要求“全部现房销售”的住宅地块
深圳首宗全部现房销售宅地
9月4日，深圳公共资源交易中心挂牌的一宗地，提出了新的竞拍要求。
该地块宗地号为A219-0080，挂牌起始价66.65亿，拍卖时间为10月8日15:00。土地位置在宝安区航城街道、福永街道，土地用途为二类居住用地+公园绿地+交通用地。
南都湾财社记者注意到，根据出让公告， 宗地内的普通商品住房需“全部实行现房销售” ；另外宗地意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》， 承诺提供“交房即发证”服务 ，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
“此次深圳所出让地块包括了三项重要内容，交地即交证、交房即发证、现房交付，这也是房地产发展新模式的一个重要体现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。
“现房销售”并非首次在深圳出现
早在2016年深圳就曾开展商品房现售试点。当时，位于龙华区的商住用地A816-0060公开招标出让，出让公告要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。该地块最终由电建+金茂以总价82.9亿元拍下，项目建成后即龙华金茂府。
2023年8月，深圳首块采用竞“现房销售”的宅地出让，根据要求，彼时，新安地块采取“三限双竞”的规则挂牌出让，现房销售建面竞拍上限是3.5万平方米，占住宅总建面接近一半。该地块最终由中铁联合能建以总价34.06亿元+3.55万㎡现房销售面积的价码拿下，目前该地块的第一期中铁能建阅臻府已入市，现房销售的部分还未对外出售。
而即将在10月8日出让的A219-0080宅地，也是 深圳近年来首宗要求全部“现房销售”的宅地。
从标的信息可以看到，该宗地土地面积为181551.54平方米，项目规模很大，计划分两期开发，总建筑面积约665675平方米。另根据规划设计要点显示，该地块拟建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，项目建成后预计供应超3000套现房住宅。
具体来看，该宗地位于广深公路和京港澳高速的中间位置，紧邻12号线兴围地铁站，周边二手小区例如星航华府、兴围华府、翠湖花园等目前挂牌价均在5万元/平方米左右。
顺应市场需求，提振市场信心
8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，出席发布会的住房和城乡建设部副部长董建国在回答加快构建房地产发展新模式相关提问时便表示，住房和城乡建设部有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。
“预售转现售，与过去的楼市政策最大的区别，就是它是房地产供给侧改革，而不是需求端刺激。通过供给侧改革，一方面适应需求端的变化，另一方面修复市场的信心。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出， “现房销售”的背景是顺应市场需求变化，也是提振市场信心的关键。
根据中指院的数据统计，今年1-5月，商品房期房卖了2.5亿平方米，同比降幅31.0%；现房的销售面积没降，反而大幅提升，1-5月全国现房卖了1.1亿平方米，同比增长23.0%。“这说明，居民对期房能否交付有担忧，另外，买房的都是刚需，买了马上住，只有现房或二手房能满足需求。”李宇嘉说。
他指出，随着“现房销售”的探索，对市场来说，将降低购房者成本，驱动市场需求动力，促进新房交易稳定。而对开发商来说，尽管利润会下降，但考虑到近年来新盘20%左右的去化率，如果能提振销售规模，自然会对冲利润率的下降。
那么现售制度的探索是否意味着
预售制度或将进一步取消？
中指研究院市场研究总监陈文静指出，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。
她进一步分析到，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。
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深圳大件事（nandusz）、N视频、湾财社报道
采写：南都·湾财社记者 孙阳
消灭劣质住房 、完善保障房体系 集中土拍下的“北京模式”意义重大
前不久，国新办召开了一次主题为“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会。 会议强调“将通过建立住房保障体系、全面落实房地产市场长效机制实现全体人民住有所居目标”。
其中备受市场关注的核心关键词为“住有所居”。
“住有所居”的现实意义在于人人有房住，而非人人买房住。 伴随着一系列政策的落地，在可预见的未来几年，国内住房保障体系将会不断得以完善。 “以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”是未来国内房地产市场中的重要组成部分，保障性住房将与商品房一同构建起整个国内房地产市场的供给端。
为保障性住房“面包”提供足额“面粉”
住房保障体系构建的核心在增加土地供应，如果没有充足的土地供应，住房保障体系的发展仍将缓慢，且会持续让位于商品房市场。
