深圳市住房和建设局近日公布了深圳第三季度计划入市的商品房项目情况。
据统计，2024年第三季度将有44个商品房项目入市，预计供应面积为202.46万平方米，供应套数为18150套。 其中，住宅占比最大，面积为149.12万平方米，套数为14955套； 商务公寓面积为11万平方米，套数为1411套；商业面积为9.72万平方米，套数为994套；办公面积为32.61万平方米，套数为790套。
从区域入市项目数量来看，宝安区计划入市项目最多，总计13个；其次为龙岗区总计9个；排第三的为南山区，总计7个；另外光明区、坪山区分别为4个，福田区、龙华区、盐田区分别为2个，罗湖区仅1个项目。
从产品来看，有31个项目推住宅，合计套数为14955套， 据深圳中原研究中心统计，其中核心区计划推出的住宅套数仅占比12%。 南山区计划入市的项目包括深湾玖序、四海臻邸、前海时代等关注度较高的项目；另外光明和宝安等片区也有星辉兰玉庭、深铁阅云境广场、蔚蓝海尚花园等新项目入市。
值得一提的是，随着5年期以上LPR下调10个基点，目前深圳首套住宅房贷利率为3.4%，二套为3.8%。在此利好下，深圳市场上的新房项目也动作频频，部分项目加大优惠力度吸引购房者，购房成本进一步降低，购房者也迎来新的置业宽松时期。
但供应量的增加也加大了当前新房市场的去化难度，从住宅供应量对比来看，三季度相比上个季度（7845套）供应量增加了7110套。据深圳中原研究中心数据显示，目前深圳全市在售新房住宅51277套，最新去化周期达到21.7个月。从各区库存量来看，当前库存最多的是龙岗区，也是唯一在售新房住宅库存过万的区域；从去化周期来看，宝安去化时间为全市最低，仅为9.1个月，是全市唯一低于10个月的区域。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
专题研究 | 地方租赁住房“国家队”盘点
为了构建房地产市场平稳健康发展的长效机制，使人民住有所居。 2017年国家提出建立“租购并举”的住房制度，并出台相应配套政策措施。 各地租赁住房市场在政策的支持下，进入了快速发展时期。 为了满足不同人群租住需求，目前市场基本形成了以长租公寓、公租房、人才公寓为主体的多元化租住体系。 同时，在房源筹建过程中以国企、房企为主的经营主体发挥着重要作用。 其中国有企业作为政府调节市场发展的重要力量，在响应政府政策，稳定市场秩序过程中发挥引领作用。 本期研究将聚焦地方租赁住房国有企业，以上海城方租赁住房运营管理有限公司、杭州宁巢公寓运营管理有限公司、深圳人才安居集团、南京东南公寓管理有限公司为代表，从企业经营模式差异、租赁房源储备、运营管理等方面深度分析。 一、合作经营和自主经营成为“国家队”主导经营模式1、城方、宁巢以自主经营为主导模式上海城方租赁住房运营管理有限公司成立于2018年，是上海地产集团旗下从事租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司。 城方以“让更多人安居都市宜居生活”为愿景，秉持为城市各类人才提供更好的生活发展的服务平台理念，依托租赁住房社区为载体，解决人才于城市未来发展的核心问题。 目前，城方旗下有专业从事租赁住宅业务的长租公寓品牌城寓，公寓以自主经营为主导模式，在上海长宁、静安等区域均有门店落位布局，提供不同套型、租金、服务标准的租赁住房产品，满足住客差异化、个性化服务需求。 杭州宁巢公寓运营管理有限公司成立于2018年，是杭州钱江新城投资集团旗下专业从事租赁住宅业务的国有独资企业。 公司旗下拥有长租公寓品牌宁巢公寓，以自主经营为主导模式，在杭州西湖、下城、江干区均有项目布局。 2、人才安居、东南以合作经营为主导模式南京东南公寓管理有限公司作为南京主营租赁住房业务的国有独资企业，旗下长租公寓品牌东南青年汇目前已布局鼓楼、玄武、建邺、秦淮、栖霞、雨花台、江宁、浦口、溧水等区域，公寓门店数量约12家，规模超30万平方米。 东南青年汇除了自主拓店经营外，还与业内品牌长租公寓万科泊寓、魔方公寓等开展合作，成立合资公司，在项目拓展、产品创新、营销运营等方面开展合作。 其中与泊寓合作门店目前已达6家，占门店总数一半。 深圳人才安居集团是深圳市统筹负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。 人才安居通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源，目前集团基本落实的可筹集建设人才住房为5.3万套，主要分布在光明、坪山、宝安、龙华、南山、龙岗等区域。 人才安居以企业间合作经营为主要运作模式，2017年与万科签署战略合作协议，同时成立平台公司。 安居人才用房由“泊寓”统一运营管理、泊寓部分房源纳入安居人才计划，共同拓展人才安居房源。 与此之外，人才安居还与能源集团、中粮集团等国企开展合作，共同开发建设人才住房。 