城市化进程存在“迁移性住房需求”。
“该暴露的问题都暴露了，这个阶段之后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好。”8月14日，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024年博鳌房地产论坛上发表经济演讲时如此表示。
樊纲认为，从宏观经济的角度，中国经济现在仍然不景气，一季度还有5.3%的增长，二季度只有4.7%的增长。各种问题还在暴露，下行的压力仍然巨大，不确定性仍然很多。
就房地产而言，现在确实已经到了或者接近到谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。
大家都知道问题出在什么地方，包括大量的财富都集中到房地产市场，以及房地产市场内部都是商品房等。
在樊纲看来，治愈需要时间。一个危机、一个波动，不是一两个月、一两年就能过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。在这个过程中，很多企业虽然也会出现淘汰，企业内部实现重组，这是世界各国都在发生的事情。
“楼市下一阶段的发展潜力在城市化。”樊纲认为，中国发展到后期一定会形成大大小小的城市群，大城市与中小城市形成互补，小城市为大城市提供空间互补，大城市为中小城市提供公共服务互补。
从当前房地产现状来看，到了该认真推进城市化进程的时候，同时也期待各地能有加速推动城市化进程的文件出来。
在其看来，城市化的进程不仅仅是城市内人们的刚性需求、改善性需求，城市化进程当中一个重要的需求叫作迁移性需求。
一方面是农民要进城，从农村到城市，这就是迁移性需求。“迁移性需求是一个叠加的需求，我们所有的农民都有宅基地，都有房子，而且还是大房子，但他不住了，或者是一年只回去住几天，然后他进城，就需要在城里面有住房。”
樊纲称，应鼓励发展城市群、城市带，通过更便利的交通，使得大城市带动中小城市的发展，甚至包括周边的乡村。在这些人口聚集的城市群、城市带，存在“迁移性住房需求”，房地产市场会有一个正常的发展状态。
除此之外，樊纲认为，过去中国的住房需求主要靠市场化的方式解决，这种方式满足了很多人的住房需求，但没有照顾到低收入群体的住房诉求。
一方面，低收入群体的住房成了问题；另一方面，政府部门又不敢完全放开手实现市场化，因为全部放开，房价可能会越来越高，低收入群体的住房焦虑则越来越严重。
“相比于一些国家或地区，中国的保障房、公租房等带有福利性质的住房供给规模还不够，应当适度增加保障性住房的供给。”樊纲说道。
当前多地都在加紧筹建配售型和配租型保障性住房。中国住建部数据显示，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间)，占年度计划170.4万套(间)的66.2%，完成投资1183亿元。
如今，各地保障性住房体系建设也正持续推进，对保障性住房的管理进行规范。7月份以来，郑州、昆明均发布了针对配售型保障性住房的管理办法，明确保障对象、配售价格管理等内容，广州、合肥则发布了相关征求意见稿。
业内人士指出，未来要做好“市场+保障”体系的平衡，同时还要积极开展收购存量住房用作保障性住房工作，在解决保障性住房房源问题的同时，也在市场端消化存量房产，化解风险。
在一系列政策支持下，近期各地政府正下场“收房”。 樊纲认为，这是国有资本下场“稳经济”的重要手段。
有的国家稳经济方式是发债，而中国在这块做得相对较少。“我们的优势是有较大规模的国有资本，国有资本作为公共资本，其重要职能是提供公共物品、增加公共利益，地方平台收储房子的本质是发挥国有资本‘稳经济’的作用，这也是国有资本本身该做的事情。”樊纲表示。
上海土拍竞争激烈，多家开发商开始“带方案”拿地
每天一条｜值得信赖
中国在以后经济将怎样发现。
10月1日,新中国迎来六十华诞。 站在新的历史起点上,展望未来中国经济走向,新华网经济分析师们经过广泛深入的调研,对人民币的国际化进程、新能源对中国汽车业的影响、未来中国能源消费格局、未来 中国银行业发展趋势、中国纺织业的前景、文化创意产业的兴盛、网络生活的新阶段、粮食供求的平衡、资本市场的深化和城镇化发展水平等作出了全方位预测。 从中不难看出,经济国际化、产业高级化、市场深度化,将贯穿于中国经济未来发展的全过程。 趋势之一：人民币国际化步伐加快 人民币难成自由兑换货币，稳健升值是大势所趋 未来10年，将是人民币加快走向国际化的10年。 2020年，人民币在国际贸易结算中的比重将超过10%，在国际储备和外汇交易中的比重甚至将高达15%。 