楼市一天迎来三大调控消息 3月房地产调控政策有望继续升级
“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。 ”在3月2日国新办召开的新闻发布会上，中国银保监会主席郭树清喊话和警示炒房者。
同日，无锡出台楼市新政。
一天之后的3月3日，住建部发声，上海、杭州出击，楼市一天迎来三大调控消息。住建部调研督导杭州和无锡楼市
3月3日晚间，据住建部主管的中国建设报消息，近日，住建部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研，会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。
倪虹强调，要坚持问题导向，加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。
值得注意的是，今年1月下旬，倪虹就带队赶赴了上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。 倪虹在当时也强调了要毫不动摇坚持“房住不炒”，坚决遏制投机炒房。
“住建部此次督导工作继续说明房地产政策从紧的导向，也是后续政策预判方面需要关注的内容”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
对于近期多地再次出手“摁房价”，中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶分析认为，2月恰逢春节假期，多数房企调整供货节奏，受“就地过年”倡导以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响，部分重点城市购房需求有所释放，楼市表现与往年相比较为活跃。 根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查，2021年2月，全国百城新建住宅均价元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.17个百分点；百城二手住宅均价元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。
“在各地调控政策密集出台的影响下，2月百城房价涨幅有所收窄”，曹晶晶说，短期内部分热点城市楼市政策或存继续收紧可能。
严跃进也认为，住建部此次调研强调了“增强工作积极性、主动性、创造性”，这或意味着后续各地细分的政策会增多，尤其是基于“一城一策”的相关政策会增加，值得大家的关注。
杭州出台楼市新政，法拍房限购
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。
其中最引人关注的，莫过于“参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策”，这是对杭州楼市炒房投机的又一次精准打击。
杭州这一举措的直接导火索是近期杭州诞生了多个高价法拍房，甚至出现高出市场价格的50%以上的情况。
“过去此类房源不纳入限购，使得部分购房者加快认购此类房产，也造成了一些新的炒作。 ”严跃进表示，“现在杭州对此类住房限购，客观上使得司法拍卖房交易市场的降温。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩认为，此次杭州出台调控政策，还是在“住房不炒”的大前提下，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，对可能引起过热的市场行为都进行相应的限制。
实际上，杭州本次楼市调控，距离上一轮调控仅时隔1个多月。 1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室就曾发文，从住房限购、住房限售、税收调节、无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。
2020年下半年以来，杭州已先后6次加码楼市调控，整体效果初步显现。 据贝壳研究院统计，杭州新建商品住宅销售价格同比指数保持稳定，特别是进入2021年1月以来，杭州新建商品住宅销售价格同比指数收窄至2020年以来最低点。
上海加码楼市调控，实施住房限售
3月3日，上海市多个部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，标志着上海正式进入个人购房限售城市行列。
通知明确，实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
这次调控也是上海对此前政策的一次升级。 据潘浩介绍，2016年上海出台调控政策中，只强调了企业购置的住房3年后才能再次交易。 “这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容的，此前积分购房客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。 ”严跃进说，“所以此次上海的做法也是充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作，使得相关楼盘降温。 ”