数据来源：CRIC租售系统地方租赁住房“国家队”采用不同的经营模式背后主要原因是不同城市租赁土地供应体量、租赁市场需求空间、企业发展战略等存在一定的差异。 1）一方面，部分城市 “国家队”竞得租赁用地体量较大，为了保证未来大量入市租赁房源的品质，企业通常选择以自主经营为主导模式，建立自主长租公寓品牌，成立专业化运营团队，更好的把控经营自主权和经营质量。 2）另一方面，为了快速切入市场，提升运营效率。 部分城市“国家队”会选择以合作经营为主导模式，借助专业化运营商的运营经验，成立合作长租公寓品牌。 二、沪深“国家队”租赁用地成交近150万方，将成为市场主力之一1、上海地产体量居首，深圳人才安居成交幅数占比最高上海作为践行国家租购并举制度的桥头堡城市，近年来大力推进纯租赁用地的出让，从增量端增加租赁房源的供给。 自2017年首宗纯租赁用地推出至今，共成交了97幅，其中多数地块竞得主体为国有企业，其中上海地产竞得12幅，占比约13%，总建筑面积约83万方。 而深圳人才安居作为统筹全市租赁住房建设相关工作的企业，共竞得14幅人才住房用地，占全市出让人才住房地块比例高达93%，其中只租不售部分建面约64万方。 数据来源：CRIC租售系统受城市发展能级、人口体量、租赁市场需求空间等因素综合影响，二线宁杭地方租赁住房“国家队”租赁用地成交体量相对较小。 2、租赁用地均价仅为住宅1/3左右，深圳人才安居租赁用地均价最高对比商品住宅用地来看，租赁用地整体价格相对较低，各地方“国家队”竞得租赁用地及人才房用地均在万元以下，约为住宅用地均价1/3左右。 聚焦“国家队”，由于一线城市较高的房价和居住成本，地方租赁住房“国家队”竞得租赁用地均价相对较高。 其中由于深圳人才安居集团竞得人才住房用地中包含一部分出售型人才房用地，拉高地块整体成交均价，接近9000元/平米。 近年来杭州大力发展数字经济产业，城市生产力和生产效率大幅提升，城市经济活力四射，吸引了大量外来人才涌入。 城市能级的提升使得居民生活成本和房价不断攀升。 杭州钱投竞得租赁用地成交均价超过5000元/平米，高于南京东南。 数据来源：CRIC租售系统三、经营模式的不同，导致规模增长和运营差异较大企业运营模式的差异在一定程度上影响着企业的开业规模及运营效率。 以合作经营为主导模式的“国家队”，借助运营商成熟的运营经验，拓店速度较快，开业规模较大。 而以自主经营为主导模式的“国家队”，更加重视提升单店出租率和租金收入，保证运营质量。 1、合作经营长租品牌东南青年汇开业规模较大南京东南公寓管理有限公司采取以合作经营为主导的经营模式，旗下长租公寓品牌东南青年汇在南京共布局12家门店，其中与其他品牌合作经营门店高达10家，房间总量超过2000间，占比高达80%以上。 与此之外，自主经营品牌城寓和宁巢开业房间体量相对较小，均保持在1300间左右。 数据来源：CRIC租售系统2、自主经营品牌城寓出租率及租金溢价均处于行业前列长租公寓门店租金与城市能级高度相关，城寓平均租金高达156.44元/月/平米，超出宁巢和东南青年汇约1/3。 门店出租率方面，城寓更加注重门店经营质量，单店平均出租率高达95%，处于行业前列。 与此之外，自主经营长租品牌均表现出较高的产品溢价。 其中城寓门店平均租金高出上海集中式公寓平均租金约27元/月/平米，溢价率高达19%。 而宁巢门店平均租金溢价率也高达13%。 合作经营品牌东南青年汇门店租金溢价水平相对较低，仅为3%左右。 数据来源：CRIC租售系统3、“国家队”入局，以期更好解决职住同城和职住平衡问题为了更好解决职住同城和职住平衡问题，“国家队”拿地分布出现了多元化。 一方面，为了解决城市核心区人才安居的需求，以上海城方为主，拿地主要集中在城市核心区。 另一方面，为了配合城市新区产业升级过程中人才安居需求，以深圳人才安居为主，拿地主要集中在产业较为集中的城市新区。 上海地产主要从事区域整体开发、旧区改造、城中村改造、保障房及租赁住房建设运营管理等相关业务。 为了推进租赁住房建设工作，其在上海竞得租赁用地共12幅，其中83%分布在城市中心区，仅17%分布在城市远郊区。 数据来源：CRIC租售系统万科泊寓作为长租公寓行业头部规模型企业，整体经营质量和运营效率稳居行业前列。 深圳人才安居与万科泊寓强强联合，人才安居主要负责开发建设，万科泊寓主要负责运营拓客。 目前人才安居在建人才住房总量约5.3万间，主要集中在光明区、宝安区、坪山区、大鹏新区、深山特别合作区等城市新区或产业较为集中区域，五区房源数量占比高达78%。 数据来源：CRIC租售系统四、小结 目前租赁住房市场在快速发展的同时也存在租金贷、高进低出等问题，未来行业监管将会逐渐趋严。 地方租赁住房“国家队”将在配合政府监管、稳定租金过程中发挥引领带动作用，未来在增量拿地、存量改建等方面优势将会愈加明显，对于稳定市场，提升供应品质将起到重要作用。
2020年三季度中国房地产总结与展望（上篇）
政策篇、行业篇、土地篇
一、政策篇