2021年的全国集中土拍市场，包括北京、重庆、杭州在内的多座城市，在集中土拍时均增加了竞租赁住房或自持租赁面积的竞拍新规则，一系列规则的设置对于保障性住房的土地供应形成了有力支撑，能够保证市场中商品房与保障性住房能够进行双通道供应。
我们以北京土地市场为例。
8月30日，北京发布第二批集中供应地块共43宗地块，总供应面积达到243.7万㎡，规模比首次供地增加44%，起始价1358.77亿。
与首批集中供地相比，北京二批集中供地中住宅用地增加13宗，建设用地与规划建面均增加44%。 在43宗地块中，包含1宗独立公租房用地，13宗配建保障性租赁住房用地，租赁住房用地总建筑面积27.2万平米，整体占比进一步拉升。
在5月的首批集中供地中，北京的整体土地成交溢价率为6.4%。 由于其所具备较为完善的竞拍规则，得到了住建部的直接表扬，且其一系列土拍规则被称之为“北京模式”，不少城市在第二批集中供地的竞拍规则中也在积极学习引入“北京模式”。
以重庆二批集中供地为例。 8月31日重庆公布第二批集中供地地块宗数，共挂牌42宗地，其中17宗地配有自持租赁住房。
在竞拍规则中，重庆同样也增加了“竞自持”条件。 当竞价达到最高限价后，转为现场竞自持租赁住房比例环节；当竞自持租赁住房比例达到100%时，转为竞自持租赁住房年限环节；当竞自持租赁住房年限达到50年时，则以接受该条件中竞买保证金最先到账者确定为最终竞得人。 不难看出，重庆较为复杂的竞拍规则设定也是优先“保障”。
包括重庆在内，在多座城市已经公布的第二批集中供地公告中，保障性租赁住房供地的比例正在不断提升，同第一轮集中供地的“经验缺乏”相比，二批供地均已开始针对溢价率与租赁住房比例进行规则设置，“北京模式”的示范作用显著。
“出价最高者得”规则被弱化
土地溢价率的高低与保障性住房的地块供给，能够直接反映一座城市对于“住有所居”政策的理解执行的坚决与否。
在首轮集中供地中，22城出让802宗地块，合计土地出让金亿，平均土地溢价率达到14.7%。 楼面价相比2020年同期上涨15.1%。
首轮集中供地的出让金与溢价率均高于往年，集中土拍显然没有达到降低地价和市场预期的政策目标。 因此在二批集中土拍开始后，多个城市选择暂缓供地计划以进行规则完善调整。
贝壳研究院监测数据显示，截至9月15日，福州、济南、天津与青岛完成第二批集中供地，从宅地成交率(成交宗数/出让宗数)来看，福州成交率为68.4%，较首批次下降18.6%；济南成交率为72.9%，较首批次下降21.9%；天津成交率为65.6%，较首批次下降12.0%；青岛成交率为90.0%，较首批次下降8.2%；成都第二批集中供地中的17宗地因故终止出让。
第二轮集中供地成交率与首轮相比有所降低。 一是受房企拿地的节奏性策略影响所致，二是部分城市在首批集中供地规则之上又进行了“修补”，对于稳定土地市场也起到了作用。
部分媒体将前一阶段的房企股价大涨作为结果进行推算，认为多座城市针对土拍规则的调整对于房企是利好。 实际上，作为土拍规则调整的核心，控制溢价率无疑会降低房企拿地成本，但这也只是规则调整的伴随结果，并非规则调整的目标指向。
我们以北京的二批集中土拍规则进行详解，其中最为重要的两条规则：“摇号确定竞得人”、“竞现房销售面积”。
“摇号确定竞得人”规则规定：当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。
如此一来中小规模房企将有更多机会拿地，市场也不会再仅以出价高低与自持比例进行抉择。 房企利用产品“缩水”以降低成本所导致的购房者踩雷几率也将减少，这对于消灭劣质住房将是一次有效助力。
“竞现房销售面积”规则规定：在竞拍时该地块若达到出让地价上限后，转为“竞报现房销售面积”。
此次被纳入试点的地块是大兴黄村地块，在价格达到上限后，竞拍房企将以“现房销售”面积为竞争点。 对购房者而言，现房销售能够杜绝“烂尾”，真正实现所见即所得；对开发商而言，“高周转”在北京市场将成为绝唱，现房销售对于房企的资金能力将是一个考验，在这一点上，资金实力雄厚的央企无疑具备优势。
“现房销售”条件之下，资本运作能力成为考验房企操盘的核心挑战，就短期而言，“现房销售”仍难以大规模推行，毕竟当下多数房企考虑的还是“效率”，尤其对于大多数民企而言，市面上的钱仍旧很“贵”。
为保障房企在资金利用层面的低杠杆，北京更是采取了“禁马甲”规则，要求房企拿地后不能转移股权和权益，且在资金端规定了四个不属于：
1. 不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；
2. 不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；
3. 不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；
4. 不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。
如此一来，房企拿地后引入“资本”难度升级，以往拿地后进行联合开发的操作将难以实施。
引入“高标准住宅方案”以消灭劣质住房
“整体溢价率不超过10%，单宗地最高溢价率为15%”，限溢价率的规则制定可能是体现北京坚决建立住房保障体系的决心所在。 对于土拍溢价率的设限，既能够将市场预期变得更加温和可控，又对房企拿地成本有降低作用。