据贝壳研究院统计，上海新建商品住宅销售价格同比指数目前仍保持2020年以来较高水平，因此，调控加码势在必行。
“从近期部分大城市密集出台政策的情况看，今年全面解决大城市住房问题的调控战正式打响了”，严跃进说。
热点城市楼市调控或继续升级
除了沪杭两地，近日来还有多个城市接连出手。
3月2日，住建部此次调研督导的另一个城市——无锡发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作。 规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。
之前，2月27日，东莞市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，也明确进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。
“实际上，从今年调控风向看，二手房市场的管控将趋严”，严跃进介绍，深圳、东莞、无锡等都已经出台过相关的房源挂牌交易和价格公示政策，此次杭州实际上也有类似的特征。
“通过对二手房市场的管控，能够真正夯实调控工作，促进二手房交易的稳定。 这也要求中介等机构近期关注政策风向，对于高价的挂牌项目应该及时撤销”，严跃进说。 梳理显示，此轮楼市调控，“长三角”“珠三角”“二手房”成为关键词，为何？
诸葛找房数据显示，环比看，2月份有2个区域市场均价环比下滑，6个区域市场均价环比上涨，其中长三角经济圈环比涨幅继续居首。 同比看，2月2个区域市场均价同比下跌，6个区域市场均价同比上涨，其中珠三角经济圈和长三角经济圈稳居涨幅一、二。
“2021年楼市小阳春比往年更早，一二线城市热导致房地产打补丁政策创纪录”。 中原地产首席分析师张大伟认为，本轮多城市升级调控，有利于抑制热点城市楼市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。
“住建部主导的调控也可能继续扩大城市数量，预计3月房地产调控政策有望继续升级。 ”张大伟说。
（原题：《楼市一天三大重磅消息！炒房者要小心了》）
8月各地楼市新政频打“补丁” 新一轮加码调控已在路上？
8月，各地楼市调控迎来新一轮密集加码。 7月刚被约谈的惠州、金华先后出台新政，此外，杭州、成都、北京等地也分别加码楼市调控。 业内人士预计，更多城市的加码调控还在路上。
还有业内人士认为，过去的调控政策大部分是老调重弹，而近期的调控已经开始动“真格”了，房价上涨过快的城市进入密集调控周期，因为及时补漏洞导致调控高频化。
具体来看，调控“工具箱”不断丰富，调控力度显著升级，调控内容更加精细化。 未来，监管资金流向、整顿中介市场秩序、二手房参考价制度等仍将是监管重点。
曾被约谈的惠州、金华出台楼市新政
8月至今，已有多个城市加码楼市调控，其中包括惠州、金华两个曾于7月底被住建部约谈的城市。
8月9日，惠州连夜发布楼市调控政策，在这份《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，土地出让实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”，从源头上控制房价的上涨。 此外，惠州开始严格执行新购住房三年限售政策，重点片区也暂停向区域内拥有一套及以上住房的外地户籍居民出售新建商品住房。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，结合惠州实际市场情况来看，这已经是惠州在调控收紧方面能做到的极限了。 尤其是首次启动限购，在大亚湾、经济技术开发区、惠阳区等重点片区，非户籍人口限购一套。
相关研究院广州分院研究主管陈雪强也认为，这与之前惠州一直未执行限购政策形成明显对比，体现出本次调控政策的严厉性。
在业内看来，通过惠州此次收紧调控政策，不禁让人联想到7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
此前同样被约谈的金华在8月2日已发出了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。 金华的调控新政涉及的范围同样比较全面，包括住宅三年限售、加强二手住宅价格监管、完善房价地价联动机制、优化“限房价、控地价、提品质”等宅地出让竞拍规则等。
相关研究院浙江分院常务副总高院生认为，2021年以来，金华市场一直维持较高的热度，在近几月的百城价格指数排名中也一直处于前列。 随着本次金华新政的落地，预计短期之内金华市场将有所降温，二手房价格虚高的现象也将减少。
而李宇嘉也同时表示，惠州楼市过去两年太“火”了，此次的举措让惠州降低对楼市的依赖。 虽然惠州一直没有出台限购政策，但在被约谈的压力下也不得不出新政，预计未来惠州楼市会开启下行的行情。
业内人士预计，其他被约谈的城市的调控升级政策也正在赶来的路上。 相关研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续包括银川、徐州和泉州等都会进行加码。
8月各地楼市调控密集频发
除了上述两个近期被约谈的城市出台调控政策外，8月份，还有多地从多个角度为楼市调控打补丁，甚至一日内多地政策连发。