到2020年，在美元没有出现崩溃性贬值的情况下，人民币兑美元的汇率将在4.2：1左右，年均升值约4.5%。 今后10年，人民币国际化进程将更多地受到我国经济和外贸持续较快增长的推动，人民币加快国际化将推动我国利率汇率改革、资本市场扩展、货币监管调控水平提高。 相对于我国经济规模和外贸占全球总量的比例，目前我国人民币的国际地位已明显滞后，但人民币国际化水平的提高一直受制于我国经济增长方式和金融监管水平。 本次金融危机对全球经济和现有主要国际货币尤其是美元的冲击，为加快人民币国际化提供了难得的契机。 预计今后10年，我国GDP年均增长8%，至2020年，我国经济总量将达到75.7万亿元左右，按目前汇率计算，大约相当于11万亿美元。 考虑到人民币升值因素，届时我国经济规模可能接近美国水平，超过日本一倍，相当于全球GDP总量的20%。 贸易方面，我国进出口也将年均增长8%，仍将快于全球5%的平均增速。 由此，我国外贸总额至2020年将达到6.4万亿美元，大大超过美国跃居世界第一，占届时全球贸易总额的13%。 并且我国外贸将由顺差转为逆差。 2020年，人民币在国际贸易结算中的比例将大致与我国外贸占全球贸易的比例相当，而人民币在储备资产中的比例或许更高。 人民币国际化的羁绊依然存在。 首先，我国经济增长过于依赖出口和投资，贸易和投资的双顺差阻碍了人民币的输出，而这是本币国际化的首要条件。 即使外贸和投资全部以人民币结算，出口和投资双顺差也将吸干通过进口支付和对外投资流出的人民币，造成境外人民币流通的短缺，或只能以大幅增加外汇储备来支持人民币国际流通量的需要，即以美元等外汇的流入换取人民币的输出。 人民币走出去的过程还将伴随着我国资本市场进一步对外开放和拓展，为境外人民币持有者提供较充分的可供投资的“资产池”。 人民币利率和汇率的形成机制也将更加市场化，使得持有人民币的风险降低。 资本项下的资金进出管制将放松，以满足人民币资产投资者对投资安全性和盈利性的流动性要求。 这些趋势都将推动我国货币金融调控手段的完善。 10年之内，人民币依然难以成为自由兑换货币。 但人民币稳健升值则是大势所趋。 预计至2020年对美元将累计升值60%以上，先慢后快，年均升值约4.5%。 趋势之二：新能源助中国成汽车强国 在中低端汽车市场上将孕育出一批世界知名大众品牌 到2020年，我国汽车保有量仍将较大落后于美国，千人汽车保有量仍将不及世界平均水平。 汽车市场高速成长带来的能源和环保压力将推动我国新能源汽车的发展，很可能成为我国汽车工业缩小与汽车强国之间差距的一个契机。 过去10年，我国汽车生产和市场以超过GDP增速近一倍的高速度成长，私人消费成为推动我国汽车市场快速增长最大的动力。 10年之后，汽车在我国城市的普及程度将像今天的彩电一样，成为城市居民日常生活的必需品。 大城市家庭拥有两部或多部汽车将非常普遍，汽车也将大规模地进入农村地区，一些即可用作代步工具又可作为生产资料的车型，如轻卡、皮卡和越野车等，将在农村开拓出广阔的市场。 中国新车消费市场规模超过美国的时间可能比想象的要快，这一天将在2015年来临。 2020年，我国汽车年产量将超过2000万辆，比今年翻一番。 届时我国汽车保有量将达到至少1.85亿辆，成为全球仅次于美国的最大的汽车消费市场。 高速成长的中国汽车市场将给能源和环保带来巨大的压力，迫使中国将加快新能源汽车的发展步伐，同时继续提高传统汽车的节能减排技术。 技术进步将促使中国汽车工业缩小同世界汽车强国的差距。 如果在发展新能源汽车方面坚持以我为主的发展思路，我国很有可能在新能源汽车领域率先突破，实现我国汽车产业由大到强的转变。 2020年，我国将成为世界上拥有各类新能源汽车最多的国家之一。 2020年，我国汽车出口占整个国内生产的比例将会由去年的7.3%提高到20%左右。 伴随着汽车的大量出口，中国将在中低端汽车市场上孕育出一批世界知名的大众品牌。 10年前，中国有110家整车生产企业，一汽、二汽和上汽三大汽车集团的产量占整个国内产量的44%。 2008年，国内整车生产企业数虽然降到82家，但三大集团的产量占国内总产量的比例只提高不到五个百分点，为48.7%。 未来10年，三大集团在国内的地位有可能面临其他企业后来居上的挑战。 趋势之三：能源消费居世界第一 国内能源产出与需求间差距拉大，能源进口占总消费比例进一步提高 未来10年，中国将超过美国成为世界第一大能源消费国，但人均能源消费量仍只有日本和西欧国家的一半，不到美国的1/3，相当于世界的平均水平。 我国国内能源产出与需求间的差距将进一步拉大，能源进口占总消费的比例将从目前3%提高到2020年的20%. 我国能源政策将面临巨大压力，国际上要求中国承担更多减排义务的呼声将逐渐高涨。 