前段时间，深圳50万元/平方米的最贵法拍豪宅，在各大平台刷屏。

但这并非常态。

据中指研究院数据，2024年上半年，全国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年7.42万套增加约5.8%，而总成交金额为1537.3亿元，较去年同期减少约43.2亿元。

7月29日，北京瀛和律师事务所合伙人律师戴金花向《每日经济新闻》记者透露，目前法拍市场的房源，更多的拍卖原因是业主无法按期偿还债务，履行法院判决的能力下降。

挂牌量更多，价格却降了

在部分业内人士眼中，法拍房一直是房地产市场的一个重要观察指标。

“我们一般把法拍房市场的住宅成交当作市场二手房成交的价格底线，其实法拍房的成交也会影响二手房市场。”在深圳从事房产中介工作的刘小伊告诉每经记者。

今年上半年，全国法拍房挂牌量还在上涨，但整体成交金额有所下降，呈现了较为明显的量涨价跌。

从中指研究院数据看，法拍住宅的成交，已经占到整体法拍市场近一半份额。

上半年各物业类型法拍项目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3万套，成交总金额765.3亿元，占各类型法拍成交金额的49.8%。

商业法拍房源和工业、土地、车位等物业类型的成交量也有所增加，分别为1.53万套和1.05万套，其中商业房源成交量同比增加3.8%，而工业、土地、车位等物业类型的成交量同比下降2.8%。

但成交总金额和成交均价下降了。

2024年上半年，全国各类法拍房源成交总金额较去年同期略有降低，成交均价下降更为明显，从2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。

其中，法拍住宅房源的成交均价由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，成交价格下滑与市场预期、法拍房供应量增加以及购房者更加谨慎等因素有关。为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场寻求机会，以期抵消房价下降空间。

“法拍房的折价率也有所增加，今年上半年法拍住宅的成交价整体相当于评估价的七七折，较去年上半年八三折来说，竞买人可获得的优惠力度更大了。”柏文喜说。

上海市光明律师事务所律师付永生提到，随着法拍房的增加，律所相关业务也有所增加。但法拍房“水”太深，有一定风险。

“（法拍市场）普通购房者偏少，专业投资者及炒房客较多，而专业投资者本身就具有一定的法律知识，也熟悉一些行业律师。”付永生说。

折价的法拍房，反过来影响二手房市场

在刘小伊看来，法拍住宅的折价，与当前二手房市场的以价换量情况很相似。

财经评论员张雪峰也向每经记者表达了类似观点，法拍房价格在一定程度上给当地的二手房市场提供了价格参照，如果法拍住宅市场价格出现下滑，会影响购房者的价格判断，从而进一步影响二手房市场的活跃度和价格。

据每经记者观察，目前多数法拍房源相比二手房市场，都有较为明显的折价现象。

以深圳半岛城花园项目为例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面积为244.56平方米，总价约2228.5万元，折合单价约9.11万元/平方米。

而目前该小区的二手房挂牌均价普遍在12万元/平方米以上，实际成交价也多在10万元/平方米以上。在链家平台，今年6月成交的一套半岛城邦花园二期86.77平方米房源，成交价为1150万元，折合单价约13.25万元/平方米。

7月26日，阿里法拍成交的一套万科云城三期房源，成交总价为625万元，面积为133.77平方米，算下来单价仅4.67万元/平方米。

而在二手房市场，现阶段万科云城三期业主挂牌价普遍在5.95万元/平方米区间，实际成交均价在5.36万元/平方米。

在链家平台，同样一套万科云城133.75平方米的房子，业主挂牌价为860万元，折合单价6.4万元/平方米，挂牌时间为8个月前。

在柏文喜看来，法拍房折价主要影响的是潜在买家的意愿以及二手房业主的定价策略。“一方面，法拍房的低价位可能会吸引部分购房者，从而影响二手房市场的供需关系；另一方面，法拍房的成交价格也可能成为二手房市场的价格参考。”

法拍房的价格便宜却少有人买，这是为什么呢？

对于在法院上所拍卖的房子，也许大家平时生活中也已经听说过了，一般情况下这样的房子可能会比市场上的价格稍微低一些，有些人为了能够贪图便宜或者是降低买房子的压力，会选择这样的房，但是也并不一定拍卖的价格就一定要低于市场价。那么法院拍卖房子价格比市场价低多少？这么低为什么还没有人买？