具体来看，8月2日，东莞暂停向个体工商户销售商品房，法拍房纳入限购；8月3日，广州黄埔取消人才住房政策；8月5日，杭州限购加码，同一天，成都严格认定赠与住房行为的限购标准，进一步优化购房资格复核顺位；8月6日，北京限购严查假离婚；8月7日，衢州暂停向1套房以上外地户售房。
在整顿市场秩序方面，8月3日，海口加强打击房地产销售乱象，处罚15家中介机构和2家地产项目；8月7日，深圳公布“深房理”初步调查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域，有2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。
从以上内容不难看出，8月，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、土地供应、打击炒作学区房等成为楼市调控的重要内容。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，进入8月，“房地产调控明显不一样了”，如果说过去的调控政策大部分都是老调重弹，那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了。 过去多年存在的房地产调控漏洞，在最近都明显地打上了“补丁”。
张大伟表示，约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个重要特征。 在“一城一策”房地产调控的基础上，住建部的督导作用在加强。 比如，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市房价明显上涨的城市，成为了7月被约谈的对象。 而从上半年来看，已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导，这些城市基本都处于全国房价上涨前列，比如，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。
值得关注的是，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表示，住建部将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
在相关分析人士看来，房地产市场问责机制将不断强化，重点监测城市名单持续扩容，更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系。
业内：新一轮调控力度加大，更趋精细化
今年房地产调控“从严”的趋势，几乎成为业内的共识。
其中，某研究院高级分析师潘浩表示，年内多个城市针对房价过快上涨、商品房销售管理以及租赁和保障房相关制度出台调控政策，带动全国各城市逐渐明确调控方向和目标，未来调控政策将继续趋严。
另据张大伟分析，2021年房地产调控非常明显的特征是密集发布，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。
相关分析人士也认为，重点城市楼市进入新一轮密集调控周期，调控力度更大，内容更加精细化，调控次数倾向于更高频次，哪里有漏洞，“打补丁”式调控必然追上，这也是本轮调控趋于高频化的一大原因。 比如，2021年至今，成都已经出台了6次新政，上海更是连番9次加码。
在李宇嘉看来，在房地产政策方面，金融监管部门继续加强资金流向的监管合作，重点是实体信贷资金会不会通过小贷机构流入房地产市场。 此外，强化中介市场秩序整顿，二手房参考价制度也会坚定地执行下去。
值得关注的是，8月2日，东莞、金华、衢州发布的楼市新政，均提及规范二手房交易参考价。 而早在今年2月，深圳率先宣布建立二手房交易参考价发布机制。 其后，成都、西安、宁波、三亚、上海、绍兴、无锡等地相继发文整治二手房价格乱象。
此外，张大伟还指出，需要注意的是信贷政策，2021年央行和住建部密集联动，房地产贷款供应量逐渐减少，在房贷收紧的情况下，房地产市场退烧难免。
全国加码楼市调控“一天一策”，强力“输出”缓解楼市躁动
平均一天发布一条房地产调控政策信息，这是今年以来中国楼市的现状。 一边向投资客说“不”，抑制楼市投资投机需求；一边提出发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题。 多种信号预示着，各种细节性长效机制正在建立，中国房地产市场将跨入新的发展阶段。
中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，全国楼市调控政策发布数量已经超过140条，单月数量超过40条，平均每天1.3条。 据《证券日报》记者观察，在“房住不炒”总基调下，这些政策核心聚焦在严查经营贷等违规资金流入、人才落户、土地供应、整顿中介等方面。
精准调控重在“联动”
住房和城乡建设部副部长倪虹于4月8日约谈的广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市，均为近期市场热度较高、房价涨幅或地价涨幅较高的城市，市场情绪和预期明显不稳。
