放宽“购房落户”的风开始吹向一线城市。
近日，广州市花都区发布购房享“准户口”待遇，率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪。
广州因区施策，花都买房享“准户口”待遇
8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，其中提到，买房享花都“准户口”待遇，即非本市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，此次花都区发布购房享“准户口”待遇的政策，率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪，同时也体现了因区施策的理念。
此次花都新政“准户口”待遇尤其在公办学位上着墨。按照规定，持卡人子女在学前教育阶段，符合年龄要求的，按照教育部门学前教育相关规定，具有报名参加居住地本区教育部门办幼儿园电脑派位的资格；义务教育阶段，由教育部门统筹安排，具有公办学校（含政府在民办学校购买的学位）入读义务教育起始年级资格。
陈雪强认为，新政将有利于带动外地户籍人员购房积极性，尤其对于需要解决孩子公办就学问题的家庭，将进一步释放其购房需求。对于区域的新房市场成交将形成一定程度的利好，未来其它外围库存量大的区域或将相继出台类似政策。
中指研究院监测数据显示，截至2024年7月底，花都区新建商品住宅库存量达149.2万平方米，位居全市第三，去化周期为24.2个月。花都区无论库存量还是去化周期均位居全市前列，整体去化压力较大。
今年以来已有超10城购房可落户
可以看到的是，除了购房享“准户口”待遇，今年以来，多个热门城市通过购房落户、优化积分落户政策、探索租房落户和就业落户条件等方式吸引新市民。
在业内看来，购房落户等政策将住房政策与人口政策相结合，不仅可以加大人口的吸纳力度，也有利于促进地方购房需求的进一步释放。
根据中指研究院统计，今年以来超10城出台购房落户或即可申请落户政策，如武汉、杭州、苏州、沈阳、佛山、南京等地陆续落地。
举例而言，杭州目前落户采取积分制方式，落户积分满100即可落户。今年5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，其中明确，优化积分落户政策，在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。政策调整后，杭州购房获得积分由30分提升至80分，大幅提高购房积分权重。
此外，5月11日，南京市公安局发布的《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》提到，进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。
佛山的新政也显示，放宽购房入户政策，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。
中指研究院认为，当前多数城市落户条件已较为宽松，近期国务院在《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的户籍制度改革任务中也再度强调取消、放宽不同能级城市落户政策，预计后续购房落户政策或在更多城市中推广。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，买房落户未来是普遍现象，甚至租房、有稳定居所等都可以落户。不过，关键要看户口的含金量，比如是否有优质学位，另外要看市场对该区域房价的预期，以及区域内是否有大型且能够提供大规模就业岗位的实体企业。
“购房落户”有利于进一步激发新房市场活力
“买房落户政策说到底还是楼市刺激政策的一部分”58安居客研究院研究总监陆骑麟分析道。
陆骑麟提到，南京2024年上半年新房成交面积137万平方米，同比减幅为58%，杭州也是类似的走势，2024年上半年新房成交178万平方米，同比减幅为42%，在放开限购、降低首付、降低落户标准的情况下，通过“购房落户”或优化积分落户政策可进一步刺激购房需求入市。
其提到，从前两年的利好政策来看，政策效果一般都能够持续一两个月左右的时间，因此短期内买房落户必然能够利好一部分购房需求的入市。
陆骑麟表示，从长远来看，城市对人口的吸引力除了城市具有相对完善的配套设施之外，主要还是城市就业机会是否充裕。相对而言，买房落户政策需要一线和新一线城市才能更加有效。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，住房与户籍联动政策符合近期发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的导向，目前全国各地都在落实购房落户政策，部分大大方方，部分可能还略委婉，但总体建议是，立足人口资源要素自由流动的导向，且立足“人房地钱”的新规律要求，在户籍政策上做最大限度的放松，尤其是一线城市也需要有突破性的政策内容。
专题 | 十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究
“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。 城市是现代经济社会活动的主要载体，国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。 40年改革开放带动中国城市化快速推进，中国城市格局发生深刻变化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐渐衰落。 随着城市化进程进入中后期，中国城市的基本格局已经确定。 毋庸置疑，第一梯度当属北上广深四个核心一线城市，无论是经济增长，人口购买力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市发展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多问题。 而目前最受关注的，无疑是最具发展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域发展核心，受到多项政策利好荫庇。 譬如2005年原建设部编制《全国城镇体系规划》，定位天津为全球职能城市。 2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国家中心城市的名单中增加了重庆。 2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》，明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。 