9月29日晚，广州宣布全面放开房地产市场购房资格审核、购房套数限制，成为首个政策全面放开的一线城市，广州房地产市场掀起了年度高潮。
“十一”节后，广州多区放出盘点数据，咨询量、成交量双攀升，止跌回稳的态势在广州初步显现，政策底带动市场预期逐步回稳，对于后市的市场走向也引发了广泛热议。业内判断，广州楼市将更加理性。
小步疾行，稳步落地的调控之路
9月29日，广州结束了长达14年的房地产限购政策，开启了房地产市场发展的新阶段。很多人在这一天发出了感慨，从过热到冷却，再从冷却到一波波小热潮，每一次房地产宏观政策调整，都对广州市场起到了直接的效应。
广州对房地产政策的调控也是根据市场反应步步过渡的结果。从2010年开始限售，到2013年限售加码，要求非户籍购房者缴纳3年以上社保，再到2017年提高非户籍人士购房门槛到5年社保，限制商服类物业只能由法人单位购买等。7年内，广州市限购限售政策层层加码，逐年升级，以小步疾行呼应市场反应，形成了一套限售政策体系，在当时的环境下，及时抑制了房地产市场发展过热和投资炒房行为。
直到2020年，广州从人才购房政策开始，开启了房地产市场政策优化调整步伐。2021年，二手房市场指导价出台，在当时对市场基本面产生了更为直接的影响。房地产也在不久的时间里进入下行发展阶段，投机炒房行为与过高的泡沫价格在这一时期逐步撤出市场，市场价格与交易回归到理性，刚需与改善型客户成为市场的绝对主流。
2023年至2024年，广州市再次以“小步疾行”的节奏启动房地产系列优化调控政策，先是重新调整限购区域，逐步释放部分区域的购买潜力；将非户籍人口的社保缴纳年限从5年改至2年，半年直至取消；重新定义以行政区为单位的限购政策，鼓励“卖一买一”“租一买一”；解除2年限售年限，解除商服类物业对个人购买的限制……系列政策有节奏地推动，以市场的反馈持续深化和优化。
广州率先全面放开房地产调控政策，是对中央层面对房地产市场发展最新定调的落地。9月26日，中共中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。紧接着，9月29日，住建部传达中共中央政治局会议精神，提出支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策……
广州在9月27日已率先在南沙贯彻中央层面指示精神，放开了对南沙新区的房地产限购政策，29日广州作为一线城市第一个全面放开限购，给予市场一个响亮的回音。部分企业在自上到下的政策信号中闻风而动，启动了保价机制、让利优惠，以更大的诚意和力度迎接“银十”的到来。
广州14年的限购之路结束，市场成为了决定价格、交易、资源配置的决定性力量。接下来，资源配置、产品品质、价格比拼不再受到其他因素制约，也将刺激房地产行业开启新的竞争赛道，对产品性价比和区位资源含金量的需求，或将引领房企将更多关注点放在提升产品品质上。
全面放开，市场预期有待后市稳定
“观望三年的老客户回来了，终于在全面放开后果断出手。”“9月29日就有客户打电话来咨询。那会我准备睡了，有个外地旧客打电话来，最后连夜赶回售楼部刷卡成交”中海浣花里现场销售人员说。从新政当夜到国庆黄金周结束，广州的楼市再次被点燃，不少房企捷报频传，久违的市场温度让不少业界人士重拾信心。
综合广州市、区住建部门和市场分析机构统计数据显示，9月29日广州全面放开限购后，市场热度逐步上升，10月1-7日，专业机构跟踪成交量较大的全市204个一手住宅典型楼盘，日均每盘到访量46组次、认购量2.95套，比国庆前一周环比分别增长210%和293%。
上述统计数据显示，番禺区、白云区、荔湾区和黄埔区成交量较大，成交量较大的楼盘包括荔湾区荷花苑、番禺区文翰雅苑、番禺区亚运城、黄埔区文采花园、白云区国贸嘉云花园、南沙区越秀滨海花城等。各楼盘销售基本以平稳销售和优惠促销为主，如买房送车位券、回馈物业费，购房款打9.8折、9.5折优惠等。
除上述主要楼盘的平均数据外，部分火热项目更是亮出销售破20亿，成交破200套等成绩单。这个“十一”假期，各大房企可谓是八仙过海各显神通，除了以价换量的优惠折扣外，也有保利等企业启动了保价机制，从品牌层面开始“止跌回稳”，亮出给客户的最后市场“底牌”。在集体促销费的氛围下，部分项目买房送车、买房送家电、抽奖送手机等活动也层出不穷。
此外，随着“十一”黄金周的到来，人们进入假期模式，不少房企也结合产品促销，开展了各式各样的娱乐活动：舞狮巡游、浪漫市集、非遗手工、直升机体验等传统与现代的玩法乱花渐欲迷人眼，将营销中心秒变休闲娱乐体验馆。不得不说，在纯粹市场化的环境下，房企都拼了。拼一次成交，拼一次人气，更拼一次对预期的抵达。
信心比黄金更重要！这是房地产从业人员的口头禅，合生创展广州公司营销中心总经理何彬认为，“十一”假期的火爆是现实的，也是对前期市场需求的一次集中释放，后市的走向仍有待观察。“对于后市的稳定性，最起码接下来的两个月对市场很重要，毕竟政策刺激是有时效的，市场的预期稳定下来，大家对市场的信心，需要后市的表现来进一步稳定。”何彬说。