国内民众环保意识也将明显加强。 两者将共同推进我国能源结构向清洁化转变，经济结构向低碳化转变。 近年，我国节能减排政策力度加大，能源消费弹性系数自2004年的1.6逐渐回落，2008年降至0.44，在发展中国家和新型经济体极其罕见。 如果这一相对于发展中国家超低的能源消费弹性系数能够维持，今后10年我国GDP平均增长8%的情况下，能源消费将年均增长约4%，至2020年我国能源消费总量将超过45亿吨标准煤，相当于32亿桶原油，接近美、英、法、德、意的总和。 国内能源的增产将无法满足需求的增长，我国能源对外依存度将进一步上升，预计到2020年我国能源需求近20%需要通过进口满足。 预计2020年，我国能源净进口将超过八亿吨标煤，相当于5.6亿桶油当量，约占全球能源出口总量的1/5。 中国等发展中国家经济快速发展带来的能源需求增长将快速推高能源价格。 以石油为例，10年后原油价格将冲上200美元/桶(2008年不变价)，至少牢牢站稳在150美元/桶以上。 煤炭、天然气、液化气以及铀的实际价格比今天翻番也基本没有悬念。 能源消费增长带来的二氧化碳排放问题正日益成为全球关注的焦点，今后10年全球气候和环境问题将超过恐怖主义成为头号国际议题。 据《BP世界能源统计》，2000年至2008年，全球能源年消费增加约20亿桶油当量，其中我国消费增量占一半以上。 大力发展水电、核电、风电乃至太阳能等非碳基能源，并大力发展和推广硫回收、碳捕集等清洁能源技术，是我国走出能源困境的唯一出路。 预计到2020年，煤炭占我国能源消费比例将从目前的70%下降到60%以下，相对清洁高效的油气比例将从23%提高到近27%，非碳基能源比例将从7%提高到15%甚至更多。 趋势之四：银行走向“金融百货公司” 银行杠杆化产品将通过提高资金使用效率对实体经济投资产生积极影响 未来10年，我国商业银行将从传统以“融资中介”为核心向以“财富管理”为核心转变，零售业务将成为未来银行的主要利润来源，目前对银行利润贡献最大的对公业务占比将明显下降。 未来银行将减少对靠存款筹集资金的依赖，金融创新带来的高杠杆化金融衍生品将大大提高资金使用效率，传统银行存贷利差的盈利模式将逐渐让位于中间业务的盈利模式。 未来银行对客户的意义不再是“存钱罐”和“贷款批发商”，而是以银行业务为核心，辐射保险、证券、基金、产权经营等多个领域的“金融百货公司”。 对客户的财富资产管理将是银行最核心的业务。 未来银行在代客理财时，投资领域将从股票、债券、基金等传统领域扩展到结构性衍生品、商品乃至艺术品。 银行将不再以柜台服务为主，目前在银行网点供客户缴费、存取款、查询的金融终端有望“飞入寻常百姓家”，网上银行将完成过去只能在银行网点办理的各种业务。 作为银行为客户推出的最便捷的支付工具，银行卡在功能和外型上将有大的飞跃。 随着非银行金融机构的业务逐渐向银行渗透，出于追求规模经济和分散风险的考虑，大银行不得不采取兼并、收购等手段，扩大自身规模，以提高竞争力，由此将催生一批以商业银行为主体的从事混业经营的金融控股公司。 作为金融加速器，银行杠杆化产品通过提高资金使用效率对实体经济投资产生积极影响。 同时，银行消费信贷推动消费者杠杆化率提高，对扩内需、调结构的经济转型战略发挥积极作用。 趋势之五：由纺织大国迈向纺织强国 创新将促使我国纺织服装产业结构向价值链高端延伸 未来10年，中国将由纺织工业大国跃变为强国。 在纺织服装市场整体保持快速增长的同时，家用尤其是产业用纺织品市场的扩展将尤为引人注目。 就纤维消费总量而言，服装、家用和产业用纺织品将“三分天下”。 作为时代变迁的重要符号，服装以非文本的方式记录着历史的变迁。 未来10年服装更加多元化是不容置疑的趋势，休闲生活理念将更广泛更深入地渗入服装消费，人们更加追求通过服装显示自己的文化层次和品位。 我国服装市场的发展前景未可限量。 回顾改革开放30年，我国服装企业数从仅约两万家增加到近30万家，从业人员从不到百万增加到超过400万，服装产量从不到20亿件增加到超过200亿件，服装出口从约10亿美元发展到超过1000亿美元，我国成衣出口总量占全球出口总量份额超过三成。 目前我国城镇人均衣着支出超过1000元，是农村居民的五倍以上。 未来城乡服装消费市场都将呈现巨大的发展空间。 相对于服装，家用和产业用纺织品市场空间更为广阔。 目前我国服装、家用、产业用纺织品消费纤维的比重为53：33：14，与本世纪初的68：22：10相比，服装占比明显下降，预计10年后，这一比例将演化为40：35：25，类似于当今欧美国家“三分天下”的格局。 未来10年，我国纺织工业的增长点及对社会的贡献将主要体现在产业用纺织品上。 