2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，明确提出“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。 2018年2月，国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”。 本文我们着力分析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市发展的共性特征：01十大“新一线”城市处快速成长期 经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足2020年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，并拓宽数据获取渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析。 杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产发展程度上已大幅领先，但部分指标距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。 我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资机会，将是中长期内中国房地产人、财、物的聚焦点。 处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好首先在地理位置上，10个“新一线”城市均处在中国当前最具发展活力的地区。 其中，杭州、南京、苏州、天津等分布在京津冀、长三角、珠三角中国三大发展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购买力强，在行业中目前保持着领先的状态。 武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的核心城市，也是国家多项重大工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。 可以说10个“新一线”城市或处于东南沿海发达地区，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈核心城市。 其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国家级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。 虽然中央暂时未明确对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。 作为目前国务院已批复的10个国家级城市群的中心城市，除在各自《城市群发展规划》中明确其作为区域核心城市作为先导区、示范区外。 如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地区高铁“国家级”枢纽中心；2020年国务院同意商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市全面深化服务贸易创新发展试点。 十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线可见，10个“新一线”城市在地理位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。 1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。 相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的发展阶段，作为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于快速成长的“青年”时期。 以坚实的经济积累为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模快速发展。 至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超过2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。 结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。 综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但整体“新一线”城市新房销售规模也已明显超过其他二线城市。 由此可见，“新一线”城市房地产正处于快速发展期，行业规模已增长至全国领先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上不足比下有余”，虽已超过普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有不足。 2、经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。 从2019年一二线城市国民生产总值情况来看主要有“体量大”、“增速高”两个显著特点。 “体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超过1万亿元人民币，其中重庆更是达到了2.36万亿元，已与广州齐平。 在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。 “增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可保持的较高的经济增速。 以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其余城市均在7%以上。 这主要是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业升级的阶段，经济受前两者推动下正处于快速增长期。 与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础建设投资力度超群。 以2014-2018年一、二线城市市区每平方公里累计基础设施建设投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超过1亿元，这主要得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进发展。 