从市场角度来看，何彬认为，资源优势明显的中心城区将继续保持价值，而其他区域将出现大市场、小气候的区分。“比如我们的黄埔项目，科学城企业不断吸引人才，周边的楼盘都会跟着受益，此外，附近的新盘量竞品不多，不会竞争压力过大。但有些区域新盘扎堆供应，势必会影响市场整体走势。”
【声音】
广州市社会科学院经济研究所所长欧江波：
市场整体将向好，中心区位更乐观
9月29日，广州彻底结束了长达14年的限购政策，全面开放房地产市场，真正的政策底来到了，广州房地产市场从此进入了一个新的阶段。
对于后市，个人认为：虽然很难长时间持续“十一”黄金周的畅旺行情，但不宜过分悲观。市场有承接，政策很大力，预期在变好，这次基本可以确认广州楼市整体向好态势，尤其是中心区位的“盘底”状态将得到进一步确认、保障，甚至不排除有部分笋盘、好项目会微微上浮价格，出现局部盘升。
当然，这里的中心区位不仅指的是狭义上的中心城区，也包括番禺、黄埔等区域的核心区位，这些都是以往市场较热的区域。需要指出的是，未来市场的区域分化可能会加剧。因为广州原有限购政策主要约束的是中心区位，政策全面放开对这些区域的利好促进作用应该会更大，从而很可能更乐观。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：
全面放开是对信心的提振
广州全面放开限购给予市场带来了“情绪价值”和积极的预期管理，这一点从国庆假期期间的销售情况可以感知得到。从以往政策出台后的市场表现来看，短期看，政策效应维持1-2个月是没问题。可以预见，今年的广州楼市四季度会比三季度表现好，但后市的政策效应也会逐步消减，“十一”期间的火爆不一定可持续，这一点所有房企一定都有心理准备。
事实上，广州这一年来，政策利好的释放也是一次比一次强度大，很多利好在此前已经释放过，这次全面放开，更多的是对信心的提振，和市场筑底的信号释放。
【广州楼市部分区域成绩单】
越秀： 10月1—7日，越秀区房地产市场签订意向书和网签共26套，面积约3147平方米；其中，签订意向书25套（同比增幅525%），面积约3100平方米（同比增幅675%）。
荔湾： 10月1—7日，荔湾区商品房共销售549套，面积约5.86万平方米。国庆7天时间的销售面积占三季度（7月4.18万，8月4.27万，9月4.41万）月均值4.28万平方米的136%。
天河： 10月1—7日，天河区28个商品房项目到访人数9741人，同比去年国庆增长314%；商品房销售认购面积4.52万平方米，同比去年国庆增长约203%。
白云： 10月1日至7日，白云区主要在建在售楼盘35个，商品住宅共认购约850套，同比增长183%，到访约1万组，同比增长150%。
黄埔： 10月1日—7日，黄埔区43个在建在售楼盘日均到访超1000人次，同比增长31%，日均认购近70套，同比增长68%。
花都： 10月1日—7日，花都区在建在售房地产项目累计到访量7591人次，成交（认购量）702套，成交面积约7.7万平方米，同比上涨89.2%。
番禺： 10月1日至7日，番禺区主要在售楼盘55个，商品住宅共认购约778套，同比上涨约75%，到访约11317组，同比上涨约22%。
南沙： 新政后10天（9月28日—10月7日），南沙区新房共成交700套（成交面积7.3万㎡），二手成交281套（成交面积2.4万㎡）。新房成交套数增加170%，二手市场交易增加393%。
从化： 10月1—7日，从化区累计认购数191套，相比去年9月30日至10月6日（下同）增长95%；累计认购面积18441.49平方米，同比增长112.35%；累计销售总额21365.75万元，同比增长76.3%。
增城： 10月1日至7日，增城区商品住宅共认购966套，同比日均认购量增长达500%，黄金周7天认购量同比增长超过10倍；到访量超过1万人次，同比日均到访量增长约800%。
当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市？
当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市？大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。 如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。 这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。 毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。 但是，对于房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。 疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。 疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。 疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。