此外，对于购房者极为友好的“高标准住宅方案”规则在北京二批集中供地得到进一步明确。 在二批集中供地的43宗地块之中有36宗地为竞品质地块，占比进一步提升至84%，在首批集中供地中，仅有7宗地为竞品质地块。 “高标准住宅方案”已经成为北京土拍的亮点规则，也是保障项目交付品质的重要举措。
“高标准住宅方案”并非比拼豪华程度，而是以“宜居”作为重要评选标准，充分考虑户型实用程度、居住体验、配套设施可达性、公共空间设置等指标。 “高标准住宅方案”大概率会解决在前几年由于“双竞规则”所间接导致的项目品质下降问题。
2016年，北京土拍市场推出“限房价、竞地价”的土地出让模式，自此之后市场中涌现出多个“限竞房”，仅在2019年，限竞房共计成交套，占新房市场成交的57%。
对于购房者而言，“限竞房”的出现无疑是某种房价的友好，其可以将房价限定在阶段之内；但对房企来说，在土地成本居高与“限竞房”销售限价的情况下，只能往下压成本、要利润，产品减配无疑成为最令购房者受伤的地方。 一系列围绕项目品质的维权事件开始出现，关于外立面鼓包、墙皮掉落、入户过道过窄的维权事件出现在祥云赋、紫郡兰园、公园十七区等众多限竞房项目。
“双竞规则”所导致的高地价与低房价组合，严重压缩了房企的利润空间，房企不会做赔本的买卖，即使保留最为微弱的利润，最终也还是得由购房者买单。
2021年，北京所推出的一系列土拍新规取代了以往的“双竞规则”，尤其房企摇号、低溢价率等规则能够帮助房企减轻拿地成本压力，促使房企不再向下要利润，预计未来两年内上市的项目维权事件将大幅度减少。
以完善保障房体系、消灭劣质住房为重任的“北京模板”并非个案，一众城市也在不断进行规则跟进。 包括杭州、宁波在内的部分城市宣布未来30%新房将是保障性租赁住房。
在浙江发布的《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》中写道，在“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。
各地土拍规则的调整目标在于加强保障性住房体系的全国化建立，多个城市的二次集中供地公告中所发布的新“工具”将其决心展现无遗。
如果行业的“上半场”是以市场化为特点，那么“下半场”将是保障房与商品房并行的路径。 房企也将要重新适应新的市场规则。
福州土拍要求“现房销售”，此举会在多大程度上影响市场？
福建省福州市永泰县一宗涉宅用地的拍卖引发市场关注。 根据当地自然资源局披露信息，在对参拍企业的建设要求明确说明中，第五条提到“该宗地按现房销售实施。 规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，福州土拍要求“现房销售”，此举会在多大程度上影响市场？
1、官方公告
公告中最引人关注的是现房销售的要求。 规划指标及建设要求第五条显示：“该宗地按现房销售实施。 规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。 ”建设要求中还提出，取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续，
2、为什么国内的房子不能现房销售呢？
这个问题是由当时的客观情况决定的，我们国家98年决定停止实物房屋分配，全面实行商品房政策，当时对标的是我国的香港地区实行的预售制度。 客观的讲这个制度对开发商是有利的，可以最大化的利用资金，提高效率，这样刺激开发商加快开发速度。 因为当时的老百姓对房子的需求比现在大多了，计划经济时代房子盖不了多少，指望分到房子解决住房问题更难！
3、现售房子影响市场
不过任何制度都是特定历史时期的产物，现在对比发达国家，商品房预售制度带来的问题也越来越多，很多发达国家都是现房销售，这样可以避免开发商货不对板偷工减料、虚假宣传，甚至烂尾跑路等问题，尤其是在房屋价格越来越高的情况下，总的来说还是预售房子是国家的众享所归。
后记：总的来说，现房销售，可以预见的是，住房质量肯定会比现在上升一个档次，购房风险也将降低。 但是房价已经推到这个高度，在目前的供需关系下，价格还是第一重要的，刚需自住现房销售不具有优势的，反而变相推高房价。
深度丨争议预售制：未来何往？
作 者丨孔海丽,唐韶葵
编 辑丨张伟贤,江佩佩
图 源丨摄图网
“一手交钱、一手交房”、“搞现房销售，所见即所得”……关于商品房预售制的争议，最近又热烈了起来，多年来业内关于预售制的讨论思路，在本轮楼市表现中又有了新方向。
到底要不要取消预售制？ 如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？
取消楼市预售制的呼声能否如愿？
预售制是如何形成的，实际执行中有哪些问题？取消预售制的呼声能否如愿？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？
但一种工具的使用与退出，也涉及到复杂的土壤环境，如果短期内走向另一种极端，硬着陆带来的冲击或许更不可控。
多位业内人士认为，当前环境下， 彻底取消预售制并不可取 ，而应该收紧制度的缰绳，因地制宜、逐步推进预售制度改革，进行针对性调整与完善，加强监管，从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。
特殊的产物