法院拍卖房子价格比市场价低多少

这个跟起拍价和参拍人数多少有关，有的会低不少，有的跟市价差不了多少，有的甚至比市场价还要高的。

这么低为什么还没有人买

1、需要全款付清，大多数法院拍卖的房子都需要购买者一次性全款付清，这可能是最主要的原因了，虽然比市场价已经少了很多了，但是对于大部分家庭来说仍然是个不小的数目，承担不起。 同时，因为通货膨胀，货币会持续贬值，所以人们更乐意用贷款的方式买房，这样压力小，也比较划算。

2、高额的房产税，一般情况下，法院拍卖的房子都会有比较高额的房产税，房产在法院进行拍卖，转售的时候除了房子的钱，还得需要买房者缴纳增值税、契税以及土地增值税等等，这加起来也是一笔不小的数目了，平衡下来也不比市场的均价低多少。

3、售后问题没有保障，这也是一个非常重要的因素，法院拍卖房子一般只会管“卖”这个环节，只会帮助买房人办理过户的手续，至于交房和其它的一些纠纷，法院是不会参与的。 所以就会出现买了房过了户却没有办法顺利入住的情况，这是非常让人头疼的。 甚至还有这样一种情况，房子的原主人名下只有一套房产，或者里面住着自己的父母，这种情况法院是不会强制执行的，原因是为了维护社会的稳定以及人性的关怀。

有关法院拍卖房子价格比市场价低多少？这么低为什么还没有人买？了解了以后大家应该都已经知道为什么法拍房有时候并不是那么受欢迎了吧，虽然说价格上会稍微低一点，但是所承担的风险还是比较大的，比如说房子出现了产权纠纷或者是有债务没有还清，有的还是进行了长期租赁等等到时候都需要自己去进行解决。

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全国法拍房数量增加，低廉房价背后，是捡漏还是巨坑？

是否存在着捡漏和巨坑，还需要具体分析房屋的价格和地理位置以及装修条件和风格等因素。

随着时间的流逝，许多居民迫切希望自己可以拥有一套属于自己的房子，或许这套房子的平均面积并不高，但是绝对可以满足人们对房子的要求。 除此之外，各大城市中的房屋价格有所回落，这也使得部分消费者开始考虑买房。 与此同时，尽管二手房交易市场中的房屋销售价格有所回落，但是多个城市中的二手房交易量却并不高。

法拍房数量增加，并不意味着所有法拍房背后都是巨坑

任何一个座城市的房屋价格都会出现上涨或下跌，这得益于相关部门制定的房屋价格方案以及整个城市的居民收入状况。 当房屋价格越来越高时，部分居民的收入十分有限，难免会造成买房成交量下降。 当房屋价格下跌十分明显，部分地区的房屋价格明显低于市场价或者成本价，消费者就应该做出充分的考虑以及谨慎购买。 并非所有的法拍房背后都是巨坑，消费者更应该考虑多重因素。

房屋市场已经发生了大变化

根据央行发布的最新利率调整方案，一年期限的贷款利率有所回落，五年以上的贷款利率保持在相同的水平中。 无论是房屋市场发生的巨大变化，还是各大银行正在调整房屋贷款利率和商业贷款利率，这都能够突出房屋价格变化趋势较为明显。 除此之外，消费者更要考虑自己的收入状况和工作状况，从而使自己的生活支出压力不会太大。

总的来说，任何一个城市内部的房屋价格存在着不同的变化，尤其是黄金地段的房屋价格略贵。 无论是某个地区出现的廉价房子，还是官方网站拍卖的法拍房，消费者更应该考虑多重因素，避免上当受骗。