“与前几个月政府‘督导’热点城市房地产调控工作不同，此次‘约谈’叠加两个‘切实’（切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任）。 ”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《证券日报》记者表示，从约谈内容来看，中央更加注重各地调控政策效果的评估，强调增强调控针对性、时效性，出台更加精准的政策确保房地产市场平稳运行。
透过这一现象，可以看出调控新思路的主导脉络。 加强政策实施效果评估是一个新提法，表明城市落实主体责任将得到进一步贯彻，因城施策将更加精准有效。 各地也针对新情况提出了新办法，比如，合肥在今年年初出现了业主抱团涨价的情况，随即合肥约谈了相关业主，并表示今后哄抬房价者将被约谈。
“完善人口、土地与住房联动机制”也是一个新的提法，其重点在于联动，要将“人地房”与城市职住平衡等资源及相关产业联动起来，将经济、人口、教育等相关领域协同考虑。
“此次住建部约谈广州、东莞等5个城市的背后，是这些城市房地产市场投机炒作抬头，房价上涨预期较强。 这几个城市虽然此前都出台了调控政策，但力度较轻，针对性、时效性不强。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，上述几个城市作为都市圈核心城市，普遍问题是人口持续流入，但目前的调控政策没有将房地产与人口、就业、教育、土地、规划、供应结构等多重因素协同考虑，造成政策碎片化。
陈文静向《证券日报》记者表示，未来政策将在以下几个方面继续跟进：人口、土地与住房联动机制的完善；调控政策与人口落户、义务教育等的统筹协调；二手房交易管理的强化等。
租赁房“保障”青年居住
“政策要求是要人、房、地挂钩，人口净流入的城市要增加土地供应，主要是为了解决有些地方住房土地供应不足的问题。 ”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，保障性住房和土地供应要与人口数量变化联动起来。
倪虹于4月9日召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市相关人士参加。 倪虹在座谈会上强调，人口流入多、房价较高的城市，要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。 积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。
4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》。 其中一条，是加快构建保障性住房、政策性租赁住房和特色共有产权住房体系。 持续加强人才安居建设，拓宽人才住房筹集渠道，加大安居房筹集力度，加快“三限房”试点建设，切实满足不同群体的多层次住房需求。
多种信号表明，只要政策保障好，租房也能提高居住品质。 保障性租赁住房、长租房、共有产权房，都是降低青年人买房负担的方式，也是解决大城市住房突出问题的药方之一。
对那些在大城市买房困难的人来说，租购同权后，落户、教育的相关政策也会和住房政策相适应，年轻人想留在大城市就不会那么难了。 但要统筹协调“调控政策与人口落户、义务教育”，对二手房的管理则要得到强化。 毕竟，学区房通常是二手房市场价格起伏的风向标，而随着存量房交易规模的快速增厚，新房、二手房市场联动进一步强化已成楼市交易新特征。
二手房市场强化“管理”
众所周知，二手房市场流动情况通常是开发商判断布局新房市场的风向标之一。 此前的调控多聚焦在新房领域，二手房市场似乎没有诸多限制和引导，但今年以来的调控明显不同，已进入严控中介模式。
中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，特别是最近一个月内，全国超过15个城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。 比如，杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策；无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了相关通知与政策。
“对一线、二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，特别是一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上。 ”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，相比新建住宅的价格管控，过去对二手房价格的管控是市场空白点，从深圳等城市开始，最近已经有超过9个城市针对中介、二手房业主等开启定价管控。
张大伟进一步称，从市场趋势看，这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，深圳二手小区成交参考价的发布为各城市提供了“范本”，预计全国一线、二线城市二手房价格管控将成为趋势。
“从近期密集的调控、约谈来看，随着我国经济回升，为了扩大内需，打造消费增长引擎，强力调控已经成为楼市的主基调。 同时，配合信贷额度管控，打击经营贷等资金面收紧的政策，房地产市场回升的势头将明显减弱。 ”李宇嘉向《证券日报》记者表示，预计热点城市房价在上半年达到阶段性高点，下半年成交量将有所回落。 部分前期涨幅比较大、外地炒房客比较多的区域，可能出现价格下调。