上世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，鉴于当时的大环境下，房企缺少资金，市场住房供应量小，为了快速增加住房供应，于是学习我国香港经验，引入了商品房预售制。
客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。 “作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。 ” 研究者任泽平表示，预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。
但是仔细研究可以发现，我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。
“本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商拿这个钱把房子建好。 ”李宇嘉表示。
中国社科院 财经 战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。 从双方关键权益比较看，香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。
邹琳华表示，从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而我们的期房预售，更接近于“集资建房”，各类风险主要由购房者自负。
另一个不可忽视的结果是，“楼花”属于中杠杆、中周转模式，内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中，一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。
现房销售的困难在哪里？房价会上涨吗？
站在新的时间节点上，当预售制的 历史 语境已经不复存在，关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。
一种声音是，从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革，另一种声音则主张彻底实行现房销售。 后者认为， 现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题，也有助于降低房企的金融属性，是众望所归。
但问题没有这么简单，现房销售制度的推进也有着客观困难。
中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售， 开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。
“过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，如果实行现房销售，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中。 ”张大伟解释说，直接取消预售， 会至少在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。
不过对现房销售的 探索 并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。
早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售；2016年5月，深圳也加入了商品房现售试点的队伍。
近两年，北京也在积极推进现房销售试点。 2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售，另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则；到了2022年的首轮集中供地，北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节，且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米，竞报上限趋近地块建筑面积。
关键的一环
回归到预售制本身，其与现房销售制度均是一种工具，如何在实际执行中运用好工具，显得更为关键。
我国商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。 达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。
据李宇嘉介绍，对于预售资金监管，我国要求监管银行要招标选择，资金全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位签字之后按照工程进度支出。 “有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。 ” 他说。
该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。
据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及，在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。
