城市更新，能达到当年棚改的效果吗？
楼市数据还是没起来
今年5月份房地产救市已经进入冲刺阶段， 二线全域取消限购，一线限购也在逐渐松绑。
到了5月17日，这一轮救市达到高潮。
高层四箭齐发，贷款利率、首付比例等等全部放开。
然而，市场到底是个什么情况呢？
数据上看，恐怕没那么乐观。
先看看最上游的土地市场。2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元， 同比下降14%。
2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。
以14%的跌幅估算，今年全年卖地收入可能跌破5万亿。 如果按照月均卖地收入预测，今年全年卖地收入可能跌至3万亿出头。
细化到地方，个别城市的数据，真的不忍看，连一线城市都未能幸免。
6月25日，广州举行了今年上半年最后一次土拍。从上半年的成果来看，上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。
12宗涉及住宅的用地，只成交了4宗 ，土拍市场彻底冷了，没人玩了。
新政之后，新闻上，楼市似乎热火朝天。
齐鲁一点报道：中介凌晨都在接待购房人，楼市新政后，部分楼盘“人山人海”。
南方新闻网也在报道：楼市新政首日，广州楼盘凌晨加班迎购房客。
每日经济新闻报道：凌晨2点半还有客户转钱订房。
看这些新闻，你是不是觉得全国各地的房子都已经卖爆了，房价马上就要起飞了？
事实上，中国百强房企依旧萎靡， 5月销售业绩3224亿，同比大降33.6%。
城市更新，大招来了？
政策效果不及预期，高层召开会议：
要求解放思想。
什么叫解放思想，就是不要被现有的条条框框限制住，要有超出常规的思路和做法。
随后不久，各地陆续爆出一件大事： 成立城市更新局。
最先出消息的是湖北，全省17个地市州住房和城乡建设局均更名为住房和城市更新局。
然后财政部官方网站透露了一则更为重量级消息：
从今年起，中央财政创新方式方法，支持15个城市实施城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。
这也标志着15个重点城市，如上海、杭州、东莞、成都等，即将踏上城市更新的征途。
表面上， 这似乎只是名称的变化，但实际上是一个时代的变更。
或者说是真正意义上的救市大招。
这两年，为了拉动内需，政策出台不少。
小到服装、旅游。
中到汽车、家居。
大到商品住宅。
统统都在刺激大家去购买，去消费。然而最后的效果很明显就是不行。
因为刺激内需，只是放开了政策限制让大家买， 但大家没钱，怎么有胆量去买房？
所以兜兜转转，试过一轮错之后，猛然回头发现：
三驾马车，还是得靠投资才能拉动经济回暖、楼市复苏。
可是现在居民杠杆已经很高了，中国居民部门杠杆率从2016年初的40%左右，上升到了2020年中的60%左右，到2023年末已经达到64%左右的水平，几乎没有太多加杠杆的空间。
所以，只有官方主导的那只手来托住楼市了。
具体的办法，大概就是这两年着重提到的—— 城市更新！
这一类动作其实大家伙很熟悉，类似于2015年的棚改货币化。官方通过诸如专项资金、专项债这些方式投放货币到各个城市更新项目。
一方面是通过更新项目把货币投放到市场流通；
另一方面就是带动相关产业的就业。
可以理解为另一种基建的模式，现在国家确实也在做。
只不过远没有棚改的动作那么大，投入的资金那么多。
地产还能续命20年？
然而单纯地把城市更新理解为救楼市，倒也片面了。
与其说是救楼市，不如说是救经济。政策大概有以下几个目的：
第一，城市更新是“大基建+房地产”的一部分 ，是传统的拉动经济的手段。在经济低迷期，需要上更多新项目，以稳增长、保就业。
第二，提升中心城市的韧性和品位 ，提升防灾能力、环保能力，提升大城市的价值。
第三，城市更新核心是“老旧片区更新改造” ，其实还是拉动房地产行业发展。在改造过程中，还可以对旧房子做减法，“创造”购房需求。
过去二十年，中国房地产虽然发展迅速，留下的问题也不少，矛盾很多。取消福利分房制度之后，是让很多人都能按需住上了房子，可是也推高了房价，让房价成为很多家庭中最大的奢侈品。