总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有显著的经济产业优势，拓进新区与产业升级下不仅具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设施配套相比其他二线城市更完善。 3、人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。 2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超过100万人。 值得注意的是，相比于“新一线”城市常住人口的显著增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口分别仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大多数“新一线”城市。 “新一线”城市得以形成人口大量流入的原因主要有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等主要城市群的快速落地，“新一线”城市作为城市群中的核心城市，如上文所述，在产业升级、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不断吸引了大量新增产业人口，且不断完善的基础建设也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的天然优势，自然成为省内人口流向的主要目的地；三是近3年“新一线”城市纷纷开展了规模宏大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不断放宽、社会补贴不断加码，吸引了本硕应届毕业生、高级技术人群等大量人才落户就业。 其中最为显著的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口分别增长512万人、200万人。 总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积累了显著的人口优势。 超2亿人的人口净流入为“新一线”城市发展注入了新的动力，形成了“经济发展-人口流入”的正向循环。 02杭州：经济、人口双核驱动 成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板03武汉：国家中心城市“二次复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现04南京：长三角一体化助力房价高位维稳 经济、收入等不及苏杭，首位度待提升南京近几年来楼市处于高速增长期，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价已经高达2.6万元/平方米，核心区域4万+豪宅持续热销，剑指一线。 预期后续房价仍有望稳中有增，成本驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。 总体来看，南京中长期基本面向好，经济、收入与苏杭仍有差距，首位度有待进一步提升。 发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销南京，作为我国东部地区重要中心城市、长三角特大城市和江苏省会城市，其房地产的发展史亦可称为房价的上涨史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推动了南京房价的稳步上涨，仅用一年时间就增长了近15%，达到3100元/平方米。 2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。 同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地区陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。 众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的价格“高地”，但也是在这一年，苏州房价已经达到4500元/平方米，首次超过“老大哥”南京。 2006年，南京房地产市场开始回暖，当时全市均价4396元/平方米。 随后的三年，南京房地产市场表现的相对比较温和，但房价上涨速度依然不减，保持15%以上的增速上涨，接下来的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%达到了元/平方米，真正全面进入“万元时代”。 不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。 而当年成都和武汉GDP总值均已超过5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。 也是在这一年，房企在南京的土地储备已经面临“饥饿”状态，当时土拍市场火热程度难以想，溢价率达到30%以上，楼面价已经达到5278元/平方米。 一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。 这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满1年及以上。 这是南京第一次限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，达到历史最低点。 但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布全面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价已经高达元/平方米。 2014年，南京青奥会的举办再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价元/平方米。 2014年-2018年，房价每年以超过10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超过了25%。 2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等升级版的限购令。 这意味着，这一轮房地产市场上涨周期基本宣告结束，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房价格达到元/平方米，房价依然高企。 有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房价格达到元/平方米。 