按照新华社的报道，预售资金监管新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。
同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。
此外，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。
多地出手！
在地方层面， 近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。
比如， 深圳龙岗区提出强化预售资金监管 ，龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管，对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。
河北沧州市住房和城乡建设局 发布《关于征求沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》， 提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应 唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。 设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。 未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
陕西省西安市住建部门 发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款） 应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
严格拨付标准，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。
预售制走向何处？
亿翰智库指出，预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，两者之间相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和 健康 发展， 待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。
“热点城市，热点项目，优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域。 ” 于小雨表示。
邹琳华则认为，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。 她建议，有条件的城市可因地制宜尝试推进现售，对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。
海通证券在研报中给出了对预售制未来演变的分析，该机构认为，当前问题的根源不在于预售制度本身，而在于监管制度是否严格，在当前市场供需矛盾并没有有效解决时，一刀切修改的可能性不大。
“对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取新老划断的模式；对于短期库存较多的城市来说，更适合对存量也动手，同时配合供地计划。 此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售，也是可选择的过渡方式。 ”海通证券指出。
“很多人认为要取消预售制了，但恰恰相反，现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。 ”李宇嘉说， 从严监管，保证执行到位，这样既能把房子建好，还能最大程度降低成本。
最高800万！购房补贴政策潮起：地方政府积极稳楼市
7月20日，南通市住建局印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知，明确在主城区范围内，以个人名义购买家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且购房合同网签备案时间在2022年5月20日后（含），或通过拍卖取得主城区范围内商品住房，且符合奖补条件的，可按购买住房（住宅部分）契税计税金额（以契税缴纳票据为准）的0.75%申请购房奖补。
巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交结果显示，13幅地块有一幅在经历21轮竞价后因故中止出让，其余12幅均底价成交，全部为南通当地企业所竞得，总成交额为61.2亿元。
这个与上海一江之隔的三线城市，土拍的平淡收场，或是地方政府出台激活流动性政策的因素之一。
去库存冲动
各地推出购房补贴政策是为了去库存，短期内政策对楼市的影响相当明显。
早在6月初，徐州新沂市就率先推出购房补贴，外来人员在新沂市购买首套房给予300元／平方米购房补贴；二孩或三孩的本市户籍家庭购买商品住房的，二孩家庭给予200元/平方米的补贴，三孩家庭给予300元/平方米的补贴。 一名徐州本土房企人士指出，新沂市由于补贴力度较大，已呈现一定效果。
7月18日，徐州市又宣布在市区（含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港务区）范围内，家庭购买新建普通商品住宅（单套建筑面积在144平方米以下，不含定销商品房），可获得合同价格1%补贴。
不过，前述房企人士便认为， 这次徐州市区的补贴力度还不够大，效果有待观察。
他以安徽淮北为例指出，补贴政策力度越大，效果越明显。 4月中旬，安徽淮北市出台购房补贴，明确个人或家庭购买家庭首套房，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)；购买家庭非首套一手商品房，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)；个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的，给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)。
目前淮北的房价均价在6000元/平方米左右。 据易居研究院数据显示，自4月中旬实行购房补贴政策之后，淮北在5月份的成交面积相比4月份有较大幅度的增长。
据观察， 此次购房补贴潮在一些偏远地区的力度并不小。
7月15日，宁夏固原市人民政府网站发布《关于购买首套房和二套房+申请购房补贴有关事宜的公告》，明确在市区购买新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），购房面积144平方米以下的首套房按购房合同价款的10‰给予补贴，二套房屋按购房合同价款的5‰给予补贴。
7月14日河南西平县规定，在县城区购买90平方米以下商品住房的居民，可申请1.5万元购房补贴；购买90-120平方米商品住房的居民，可申请1万元购房补贴；购买120-144平方米商品住房的居民，可申请0.8万元购房补贴。
此外，三四五线城市推出购房补贴，多为外来人员、人才和农民进城购房提供便利。 同策研究院研究总监宋红卫认为，大部分三四线能级比较低的城市出台购房补贴，尤其是针对人才购房补贴，这一现象的背后是这些城市近年来人口流入较慢，部分城市还处于人口净流出的状态。 在缺乏人口支撑的同时，楼市受到行业调控，市场下行以及经济下行压力三重因素影响，这些城市房地产市场下行压力较大，库存上升，土地流拍频现。
购房补贴政策能否起到稳定楼市的作用？宋红卫预计，下半年能级较低的三四线城市仍然处于市场底部。 一名在金华业内人士则指出，购房补贴政策属于“治标不治本”。 据了解，上半年也推出过购房补贴的金华，现在市场已发生了变化：开始增加大户型和大平层的产品供应，过去小户型产品的投资和金融属性被过度强调，库存一般较高。
此次购房补贴潮中，不少城市也将购房补贴针对的户型设定为144平方米以下，多少流露了地方政府楼市去库存的迫切需求。
为什么苏州最给力？
在此轮购房补贴潮中，苏州的购房补贴额度是最高的。
7月12日，苏州发布一系列人才政策，明确3年内提供10万套人才公寓、最高800万元购房补贴。 其中，“1000套人才公寓免费住对博士后流动站出站人员，最高可享受500万元 科技 项目资助和300万元安家补贴”一条表明，苏州购房补贴政策大力实施顶尖人才（团队）“一人一策”的特殊支持。
苏州出台力度较大的人才购房补贴政策有其原因。
一方面，苏州城市发展有产业结构优势，地方政府有财政实力支撑人才引进，购房补贴最高给到800万的“出圈”政策，正是基于苏州城市产业的支撑。 近年来苏州大力发展新能源、生物医药等产业，也为其引进人才提供了较坚实的城市底盘；另一方面，苏州楼市经历过去几年的高位运行之后，郊区楼市库存远高于市区的结构性问题暴露，且库存总量较大，进入成交调整期。
第三方机构数据显示，2022年上半年苏州新房商品房住宅一共网签约315万平方米，与去年同期相比，下滑约38%；二手房住宅共网签229.40万平，与去年同期相比下滑40.44%。
前述分析人士指出，从楼市长期发展看供求关系的逻辑来看，苏州的楼市库存压力集中于吴江区等郊区，借助人才购房补贴政策可以消化一部分库存；但想要通过购房补贴政策改变市场趋势，以当下市场的环境和老百姓的购房需求来看，还存在一定难度。 市场拐点仍取决于货币政策与涨价预期。
伴随着楼市购房补贴政策潮起，也有业内人士担忧，购房补贴可以在短时间内刺激楼市，有助于去库存，但是否具有持续性有待观察。
早在2020年，义乌就出台过针对各类人才的购房补贴，其中全日制本科学历或中级职称人才，就可给予购房补贴30万。 或许，义乌当年各项政策对市场产生了刺激作用。 2020年，义乌商品住房备案套数套，同比增长55.12%；成交金额441.57亿元，同比增加70.39%；成交面积197.66万平方米，同比增加59.52%。
但从去年下半年开始，义乌楼市从高点开始回落，据一名当地楼盘销售反映，义乌房价从去年上半年到现在可能跌了10%-20%。
不过，作为过渡性政策，购房补贴对于短期内的楼市刺激作用，仍值得肯定。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方政府出台购房补贴政策值得肯定，因为能够直接或间接降低购房者的购房成本，刺激消费需求，客观上确实带动了房地产交易行情的小复苏。 但要注意的是，补贴应落实到位，否则购房者对此类政策的兴奋点会减弱。