于是出现了一个很奇怪的现象的： 贵的房子太便宜，便宜的房子又太贵。
一些大城市的房子，比如北上广深核心地段的房子，其实是没有什么品质感的。
比如甚至所谓一些千万豪宅，但实际上容积率高达6以上，还是超高层，也没有什么社区可言。
房子对普通老百姓来说太贵，但对买得起的人来说，又不值得这个价。
所以城市更新就是要来解决这个问题。
一头解决普通老百姓住不起房子的问题；
另一头提升城市品位，让富裕阶层有更大的购买意愿来买房。
大家不要觉得这不太可能实现，事实上各地已经在拿出真金白银和切切实实的政策来搞 “以购代建” 了。
5月17日央行在国新办发布会上表示，将新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储，给地方上开了个头。
随后，越来越多城市开始下场“收房”。
上周广东江门提出以保障房的价格征集商品房现房，征集范围不仅包括江门市区，还包括下属县级市台山市、开平市、鹤山市、恩平市。征集房源要求单套面积120平方米及以下，产权清晰的现房，征集时间为一个月。
惠州也提出了在市区内收购商品房用作保障性住房。
苏州在6月2日提出“以需定购”，组织国企收购部分存量商品住房用作保障性住房。
重庆动作最快，6月23日重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用。
链条已经非常清晰： 货币投放到地方—地方回购房子—回购房投入到公租房保障房—腾出空间搞城市更新—更新后再投放市场或公租保障
因此，楼市真正的大招，不是救房价、救房企，而是 救经济，救信心 。
无论大家怎么看过去二十年的楼市，不可否认的是地产业已经完成了它的国运使命。
房地产曾经作为国民经济的支柱产业，让中国经济迅速发展了三十年，让城市化建设达到了新的高度，更让人们的生活水平与居住条件提升了好几个档次。
如今进入尾声阶段，未来的地产行业大概率就是城市更新或旧阶新时代了。
这也是为什么从上到下的工作报告和发展规划都在提城市更新。
这也是为什么在上一个重要会议后，各地陆续开始成立城市更新局。
个人推测，相应配套政策已经在路上了，之后会陆续颁布施行。
而接下来7月份的另一场重磅会议，很有可能会公告相关政策。
现在是大家要紧跟市场变化，看懂楼市方向的时候了。
中国楼市的发展前景怎么样?
中国楼市的发展前景是一个复杂的问题，涉及多个方面的因素。 首先，过去几年中国房地产市场的快速增长导致了房价的持续攀升，已经达到了许多普通家庭难以承受的水平。 居民不得不将大部分积蓄投入到购房中，并承担着沉重的月供压力。 这种状态下，楼市继续上涨的空间有限，因为房价已经超出了大多数市民的经济承受能力。 因此，未来开发商面临的挑战无疑会加大。 其次，政府已经开始加强对房地产市场的调控。 政府意识到高房价可能对社会经济产生的负面影响，正在采取措施以避免市场无序发展，这不仅可能损害国家经济，还可能引发社会矛盾。 目前，中国房价的许多上涨是由投机行为推动的，一旦市场泡沫破裂，楼市可能会经历大幅下跌。 再者，中国生育率的下降也可能对楼市产生影响。 房地产市场的健康发展需要有足够的潜在买家，但中国生育率的持续下降意味着未来的购房人群将减少。 随着每年新生人口的减少，而房屋供应持续增加，未来可能会出现供大于求的情况，房价的稳定性将受到挑战。 最后，中国楼市的发展与整体经济状况密切相关。 经济增长放缓，居民储蓄减少，对房子的需求可能随之下降。 历史上，没有任何国家是通过房地产发展实现经济繁荣的，相反，通过高科技和技术创新来改善民生，吸引投资从楼市转向制造业，才是促进经济发展的有效途径。 综上所述，中国楼市未来的发展道路充满挑战，需要政府、市场以及消费者共同努力，寻找平衡点，确保市场的健康与稳定。
房地产救市，正穷尽手段
降息降准
降利率降首付
放松公积金贷款棚改货币化安置
各种抢人大战各路衙门背书
现在房地产正在明里暗里上演着一幕幕大戏，前二十年每个周期你能想到的救市政策，最近全部都出现了。
中国楼市从来没有像如今这么魔幻又现实
