图源：乐有家研究中心
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
新一期LPR下调后，多地房贷利率跟进下调，像广州首套房贷利率普遍下调至3.1%，二套房贷利率则降至3.7%。其中，个别外资银行为了吸引优质客户，对首套房贷利率给予更多优惠，利率最低可以至2.9%。
除了广州外，佛山、苏州等地部分银行的首套房贷利率也低至2.9%或2.95%。7月26日，佛山某房产中介向《华夏时报》记者透露，现在佛山银行的商贷利率大部分是3.05%，如果资质特别好的话，可以向汇丰等外资银行申请到低一点的利率。
而随着银行商业贷款利率的下调，其与公积金贷款利差也有所收窄。目前我国各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
另外，据记者观察，由于各地存量房贷和新增房贷的利率差十分明显，很多已购房者选择提前还贷。
房贷利率进入“2时代”
7月22日，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10个基点至3.35%和3.85%，上月分别为3.45%和3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
此次调整是今年第二次降息。此前在2月20日，央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%。自此以后，LPR已连续四个月维持不变。本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新历史最低值。以四大一线城市为例，降息后北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%，二套北京3.8%（五环内）/五环外（3.6%）、上海3.8%（市区）/3.6%（自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%，二套3.7%。
据记者了解，目前汇丰银行在广州、佛山的首套房贷利率可以低至2.9%，具体要看客户的资质和申请的贷款额度。另外，相关媒体报道指出，最新一次LPR下调后，苏州的江苏银行、交通银行等给出了2.95%的首套房贷利率。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，房贷利率进入“2时代”是必然的。首先是央行公开市场操作利率下行10个基点，意味着商行从央行融资的利率降低了，近期存款利率下调，这些举措降低银行资金来源成本，从而为房贷利率下行打开了窗口。另外，银行贷款支持实体经济的任务比较重，居民存款定期化的倾向明显，在资产荒的背景下，角逐房贷份额的竞争非常激烈，而这种竞争最佳的手段就是降低利率，而居民对利率敏感也强化了这一点。
李宇嘉还指出，“不同的银行，由于资金来源成本、管理成本，对房贷份额的看重度不同，导致实际投放的按揭利率不同，特别是按揭利率不设下限以后，没有了保护锚，银行进入惨烈的竞争阶段。因此，类似外资行、农商行等资金成本低的银行，可能会率先进入‘2时代’。”
今年5月17日，房地产“一揽子”政策落地，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。
值得一提的是，李宇嘉在7月24日提到，“考虑到目前首套房利率在3.2%左右，未来如果存款利率下降，也会带动其他银行也进入‘2时代’。”
7月25日，工行、农行、中行、建行宣布下调存款挂牌利率，活期存款、定期存款、通知存款等利率均有所调整。其中，1年期整存整取定期存款挂牌利率下调10个基点至1.35%。
降低交易成本，提振预期
此次LPR下降后，首套房主流利率由3.2%下降至3.1%。若按照100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近2万元，每月月供将减少55元。
易居研究院研究总监严跃进向记者表示，此次5年期LPR降息，将有助于进一步降低房贷成本。从LPR的走势来看，今年一季度呈现“破4”的态势，即从4.2%下降至3.95%。而当前出现了今年第二次降息，进一步引导房贷等成本的下降。若是叠加持续性的降息效应，那么月供减负效应非常明显，有助于和其他政策结合，持续降低房贷成本。
而在谈及降息对商品房市场带来的影响时，李宇嘉告诉记者，利率下行，一定会带来商品房销售的增长，一方面是降成本效应，另一方面的提振预期的效应，有的人认为利率下降会提振资产市场的走势。但是，从过往的降息效果来看，降息仅仅带动短期的交易利好，即处于门槛上的需求，因降息而促成交易，特别是刚性需求，换房需求，这些是不得不买的需求。
“长期效应不足，因为基本面并未改变，另外，即便是降月供的效应也在收窄。因为前期大幅度降息，包括去年的存量房贷利率调整，已经将利率下降了200个基点左右，近期降息的频率也以10个基点为单位，距离底部已经不远，‘降月供’的效应并不大。”李宇嘉补充说道。
此外，李宇嘉认为房贷利率仍有下调空间。
李宇嘉指出，在经济转型阵痛期，居民风险承担预期下降，再加上老龄化以及基建和地产对资金的需求下降，对高利率的资金需求减少了。同时，政策也要不断地降低利率来对冲加杠杆情绪减弱导致的通货紧缩。因此，央行会持续加大公开市场操作，以降低利率，而且保本理财、存款利率都会下降，这会导致按揭利率的机会成本上升，倒逼银行降低按揭利率，特别是在居民加杠杆买房意愿下降的情况下。
需要注意的是，虽然此次LPR调整也使得存量房贷利率下降10个基点，但对于相当一部分存量房贷客户来说，今年内无法享受到降息红利，按照合同约定，要等到明年重定价日才能适用调降后的利率。
另外，目前来看，各地存量房贷和新增房贷的利率差仍十分明显。
商业贷款与公积金贷款利差收窄
目前各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