三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧
2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。 与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。
展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。 居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。 压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。 01
总结
1、坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标
……略……
7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。 会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。 并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。 会议强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。
2、融资“三道红线”严控负债规模，倒逼房企去杠杆降负债
3、杭州、宁波、南京等10城政策加码，深圳政策力度最为严苛
受限于热点城市房地产市场出现过热征兆，多城市项目频现“万人摇”，杭州、宁波、南京等10城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。
7月2日，杭州进一步规范高层次人才优先购房，但自网签之日起5年内不得上市交易；补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。
7月6日，宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；严格执行差异化个人住房信贷政策，加强对购房人在市五区家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，严禁信贷资金违规进入房地产市场。
7月15日，深圳调控政策再升级，重点涉及以下四方面内容：其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。 其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。 其三，增加一、二手房交易税，普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款。 另外，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。 其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。
7月24日，南京限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
7月25日，东莞限购、限售政策双升级，首次将二手房纳入限购范围，非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩，个税证明不再作为审核材料。 延长一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。
8月6日，陕西省咸阳市落地限价、限贷政策，2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。 首次购买普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。
8月18日，南京收紧土拍新政，具体涉及提高准入门槛，宅地竞买人应具备房地产三级及以上开发资质；提高宅地竞买保证金比例，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并在一个月内付清全部土地成交价款；加强资金监管，宅地竞买保证金及后续购地资金须为自有资金；而在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得两块及以上宅地。
8月30日，无锡完善限购政策，夫妻离异后2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭在市区范围内拥有住房套数计算。 升级限贷，二套贷款未结清首付比例由40%调升至60%。 增加二手房交易税，市区住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