为什么法拍房这么便宜？

近几年受各方面因素影响，全国房价出现了不同程度的下降。 不过即便如此对于大部分刚需买房的人来说依旧吃力，毕竟一套百十平的房子上百万很正常。 于是很多人就把目光转移到二手房市场，而法拍房无疑是其中最便宜的一种。 由于法拍房的成交价格低，于是越来越多的人开始关注法拍房。 只不过便宜和风险共存，购房者如果想最终入住可能需要耗费巨大的精力去实地了解情况。 不过很多人只是听说法拍房不能买，但其中的猫腻却知之甚少。 一、我国法拍房现状相关数据显示，我国在不到六年的时间中法拍房数量暴增了200多倍。 自2017年开始法拍房市场开始被购房者所关注，而当时全国挂牌销售的法拍房只有9000套。 2020年疫情突然席卷全球，我国法拍房的数量从2019年的50万套猛增至120多万套。 随着疫情不断反复，全国的防疫压力与日俱增。 在此背景下各行各业均受到了不同程度的影响，企业倒闭降薪裁员的事情屡见不鲜。 即便是大企业也未幸免于难，就连阿里巴巴、腾讯、京东等互联网巨头也为求自保进行了大规模的裁员行动。 除此之外，国家对房地产的政策不断收紧导致的房地产商暴雷和房价下跌也是法拍房数量增长的重要因素。 于是在2021年我国的法拍房数量增长至170万左右，比疫情刚开始的2020年多出了50万套之多。 面对法拍房数量指数级增长，国家相继提高了法拍房的上架标准。 然而2022年的法拍房总量不减反增到了300万。 单年新增数量为60.6万套，涨幅高达35%。 不过成交量仅为11.8万套，同比下跌了15%。 二、法拍房的来源渠道在法拍房的来源渠道中，占比高达60%左右的是房屋断供。 房子属于重资产，动辄几十上百万。 因此我国约90%的购房者选择了用房产做抵押向银行等金融机构按揭贷款。 每月按照约定金额向金融机构偿还月供。 如果贷款人违约出现断供情况，银行在沟通无果的情况下会向当地法院提起诉讼并要求法院对产生违约的房产进行司法拍卖。 房子售卖所获得的钱财用于偿还银行贷款。 法拍房来源占比第二的则是民间借贷，占比约为30%。 民间借贷纠纷主要包括合同、担保、侵权等纠纷。 法院在审理债权债务案件中，需要执行债务人资产用于偿还债权人。 还有就是司法没收和无主财产。 司法没收主要是对刑事案件、贪污受贿等非法所得进行没收及强制执行。 这部分法拍房的性价比相对比较高，极少存在较大的潜在风险。 无主的房产虽然在法拍房中占比相对较小，不过近两年有上涨的趋势。 值得注意的是司法没收和无主财产拍卖所得资金最终会收归国有。 三、法拍房为何便宜却没人买？法拍房便宜是不争的事实，根据大数据统计的法拍房销售数据来看，法拍房的成交价基本上要低于市场价的5到7折。 法拍房之所以有如此大的优惠力度，主要和法拍房的拍卖形式有关。 法拍房挂牌定价之前，要对房屋价值进行评估。 为了能够快速把资产变现，房屋的评估价格一般会在市场价的基础上打个95折左右挂牌售卖。 如果第一次拍卖没有出售成功，第二次拍卖则会在原来的基础上再降八折左右。 如果房子位于欠发达地区不具有竞争性，那么成交价格甚至能低至五折。 法拍房的价格便宜，为何大家的购买热情并不高涨呢？首先法拍房过户难。 购房者在拍得房子以后，需要拿着法院出路的判决书办理房屋过户手续。 拍得房产后需要办理过户手续，但在此过程中出现了各种问题。 比如说小产权房无法办理产权证，房屋存在抵押再贷款等情况。 其次法拍房税费高。 据统计，我国有一大部分法拍房需要缴纳税费。 个别税费达到了房租总价的30%之多。 购房者的购房成本被无形提高。 最后法拍房涉及纠纷多。 有的房屋还存在长期租赁合同，即便房屋过了户也不能把租户赶走。 有的则在之前拖欠房屋水费、燃气费等费用，购房者需要补交欠款才能办理过户。 小结虽然法拍房市场出现了井喷式发展，但是挂牌量和成交量存在巨大悬殊。 不过随着法拍房的流程越来越完善，相信很多人会选择更具价格优势的法拍房。 对此你怎么看？