产业用纺织品市场规模将急剧扩张，覆盖交通、铁路、水利、机械、医药卫生、军工等领域。 城市化进程和新农村建设也将充分释放装饰用纺织品、床上用品等家用纺织品市场需求。 未来10年，纺织工业在我国国民经济实现本世纪头20年发展目标的进程中仍然具有不可替代的支撑作用。 纺织工业产业规模将保持增势，但增长速度有所放缓，产业结构得以优化提升。 预计到2020年，我国纤维加工总量将突破4000万吨，保持在全球总加工量中40%的比重。 趋势之六：文化创意产业迅速崛起 潜力最大的是文化与其他产业尤其是制造业的深层次结合 未来10年，文化创意与传统产业将快速融合，形成一种新兴的经济发展范式———文化创意经济。 文化和创意元素的融入将提升传统产业，而传统产业的产品和服务也将成为文化传播的重要载体。 互联网等数字传播技术的日新月异将极大地激发全民创意，并将加速创意的商业化实现。 今后10年大量文化创意企业将层出不穷，并在此基础上形成数个综合性旗舰企业。 2020年，这些企业对我国GDP的贡献率将从目前的3%提高到约7%。 今后10年将是我国文化消费高度繁荣的10年。 传统文化产业在自身升级发展的同时，将加速向其他产业的渗透。 文化和创意将大规模地作用于旅游业、制造业甚至农业等其他产业，全面催生以传统文化产业为基础的文化创意经济，推动中国制造走向中国创造。 未来10年，扩大内需和大力发展服务业的政策，将为文化创意经济的发展添加新的催化剂。 潜力最大的还是文化与其他产业尤其是制造业的深层次结合。 高新技术将是文化创意经济的加速器。 数字传播技术传入千家万户，使个人随时随地参与和发表创作成为可能，数以亿计的网民是一笔非常巨大的创意资源。 个人化属性强烈的数字传播技术还将催生无数中小文化创意个人和企业。 目前，我国已有约32万家注册登记的文化企业，从中将会崛起一批跨行业、跨媒体、跨所有制、跨地区的文化多媒体集团，其中将会产生三到五家跨国界的超大型旗舰集团。 中小文化创意企业将在专业化、精细化的细分市场各领风骚，但大量零散的创意人才和企业趋向于按领域、流派、功能在一定的区域集聚。 这些文化创意集聚区也将打造一批具有国际影响力的品牌。 趋势之七：网络生活进入物联网阶段 “物联网”将引领电子消费进入一个更便捷、人性化、智能化的新时代 最近物联网这三个字开始迅速走红。 也是，每天一堆所谓的物联概念往涨停板上封，想不红也不行。 未来10年，计算机、互联网、通信等现代电子信息技术将加速相互融合，我国消费电子产业融合创新的趋势将越来越明显。 物联网将在消费电子产品中广泛应用，引领电子消费进入一个更便捷、人性化、智能化的新时代。 消费类数码产品设计将呈现出更加便携化、个性化的趋势。 小型化、超薄化并具有时尚、轻巧、简单易用特性的数码产品将成为消费的主流。 绿色技术成为消费类电子产业首要关注的焦点，节能、环保、健康的产品设计理念，成为消费类电子产品的主要发展趋势。 未来10年，高科技结合人性化、个性化将成为消费类电子产品的技术追求和研发哲学。 信息技术的日新月异催生数字化、网络化、智能化的新应用不断涌现，消费电子产业的边界将日益模糊，产品门类五花八门。 满足个性化需求的大屏幕、可上网液晶电视、大容量快速存储技术、高清晰数码影像产品、高度集成的信息终端等产品将实现结构的不断创新和彼此无缝连接，在工艺设计领域趋于实现人与信息的充分完美结合。 数字家庭将成为消费类电子产品未来的强劲增长点。 信息技术的家庭应用实现了家电产品高度的数字化和联网化。 数字娱乐产品设计更注重个性和时尚，更强调用户的情感体验和用户界面的设计，追求让用户在使用中得到乐趣甚至是惊喜。 工业设计由产品设计转向与商业模式相结合，由硬件设计为主转向软硬件设计融合。 超薄产品进入普及时代，无数新产品将以更轻、更小的面貌呈现。 健康消费成为消费类电子产品创新的主流之一。 消费者对消费类电子产品特别是家电产品的关注点已从价格向产品、技术、品质和使用成本转移，尤其对节能降耗的关注度普遍提升。 未来10年，“物联网”这个高科技名词将由概念逐步走向大规模应用，掀起世界信息产业的第三次浪潮。 它通过感应器把新一代IT技术充分运用在各行各业之中，形成普遍连接的互联网络，实现人类社会与物理系统的神奇整合。 借助“物联网”，人类能够以更加精细和动态的方式管理生产和生活，全新的网络新体验将实现人与自然的和谐共生。 趋势之八：粮食长期处于紧平衡 良种推广、化肥应用和提高机械化水平仍然是粮食增产的有效手段 未来10年，居民生活水平提高和膳食结构改善，将对我国人均粮食消费量产生一定的影响，但粮食消费增长的主要动力将来自人口总量增加。 