9月4日，杭州调控政策再升级，住房贷款成重点监管领域，涉及强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，严防消费贷、经营贷等违规流入房地产市场。 完善限购政策，以父母投靠成年子女方式落户，须满3年方可在限购范围内购房。 与此同时，调整无房家庭认定标准，30岁以上未婚单身且在限购范围无房、离异单身满3年且在限购范围无房记录满3年，可认定为无房家庭，以免“误伤”刚需购房。
9月6日，沈阳限贷政策加码，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。 个人住房转让增值税免征年限也由2年调整到5年。
9月11日，南京进一步收紧土地竞买政策，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得两块及以上宅地，也不得同时报名竞买同一幅宅地，以期引导土拍市场逐渐回归理性。
9月11日，常州市区限贷、限售政策双升级，二套贷款未结清首付比例调整为不低于60%，严防居民挪用消费贷、经营贷等购房；新购住房限售年限由原先的2年提升至4年。
4、杭州、宁波等支持刚需优先购房，株洲、郑州落地购房补贴
展望
5、以“三道红线”为房企降负债，热点城市居民购房“限贷”升级
展望未来，四季度货币政策整体仍将保持宽松基调，但边际放松空间有限。 房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金违规流向房地产市场。
以“三道红线”为纲，房企融资环境整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债。 预计四季度房企融资将转向去杠杆、降负债，避免房地产行业一家独大、尾大不掉，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。
而在实际执行层面，“三道红线”将成为房企融资重要的参照标准。 一方面，首批12家试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。 另一方面，银行贷款、海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧，参照“三道红线”标准，针对性地调整各类房企授信额度以及融资成本。 预计那些暂被划定红档、橙档的房企，为了确保有息负债规模少增长乃至不增长，融资困难程度或将加剧。
居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。 依据各城市房地产市场实际情况，居民限贷政策或将有所分化。
一方面，热点城市限贷政策或将进一步收紧，具体涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率，强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，尤其要严防挪用首付贷、经营贷等违规信贷资金购房。
另一方面，部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以操作的选项。 不过，认房不认贷、二套贷款结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。
6、地方“紧多松少”，热点城市调控加码、压力城市刺激减压
地方因城施策、一城一策，调控政策大概率继续维稳，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。
热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码。 具体而言，房价仍是红线，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市，政策加码的可能性颇高。 而在调控升级后，宁波、南京等房地产市场依旧火热，未来也不排除政策继续加码的可能性。
限购政策或将进一步升级，涉及限购区域扩容，将二手房纳入限购范围等，严堵通过假离婚等方式获取购房资格。
相较于限购，限售较为温和，出于维稳市场预期的现实需求，预计热点三、四线城市更可能加码限售，涉及延长住房限售年限，将二手房纳入限售范围等。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。 具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力城市，更可能在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。