此次LPR的下降，也使得银行商业贷款利率与公积金贷款利差也有所收窄。像广州目前大部分银行首套房贷利率3.1%，有些外资银行的首套房贷利率更是低至2.9%，分别与公积金2.85%相差25个基点和5个基点。
有业内人士指出，随着房地产政策的全面转向，商业房贷利率宽松已成大势，未来商业房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂。
而严跃进表示，“商贷-公积金”利率可能出现倒挂，直观上看和商贷调整有关。但这主要是公积金利率调整滞后所造成的，所以产生了商贷加快下调，但公积金调整不到位的问题。
“贷款资金规模大，但是市场需求不多，所以造成了很多问题。包括近期商业贷款‘返点’事件，其实也和此类贷款找不到客户有关，所以贷款利率会‘内卷’，尤其是商业银行机构这种调整节奏快。但公积金中心从工作机制角度看，其类似调整的市场化操作是很弱的。”严跃进说道。
据记者了解，银行业绩承压的现状下，近日，上海等地被曝出有银行联合房地产中介在个人住房按揭贷款中“返点”拉客的情况。
58安居客研究院院长张波在接受媒体采访时表示，返点本质上可以视为一种佣金，即银行为了争抢房贷业务市场份额，向提供房贷业务的相关中介机构支付费用，这个费用本身和房贷金额有一定比例关系。同时，有业内人士指出，“返点”行为容易引发房贷业务的恶性竞争，扰乱市场秩序。
另外，严跃进还提醒道，商贷利率和公积金利率利差变小，也要注意风险。比如说公积金的贷款性价比会降低，也会造成公积金贷款过剩，资源浪费。
商贷利率2022最新利率（个人首套房商贷利率下限调整至4.4%）
商贷利率2022最新利率关于【商贷利率2022最新利率】:2022年商贷买房利率，有以下两种利率详情，今天涌涌小编给您分享一下，如果对您有所帮助别忘了关注本站哦。
1、短期贷款：一年以下（含一年）的贷款利率为4.35%；
2、中长期贷款：一至五年（含五年）的贷款利率为4.75%，五年以上的贷款利率为4.9%。
商业性住房贷款实行的是起伏利率，随利率调整而调节，也会伴随着国家政策的特惠转变而更改。 因为受到限购限贷政策的影响，国内各地银行对首套房贷款利率调整力度不一样。 以上就是2022年商贷买房利率相关内容。
商业贷款转公积金贷款的条件1、申请人在申请商转公之前，在本地已经按规定缴纳了足够时长的公积金，且账号状态正常的，并没有被封存；
2、申请人已经向银行以及公积金中心递交了申请，申请提早结清商业贷款，且商业贷款还贷期限已经满了1年；
3、申请商转公的情况下，相关房地产已经获得了不动产权证，且申请人的征信报告上不可以存有异常的贷款记录；
4、申请商转公的情况下，申请的额度不能够超出本地公积金最大能贷额度的限定，这一点也是申请人需要需注意的。 全国各地针对商转公的规定会出现差别，借款人可以先咨询本地的公积金中心，看一下实际都需要达到哪些标准，申请办理的过程中又要备齐什么材料，提前准备稳妥之后再去申请商转公都不迟。
办理商业贷款需要留意的事宜1、申请贷款额度要量力而为：需综合考虑个人的经济实力、还款能力，依据收益及开支状况选择适合的贷款金额、贷款限期和贷款还款方式；
2、可以多比较几个银行：因为商业贷款利率以相对应时间的LPR为定价基准加点产生，而全国各地、各银行要求的基准点数都是有可能不一样的，用户可以从中选择利率相对较低的银行申请贷款；
3、准备的经济收入证明材料要充足（银行流水最少不可小于住房贷款月供的二倍），若户下有一定财产，还可以多准备一些附加的资金证明材料，以充分说明个人具有充足的准时还贷能力；
4、付款的首付要达到要求：一般最少不可小于房子总价款的三成（实际可以咨询本地经办分行），若是二套房，则很有可能更高一些。 自然，若用户经济实力充足，那也可以选择多支首付，减少贷款金额。
楼市重大利好！个人首套房商贷利率下限调整至4.4%两部门通知
调整差别化住房信贷政策
新华社记者5月15日从中国人民银行获悉，人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 “武汉阿松”简单解读：
1、买首套房，贷款利率的下限可以下降20个基点，即最低4.4%
目前的LPR是4.6%，此前贷款利率下限是LPR基准，也就4.6%。也就是说，之前买首套房，在全国范围内贷款利率最低4.6%，央行此前不允许各地银行出现低于4.6%的房贷利率！但是现在，下限下调，首套贷款利率最低可以做到4.4%！
2、买二套房，贷款利率的下限保持不变！
根据2019年央行发布的关于个人住房贷款利率安排，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点！等于说，二套房的贷款利率最低还是要求5.2%！
3、在全国统一下限要求的基础上，各地因城施策！武汉首套房目前为5.2%，是否会继续下调还不好说
这代表着，武汉的房贷利率是否会下调，要看武汉本地的政策。 所以现在，银行不是在武汉降房贷利率，只是降的全国房贷利率下限！武汉首套房目前为5.2%，是否会继续下调还不好说。 （不过在央行政策鼓励下，的确是有可能继续下调的，只是有可能）
4、与已经放款的业主无关
如果你已经买了房，或者已经放款了，后期再降低利率浮动是与你就无关的，已经放款的业主的利率只会随着LPR的变动而变动，本文所提的政策调整的是在LPR基础之上的上浮或下浮。
全文如下
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
关于调整差别化住房信贷政策
有关问题的通知
银发〔2022〕115号
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日
延伸阅读：2022年3月26日起，武汉首套房贷利率由5.63%下降至5.2%
3月26日0时起，武汉又大幅降低房贷利率了！武汉房贷利率降到近5-6年来最低值，首套房从5.63%降至5.2%（降低43个BP），二套利率5.88降至5.4%（降低48BP）！
武汉首套利率：LPR+60BP=5.2%；
武汉二套利率：LPR+80BP=5.4%。
（具体利率以银行政策为准，以上仅供参考）