到2020年，我国人口总数将达到14.1亿左右，粮食工业和出口需求在政策调控下有望保持相对稳定，粮食需求的增长将在10%左右，需求刚性较强。 国家扶持粮食生产的政策措施对保障粮食供应至关重要，而科技进步对粮食单产的贡献有较大提升空间，未来10年我国粮食增产将超过10%。 但长远来看，粮食生产受资源、气候、技术、市场等因素影响，大幅增产的难度加大，我国粮食中长期仍处于紧平衡状态。 未来10年应着眼于粮食安全的国际视角，树立互利合作、多元发展、协同保障的新粮食安全观；着眼于我国丰富的食物资源，树立以谷物为中心、粮食为重点的综合化食物安全观，最终构建供给稳定，储备充足，调控有力，运转高效的国家粮食安全保障体系。 当前，影响我国粮食生产的关键因素是粮食播种面积和粮食单产水平。 由于工业化和城镇化进程加快等，我国粮食总播种面积呈下降趋势，但随着科技进步、农业投入加大等因素影响，我国粮食作物单产水平却不断上升。 2008年我国粮食单产提高对总产提高的贡献率达到81%。 预计到2020年粮食单产年均增长1.13%。 根据粮食安全战略目标规划，到2020年我国粮食播种面积将稳定在15.5至16亿亩，粮食产量将达到5.7至5.9亿吨。 若此期间，粮食单产能保持年均增长1.70%以上的较高水平，到2020年，我国粮食产量将突破六亿吨关口，达到6.1至6.3亿吨，步入一个新台阶。 良种推广、化肥应用和提高机械化水平仍然是粮食增产的有效手段。 良种将是提高粮食单产的首要因素，预计未来10年，小麦、玉米、水稻良种覆盖率将接近100%，大豆将提高到95%以上，良种因素可使粮食单产提高10%左右；化肥利用率将会不断提高，预计未来10年，化肥对粮食增产的贡献率在10%左右；农业机械化可解决劳动力不足问题和提高粮食单产，预计到2020年，我国耕种收综合机械化水平将达到70%，实现主要作物关键环节生产机械化。 生态农业和转基因技术对未来10年我国粮食生产不会产生太大的影响。 生态农业作为一种可持续和环保的发展模式，是一个长期趋势，短期内还不会成为农业发展的主导模式；对于转基因技术的争议也难以很快得出明确结论，因此主粮大规模转基因商业化种植仍将受到严格限制。 要保障未来10年我国的粮食安全，必须做到“四个确保”：确保粮食总产量持续稳步上升，全国粮食综合生产能力突破5.5亿吨，人均粮食占有量实现400公斤；确保我国大宗谷物基本自给，大米、小麦和玉米的自给率保持在90%—95%，大豆自给率力争恢复到55%—60%，豆类、荞麦、谷子等小杂粮扩大出口；确保国家粮食储备规模保持在相当于当年粮食消费总量的25%—30%的水平上，小麦和稻谷的储备量分别保持在50%和25%左右；确保形成建全和完善的现代粮食物流系统。 趋势之九：资本市场趋于国际化 资本市场国际化程度的提高，将提升我国在全球资本市场的份额和地位 未来10年，中国资本市场将进一步向市场化、国际化方向发展，基本完成从“新兴加转轨”向成熟市场的过渡，初步形成完善的、多层次的资本市场格局。 我国资本市场的深度和广度将大为拓展，股票、债券、商品期货和金融衍生品市场全面发展，市场层次更为丰富，在全球资本市场的地位和作用不断发展、提升，成为与中国经济地位相匹配的、在全球资本市场中占有举足轻重地位的国际化的资本市场。 未来10年，上海将跻身于国际上为数不多的几个市场种类比较完备的金融中心，形成包括股票、债券、货币、外汇、商品期货、OTC衍生品、产权交易等在内的金融市场体系。 创业板主战场在深圳。 创业板上市公司将给中国经济中最具活力的中小企业注入生机。 2020年，沪深市场市值将达到80—100万亿元人民币，比目前翻两番，上市公司数量有望从目前的1638家增加到5000家。 机构投资者快速发展，其中共同基金、信托基金、企业年金、保险基金和社保资金等机构投资者在证券市场上的份额将占到90%左右。 届时债券市场规模将超过股票市场，可能会是股票市场规模的2至4倍，债券融资占国内金融机构部门融资的比重将从目前的10.8%提高到35%以上。 更多的大宗商品期货品种将陆续推出，能源、金属、农粮畜牧产品等期货品种日趋完善。 金融衍生品，如股指期货、利率期货、债券期货和外汇期货也相继推出。 在我国资本市场广度和深度扩展的同时，其市场化改革到2020年也将基本完成。 市场各主体分工更加明确。 一是市场在产品、交易工具、募集方式以及监管要求上，将具有可供投资者选择的多个层次。 二是监管部门的主要职能将从目前代替市场对发行人和投资者作实质性判断和审批，转变为完善各市场的监管规则并监督市场参与者执行。 三是投资者可视其需要自主选择参与哪个金融市场，而不是像现在这样由监管部门决定其参与哪个市场以及如何参与。 未来10年，外国企业和投资者将不断进入中国市场。 