有人说这是去年地产政策收紧导致的楼市收缩，现在政策是为楼市 纾困 。
仔细想来，2008年，2015年，2019年楼市都遇到过困境，也都救市，可从来没有如今这般十八般武器全拿出来听令哐啷一顿乱锤。
2021年政策收紧仅仅是一个导火索，背后是中国房地产已经到了拐点。
前重庆市长、国家金改委副主任、经济学家黄奇帆最近就说，我们楼市其实拐点已经来了，2021年政策调整是不得已而为之，再放任下去，楼市泡沫将威胁整个金融和 社会 稳定。
1、人口：中国14亿人是天花板，人口未来会减少；
2城镇化率：我国已经到了65%，这65%等同于欧美75%，因为中国城镇化是把城市周边农村青年、中年抽干了，吸到城市，没了青年、中年人，农村未来失去了人口增长可能，所以中国城镇化实际已经到了75%，未来再增长5到6个点就到头了；
3、老龄化：中国老龄化在加速，2021已经到了21%，预计2035年到30%以上，也就是三个人里就有一个老年人。 甚至2050 2060到40% 50%都有可能，这是一个不可逆的趋势；这样老龄人越多，需要房子就越少，反而死亡率增加会退出很多房子。 造成新房需求大幅度下降。
4、库存：2021年中国房产商手里房子1年以上还没卖掉了有6亿平方米；中国老百姓手里房子买来不住投资用的占到20%。 中国这些年有房屋400亿平方米；1990年以后新建商品被老百姓买掉在手里的有300亿平方米。
5、空置：300亿平方米有60亿平是空关闲置不住的房子。 如果市场按照每年20% 30%涨价，五年翻一番，不怕手里闲置一两套房，开发商房子没卖掉反而高兴，因为房子在涨，迟一点卖赚的更多。 但是一旦房子不涨了，这些库存都是挤压，会造成新房需求大幅度萎缩。
6、人均住房：2019年统计中国14亿人人均拥有住房面积48平方米。 2020年已经到了50平方米。 对比美国和欧洲，人均拥有住房50平方米就是天花板。 40年前我们人均5平方米，40年后我们人均50平方，已经到了天花板了。 再空洞需求，想泡沫化需求都泡沫不出来了。
7、年度投资：2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2016年 2017年17亿平方米，这17年里造房建造量涨了16倍，20年翻了四番，也是个天花板到了。 因为到了16亿，全球70亿人，到了2020年2021年全球新建房子也就20亿平方米。 也就是说中国14亿人造了17亿，全球其他70亿人造了20亿，中国等于全世界的一半。 中国14亿人，凭什么20%的人凭什么？如果你有这个需求，你在过去三十年，你有这个需求，你去扩张，扩张到让人均住房达到50平天花板了，你已经人均50平了，还要怎么造？没这个可能也没这个需求，也没这个内在要求了。
8、中国房产和土地价格：20年翻了四番，你要知道上海最贵的地方衡山路，那个时候房子是7000/m2,涨20被也就是14万一平，现在那边房子也就是14 15万一平，所以就是20倍；反过来在北京王府井最高地段，现在用20年前算，也总归在16倍以上；那么你讲新疆乌鲁木齐二道桥，2000年时候，那个地方也就是700多块一平，二十年后一万几千块了吧，两万块也到了。 我讲这个话的意思，全国基本都到了，都一样了，在原来基数上20年翻四番。 土地价格也是从每一母100万变1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨。 当一个地方有三年五年翻一番，20年翻四番趋势存在的时候，所有房地产商都会囤积房，哪怕造了房子卖不掉，过个五年就涨价了。 都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模。 然后就拼命融资贷款，这个规律是前面20年这7个指标宠出来的，这个温床惯出来的。
9、危旧房改造，城市旧城改造，基础设施建设：大规模的也差不多了，没有个这个需求了。
10、城市的医院学校建设：到头了。 现在大学过剩了，因为在1980年我们大学生在校生占地人均只有10平方，教育部指定一个制度，大学生在校生人均用地50平方米。 现在中国3000多大大学在校生人均50平已经达到了。 所以也不需要再扩张，也不需要4000个大学了。 教育公共设施也到头了。 也就是配套设施到头了。