土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格。 一方面，供地整体过剩的弱三、四线城市要调降供地指标，助力房地产市场逐步恢复至供求平衡。 另一方面，增加平价地以及低价地供应，给予企业一定的让利空间。
支持企业促销售、抓回款，弱三、四线城市可能在需求层面予以刺激。 一方面，支持刚需购房，调降无房家庭、进城农民等刚需客群置业门槛。 另一方面，购房补贴、税费减免仍是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。
附表：2020年三季度重要政策汇总
二、行业篇
预计拿地新开工与投资增速回落，销售规模持平微增
2020年第三季中国经济稳定恢复，住建部适时地与热门城市及主要房企座谈，重申了疫后“房住不炒”主基调。 十余城市楼市调控政策相继收紧下，商品房销售规模仍强力恢复，前8月销售额同比增1.6%。 前8月房地产业开发投资额增长4.6%，但融资“三条红线”明确后房企对资金运用趋于审慎，开工、拿地等增速均会受到一定影响。
总结
1、前8月销售金额回正增1.6%，全年商品房销售规模大概率创新高
……略……
2020年全年行业销售规模从前8月商品房销售体量预计，全年商品房销售金额大概率创新高、销售面积或将微跌。 乐观而言，以后续4个月单月同比增速保持与8月一致计算，全年商品房销售面积、金额将分别增4%和12%。 保守而言，假定前8月全国商品房销售规模占全年销售规模比例与2019年一致，预计全年商品房销售面积、金额将分别降3%和微增2%。
2、新开工面积同比增速冲高回落，土地购置累计降幅连续扩大
……略……
3、建安与土地投资下行使开发投资增长趋缓，预计全年开发投资额增7%
国家统计局数据显示：前8月，全国房地产开发投资亿元，同比增长4.6%，增速比前7月提高1.2个百分点。 其中，住宅投资亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。 单月来看，8月全国房地产开发投资亿元，同比增长11.77%。
受房屋新开工与土地购置两方面影响，第三季度开发投资额增速增长明显趋平。 8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。 正如上文所说，开发投资额增速增长放缓主因是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。 中央放出房企融资“三条红线”门槛后，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点；土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。
……略……
从前8月开发投资规模预计，全年行业投资规模预计将增长6%左右。 以后续4个月单月开发投资额同比增速较8月略降计算，全年房地产开发投资额同比增长7%。
展望
4、经济走稳、刺激退出，降负债下投资增速趋缓，行业销售规模料将持平微增
疫情后，国内经济稳定恢复，生产消费需求稳定回升，就业与收入总体稳定，内循环与外循环驱动下发展动力进一步增强，房地产业V型逆转后发挥了宏观经济稳定器作用，一系列对冲疫情影响的宽松措施也将陆续退场，房地产行业也将重回自身运动规律。我们对于后市有如下几点判断：
一是从商品房销售来看，东部地区核心城市商品房销售量价齐升带动全行业强力复苏， 2020年全年有望实现销售面积再创新高；同时今年另一个重要特征既是城市分化和区域分化，中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行带来库存压力二次上升。
二是新开工面积增长动力略有不足，一方面融资收紧预期下，受房企融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。 另一方面即将到来的冬季，许多北方城市会迎来停工期，对新开工等指标会产生一定负面影响。
三是土地购置面积同比增速将显著回落。 融资“三条红线”，地方调控持续升级，土地供应节奏、结构变化等因素影响，热点城市供地力度将进一步减弱，成交规模缩减，另一方面去年四季度土地市场成交规模回升使得基数较高。
四是基于对房屋新开工、土地购置、建安投资的判断，房地产开发投资额整体仍将保持增长，但预计增速将趋平。
三、土地篇
第三季度成交量缩价跌，预计四季度溢价率将继续走低2020年第三季度，土地市场成交量价齐跌，溢价率也因优质地块的成交占比降低而呈现下行趋势，竞拍热度较上一季度明显回落；而就前三季度同比表现来看，土地成交面积累计同比增速已经回正，金额更是同比增加了11%，土地市场成交已经回到正轨。 联系溢价率来看，长三角城市的市场热度仍然居高不下，上海、宁波、徐州等城市地价不断创新高，溢价率也处于相对高位，特别是上海，更是在7月份两度刷新全国土地市场年内成交最高单价，市场热度较高。
总结