此后开始新签约的客户，全部按照最新利率计算。 没买房的恭喜了，贷款100万，可少还9万多利息，月供减少268元。 不过，此前已经进行贷款签约或者放款的购房者，将无法享受此利好。
贷款规则解读：执行房贷利率=LPR+地方上浮基点数（BP）
贷款利率=当时的LPR（每个月可能随时变换）+上浮基点数（贷款签约后为不变量）。 假设，当下你放款的时候执行了LPR4.65%，然后上浮103个基点（即1.03%），那么你放款时候的利率就是5.68%。 在你一年之后，就可以根据最新的LPR计算下一年的贷款利率。 目前LPR下降至4.6%，在你下一年的放款日，实际执行利率会调整为4.6%+1.03%=5.63%（如果选择固定利率，就不会随LPR变化而变化）。
而上浮的基点数以房贷签约时为准，且每个城市、每个银行、甚至每个楼盘都不尽相同，且原则上将伴随你整个几十年的房贷不会变化。 以前如果你签的时候上浮103BP就不变了，现在如果签的时候是上浮60BP也不会变了。 因此对于购房者来讲，选择购房时机更重要。 而前面买了的人，如果看到现在利率降了，也只能暗自心疼了！本次武汉下降的，就是上浮基点数（BP）。
目前LPR为4.6%（随时可能变动）
2022年3月21日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告。 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年3月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。 以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
本月（3月）LPR与上月（2月）一致。 1月发布的LPR和2021年12月相比，5年期以上LPR下降0.05%，1年期LPR下降0.1%。 这是5年期LPR自2020年4月后首次下调，也是1年期LPR连续2个月下调。 就在2021年12月，1年期LPR下降0.05%。
上浮基点数由签约时市场情况决定
签约后原则上不变
此前武汉已多次下调贷款利率，但都没有此次幅度这么大。 在此之前，武汉首套房基本是5.63%（LPR加103个基点），二套房利率是5.88%（LPR加128个基点）。 而在2021年，武汉首套房贷款利率一度高至5.78%以上，随着LPR下调和上浮基点下降，仅几个月已经陆续下调0.15%。 但3月此次一次性下调0.43%-0.48%，下调幅度之大简直令人惊讶！
2021年下半年武汉首套房利率曾高达5.73%（上浮108个基点）：
2022年3月初的武汉银行利率为5.63%（上浮103个基点）：
多地下调公积金贷款利率，稳楼市政策全方位深化
国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。
据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。
无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。
（10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市）
直击购房成本
济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款，每月公积金贷款需还款1400元，商业贷款月供为3500元。
随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。
除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。 按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。 ” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR 83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。 根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。 “符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。 ”贝壳研究院指出。
商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。 陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。
政策全方位稳预期
除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。 他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。 ”李宇嘉补充说。
一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。
贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。 分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
从需求端看房活跃度也有提高。 贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。
前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。 国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。
“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。 ”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。
二套房公积金贷款利率是多少呢