10、房地产金融：中国房地产商负债率都在90%以上，全世界你不能是0资产。 房产商杠杆从10% 20% 30%的负债率到80% 90%的负债率，上天花板了，再过10年105% 也不会再出现。
降息、降准、降首付、棚改货币化、城市更新....去年四季度和今年一季度很多城市都在救市，可是市场就是不感冒。
整个2022年1-2月，全国商品房均价为9845元/平方米，同比下降10.7%。 这也是2008年以来的最大跌幅。 而房价的下行，无疑将使得市场买房信心更为低沉。
眼看楼市起不来，要下跌，威胁到2022年经济数据，高层坐不住了，纷纷出来为房地产加油打气。
财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件 可以看出，一方面，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权在推进，房地产税改革的进程和方向没有改变；另一方面，针对一些城市进行调查摸底和初步研究，综合考量各个方面的情况，这里各方面的情况，或包括当前经济下行的压力、房地产市场仍处深度调整阶段等多个方面，房地产市场的调整与当前购房者置业预期未见明显好转、企业流动性尚未根本改善、多地疫情反复等密切相关。 房地产税试点的落地和扩围对购房者置业预期带来不利影响，或对市场量价带来进一步拖累，在当前的市场环境下，不利于房地产行业稳定。 因此，房地产税试点仍需结合房地产市场运行情况稳妥推进。 本次财政部相关负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了一定的积极信号，有利于市场预期稳定。 另外，3月16日刘鹤副总理在金融委会议上强调“有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策” ，当前，面对国内外复杂严峻的宏观环境，新一波疫情反复带来的不确定因素，稳经济面临较大压力，预计接下来各项有利政策会进一步发力，稳定各方预期，包括房地产市场的预期。
3月17日，国家发改委公布了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（以下简称“重点任务”），共部署五大任务，排在首位的是提高农业转移人口市民化质量，持续深化户籍制度改革。
“促进有能力在城镇稳定就业生活的常住人口有序实现市民化，是新型城镇化的首要任务。 ”国家发改委有关负责人表示。
2016年至2022年，推动或加快“农业转移人口市民化”连续7年被国家发改委列为当年新型城镇化发展首要任务。 这期间，大城市落户门槛不断降低，相关公共服务配套资源不断完善。
明眼人都明白，国家在想尽一切办法把农村人往城市驱赶，想尽一切办法为楼市创造需求。
结束语
如今看来，国家能用的手段几乎全用尽了，接下来楼市是再次一飞冲天，还是继续躺平，我们拭目以待。
楼市下一步将如何走房价的下跌过程不可避免
疯狂不再，跌势开始，2005初夏的楼市带着一丝痛苦的寒意。 按照经济学家的观点，目前上海的房地产市场处于调整初期，房价微跌而成交量大幅下降。 那么，房价会跌多长时间？下跌幅度有多大？在下跌的过程中会表现出怎样的特征？对于这些人们关心的问题，让我们听听专家、中介、开发商、购房者以及投资者的说法。 本刊记者/程蔚 甄爱军仿佛就在眼前的事情，一转眼竟找不到半点踪迹了。 房产中介里应接不暇的忙碌、新盘售楼处前连夜的排队，这些大肆渲染着火热楼市的景象一夜之间似乎全都蒸发了。 连日来，本刊摄影记者奔走于大街小巷，采撷着“6.1”新政前后的楼市影像。 镜头里，房产中介不是关门大吉就是冷冷清清，一些心急的中介忍不住“摆摊”卖房，上百万元一套的房子和三五元一件的小玩意儿一样，在马路边叫卖。 新盘的售楼处里，几乎找不到来询问的买房人了，售楼小姐们好不容易站着坐着熬过8个小时，成交记录可能只是“白板”。 