可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。 高周转模式，极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。 开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。 后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。 但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。 中国地产业高周转提速，大概在2015、2016年开始。 当时，中国刚刚全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。
三年下来，高周转给中国地产业带来什么？一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。 房地产，是一个地方性极强的行业，地产商只能避重就轻，攻击三四线城市，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。 二、经济杠杆率快速上升，地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。 房地产高周转，是一种“大而不倒”的商业逻辑，本质上是一种金融逻辑。 这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性，银行风险更大、土地财政依赖度更高。 目前，中国经济杠杆率属于什么水平？
2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。 目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。 这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。 再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。 所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。 综上所述，这次疫情，政府必须对经济施以援手。 政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。 所以，不管从哪方面考虑，楼市应该救，也必须救。
上海学区房降温，每平米降2万，长三角楼市还能“火”多久
中国新闻网北京市4月15日电(新闻记者庞致柔)近年来，网络热点大城市房地产调控不断升级，关键大城市土地出让初次迈入集中化提供。 继上海市高考新政后，重庆市、合肥市等地也颁布了有关调控政策，消除了学位房的定义。 房市在下面的几个月怎样发展趋势？从 中国新闻网北京市4月15日电(新闻记者庞致柔)近年来，网络热点大城市 房地产调控 不断升级，关键大城市 土地 出让初次迈入集中化提供。 继上海市高考新政后，重庆市、合肥市等地也颁布了有关 调控政策 ，消除了 学位房 的定义。 房市在下面的几个月怎样发展趋势？从上年逐渐高温的长三角房市何时减温？研究院最近举行了“缩紧管控下的春天房市运作特性及发展趋势讨论会”。 行政策不容易释放压力，金融业自然环境将比上年稍紧，长三角 房地产业 人气值仍将保持一段时间，但2020年很有可能会踏入减温安全通道。 政策下，一 二线城市 拿地的可变性增加， 房地产企业 或更为重视绿色产业，向三四线下移。 上海市区的校区制冷了出来。 上海二手房销售市场是长三角地区管控更为严格的地域，2020年3月份早已逐渐减温。 此中，上海市瑞阳房地产经理校区。 前海湾 版块 上年的次新 楼盘 价格基本上翻了一番，暴涨至每平米17万余元上下。 三月份上海市中考招生新政策颁布后，前滩区 新房 子牌价有一定的降低， 买房 者和屋主犹豫心态较浓，基本上无交易量。 此外，上海浦东三层二层的 老破小 学位房，上年价格从每平米六万元再涨9万-十万元，伴随着初中升高中新政策的执行，房子价格也跌到8.五万元，预估之后还会继续跌到八万元。 学位房的股权溢价室内空间会进一步变小。 