2019年至今，在中央“房住不炒”的政策号召下，南京房价整体趋稳，年涨幅不超过5%，2020年上半年维持在元/平方米。 聚焦不同区域2020年上半年商品住宅的成交均价，城中已经突破5万元/平方米，剑指一线；第二梯队为城北和河西区域，也达到了4万元/平方米以上，外围区域江北和江宁的成交均价相对偏低，分别为元/平方米和元/平方米。 结合不同区域的去化情况，2020年上半年推盘量创年度新高，共188次推盘，推出房源3.34万套，整体去化率52%，整体开盘去化同比下降，客户相对理性。 可以看出，核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，城东、城中、河西、城北整体去化率均超8成。 聚焦热销项目，即去化率大于80%的项目，以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等核心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均实现了开盘即售罄的佳绩。 优势与短板：房价、收入齐增，居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力目前来看，南京房价已经到达了阶段性高位，主要源于地价攀升和长三角规划利好的双重驱动，预判后市，我们认为，南京房价仍有望保持稳中微增态势，城市购买力相对充裕。 一方面南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力；另一方面抢人新政频出，且成效显著，也有望为后期楼市成交注入新的活力。 1、成本驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4事实上，南京一路攀升的房价背后，成本驱动，地价上涨也起到了至关重要的作用。 据CRIC监测，2014年以前南京的涉宅用地成交楼面价一直处于波动上行，至2016年有了一轮跳增，地价过万，达到元/平方米，溢价率高达79%。 对比同期全市商品住宅成交均价也仅为元/平方米，房地价比骤降至1.36，“面粉贵过面包”的现象在南京这座城市尤为明显。 这一年，史无前例的地王潮席卷南京城。 那场历经88轮竞拍的火爆现场仿佛历历在目，G11地块最终被世茂集团以88亿元拿下，溢价率114.6%，成为南京总价地王。 还有葛洲坝拿下的G14地块，经过25轮竞拍，最终以元平方米的楼面价，拿下南京单价地王。 这一年，南京共诞生52宗楼面价超万元地块，占比达61.9%，地王遍地开花，土拍熔断新政、土拍摇号均在这一年出现。 但高价地的后遗症也在近两年愈发凸显，导致许多房企在南京遭遇滑铁卢。 鲜少有哪一个城市像南京这般，房企挤破了头也要进入。 截至2019年，50强品牌房企中已有37家悉数进入南京市场，这是一个群雄逐鹿的市场。 南京地市的火爆直接带动地方政府土地出让收入的稳步增加，据CRIC测算，2019年南京的土地财政依赖度达到了1.04，在十个”新一线”城市之中处于中等偏上水平，众所周知，土地财政依赖度对房价的上涨具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价上涨越快。 考量到当前南京的地价仍处高位，中长期南京的房价仍将维持稳中有增态势。 2、长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期南京作为长三角核心城市，2019年城镇化率高达87%，位于十个”新一线”城市前列。 近几年来房价稳步攀升与规划利好和基建配套建设的逐步完善密不可分。 具体来看，根据南京政府修订的《南京市城市总体规划》，南京将制订并全面构建“南北田园、中部独守、拥江发展、城乡融合”的空间格局，形成“一主、一新、三副城、九新城”的市域城乡体系。 。 结合今年两会定调：提升中心城市首位度；落实长三角一体化战略，推进宁镇扬一体化，加快紫东、江北建设，加速连通江南、江北等利好规划的出台，南京的城市建设也在稳步提速。 从城乡建设部公布的南京2014-2019年基建投资额变化情况我们也不难看出端倪，虽然2014-2017年整体和地均的基建投资额均呈现出稳步下行，但2017-2019年整体维持高位，地铁、有轨电车、过江通道等交通配套逐步完善，江北新区发展显著提速。 2020年上半年虽然恰逢新冠疫情，但是南京同样迎来了产业、交通等多重利好，产业层面，一季度南京主城开工278个项目，总投资近3200亿元；6月创新周河西签约多个项目，产业能级进一步提升；交通层面，长江五桥合龙，作为南京规划的27条过江通道之一，南京五桥能舒缓周边大区域过境交通，连通河西、江北两个重点新城，为江北新区连接高铁南站和禄口国际机场打通了一条快速通道，对激发南京新城活力和扩展城市空间有重要意义。 多条地铁线开工或进入规划，城区空间距离进一步缩短。 3、人均可支配收入不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入结合上文，南京核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，可见虽然房价稳步攀升，但是整体居民购买力依旧强劲。 一方面，从人均可支配收入来看，南京不及苏杭，但介于深圳、广州两个一线城市之间，也算是高净值人群的聚集地；另一方面，南京房价收入比相对适中，近几年一直在10-13年之间持续波动，居民购房压力略高于苏州，但是普遍低于沿海核心一二线城市。 预判南京未来的需求前景，我们认为，整体的居民购买力仍有望进一步提升。 原因无外乎以下三点：一是长三角一体化规划利好之下，各区域联动增加，有望进一步刺激南京的经济活力，提升城市首位度；二是南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力，这也将为南京楼市带来新的增量需求；三是当前抢人大战如火如荼，南京早在2018年5月便发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就达到16万人。 2019年人才新政再度加码，先是10月15日六合区域发布人才新政，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。 不到一个月，11月7日，《南京市人才购买商品住房试行办法》出台，全市所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道。 2020年上半年地方政府纾困政策频出，南京也不例外，落户新政持续优化，40周岁以下大专学历人员，参保半年可落户；本科学历人才从40周岁放宽到45周岁；将留学归国人员和非全日制研究生一并纳入；在争夺人口的大战中，南京似乎更胜一筹。 