两年之内，外国企业很可能有望获准在国内资本市场上市融资。 预计到2020年，上交所上市的境外公司比率将达15%左右，约为1000家左右，其中世界500强至少有50家；B股市场将有可能与A股合并；同时更多优秀的外国企业可以在债券市场发行人民币债券。 随着资本流动限制的逐渐放松和外汇管制的不断改革，资金雄厚的机构投资者将在全球范围内寻求投资机会。 预计到2020年，境外的机构投资者会成为上海、深圳等市场的重要参与者，在中国大陆资本市场掌管投资资金将超过2000亿美元。 外国投资者将成为国内资本市场的重要参与者。 中国国债将成为外国央行外汇储备资产的一部分，我国的企业债也将成为大型金融机构全球资产组合的组成部分。 其次，人民币“外国债券”，即国外政府、企业在中国大陆发行以人民币为面值的债券，市场规模将越来越大。 第三，到2020年在海外还将出现相当规模的人民币“欧洲债券”市场，我们认为中国香港最有可能成为人民币“欧洲债券”的主要市场，上海也将为人民币“欧洲债券”交易提供离岸市场服务。 趋势之十：城镇化率将接近六成 户籍制度将逐步开放，中小城市将成为吸纳农村人口转移的主力。 未来10年，我国城镇人口将达到八亿，城镇化率将接近60%。 与发达国家普遍的80%的城镇化率仍有很大差距。 户籍制度将逐步开放，尤其在中小城市。 中小城市将成为吸纳农村人口转移的主力。 计划生育政策将长期实行，因此城镇人口自然增长率很低，城镇人口增加与过去20多年一样，将主要来自农村人口的转移。 按户籍计算，我国目前城镇人口不到五亿，比常住人口少一亿多。 这一亿多城镇常住人口属于“不完全迁移”，其特点是单身、短期流动，人在城市工作，其家庭、消费、权利行使和保障都在农村地区进行。 这部分“不完全迁移”人员今后若得不到制度设计的保障，将成为中国社会重大的不稳定因素。 因此，现有户籍制度的改革以及相关的配套公共服务的完善是大势所趋。 预计未来我国户籍制度改革进程将加快，进一步清除农村进城务工劳动力在城市落户的体制和制度障碍。 由此，今后10年我国实际城镇化率将从目前的约37%提高到42%以上。 但现有的户籍制度不可能完全取消，否则我国将出现其他不少发展中国家出现的城市大规模贫民窟的现象。 由于户籍制度在大城市放开的阻力较大，而且如果就业环境允许，农民更愿意选择离家较近的城市实现永久性迁移。 预计今后更多的资源将向中小城市分配，扩大其就业容纳能力，改善其生活环境，加强其公共服务水平，使这些城市的户籍制度有条件向进城务工人员彻底放开。 城市化进程将推动中国农民人均收入的增长。 随着进城务工农民的加速增加，非农务工收入占农村居民收入的比例目前约为40%，预计未来10年将提高到50%。 考虑到相当一部分转移劳动力已经实现“完全迁移”，其收入增长将划归城市部分，因此原有农村居民的收入增长将比统计中的农村居民收入增长更快。
樊纲：中国房地产市场有结构性扭曲
我们列了三个原因，第一个是经济增长的下降；第二个是中国城市化早就转型了，这个我们过去都有很详细的研究，可能过去大家不太关注，我们很早就指出中国的城市化，特别是大家所说的那种农村人口变为城市人，然后农村土地变为城市土地这种，然后房地产市场火爆不得了的这样一种城市化，其实几年前就基本停止了，现在逆城市化。 所以大家记得吧，在两会期间，河北代表团他参加这个讨论的时候谈过“双向”，城市化也，乡村振兴也要，城市化要人才要资金，乡村振兴也要人才也要资金。 他说的“双向”，很多人不太注意，“双向”什么意思？就是从城里往乡下去，有些你可以把它说的再直白一点就是逆城市化，它应当说是总体的城乡一体化，我觉得是这样说的是对的。 如果是这样的话大家就会知道它对我们特别是房地产市场的发展，它有一些非常深刻的趋势性的影响。 房地产市场有人专门说了，大概可以说我是我们中国研究房地产市场最早的人之一，因为我参加过早期的所有的这些改革方案的研究和制定、讨论，我都参加过的，后来有别的事不太做了。 我知道我们这个市场其实从一开始就有结构性的扭曲，这些结构性扭曲，不因你给钱还是不给钱而有变化。 所以现在在各地起动房地产都是从资金面着手，保交楼等等，但是这些浅表的问题解决之后，如果不能够解决我们这个市场的结构性扭曲，那么这个市场的长期发展还是有一些问题的。
【万峰林自驾游】重启的地产与世界：2020博鳌房地产论坛圆满闭幕