同样是卖房子的人，那些手中捂着几套甚至几十套房子的投资客们，更是惶惶不可终日，有人在自家的阳台上打起了“急售”的横幅，有人则像贴“寻人启事”一样地四处撒网，宣称自己的房子是“跳楼价”，不容错过，更多的人则天天电话遥控中介，“挂牌价再降5万元，如果上门看房，价格还可再议。 ”而买房人则个个变得笃悠悠起来，“等等看，说不定又跌了些。 ”镜头是真实的，它所记录的上海楼市正在经历着一场暴风雨的洗礼。 疯狂不再，跌势开始，2005初夏的楼市带着一丝痛苦的冬寒。 无论是镜头里记录的景象，还是网上房地产公布的数据，目前楼市发生转折已成为人们的“共识”。 5月份，上海新盘成交量较4月份减少约五成，平均价格也比3月份的9156元/平方米下跌了约1000元/平方米，跌至8077元/平方米。 而在二手房方面，一些大的房产中介普遍反映，5月份的成交量比高峰时下跌了50%~80%,有媒体报道说，近期房产中介平均每天关门30家。 显然，楼市下跌之势已难以避免。 可即使是跌，也有不同的跌法，上海楼市将会演绎的是一泻千里的暴跌、一个台阶一个台阶的缓跌还是急跌数日又峰回路转的小跌即止呢？这次下跌的幅度有多大，会持续多长时间？且让我们听听来自专家、中介、开发商、购房者以及投资者们的说法。 房价下跌不可避免所有的被采访者都认为，上海房价的下跌不可避免。 目前虽然大家希望房价能够稳定在一个比较理想的状态，即房价不再向上迅猛上涨，但也不会出现大幅下跌的情形，但华东师大亚欧研究中心研究员余南平认为，出现这样的情形太难，而且可以说是根本不可能。 目前虽然一些地段的房价还处于高位盘整的状态，没有明显下跌，但这种状态可能不会持续很长的时间。 瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬曾公开发表观点说，楼市的下跌一般会经历三个阶段，初期的特征是价格微跌、成交量大降；二期的特征是价格急跌、成交量进一步放大；三期的特征是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。 他认为，近期上海房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这是房地产处于调整初期的特征。 一些购房者、中介以及开发商也都认为，目前上海房地产市场开始步入了下降的通道。 上海神舟房产市场部经理孟军认为，目前高房价根本无法持续，肯定会出现回落；21世纪不动产上海区域分部连锁服务部区域经理慕伟杰也认为，房价会在短期内下跌。 作为购房者，与房价休戚相关的人群，他们对房价走势的判断也是会下跌，市民程先生和鲍先生就坚定地认为房价会在近段时间内下跌。 作为开发商，他们对房价的下跌似乎颇为忌讳。 记者采访一位开发商老总时，当他得知记者的问题是关于房价的涨跌之后，他马上推说自己马上要开会了，而不愿再多谈。 但也有开发商表示，市中心内一些定价较高的楼盘，以及一些实力较弱的开发商，可能会在这段时间内“屏不住”而降价。 房价会下跌多少既然众口一词地认为房价会下跌，那么可能会下跌多少呢？对于这个问题，各方的说法有些不同。 有些人认为至少会下跌30%，有些人表示下跌15%左右就会出现反弹，而有些人则表示无法判断。 余南平认为，房价到底会下跌多少，这很难预测，他表示要看投资者预期的心态。 目前市场仅仅出现了交易量的滑坡迹象，但是房价还没有真正大幅下跌，所以无法判断房价到底会下降多大的幅度。 中国#zhPoint#经纬置地有限公司董事长秘书纪德平分析认为，上海的房价不会出现较大幅度的下跌，他认为上海市政府主要通过两个“1000万”的项目来稀释房价，从而达到降低房价的目的。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，如果上海的房价只下跌5%～10%，说明调控不到位。 如果让上海的房价回归理性，平均至少要下跌30%，也就是说，一些涨幅过大的地区可能下跌40%，一些涨幅较小的地区可能下跌20%，如内环以内地区的平均价格从当前的元/平方米调整到元/平方米比较合理。 曾经投资过8套房产的投资客刘先生也认同房价下跌的幅度将会达到30%左右。 “我不是指某个别楼盘的跌幅达到30%，而是指上海房地产市场的整体下降30%，部分楼盘的下跌幅度可能会超过这个水平。 ”他补充道。 从记者采访的有意向买房的市民来看，似乎各人的心理预期差异较大。 正打算“以小换大”的程先生表示，“凭我的直觉，房价能下跌15%就非常不错了。 ”而另一位早就看中联洋地区的汪先生则更“心狠”些，对于前期标价元/平方米的一套房子，他说：“如果价格跌到元/平方米，我就出手。 ”中介人士的说法倒是跟程先生有些接近，孟军认为房价下跌的幅度大约在15%左右。 这是一个相对较小的跌幅。 房价会跌多长时间关于房价下跌的时间长短，各方的看法也不尽相同。 尹伯成做出的初步判断是，由于调控政策的滞后效应，房价到今年年底会是一个相对的低点。 他说：“房价真的跌到一定程度，还是会有人接盘的。 毕竟上海的经济发展向好，下跌也不可能无止境。 ”他预测，到2006年初，上海房价将会企稳，进行小幅震荡或盘整，2007年还会出现5%～6%的涨幅。 但关键是取决于宏观调控是否到位，如果调控政策“适可而止”，明年就会出现大幅反弹，前期的调控将前功尽弃。 但他同时认为，今年的调控力度比去年大，像去年那样“停了两个月后跳得更高”的情形应该不会再出现。 余南平则认为，这次房地产调整的时间会持续3年左右，最长不排除5年。 也就是说，在这段时间内，房价不会掉头向上。 虽然在近段时间内，房价可能会出现高位盘整的态势，即房价在高位，不见下跌，但这段时间不会持续很长的时间，多则6～10个月，少则3～5个月。 他说：“调控政策对房地产市场产生的作用有两种途径来消化，一是作用的时间比较长，一是通过价格大幅下跌来进行消化，两者互为关系，如果房价下跌幅度不够，那么持续的时间就会变长。 ”中介人士们则普遍认为房价下跌的时间不会持续很久。 孟军说：“我认为上海的房地产市场在今年10月份前后就会出现转机，因为从我个人的判断来看，目前部分投资客还没有撤市的打算，而且一些开发商也还是信心十足。 这说明目前的房地产市场虽然出现了一些下跌的迹象，但不会经历很长的时间。 ”慕伟杰也认为房价的下跌的时间不会持续很长的时间，基本在9月份前后就会止跌。 而作为投资者，刘先生对美国、澳大利亚、香港等的房价有比较透彻的研究，他认为一般情况下，房地产发展周期在7～10年，在周期内，房价现实缓涨，而后迅猛上涨，最后是调整房价下跌。 上海从2000年开始，出现上涨，在2003年、2004年出现迅速上涨的局面，那么在未来的两年内，房价会一直走低。 他说：“虽然目前有传说外资进入上海的房地产市场，但他们看中的是投资回报率比较高的写字楼，而非住宅商品房。 所以在未来两年之内，上海的房价会下跌。 ”开发商自然不希望房价下跌的时间过长，所以当记者问及房价下跌周期有多长时，中国#zhPoint#经纬置地有限公司董事长秘书纪德平分析认为，房价会在今年年底止跌。 但上海华江建设发展有限公司研究发展部研发专员周曹轶则认为，可能会持续两年左右的时间，他说：“因为从今年6月1日以后实现新政之后，对于投资者来说，是一个巨大的打击，在今后的两年之内，投资者投资房产几乎没有什么赚头。 ”何时才有下一个机会陶冬指出，今年第一季度，估计75%的上海新落成住宅为热钱尤其是海外热钱所购置，这些热钱投资的唯一原因便是价格上涨预期。 当炒家们真正意识到，在今后12~18个月价格下降的可能远高过上涨的可能时，离场是一个合乎逻辑的选择。 第三个时期的特征是阴跌，当炒家出货出得差不多时，价格下落开始放缓，同时成交量也开始放缓，但由于买房并不踊跃，持币观望依然盛行，市场处于做底状态。 这段时期可长可短。 一个大的房地产调整往往需要第三期的过渡才能够进入一个新的牛市。 余南平也认为，上海房地产调整在开始阶段，其房价下跌幅度会比较小，而处在第二个阶段的时候，价格的运动往往会比较猛烈，会出现较大幅度的价格下跌情形。 在第三个阶段的时候，价格会出现阴跌。 上海房地产市场要等到3年以后才会出现下一个投资机会。 因为在这段时间内，房价已经不大可能会向上发展。 而尹伯成则认为，到2010年上海举行世博会时，房价肯定要高过现在的水平，因此对投资者而言，只要熬过一段痛苦期，上海房产投资还是有机会的。