总结预判：房价上涨有支撑，中长期经济发展、收入水平待提升总体来看，近2年南京楼市成交量跌价稳，2020年上半年，楼市调控“先扬后抑”，政府维稳态度明显，政策方向未发生改变。 不得不说，南京房价经历了前几年的跳增，目前维持在元/平方米的高位，还是存在一定的支撑，短期内价格不存在下跌可能。 一方面，地价上行，成本驱动，地方土地财政依赖度较高；另一方面，长三角一体化，南京都市圈建设等利好落地，地方不遗余力的加强基建配套建设，吸引人才，成效也较为显著。 值得关注的是，虽然南京近几年来发展提速，但是“逆水行舟，不进则退”，其经济增长和人均可支配收入的表现均不及苏州、杭州，在《南京市城市总体规划》中也曾有过提升南京在江苏省首位度的说法，可见，房地产虽然是经济的压舱石，但是仅靠房地产驱动地方经济发展是远远不够的，未来南京还需在产业升级、区域协同发展等方面做出更多努力，才能弥补其与同类城市差距，进而促进房地产更加平稳健康的发展。 05成都：楼市“领跑者”光环不再 房价翻番、人口吸附力下降，后续成交易跌难涨06苏州：楼市明显分化，经济、人口双失速 园区、高新区配套成熟，热度较高07长沙：被调控“束缚”的价值洼地 政策强干预下，后期市场成交大概率维稳08天津：成交低迷，五年房价涨幅居末 二手房持续扩容，后市价难涨、量难跌09重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整” 人口增量不足为发展主要短板10西安：“线上落户”留人成效显著 经济体量低、政府债务高制约楼市发展11郑州：经济体量不足下 人口增长慢、购买力低，预期楼市下行期拉长12总结：显著后发优势加速多核心格局形成 短期房价收入与供需错配等凸显十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高，刚需托底现象初显事实上，近两年来伴随着楼市调控政策逐步发酵，二线城市响应中央城镇化建设和户籍制度改革号召，纷纷出台人才新政“曲线救国”，叠加一线高房价“推力”作用，房企基本都回归二线城市作战，东南沿海和中部枢纽的部分基本面较好的核心二线城市，诸如杭州、武汉等收效显著，房地产市场量价齐增，迎来了新的发展契机。 经历了前期的高速增长，多数城市的“后遗症”效应逐步显现：随着房价的不断攀升，居民的购房难度在稳步增加。 据CRIC监测，2019年十个“新一线”城市有半数房价收入比达到了10年甚至以上，加之2020年初新冠疫情突袭，整体经济被拖累至负增长区间，人均可支配收入增长明显受限，受打击最为严重的无疑是基数较大的刚需客群，预期购买力的压缩将直接制约后市成交规模。 事实上，当前部分城市已然出现了刚需托底的征兆，典型代表为武汉、成都、苏州。 以武汉为例，2020年上半年商品住宅分房型成交结构来看，120㎡及以下三房占比全市总成交60%，居民购房偏向于一步到位的小三房户型，客户刚需化倾向初显。 天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长如果说房价短期上涨过快，区域冷热不均、库存高企皆为各城市楼市发展问题的“表象”，那城市基本面诸如经济、人口、产业、基建、购买力才是决定其自身能否长远发展的内在动力。 若这几个方面出现问题，皆为“硬伤”，短期内难以克服，之后势必影响到整个房地产的行业规模。 这些城市房地产行业规模大概率呈现“平台-上升-平台”的“阶梯式”形态。 经济存在显著短板的诸如西安、郑州，至2019年西安全年GDP仍不足万亿，仅9321亿元，在所有一线及“新一线”城市中排名垫底，主要原源于第二产业规模小、第三产业起步晚两方面，2015年国务院才正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。 郑州如是，以工业为主，目前仍处于产业转型之中，2019年郑州第三产业增加值占GDP比例低于武汉、成都2城，可见其产业转型完成度相对较慢。 而人口层面，多数人口基数较大的城市也面临增长见顶，人才新政收效甚微等问题。 以重庆、郑州为典型代表，重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。 不过近年来人口增速放缓，常住户籍人口比不足1，在核心一二线城市中居末，即便出台了人才新政，2019年户籍人口和常住人口增幅也仅为0.5%和1.16%，人才吸引力有限。
百城加入“抢人大战” ，近40城出台人才购房政策
12月9日，国内领先的生活服务平台58同城、安居客发布《2019人才政策与安居就业报告》，《报告》显示，仅2019年，全国已有百余城出台了人才政策，有超30个城市陆续出台了新的落户政策，广东、黑龙江、浙江、江西等省均在其列，其中不乏二三线城市的身影——天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等地市，相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。
城市除了敞开落户大门外，还实实在在动用了补贴吸引人才。 根据58安居客房产研究院统计数据，大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上，宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万的高补贴吸引优秀人才。
除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了更为个性化的政策。 以广州为例，对在大湾区工作的境外高端人才和紧缺人才，其在珠三角九市缴纳的个人所得税已缴税额超过其按应纳税所得额的15%计算的税额部分，由珠三角九市人民政府给予财政补贴，该补贴免征个人所得税。
部分地区还对人才的购房政策进行了特别规定，海南出台政策，实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年。
58安居客房产研究院指出，根据不完全统计，目前已经出台人才购房政策的城市有近40个，热点城市的抢人大战正如火如荼，而更多的城市还未觉醒。 城市人口争夺战刚刚开始、远未结束。
58安居客房产研究院根据城市的人口凝聚力、经济发展程度、2019年人才政策友好程度综合指标进行综合分析发现，成都、重庆、武汉等城市依然是人才吸引力较强的城市，政策力度较大。 各城意识到人口带来的价值，抢人大战开始转向吸引优质人口、引领城市竞争发展的新逻辑。
根据58同城、安居客《2019人才政策与安居就业报告》的监测，南京、成都、郑州等城市争夺的是本科以上创新人才，人才定位与其城市产业发展定位相对应，与其城市竞争力和人才吸引力相匹配。 而成都、武汉等户籍人口显著增长的城市也都受到人才政策的影响，今年更多城市政策落地，势必对人口流动带来新的影响。