从最近销售市场主要表现看来，带量下挫，交易量有一定的降低，现阶段交易量价钱也基本上返回上年12月的交易量价钱。 据预测，2020年之后上海二手房的平均成交量约为套上下，以前过高的学位房价钱也慢慢重归，住户 购房 更为客观。 长三角房地产业或维持一定的活跃性水平。 上海减温，长三角房市将“降烧”吗？以长三角典型性大城市的 二手房交易 为例子，上海市居易房地产业研究所副院长强调，上海市在2020年的二手房交易中主要表现强悍，但2020年3月早已有一定的减温； 杭州二手房 销售市场仍然火爆，3月份的交易量也做到了2018年至今的水准；苏州市在2020年的交易量是稳定的，2020年3月略微回暖；无锡市过去大半年的二手房交易中发生了显著的降低，销售市场存有着下挫的风险性；合肥二手房销售市场在2020年的交易量升高快速，1月的交易量也发生了小幅度回暖。 不难看出，2020年长三角一部分大城市销售市场仍将维持一定的人气值，但房子价格上涨幅度不容易过大，明以后很有可能会减温。 江苏省，浙江省等地土地出让关注度较高。 上坤集团项目投资管理中心总经理蒋艳在同一次讨论会上表明，现阶段江苏省、浙江省等地土地出让关注度较高，拿地布局也有一定的更改，丽水市、金华、东阳市等地一部分下移大城市，以往基本上看不见合理布局的中央企业、国营企业参加拿地，但2020年早已十分广泛，这表明大中小型房地产企业的市场竞争日益加剧，拿地难度系数也扩大很多。 华发集团华东区经理章建波表明，“ 三条红线 ”“集中化供地”等现行政策对房地产企业的危害很大，假如一次拿地较多，事后集中化供地后，会计很有可能“踩红杠”。 集中的土地资源供货管理体系会分散化房地产企业的专注力，很有可能会抑止完善地区内本来受欢迎的高品质地快的盈率，利好消息一些本来不红乃至会 流标 的近郊区地快。 金茂集团苏州地区销售总监王丽萍表明，在“集中化供地”方式下，房地产企业拿地的难度系数和可变性都是在提升，找寻非招拍挂方法变成一些房地产企业关心的行业。 房地产业传统式发展模式终将产生变化，在住房开发设计以外找寻新的突破点。 针对荣盛来讲，绿色产业、二级土地资源连动开发设计变成其关心的聚焦点。 房地产行业管控展现新特性。 居易房地产业研究所校长、华中师范大学名誉教授 张永岳 强调，2020年聚集颁布的房地产业宏观经济政策现行政策，与过去拥有新的特性。 过去宏观经济政策的关键关键放到房地产行业自身，而如今的调控政策大量的是以全部社会经济的视角考虑，也提升了与金融体系监管等层面的联络。 房地产业2020年也是有缩紧管控的发展趋势。 居易房地产业研究所副院长强调，从现行政策自然环境看来，近年来网络热点大城市的管控幅度持续增加，常态化慢慢产生。 在金融业自然环境层面，现阶段一年期国债利率已返回暴发前水平，银根紧缩。 严格控制经营贷消费贷款等违反规定资产进到房市，及其房贷 利息 上调和信用额度限定，很有可能比 限购 政策限贷提升对房市的危害更加显著。 大体上看，我国 房地产金融 自然环境2020年将略紧于上年，以后很有可能会越来越紧。 (完毕)
房价还能涨多久 这些行业告诉你真相
截止今年8月底，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨1.7%，这是2014年9月以来，商品住宅价格首次由下跌转为上涨。 对于不经常买房的朋友，房价上涨与下路似乎没有什么直观的解释，但或许身边的一些行业也可以从侧面告诉你现在的房价情况，一起来看看吧。
9月，央视财经频道播出的《房价上涨后劲在哪里？》的楼市调查节目中，记者通过对螺纹钢、混凝土、门窗等产业的调查发现，房地产商们的开工率还没有出现明显回升的信号，这预示着至少未来两三年内，新盘供应量依然趋紧。不少观众朋友问，新盘供应量趋紧，这是不是意味着楼市会进一步走暖呢？
装修队的困扰与纠结
深圳龙华区的一个精装修楼盘，工人们正在铺地砖。 钱亮来自湖南，在深圳做了8年装修工。 这几天高温，为了赶工期，他们现在只能一早一晚干活。
眼下，装修行当里一般技工每天工资平均250块钱，比三年前涨了30-40%。 虽然2013年，钱亮挣了12万块钱，但2014年楼市不好，他的收入差不多少了一半。
深圳房子热销，热到什么程度，看钱亮他们赶工的进度就知道了。 这边还在铺砖，那边就有人在为验收做准备了。
和深圳一样，上海的装修队也在赶工期。
这两年，上海装修工人的工资涨幅，每年都在20%左右，工地上现在多数是80后工人，再年轻的就不大好找了。
上海康业建筑装饰工程公司副总裁李冰锋介绍说；以前，工人给钱加班，现在给钱也不愿意加班。 如今，80后、90后的装修技工都非常注重自己的生活，现在赶工期，公司只能增加工人。