1、第三季度土地市场量价齐跌，“三道红线”新规下9月溢价率显著下滑
1）土地成交量逐月递减，各能级城市表现均不及二季度。 自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到万平方米，环比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。 前三季度成交总建筑面积为万平方米，同比增加了1%。
分城市能级来看，各能级城市成交表现均不及二季度，尤其是一线城市，三季度成交量环比下滑了34%，但同比却依然上涨23%；二线、三四线城市成交建面也环比分别下降23%和19%，供地量较二季度明显在缩减。 前三季度累计来看，一线城市表现较为突出，成交量高达3632万平方米，同比去年同期涨幅高达44%，供地力度明显增大；二、三线城市成交量则与去年同期基本持平，市场相对平稳。
2）热点城市调控政策纷纷加码、融资渠道收紧，第三季度平均楼板价高位回落。 价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落，7月份土地成交均价为2789元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2492元/平方米。 第三季度的整体成交均价为2684元/平方米，环比下降8%，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。
3）整体溢价率逐月环比下滑，9月降温趋势愈发显著
2、优质土地增多带动中西部城市地价上涨，长三角市场竞拍热度最高
从重点监测城市的土地成交情况来看，中西部省会城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3个位于中西部区域。 其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以来西安土地供应持续发力，前3季度总成交建筑面积高达2606万平方米，较去年同期成交量增加了近三成，成交价格也比去年同期上涨了2%。 事实上，不只是西安，郑州、长沙、成都等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨，主要是优质地块供应明显增加，尤其是新城核心板块宅地供应明显增加，带动整体地价上涨。
3、三季度流拍现象明显好于去年同期，政策收紧下四季度流拍或再度增多
4、四季度溢价率大概率走低，预计全年成交规模将会超过2019年
2020年三季度，受各城市供地节奏调整影响，土地市场成交量较二季度明显下滑，成交价格也因优质地块入市占比减少而下滑，同时溢价率也出现了下滑趋势，土地市场热度相比二季度确实有所降低。 结合政策层面来看，7月份以来中央多部委强调“房住不炒”，多个热点城市也相继收紧了调控政策，如南京更是多次修改土拍规则，以控制地价、平稳市场；鉴于当前部分城市地市热度仍在较高水平，预计四季度整体政策面也是以收紧为主。 在此影响下，土地市场成交溢价率大概率会进一步走低。
而在价格方面，在各城市供地主力区域由主城区逐渐向郊区转移的影响下，第三季度地价有所回落，各能级城市地价均出现了环比下滑趋势。 接下来，随着优质土地入市比例更一步下滑、热点城市纷纷采取措施控地价等因素的影响，四季度地价将会进一步走低。 不过，热点城市优质地块的竞争仍然会更加激烈，如东莞、南京等城市优质地块仍多以最高限价成交，上海多宗外郊环地块更是刷新了片区成交最高单价。
至于成交规模方面，截止9月20号全国土地市场成交量已经超出去年同期水平，在财政压力下，各地也会持续加大土地供应，预计2020年全年全国土地市场成交规模仍然有望超过2019年。
“冻房周期”来临，各路妖魔鬼怪都出来围猎散户游资了
这个黄金周，是过去五年最惨淡的一个黄金周。
北上广等等这些过往的楼市老大哥们，挨个熄火，被一一击碎。
偌大一个北京城，十一期间的二手房成交量低至个位数，6天只卖出了41套房。
▼2014-2019北京“黄金周”期间住宅成交量
即便是加上新房成交量，不过区区200套。
黄金周成交量跌入过去六年时间里的谷底。
最凄惨的还不是北京，上海黄金周期间的新房成交量不超过50套。
即便是有了示范区加持，房东分分钟想要教你做人的深圳，网签量不过300余套，基本也是过去几年间的成交谷底。
与成交量反衬的是，绝大多数一二线重点城市的二手房挂牌量蹭蹭的往上涨。
19个重点城市，二手房挂牌量接近120万套，同比大涨80%以上。
部分核心城市的二手房挂牌量纷纷创下近三年的新高——
成都突破11万套；重庆接近12万套；武汉突破10万套；广州接近6万套；
杭州在新房倒挂的抢逼下突破5万套，如果不出意外的话，年底会突破10万套……
过去的两个月， 全国所有一二线城市中，已经有超过1/3的城市二手房房价横盘止涨。
北京、上海、广州、杭州、重庆、成都、郑州、武汉、青岛、合肥……这个国家中基本面最好的这些城市，纷纷进入了 “冻房周期”——