人才政策的落地，最直接的影响是人口的增长。 例如西安，抢夺人才凭借一个“快”字，快速启动、立竿见影，仅仅三天，“掌上户籍室”就吸引了数百位在京学子注册、数十名硕士博士完成落户，一个季度就落户了24万人，相当于其它省会城市两三年的常住人口增量。
2017年西安放宽高校毕业生落户政策，年底新增户籍人口20余万人；2018年初西安再度放宽落户要求，允许直系亲属举家随迁，户籍人口增长再次加速，2018年底户籍人口增加70余万人。
《2019人才政策与安居就业报告》同时指出，人口流动的背后是资本的流动，人来到大城市，钱也跟着来到大城市。 随之而来的是源源不断的创新力、消费力和生命力，所以人口不仅自身带来资本，同时也在吸引资本的流动。
当这些城市为人们敞开怀抱时，城市的受关注度也自然被提升。 从居住方面就能看到，根据58同城、安居客平台的数据，2019年1-10月，西安、重庆、武汉、成都等城市新房访问热度远高于一线城市，而从同比增速来看，武汉、沈阳、宁波的访问热度均超过20%。
从国家统计局住宅销售价格指数来看，2019年1-10月，西安超越一线城市，新建商品住宅销售价格指数高达159.45；二手房住宅销售价格方面，除一线城市外，武汉、南京、杭州价格指数超过140。
在热点城市的就业趋势上，根据58同城招聘研究院的统计数据，2019年前三季度，北上广深四大一线城市依然是求职首选城市，同比去年各城市求职活跃度均有所上升。 除北京外，东莞求职活跃度同比表现抢眼，在人才政策上的推动力度大，扶持成长型企业的人才引进工作，为提升当地求职热度再加码。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，包括新一线城市在内的人才落户的各项福利普遍具备较高吸引力，但最终能否让人才真正在这座城市留下来，安居乐业，则还要看城市经济未来的长远发展，以及各类人才和城市发展的契合度。 毕竟人才的数量是相对有限的，在“人才争夺战”愈演愈烈的同时，城市应该真正重视和聚集核心优势，以及定向吸引和自身城市发展相匹配的人才，吸引人，留住人，真正实现人才和城市共同发展。
『遵义会址二日游线路』2020年三季度中国房地产总结与展望（上篇）
政策篇、行业篇、土地篇
一、政策篇
三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧
2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。 与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。
展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。 居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。 压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。 01
总结
1、坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标
……略……
7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。 会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。 并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。 会议强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。
2、融资“三道红线”严控负债规模，倒逼房企去杠杆降负债
3、杭州、宁波、南京等10城政策加码，深圳政策力度最为严苛
受限于热点城市房地产市场出现过热征兆，多城市项目频现“万人摇”，杭州、宁波、南京等10城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。
7月2日，杭州进一步规范高层次人才优先购房，但自网签之日起5年内不得上市交易；补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。
7月6日，宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；严格执行差异化个人住房信贷政策，加强对购房人在市五区家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，严禁信贷资金违规进入房地产市场。
7月15日，深圳调控政策再升级，重点涉及以下四方面内容：其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。 其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。 其三，增加一、二手房交易税，普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款。 另外，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。 其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。
7月24日，南京限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
7月25日，东莞限购、限售政策双升级，首次将二手房纳入限购范围，非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩，个税证明不再作为审核材料。 延长一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。
8月6日，陕西省咸阳市落地限价、限贷政策，2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。 首次购买普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。
8月18日，南京收紧土拍新政，具体涉及提高准入门槛，宅地竞买人应具备房地产三级及以上开发资质；提高宅地竞买保证金比例，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并在一个月内付清全部土地成交价款；加强资金监管，宅地竞买保证金及后续购地资金须为自有资金；而在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得两块及以上宅地。