阳光、椰林、碧海、银沙、流云……这几乎是我们脑中关于海岛的普遍印象。 只是如同受疫情影响积压大半年的外出思绪一样，8月的海南，因为南海季风槽的作用，大雨倾泻，暂时收获了难得的凉意。 这似乎是某种映射，在行业迷思，疫情、中美关系等外部不确定因素叠加之下，房地产行业同样“闷热”异常，渴望得到确定的凉意。 这也是数百位地产人来到2020博鳌房地产论坛的缘由之一——在不确定性中寻找确定。 “宅”着久矣，向来善于思考、归结的地产人，身处休闲此境，是极易激发头脑风暴和思想交锋的。 在为期4天3晚的博鳌房地产论坛，与会经济学家、房地产开发商、金融机构、创新业务探索者，以及涉房链条中的企业机构脑力激荡，一起寻觅地产世界“重启”的关键密匙，在对撞中感受当下、共话未来。 一半是谨慎，一半是看好2020年，注定是要记录到历史上的一年，疫情黑天鹅带来最大的不确定性，中美关系扑朔迷离，这些都让今年开局变得艰难。 适应环境是最好的方法，面对年初以来复杂的内外部世界，纵然观点不尽相同，与会者达成一致的是，从大形势看房地产方向，摸索新阶段的运行规律。 原中房协副会长朱中一在开幕致辞中总结过去几年房地产行业发展所呈现出的显著特性，指出长效机制的框架和主要内容已比较清晰，要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。 阳光保险集团首席经济学家邱晓华则认为，房地产已经走在分化的路上，未来更多还是由人口、财税、货币政策来决定行业走向，凡是政策友好、人口流入多的地方，地产一定会得到更好的发展。 一向善于把脉经济脉络的中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，以“双循环”道出房地产下半场的机遇。 “中央提出的双循环，特别强调的是当前要加强国内循环。 如果讲国内循环的话，在我看来房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程当中人口迁移带来的需求。 ”中泰证券首席经济学家李迅雷在随后演讲中，对于上述城市发展论有所呼应，他认为，今后中国就是一个大城市化的过程，而不是一个城镇化的过程。 因为到了存量经济主导时代，人口如果不集中，运输成本、产业配套等成本就会上升。 其实在全体大会开始前一天的理事博鳌沙龙上，与会嘉宾已经针对房地产下半年以及未来算命把脉。 来自行业一线地产开发企业掌舵人，总结深远，同样认为长效机制已经较为明晰：“未来20年都是以稳为主，因城施策、稳价保量。 ”基于此，他劝告同行，追高会变得危险，因此不管是拿地或收购，都不能过份给予溢价预期，要在当前市场价格的基础上，做好铺排。 对于更短期的下半年，他提供了具体的应对方案：“多留点钱，多卖一点房，不知道四季度有什么变化。 ”当然，这种对未来的谨慎以及敬畏，并不意味着看空。 伴随行业二十多年成长的旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中，在博鳌铿锵行主题讨论中，就表明了自己坚定的看多态度。 他预计，从2018年到2037年的20年，中国房地产将迈入一个平稳增长的时代，“至少未来20年还是要看好中国的房地产业”。 阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在第二天资本大会中，同样表明了自己对房地产行业未来以及规模发展的看好。 他将之总结为5大动因：改善性需求、城市化率、城市更新、人口迁移需求，以及最近成为热词的“内循环”经济。 显而易见，未来房地产市场空间是巨大的。 周期论之“贪”与“忍”如果总结过去几个月的地产情绪，“焦虑”或许是最不陌生也是最适合的形容词。 金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地集团开发管理公司董事长郝一斌一语道破：“房地产行业是周期性行业，每几年就会有一次焦虑。 ”他认为，在行业周期向上时，房企更看重规模的增长，甚至不用考虑利润和风险;待到行业周期向下，在去产能的阶段，就开始讲多元化。 本质上，或许是“贪念”在作祟，因为在周期中“赚钱”变得不那么确定。 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗，从香港透过视频连线，点出根本。 因为房地产供应有限以及地理位置的稀缺性，使得“所有搞房地产的人，贪的成分相当大，要是没有贪的成分在里面，周期不可能那么大”。 他不否认，贪念存在即合理，只不过需要把握度的问题。 陈启宗以过去数十年的地产经验形象总结，胆子和贪念可以大，但是冷静必不可少。 尊重市场的规律，乃是在房地产周期里致胜的最好办法。 他劝告在场房企要学会“忍”，“把手放在屁股下面”不要乱动，把自己内部的事情、管理的事情搞好：“要是没有把忍学好的话，你根本不懂得周期到底是怎么回事。 ”既然是周期，就意味着具有一定的规律和循环性，因此就是可以预见的。 “凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。 所以历史的周期，预见性是非常非常强的，千万不要说因为有周期就很危险。 ”东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇则以杠杆论说明周期中遵循规律的重要性，他提及，房地产行业是一个周期行业，该加杠杆的时候得加，该去杠杆的时候得去，如果做反了，大家今天就不会坐在这里了。 尝试播种与放弃骄傲道理越辩越明，房地产行业由高速增长到“高位盘整”，这是几天会议中得出的一致结论。 因此，在横盘或者可能振荡下行的趋势中，不少嘉宾认为传统的做法变得不可持续。 换而言之，上述“传统做法”是对住宅开发主业的固执单向坚守。 “房地产开发是老曲线，老曲线一定是要坚定的。 ”迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖，代表了过去一段时间内不少房企的尝试。 “我们还是会坚定不移地看好房地产，未来5到10年，还有继续增长的空间，毕竟基数还是存在。 同时我觉得真的需要开始为未来布局，寻找第二曲线，要在不同的领域播种。 ”当然，这种“创新”精神并不意味着能百分百成功。 蓝润地产副总裁刘瑞光在主题论坛讨论环节中，以量化数字呈现了过去房企所做的多元化努力结果：“房地产的多元化，基本上80%-90%是失败的。 ”“太骄傲”是症结之一，他认为，房地产人骄傲到以为房地产行业规则适应百态，只要拿钱砸、上广告、快周转，多元化就一定会成功。 除此之外，充分发挥自己的基因和资源优势，或许可以进一步接近“成功”。 中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，就对以居住为主题的延伸服务给予看好。 她认为，未来地产开发商向城市运营商转变，已是确定的趋势，以居住为主题的延伸服务会大行其道。 换句话说，商业、文化、旅游、物业管理等多元化，会围绕着住宅主业去延伸，这才是多元化发展的方向。 朗诗集团董事长田明基于行业的深耕及经验，认为2020年无疑将成为房地产行业发展的分水岭，而绿色地产将成为加速房企分化的催化剂。 花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军，则基于最近火热的物业，提出了多元化发展的另一思路。 他分析，目前城市保洁、产业城市、安居服务、公共安全、社区商业等都是物业服务的新趋势，未来物业公司作为城市服务运营平台，将大有可为。 在博鳌大讲堂环节中，来自联合办公、长租公寓以及物业的从业主体，普遍认为在选好赛道之外，向来习惯挣大钱的地产商，需要学会沉心做好运营。 相信金融的力量生命从来不是一个孤立成长的个体，对于地产行业来说，虽然拟人有点勉强，但是在发展过程中，也从来不孤单，因为资本抑或说金融常伴左右。 2020博鳌房地产论坛上，与会嘉宾试着用一个上午的时间将这种不可割裂的关系充分阐明。 华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康指出，房地产具有自然垄断性，除此之外，其在实际生活中，往往带上较强的金融属性。 因为更靠近卖方市场，被银行和金融机构高度重视。 以不动产作为抵押，是取得贷款最便捷的途径，因此也就把金融和不动产的功能结合在一起了。 这种密切结合的关系，让疫情之后的地产行业可以借助金融的力量释放出更多的可能性。 国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏，回顾了15年前REITs的提出。 他认为，引入REITs可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。 当然，在债券融资和IPO上市方面，不管是现在还是未来，金融都将继续发挥力量。 上半年，受销售下滑、债券到期等多重因素驱动，房企境内外融资需求旺盛。 IPO上市方面，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖总结，目前涌现出了由传统的物业开发1.0时代，到物管企业上市2.0时代，再向轻资产运营管理分拆3.0时代过渡的上市潮。 未上市的房企可以趁着目前机会，拓宽融资渠道，降低融资成本。 方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色则认为，目前金融方面的杠杆率已经非常高，疫情之后宏观杠杆率超过了300%。 牵一发而动全身，去杠杆已不能轻易一刀切。 未来不管是IPO、房地产基金还是其它形式的直接融资市场，必然有特别大的空间。
