朝阳区之外，西城、东城和海淀的重点小学学区房价格，都要比相邻的一般学区房高出20%左右。 换言之，家长愿意为优质学区房支付20%的溢价。 家长不愿意在朝阳多花钱的原因可能只是，朝阳重点小学没和其他学校拉开差距。
家长又不傻，溢价体现了家长对优质教育资源的渴望。 根据21世纪教育研究院，2009年海淀区的中关村第三小学，光是教育事业费支出就有6186万元，而调查到的另外96所普通小学的均值仅为987万元，根本不是一个量级。
再比如中关村第一小学，中级及以上职务教师数达到163人，相比之下96所普通小学平均就只有可怜巴巴的27人。 虽然公开数据极其匮乏，市面上少有对小学教学资源的最新研究，但是可以肯定近几年北京学校差距没有得到多少改观。
家长不怕当接盘侠，还因为他们预计到北京学区房溢价是可以收回来的，溢价不是泼出去的水。 为了孩子上学购买了更贵的学区房，还没等孩子上学，房价已经涨到能抵消溢价、甚至抵消孩子抚养成本的地步，天底下只有中国有这样的好事。
学区房有群众基础
可以说，北京学区房不涨价是没有道理的。 北京市卫生信息中心的数据告诉我们，北京经历过三次生育高潮，分别为上世纪60年代初、整个80年代以及本世纪初延续到今天这一时间段（2003年-2015年）。
你会发现，2003年-2015年这一波生育高潮，其实对应的就是80年代那一波出生人口高峰——“80后”们刚好进入了生育年龄，他们对北京出生人口增长的贡献功不可没。 再加上本世纪头10年能幸运成为北京人的外地年轻人还不少，各种因素作用在一起，推高了北京市每年的出生人口。
出生人口的增长带来的当然是几年后上学人数的增长。 由于北京市儿童普遍的入学年龄是6周岁，意味着2003年出生的北京孩子，2009年就得入学，家长就得为孩子考虑哪个学校更好。 同样地，2011年出生的北京孩子，其家长可能在2017年之前就已经为孩子买好了学区房，做好了打算。
2003年的京籍出生人口区区不过人，是1950年以来最低的。 接着经历了十年不可思议的增长，京籍出生人口到达了2014年的顶点人。 2010年-2014年这5年间，京籍出生人口总数超过了60万。 既然北京好学校就那么几个，这些新生儿的家长当然对有限的学区房垂涎欲滴，他们就是最近几年学区房涨价的群众基础。
北京不愁后继无人
那么学区房到底会涨多久？我们不可能预测房价，我们只能试着预测人口，人口比较容易预测。
假如北京维持现有户籍制度不变，随着这一波生育高潮的结束，出生人口只会减少不会增长。 要知道，城市化是最好的避孕药之一，北京今天的总和生育率位居全国各大城市倒数。 2015年的京籍出生人口已经出现了下降，又回落到人。 2016年的统计数据还未发布，恐怕再也不会达到2014年的顶点了。
虽然放开了二胎政策，但是2016年全国出生人口仅为1786万，低于预期的2000万爆发式增长，生育率断崖是板上钉钉的事情，北京也不能幸免。 虽然北京卫计委自信满满地宣布，2016年北京新生儿数量将再创新高，但最后的生育高峰马上要走到头了。
不过别忘了，户籍和上学这种东西不过就是政府一句话的事。 京籍新生儿不够了，非京籍可以来补。 最近几年为了严控城市人口，北京使出了无数狠招，包括教育控人、以房控人、以业控人，但北京无论怎样都赶不走外地人。
北京是一个巨大的吸铁石。 2009年-2014年，北京常住人口（包括户籍、非户籍）净流入达到396万，总数达到2151万人。 2015年北京市常住外来人口中，离开户口登记地五年及以上的人占到了47.1%，意味着有将近半数的外地人在北京住了下来，至少5年都没逃离北京。
没逃离北京的原因很简单，对大多数外地人来说，家乡已经没有希望了。 2015年，北京常住外来人口主要来自五个省：河北、河南、山东、黑龙江、安徽，合计占到57.6%。 感兴趣的读者，可以自行查阅这些省份的人均可支配收入等指标，看完就能明白什么叫“用脚投票”。
尽管天价学区房扎堆的西城区、东城区的常住人口，在2015年出现了负增长，但这基本上是政府控人的直接结果。 未来东西城的京籍新生儿越来越少，为了稳住学区房的高价，什么事情干不出来呢。
每一轮教改都是涨价
说了这么多人口，但人口绝不是决定天价学区房的唯一因素。 普通人可能不知道北京的入学政策在2014年发生过重大调整，但家长们一定对此如雷贯耳。 2014年，北京进行教育改革，试图堵住共建生、特长生、赞助费等各种五花八门的进入好学校的灰色渠道。 看似“好心”的教育公平改革，却造就了今天的天价学区房市场。
《南方周末》报道，北京教改之后，孩子上小学，只能按照就近和免试原则提交入学申请。 而且家长住哪里，决定孩子能上什么学校。 对京籍学生来说，以前只要户籍在西城区就可以申请就近入学，现在除了户籍在西城，还要实际住在西城才行。
有些“牛小”因为学位有限，不得不把孩子分成三六九等。 比如2015年西城区黄城根小学的入学顺位表显示，第一顺序是“本片区户口+法定监护人房屋产权”，第四顺序才是“本片区户口+非直系房屋产权”。 言外之意就是，户口很重要，但父母有房更重要，这增加了对学区房的需求。
而且，从2016年开始，名校云集的海淀、西城区发明了一个政策，叫做“六年一学位”。 一套房产在六年内，只能给一个家庭的一个孩子提供入学名额。 这种学区房“用过”一次之后，要等六年才能再次成为“学区房”，相当于减少了整体学区房的供给。
更何况，北京国土局数据显示，2016年北京市的土地供应已经达到了近年来的最低点。 尤其是东城区、西城区，最近几年几乎没有批准任何新建住宅用地的指标，也就不会有任何新建商品房。 一对父母要买学区房，只能买二手的学区房。 是谁造成了学区房供给的血崩，一目了然。
2016年3月，北京西城区文昌胡同，一学区房由460万起价，最终530万成交。/视觉中国
2016年3月，北京西城区文昌胡同，一学区房由460万起价，最终530万成交。/视觉中国
（以上回答发布于2017-03-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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北京的房价是怎么涨上去的？
看看专家郎咸平是如何说房价上涨的：从2006年开始的房价和股价上涨的主因，是二元经济环境下，过冷部门的资金大量转入过热部门导致的郎认为，今天的中国经济是二元经济环境。 我们是同时过热，同时过冷，比如说地产、钢铁、水泥、融资银行等，这些部门是过热的，占了30%。 其他70%的部门就是民营经济，就是制造业，基本过冷。 不少制造业企业把应该投资的钱拿出来炒股、炒楼，造成了股价、房价上涨。 如海尔筹集150万元资金去干房地产。 从过冷的部门抽出来，打入过热部门去炒楼炒股了，这就是2006年开始的股价和房价上涨的主因。 现在是“工商产业链战争”的时代，善于产业链整合是最重要的我相信也是大家所关切的，那就是二元经济里面过冷部门制造业怎么办?未来何去何从?你要知道它怎么办，首先就要知道它的问题在哪里。 从2005年开始，国际经济进入一个“产业链战争”时代。 什么叫产业链的战争，我们以浙江所生产的芭比娃娃为例。 芭比娃娃出厂价是一美元，到美国沃尔玛就是9.9美元。 请问各位，十美元的零售价减一美元出厂价，中间这九美元是怎么创造的?这个创造过程就是大物流的概念，包括以下六大块：第一产品设计，第二原料采购，第三仓储运输，第四订单处理，第五批发经营，第六终端零售。 这六大块创造了九美元的价值。 而我们的制造创造了一美元的价值，中国在6+1的工商产业链里处在最低端，这就是所谓的国际分工的不同。 现在不是产品和产品、公司和公司、产业和产业竞争的时代，而是工商产业链战争的时代。 什么最重要?掌握6+1是最重要的!中国企业有没有成功的?当然有，如广东的华为和富士康，这两家公司之所以成功是6+1的成功!我们的制造业怎么办?不能以过去的劳动密集为主要思考，那么你要怎么做?你必须从“1”进入到“6”的整合。 这才是我理解的产业升级，而品牌效应只是产业链高效整合的必然结果。