8月30日，无锡完善限购政策，夫妻离异后2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭在市区范围内拥有住房套数计算。 升级限贷，二套贷款未结清首付比例由40%调升至60%。 增加二手房交易税，市区住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
9月4日，杭州调控政策再升级，住房贷款成重点监管领域，涉及强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，严防消费贷、经营贷等违规流入房地产市场。 完善限购政策，以父母投靠成年子女方式落户，须满3年方可在限购范围内购房。 与此同时，调整无房家庭认定标准，30岁以上未婚单身且在限购范围无房、离异单身满3年且在限购范围无房记录满3年，可认定为无房家庭，以免“误伤”刚需购房。
9月6日，沈阳限贷政策加码，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。 个人住房转让增值税免征年限也由2年调整到5年。
9月11日，南京进一步收紧土地竞买政策，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得两块及以上宅地，也不得同时报名竞买同一幅宅地，以期引导土拍市场逐渐回归理性。
9月11日，常州市区限贷、限售政策双升级，二套贷款未结清首付比例调整为不低于60%，严防居民挪用消费贷、经营贷等购房；新购住房限售年限由原先的2年提升至4年。
4、杭州、宁波等支持刚需优先购房，株洲、郑州落地购房补贴
展望
5、以“三道红线”为房企降负债，热点城市居民购房“限贷”升级
展望未来，四季度货币政策整体仍将保持宽松基调，但边际放松空间有限。 房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金违规流向房地产市场。
以“三道红线”为纲，房企融资环境整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债。 预计四季度房企融资将转向去杠杆、降负债，避免房地产行业一家独大、尾大不掉，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。
而在实际执行层面，“三道红线”将成为房企融资重要的参照标准。 一方面，首批12家试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。 另一方面，银行贷款、海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧，参照“三道红线”标准，针对性地调整各类房企授信额度以及融资成本。 预计那些暂被划定红档、橙档的房企，为了确保有息负债规模少增长乃至不增长，融资困难程度或将加剧。
居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。 依据各城市房地产市场实际情况，居民限贷政策或将有所分化。
一方面，热点城市限贷政策或将进一步收紧，具体涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率，强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，尤其要严防挪用首付贷、经营贷等违规信贷资金购房。
另一方面，部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以操作的选项。 不过，认房不认贷、二套贷款结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。
6、地方“紧多松少”，热点城市调控加码、压力城市刺激减压
地方因城施策、一城一策，调控政策大概率继续维稳，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。
热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码。 具体而言，房价仍是红线，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市，政策加码的可能性颇高。 而在调控升级后，宁波、南京等房地产市场依旧火热，未来也不排除政策继续加码的可能性。
限购政策或将进一步升级，涉及限购区域扩容，将二手房纳入限购范围等，严堵通过假离婚等方式获取购房资格。
相较于限购，限售较为温和，出于维稳市场预期的现实需求，预计热点三、四线城市更可能加码限售，涉及延长住房限售年限，将二手房纳入限售范围等。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。 具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力城市，更可能在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。
土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格。 一方面，供地整体过剩的弱三、四线城市要调降供地指标，助力房地产市场逐步恢复至供求平衡。 另一方面，增加平价地以及低价地供应，给予企业一定的让利空间。
支持企业促销售、抓回款，弱三、四线城市可能在需求层面予以刺激。 一方面，支持刚需购房，调降无房家庭、进城农民等刚需客群置业门槛。 另一方面，购房补贴、税费减免仍是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。
附表：2020年三季度重要政策汇总
二、行业篇
预计拿地新开工与投资增速回落，销售规模持平微增
2020年第三季中国经济稳定恢复，住建部适时地与热门城市及主要房企座谈，重申了疫后“房住不炒”主基调。 十余城市楼市调控政策相继收紧下，商品房销售规模仍强力恢复，前8月销售额同比增1.6%。 前8月房地产业开发投资额增长4.6%，但融资“三条红线”明确后房企对资金运用趋于审慎，开工、拿地等增速均会受到一定影响。
总结
1、前8月销售金额回正增1.6%，全年商品房销售规模大概率创新高
……略……
2020年全年行业销售规模从前8月商品房销售体量预计，全年商品房销售金额大概率创新高、销售面积或将微跌。 乐观而言，以后续4个月单月同比增速保持与8月一致计算，全年商品房销售面积、金额将分别增4%和12%。 保守而言，假定前8月全国商品房销售规模占全年销售规模比例与2019年一致，预计全年商品房销售面积、金额将分别降3%和微增2%。
2、新开工面积同比增速冲高回落，土地购置累计降幅连续扩大
……略……
3、建安与土地投资下行使开发投资增长趋缓，预计全年开发投资额增7%