新房不让涨，二手卖不动，成交跌下来，买家愈难寻。
要知道，这些城市都是中国楼市里的主心骨，都是中国楼市里沉淀资金最多的钱仓，这些钱仓锚定了中国楼市里70%以上的购买力。
如今，一二线城市挨个进入“冻房周期”，锚定购买力的钱仓被政策一一击溃。
一个巨大的问题，浮现在这个偌大国家的上空——
中国楼市进入了游资四散奔逃，散户仓皇逃命的混乱周期。
一场围绕散户和游资的存量猎杀开始了。
过去的两个月时间里，我一直都在全国和东南亚辗转考察。
去的都是热门城市，到的都是热点国家。
越看心越乱，越看越想骂娘。
1、国内的楼市之锚被击碎了，散户就奔逃到东南亚瞎买。
很多人看到国内的楼市在短期内没有了暴击的可能，就开始跑到东南亚另寻门路。
出去不是不可以，但出去的第一目标是 “避险” 。
遗憾的是，贪念一上线，智商就下线，暴击的念头一萌生，踩坑的概率加十倍。
在曼谷，放着核心城区、有地铁、有商业、有产业、有人口、有租金的好房子不买；跑到远郊空城去追高铁、赌概念、玩暴击、被收割。
我们跟着香港学会了炒楼花，曼谷跟着我们学会了炒高铁。
曼谷Bang Sue，蹭着中泰高铁的概念，把远郊一半以上的房子卖给了中国炒家。
反正是赌徒式炒房搏暴击，放着国内一票票的高铁新城不赌，为什么要跑到曼谷去赌？
这是一种什么样的精神？
这是一种毫不利己专门利人，为国际友邦的建设填坑抹灰、添砖加瓦的“那谁精神”。
2、上海的楼市之锚被击碎了，散户就溃散到四周瞎买。
之前，我们曾讲到过长三角的楼市购买力，其实是被上海、杭州和苏州等这几个核心城市给牢牢锚定的。
但是，如今这些城市纷纷熄火，偌大一个上海，一个黄金周卖了不超过50套房，你敢信这还是那个“中国钱仓”？
核心城市凉了，购买力就开始跟着概念找暴击了。
要说炒概念，我们还是得对长三角这些魔幻老朋克们拱手作揖。
高喊一声“社会”、“社会”。
这群魔幻老朋克们，把新区连片炒，把概念穿串炒。
东起宁波，有前湾新区；西进绍兴，有滨海新区；接驳杭州，有钱塘新区；北上湖州，有南太湖新区……连点成片，到处洋溢着长三角一体化的概念红利；
上到人工智能，下到金融小镇，中间还穿着大数据应用、现代制造业升级、机器人……还有比特币臭大街之后，刚刚摘牌的区块链小镇。
一个概念一个坑，一个坑里埋进去一串散户。
苏州凉了之后，游资散户们就跑到了常熟、常州和张家港。
刚刚被常熟天花板破3万震惊，江阴的房价已经干到了元/㎡……
有人说，这叫房价轮动；
要我说，这叫智商税轮动。
3、住宅的楼市之锚被击碎了，散户就闷头扎进公寓。
两个月前，我写过一篇关于公寓的稿子《》。
文章发出一个小时后，后台已然被白衬衣攻占。
粗略估计，我家三代以上的祖宗，都被这群穿衬衣打领带的魔幻小哥们，问候了个遍。
今天，我不想多说公寓有多坑，我只想告诉大家一个残酷的现实：
诸多城市的公寓销售佣金已经给到10%；
首付2万买公寓，中介小哥挣10万中介费。
在投资界，有句古话：“ 中介抽水比例和标的实际价值呈反比 ”。
你品，你细品。
过去的两个月，可能是楼市最艰难的岁月之一。
为什么是“之一”？因为，未来还可能有更艰难的岁月存在。
神奇的是，岁月虽然艰难，收割却愈发浓烈。
国内的楼市信心、核心城市的楼市信心、住宅的楼市信心被击碎之后，各路妖魔鬼怪都现了原型。 连搞资金盘的都想黑一把楼市，再顺手捞一瓢流量。
遍地都是中间商，谁都想来赚差价。
混乱吗？别着急，明天可能会更无序。
过去十余年的时间里，中国楼市的交易量一直在不断翻倍中屡创新高。
但是，这种翻番的速率越来越慢。
1998-2008年，年增长25%左右，三年翻一番；
2008-2012年，年增长15%左右，五六年翻一番；
2012-2018年，年增长7%左右，九到十年翻一番。
2018年进入了拐点，2018年的交易量只比2017年增长了1.8%。
再往后的十几年，甚至还可能会逐步萎缩，从最高点的17亿㎡逐步萎缩到10亿㎡。
中国楼市正在从“增量时代”，进入“存量时代”。
以前是好日子，大家都有增量，你锅里有饭，我碗里还有肉呢，于是你好我好大家好；
从今年开始，可能就变成你碗里有饭，我碗里只有汤，于是我就要盯着你碗里的饭，想办法抢过来。
怎么抢？ 炒概念、收割！
面对更加无耻的存量抢夺，更加激烈的无序市场，我有三句话送给大家。
这三句话或许不能帮助你暴击，帮助你抢别人碗里的饭，但是能最大程度的帮助你守好自己碗里的饭。
第一，投资品的底层价值在于解决某个实际问题。
你在选择某个投资品之前，先思考谁会来买？它能否解决买家的实际问题？
第二，房产底层价值在于满足更多人的底层需求。
房子背后不是概念，是使用者，是活生生的人。
房子的价值在于满足更多人的吃饭、工作、穿衣、入学、就医等最基本的底层需求。
第三，收益很高，但看不懂的标的，最好不要碰。
如果某个场子，承诺稳定年化收益10%以上，你却看不懂，大概率是有傻瓜在场子里玩。
时刻围绕这三句话，就能帮助你绕开未来绝大多数的收割。