李冰锋透露：现在赶工的是2014年下半年接的装修工程，今年9月底才能装修完工，即使是这样赶工期，购房人也要等到2016年初才能入住。 去年，由于楼市低迷，许多开发商都减少了精装修工程量，一半的房子做毛坯，还有一半的房子做精装，他们此前签的3000万元的精装修合同，后来就取消了1500万元。 因为，开放商也把握不好楼市的脉搏。
上半年楼市回暖是李冰峰他们没想到的。 骤冷骤热的市场，让他觉得，现在这市场不太好把握，还是谨慎为好。 2015年房地产市场比较不错，他们略微放大了商品房（资料、团购、论坛）精装业务量，营业额达到40%左右，但是绝对不能再大，为什么呢？因为，房地产市场对装饰行业的施工单位来讲，还是觉得市场波动比较大。 对2016年楼市，李冰峰感慨地说，这些年房地产市场快到8个月就变脸，最长不会超过一年，所以他也很难判断，这要看接下来的政策会怎么走，可能和政策的相关度还是非常的大。
建筑陶瓷的冷与热
上海、深圳的精装商品房都在赶工期，装修公司的生意看着挺忙，但对楼市走向，拿不太准，装修行业的困惑，引起了我们的兴趣。其他市场和产业也是这样吗？他们对楼市走向又会怎么判断呢？
佛山市南庄，建筑瓷砖第一专业镇。 广东能强陶瓷公司执行董事叶文总给我们详细介绍当前的生产状况。
10年前就来到佛山的叶文总，经历了2009年、2011年2013年这三个瓷砖销售的黄金期，那也是楼市最火爆、市场最红火的时候，南庄镇有大大小小近百家瓷砖企业，而现在只剩下3家。
前些年市场太火，催生了南庄镇过多的产能。 现在能生存下来的，都是及时转型升级的企业。 叶文总他们，就是靠研发仿实木瓷砖和环保粘贴剂保住的市场。
建筑类瓷砖生意清淡，家装类瓷砖会不会好一点呢？
上海外环的九星建材市场，面积近3平方公里，是上海最大的建材市场。 在瓷砖经销区，我们走进一家店铺。
赵小兰，是福建人，在九星市场做瓷砖批发已经6年。 2015年市场的冷清让她感到无奈。
2014年30×60厘米的瓷砖能卖到28元一块，而今年，即使降到23元一块，也是无人问津，每块赚6毛钱的地砖生意都不好做。
2014年楼市的冷淡，可能需要建材市场用2015年一整年来消化。
虽然楼市销售强劲，但从周边产业看，2014年初楼市带来的寒冬，影响并没有结束。 在房地产开工率还没有明显提升的情况下，对后市的判断，我们更需要谨慎。
而这次调查，也给我们带来了另外一些思索。 近十年楼市的快速上涨，让楼市一些周边产业看到了机会，投资争相上马，一拥而上。 然而，当楼市出现波动，大量富余产能浮现，残酷的行业洗牌在所难免。
过分依赖或押宝在某个市场，就像登山运动员过分依赖手中的登山杖。 要知道，最终能登上多高的山峰，并不取决于手中这根拐杖，而取决于运动员自身的机能和素质。
市场好的时候，不要错失转型升级的机会。 楼市其实给我们提了一个醒。
高房价还能撑多久？
9月30日，中国人民银行与银监会联合发布通知，在不“限购”城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
虽说降低首付比例有利于刺激住房消费，但与此前30%首付比例相比，5%的调整幅度相对保守，此举并不会起到“强心剂”作用。
房地产界一直将九、十月份看作是全年销售旺季，素有“金九银十”之说。 不过在过去的9月，房地产销售势头趋缓，央行银监会此时调整首付比例，是期望能在“银十”刺激住房销售，然而这种想法很可能落空。
利率下行，首付比例下调，有利于购房者，因而对于急需住房者，的确是一个好消息。 不过在人民币资产价格调整大趋势下，短暂的房地产销售回暖，并不能维持消费者的购买热情。
短期看，这样的政策调整具有扰动作用，但中长期无法改变大趋势。 其实就短期而言，政策调整的效果也可能微乎其微。
一是5%的降幅效果有限。 虽然增加了边际购买者，但对消费者决策并无太多实质性利好。 目前看首付比例下降，贷款额增加了，但未来还款压力增大，如何权衡，这也需消费者三思。 能买的已经买过了，不能买的可能依然无动于衷。
二是“金九”已见颓势，消费动能下降。
不过在销售可能回落情况下，短期房价仍然会保持温和上涨趋势，其主要原因是二三季度住房消费需求集中释放推动了房价。 8月份70个大中城市新建商品住宅价格，同比平均价格从上月下降0.4%转为上涨1.7%，这是2014年9月份以来的首次转正，其中一线城市新房和二手房价格同比都上涨且涨幅相对较大。
另外一二线城市去库存取得一定效果，房地产企业在9月集中抢地，也可能支持房价温和上涨。 中原地产统计，截至9月23日，国内排名前30的标杆房企，当月拿地总额高达328.34亿元，刷新了近八个月的最高纪录，仅次于今年1月份的567.97亿元。 由于地价没有下降，土地成本将会传导到销售价格，因而房价在短期将保持稳定。
（以上回答发布于2015-10-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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