国家统计局数据显示：前8月，全国房地产开发投资亿元，同比增长4.6%，增速比前7月提高1.2个百分点。 其中，住宅投资亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。 单月来看，8月全国房地产开发投资亿元，同比增长11.77%。
受房屋新开工与土地购置两方面影响，第三季度开发投资额增速增长明显趋平。 8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。 正如上文所说，开发投资额增速增长放缓主因是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。 中央放出房企融资“三条红线”门槛后，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点；土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。
……略……
从前8月开发投资规模预计，全年行业投资规模预计将增长6%左右。 以后续4个月单月开发投资额同比增速较8月略降计算，全年房地产开发投资额同比增长7%。
展望
4、经济走稳、刺激退出，降负债下投资增速趋缓，行业销售规模料将持平微增
疫情后，国内经济稳定恢复，生产消费需求稳定回升，就业与收入总体稳定，内循环与外循环驱动下发展动力进一步增强，房地产业V型逆转后发挥了宏观经济稳定器作用，一系列对冲疫情影响的宽松措施也将陆续退场，房地产行业也将重回自身运动规律。我们对于后市有如下几点判断：
一是从商品房销售来看，东部地区核心城市商品房销售量价齐升带动全行业强力复苏， 2020年全年有望实现销售面积再创新高；同时今年另一个重要特征既是城市分化和区域分化，中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行带来库存压力二次上升。
二是新开工面积增长动力略有不足，一方面融资收紧预期下，受房企融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。 另一方面即将到来的冬季，许多北方城市会迎来停工期，对新开工等指标会产生一定负面影响。
三是土地购置面积同比增速将显著回落。 融资“三条红线”，地方调控持续升级，土地供应节奏、结构变化等因素影响，热点城市供地力度将进一步减弱，成交规模缩减，另一方面去年四季度土地市场成交规模回升使得基数较高。
四是基于对房屋新开工、土地购置、建安投资的判断，房地产开发投资额整体仍将保持增长，但预计增速将趋平。
三、土地篇
第三季度成交量缩价跌，预计四季度溢价率将继续走低2020年第三季度，土地市场成交量价齐跌，溢价率也因优质地块的成交占比降低而呈现下行趋势，竞拍热度较上一季度明显回落；而就前三季度同比表现来看，土地成交面积累计同比增速已经回正，金额更是同比增加了11%，土地市场成交已经回到正轨。 联系溢价率来看，长三角城市的市场热度仍然居高不下，上海、宁波、徐州等城市地价不断创新高，溢价率也处于相对高位，特别是上海，更是在7月份两度刷新全国土地市场年内成交最高单价，市场热度较高。
总结
1、第三季度土地市场量价齐跌，“三道红线”新规下9月溢价率显著下滑
1）土地成交量逐月递减，各能级城市表现均不及二季度。 自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到万平方米，环比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。 前三季度成交总建筑面积为万平方米，同比增加了1%。
分城市能级来看，各能级城市成交表现均不及二季度，尤其是一线城市，三季度成交量环比下滑了34%，但同比却依然上涨23%；二线、三四线城市成交建面也环比分别下降23%和19%，供地量较二季度明显在缩减。 前三季度累计来看，一线城市表现较为突出，成交量高达3632万平方米，同比去年同期涨幅高达44%，供地力度明显增大；二、三线城市成交量则与去年同期基本持平，市场相对平稳。
2）热点城市调控政策纷纷加码、融资渠道收紧，第三季度平均楼板价高位回落。 价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落，7月份土地成交均价为2789元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2492元/平方米。 第三季度的整体成交均价为2684元/平方米，环比下降8%，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。
3）整体溢价率逐月环比下滑，9月降温趋势愈发显著
2、优质土地增多带动中西部城市地价上涨，长三角市场竞拍热度最高
从重点监测城市的土地成交情况来看，中西部省会城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3个位于中西部区域。 其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以来西安土地供应持续发力，前3季度总成交建筑面积高达2606万平方米，较去年同期成交量增加了近三成，成交价格也比去年同期上涨了2%。 事实上，不只是西安，郑州、长沙、成都等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨，主要是优质地块供应明显增加，尤其是新城核心板块宅地供应明显增加，带动整体地价上涨。
3、三季度流拍现象明显好于去年同期，政策收紧下四季度流拍或再度增多
4、四季度溢价率大概率走低，预计全年成交规模将会超过2019年
2020年三季度，受各城市供地节奏调整影响，土地市场成交量较二季度明显下滑，成交价格也因优质地块入市占比减少而下滑，同时溢价率也出现了下滑趋势，土地市场热度相比二季度确实有所降低。 结合政策层面来看，7月份以来中央多部委强调“房住不炒”，多个热点城市也相继收紧了调控政策，如南京更是多次修改土拍规则，以控制地价、平稳市场；鉴于当前部分城市地市热度仍在较高水平，预计四季度整体政策面也是以收紧为主。 在此影响下，土地市场成交溢价率大概率会进一步走低。
而在价格方面，在各城市供地主力区域由主城区逐渐向郊区转移的影响下，第三季度地价有所回落，各能级城市地价均出现了环比下滑趋势。 接下来，随着优质土地入市比例更一步下滑、热点城市纷纷采取措施控地价等因素的影响，四季度地价将会进一步走低。 不过，热点城市优质地块的竞争仍然会更加激烈，如东莞、南京等城市优质地块仍多以最高限价成交，上海多宗外郊环地块更是刷新了片区成交最高单价。
至于成交规模方面，截止9月20号全国土地市场成交量已经超出去年同期水平，在财政压力下，各地也会持续加大土地供应，预计2020年全年全国土地市场成交规模仍然有望超过2019年。
