近日，一起法拍房交易事件引发了社会广泛关注。据报道，一位自然人以1.8万元价格成功竞拍下一处市场估值1.3亿元的厂房，几天后，该订单被撤销，这一戏剧性转折再次将法拍房市场的复杂性和不确定性推向公众视野。过去法拍房市场因其价格波动性大、信息透明度不一等特点，曾让部分购房者看到了“捡漏”的机会。这到底是“馅饼”还是“陷阱”呢？上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前法拍房的价格跟二手房价格相差不大，捡漏机会不多，法拍房是一个小众市场，主要吸引的是对市场有深入了解的职业投资者，对于普通投资者而言，盲目涉足可能面临诸多不确定性和风险。
1元起拍的法拍房有何猫腻？是“馅饼”还是“陷阱”？
1. 一元起拍的法拍房往往隐藏着诸多风险，不应轻易视为机遇。 2. 尽管法拍房成交价可能低于市场价，但绝不可能以一元钱的价格直接购得。 3. 法拍房宣传中的一元起拍手法，意在吸引眼球，而非实际低价销售。 4. 公众不应盲目跟风，以免陷入宣传陷阱而失去理性。 5. 一元起拍仅是营销手段，旨在吸引关注，而非真诚面向消费者。 6. 法拍房市场存在诸多消费陷阱，部分房源描述与实际不符。 7. 购买法拍房后，若想退货流程复杂，容易导致消费者权益受损。 8. 冲动购买后可能才发现问题，从而感到受骗。 9. 在房地产行情不景气、断供现象多发的背景下，法拍房数量增加。 10. 除非对法拍房及其相关楼盘的施工质量和业主信息有深入了解，否则不建议购买法拍房。
中介猛推“法拍贷”购房 馅饼还是陷阱？
在银行回收贷款、严格限制用途、冻结授信额度等多项举措下，借道“经营贷”炒房现象已经明显降温，但为了揽财，一些贷款中介又开始在各大社交平台打出“正规银行贷款、低利率、法拍房可贷款……”的旗号。 不过，经过北京商报记者调查发现，所谓的“法拍贷”并非银行正规同名业务，不仅在抵押、审批等规则方面与银行“法拍贷”业务存在很大差异，甚至中介人员还会诱导客户进行民间借贷。
“不需要抵押”
“法拍房可贷款，1对1 VIP服务，快至3天放款……”北京商报记者5月18日以购房者身份调查发现，在经营贷“炒房”行为遭严堵后，一些贷款中介开始在各大社交平台推出“法拍贷”名头揽客圈钱。
“法拍贷”顾名思义就是司法拍卖贷款，主要是银行为符合申请条件的法拍房客户提供的一项贷款服务。 从具体模式来看，主要是银行向“法拍房”买受人发放专项购房融资贷款，银行提前为竞买人进行贷款业务预审批，在竞买人成功竞得标的物后发放个人购房贷款。 法院支持符合条件的服务商开展“法拍贷”相关服务。
在贷款中介李丽（化名）的口中，“法拍贷”具有利率低、借款期限长、可按月付息、0抵押等特点。 “现在经营贷利率比较高，不太好做了，银行有审批材料和用途限制，我们这块业务也在收紧，不过，只要有购买法拍房需求的客户，‘法拍贷’都能做。 ”李丽说道。
从李丽提供的信息来看，个人办理“法拍贷”业务首套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的65％；非普通住房最高限额不得超过房产价值的60％；二套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的40％；非普通住房最高限额不得超过房产价值的20％。 李丽介绍称：“所有的银行都能做，且不需要抵押，收取费用为贷款金额的3%，利率可以做到4.3%。 ”另一位贷款中介李明也向北京商报记者提到“不需要抵押就可做”。
此类操作是否合规？一位国有大行房金部客户经理告诉北京商报记者，“‘法拍贷’其中一项主要流程就是由银行准入的担保机构承担阶段性担保”。 由于法拍房要求的付款周期都非常短，银行会采取先放款后抵押的政策，找一个专业的担保机构对这笔贷款进行担保，担保公司要监督完成客户的房屋过户手续把房产证交到银行，银行完成过户之后，担保公司的担保责任才会解除，所以会向贷款客户收取放款金额为1.5%的担保费。
这位客户经理提醒称，“我们遇到过在‘法拍贷’交易过程中，有所谓的中介机构主动联系客户进行交涉的案例，他们进行的都是有偿服务，会收取成交价的3%作为服务费，这个费用还是非常高的，而且银行和中介也没有任何合作”。
诱导至向地下“银主”借款
北京商报记者在调查过程中注意到，部分贷款中介对“法拍贷”业务流程不甚了解。
按照银行的正规流程，“法拍贷”借款人必须满足本地限购、限贷政策以及征信状况良好几大核心要求。 而在咨询过程中，多位贷款中介人士并未向北京商报记者提及限购这一政策，只提到了唯一能动“手脚”的征信修复。
李丽介绍称：“申请过很多网贷产品的客户，进行过多次网贷借款查询的客户肯定在征信上留下了记录，我们主要负责的就是客户的征信包装，材料包装，其他没有任何费用。 ”当北京商报记者问及如何包装材料时，李丽仅表示，“这是商业机密”。
贷款中介所称“征信花”的客户究竟能不能做“法拍贷”？一位接近“法拍贷”业务的客户经理介绍称，“个人征信有问题是在贷款过程当中有过逾期或不良记录，或者是存在一些涉诉信息，这样银行会在综合评估后最终确定是否放款。 只要没有出现逾期的客户就可以做贷款。 贷款中介的任何业务都是有偿的，银行额外不会多收客户一分钱。 另外需要关注的是，借款人及其家庭名下存在2笔及以上未结清住房贷款时暂不提供贷款支持”。 而贷款中介并未向北京商报记者提及这一信息。
在贷款中介的话术诱导下，不明缘由的购房者很容易落入陷阱。 调查后期，更有贷款中介推翻了“法拍贷”这一购房渠道，转而向北京商报记者推荐另一种购房方式。 贷款中介张于明（化名）介绍称，可以先做垫资全款买房，在这之后再做银行贷款还清垫资。
例如，“法拍贷”拍卖总价为300万元，客户只有100万元，那就可以从贷款中介这里先行取得200万元垫资全款购房，10天收垫资总额1%服务费，一个月收取3%服务费。 等公证、过户一系列流程进行完毕之后，再从银行进行借款还清垫资。 这个垫资并不是由正规的贷款机构支付，而是由俗称的“银主”进行支付。
张于明解释称，“我们公司合作了好多人，有闲置资金，他们就是垫资的‘银主’，垫资也有一定比例，并不是全款垫资”。
北京商报记者测算后发现，如果购房者使用了“银主”垫资，以200万元为例，一个月需要支付的手续费就高达6万元，由于法拍房的不稳定性，如果过户、公证周期拉长，那购房者将身背更高的负债。
“此类方式也变相演变为民间借贷的一种灰色模式，这种贷款本质上就是一种发生在拍卖领域的民间借贷。 ”北京寻真律师事务所律师王德怡指出，他们之所以敢放贷，是考虑到借款人本身是有一定经济实力的，而且有正在进行交易的不动产，可以作为他们履行借款合同的信用保证。 这种短期借款很可能造成综合借款成本超过四倍LPR（贷款市场报价利率），一旦产生争议，超出部分不受法律保护。
“捡漏”的风险
苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受北京商报记者采访时指出，“法拍贷”继经营贷后冒了出来，有短期和长期的原因。 短期看，部分银行受楼市强监管压力，同时为向房地产贷款集中度监管标准靠拢，限制房贷额度，刺激房贷需求转向经营贷，因此在经营贷被严格监管后，投机者又寻找新的“空白点”。
由于低于市场价，法拍房成为部分购房者的“捡漏”选择，一度受到购房者的追捧。 北京商报记者根据阿里司法拍卖平台梳理发现，开年截至5月18日，共发生了超10万起住宅用房拍卖，其中涉刑资产、诉讼资产、破产资产分别有211起、起、3088起。
这些法拍房最低起拍价仅为1元，但瑕疵也更为严重。 例如，法院通常会在竞买须知中标注，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续造成的费用由买受人承担，拍卖人不作过户登记的任何承诺。 有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、被占用、欠税费未腾空等情形，每一项对于新接手的购房者来说都是较为棘手的难题。
王德怡提醒称，依法合规进行放贷或者借款是保证各方利益的前提和基础，与普通商品房买卖相比，法拍房风险更大，对买家的专业能力要求更高，相关交易履行过程当中各种节点都有专业性，最好是有专业律师和财务人员参与，以便把控风险。
消费金融专家苏筱芮在接受北京商报记者采访时亦认为，银行需要注意风控，包括对房屋质量的把控和购房者资质的把控，“法拍贷”此类模式将风控全部依托于担保可能积聚底层风险。 对购房者来说，应注意收费名目类别，清晰甄别除了服务费以外还有没有别的隐形收费。
北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐
