上半年已过，大湾区不少城市的楼市成交出现显著回升。从成交结构来看，二手房成交量要远高于新房。

据乐有家数据，2024年6月，深圳二手房成交4172套，新房成交2927套；广州二手房成交10456套，新房成交7623套；东莞新房成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

7月1日下午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，二手房和新房市场本身存在替代效应，在整体规模不变的情况下，更容易显现“跷跷板效应”，进入存量市场行情后，多数城市的新房开发数量将逐渐减少。从当下特征来看，大湾区不少城市已经步入了成熟阶段。

二手房成交大面积回暖

2024年上半年，深圳房地产市场在政策调控和房企年中冲刺的双重影响下，一手住宅和二手住宅成交量均有所上升。

据深圳房地产信息平台数据，6月份一手住宅网签套数达到2927套，环比上升45.7%，但同比仍有4.0%的跌幅。与此同时，二手住宅备案过户量达到4172套，环比上升5.3%，同比涨73.3%，创下2021年4月以来的新高。

上半年，深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比大涨32%，创下近三年来的新高。然而，6月最新二手成交均价为6.05万元/平方米，同比下滑15%，反映出市场“量升价跌”态势。

类似现象在广州、佛山、东莞等城市也较为明显。

据合富研究院数据，2024年6月，广州二手住宅网签宗数达到10456宗，网签面积为105.92万平方米，环比分别大幅增长33.40%和34.13%，创下自2023年4月以来的新高。

从成交数据来看，6月广州各区的二手房成交面积环比都有两位数增长。其中，黄埔区的增幅最大，达到56.1%；增幅最低的从化区，也有近14%。

另据乐有家统计数据，今年6月，东莞新房住宅成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

何倩茹提到，大湾区大部分城市的新房已经开发到远离市中心的位置，在地理位置上比很多二手房略逊一筹。而二手房周边的生活、交通、教育、医疗等配套设施已经非常成熟，且所见即所得，再加上近年新房市场难交付等问题，综合起来，就不难理解二手房会主导市场交易了。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则向每经记者表示，新房市场交易不及预期，主要在于各地新政特别是一线城市，针对新市民、外来人口等放开限购，缩短社保年限等。这迎合了当前刚需在热点城市集中的局面，需求更多被导入二手房市场，分流了以改善为主的新房市场需求。

超三成业主开始涨价

“二手房成交量高于新房市场，意味着一部分新房市场的购买力被二手房抢走了。当二手房市场表现强劲时，会对新房市场会产生一定的冲击，形成虹吸效应。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示。

不过，在柏文喜看来，如果未来二手房成交量持续攀升到一定量级后，将带动市场情绪，部分业主会寻求更高价格，这将导致部分二手房挂牌价出现上涨。

每经记者注意到，在成交量攀升的同时，深圳部分片区的房价也开始出现回涨。不过从整体情况来看，挂牌价下跌仍是主流。

深圳中原地产研究院数据显示，在监测的83个片区中，有28个片区的挂盘均价开始上涨，占比达到33.7%。

其中，观澜片区由于近期新增豪宅户型挂盘，价格出现异常波动，上涨47.6%，但不具备普遍参考性。其他涨幅较高的片区包括大鹏片区上涨8.5%，龙岗平湖片区涨幅8%，宝安福永片区涨幅4.2%。

与此同时，深圳二手房挂盘量也有所变化。新政满月后，深圳有39个片区的挂盘量上涨，占比47%。其中，福田区八卦岭片区挂盘量上涨67.1%，坪山中心区上涨55.6%。而挂盘量跌幅最大的是光明区公明中心区，下跌35.2%。

每经记者通过诸葛找房查询了解到，福田皇岗益田豪园居、罗湖莲塘名骏豪庭、龙华中心区南国丽园等楼盘挂牌价出现上涨。

深圳中原地产研究院提到，深圳楼市这一轮回暖，主要得益于“5·28”新政的实施，包括限购条件的放松、最低首付比例和房贷利率的下调等，有效降低了购房者的首付压力和置业成本，激发了市场购房热情。随着市场信心的逐步恢复，预计深圳楼市将继续保持良好发展态势。

中指研究院分析师孟新增向每经记者表示，目前全国二手房市场受益于“以价换量”，销售表现要持续好于新房。

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业主抱团涨价，楼市火爆骚操作不断！

开门见山，这次出现「业主抱团涨价」的城市是广州！

昨天，我在樱桃大房子广州群里看到一则消息，广州珠江新城部分小区业主们密谋抱团涨价。

点击可看大图

由于看到同区域内保利心语的成交价突破14万+，旁边两个小区（中海花城湾和汇悦台）业主直接炸开锅了。

按照级别来说，汇悦台于广州有点类似深圳湾1号在深圳的地位，属于顶级豪宅，目前均价20万/平。

同在珠江新城中区的中海花城湾无论从品质还是户型，都不比保利心语差，目前成交价在12万/平左右，挂牌价约14万/平。

而保利心语有一些小户型最近涨势惊人，原本均价10万/平，如今一下拉到了14万/平。

于是周边小区的业主眼红了，纷纷拉起了涨价大旗，恨不得把房价吹上天去。

不仅仅是广州最贵的珠江新城，在我写文章的时候，广州房产也爆出了广州其余地区一些抱团涨价的情况。

广州天河天朗明居甚至专门建立一个群：「旨在提高小区房价」。

点击可看大图

广州天河东的网红小区：中海康城、美林湖畔、盈彩美居的操作如出一辙。

现在这三个小区的挂牌价纷纷拉高。

盈彩美居某房源

打开以上这三个小区的房源，随便点击就能看到大部分房源纷纷在这一个月甚至就是这几天内上调价格。

还有老黄埔的金碧世纪花园，就在12月内，上调接近50万。

可以说，抱团涨价在广州已经不算是个别事件了，从珠江新城-天河东-老黄铺，抱团涨价的小区一路向东，难道下一个是黄埔科学城吗？

最近科学城这么火爆，如果出现这种现象也不奇怪。

说实在的，我是一向不赞同抱团涨价的幼稚行为。

并不是说涨价不可以，市场火热了，卖家可以根据最新市场价，适当把价格抬高卖，这叫市场行为。

但如果同一个小区的业主，不管是否真心卖房，纷纷把房子高价挂出去，把小区价格一下子拉起来了，这种叫做操纵市场，属于违法行为。

轻则损害部分购房者的利益，往大里说就是扰乱市场秩序，带来明显的恐慌效应。

尤其是在楼市上行阶段，市场本来就已经利好频现了，一遇上了业主抱团涨价，二手房价很容易如疯猴乱串般上涨，加上市场情绪焦灼，再登上热搜……

很难不引起上头注意。

本来广州楼市可以走一趟长牛，最终却以疯牛结束了，业主们也得不偿失。

回看2020年因为抱团涨价而上过热搜的城市：深圳、东莞、合肥……

深圳直接暂停涉案小区的网签，后面引发楼市最强调控；东莞也引发了调控；合肥房中协紧急发布通知，不得随意发布涨价信息，随后强制下架抱团涨价的小区房源。

抱团涨价最早出现在深圳，随后其他城市只要处在上涨行情中，这种现象就屡见不鲜，比如最近的上海也出现了。

但这真不是什么值得骄傲的事情，要是闹大了肯定会严查，在此奉劝大家一句，耗子尾汁！

在广州，不仅二手房，新房也有“骚操作”——请房托。

这两天我就在抖音看到某增城楼盘出现了“房托”的现象。

其实这些现象都已经见怪不怪了，开发商就是为了营造一种紧张的气氛，误导现场那些真实购房者下单。

但是我的读者有不少都是第一次买房，所以还是想和大家说一下，以防被割韭菜。

一般郊区的楼盘，本来去化就比较难，大家可以先去郊区公认最好的新盘看看情况，买不起也没关系，先看看现场情况，如果最好的盘现场人流量也一般。

再去看其他的新盘，要是像视频中那么火爆肯定是不正常的。

当然如果开发商懂得操纵，真真假假，购房者也是无从判断，只能说平时多看文章、多了解板块新房的信息，实在不行，在知识星球咨询我也可以。

根据《一线消报》记者的调查，发现广州最近不少楼盘都有“房托”现象。

所以大家一定要擦亮双眼。

以上这些怪象也只有在楼市上行阶段才会发生。

据阳光家缘网数据显示，2020全年广州一手住宅网签成交套，同比上涨28.26%，仅次于楼市火热年2016年（套）

图片：房博士

广州在2019年就开始释放楼市利好，先是发布了黄埔、南沙、花都的人才购房政策。

但由于疫情的影响，2020年小阳春并未如约而至，一直等到五一后市场才开始逐渐回温。

下半年土地市场逐渐热起来了，国庆前后优质新盘扎堆上市，买家踊跃入场，年末广州继续释放人才利好，广州楼市彻底火起来了。

从数据上看，今年疫情期间，新房市场几乎停摆，也就是说，广州仅仅用了9-10个月的时间就超越了过去三年的成绩。

二手房市场同样也是疫情后，从5月份开始强势回归。

据广州中原研究发展部数据统计，2020年广州二手房共成交套（含自助网签+中介网签），同比去年同期上涨19%。

分区域来看，今年广州新房住宅涨幅最厉害的就是南沙，其次是黄埔，接着是海珠和天河。

以上就是2020年广州楼市取得的成绩，还不赖。

我很早就通知大家上车广州了，应该是在2020年元旦前后吧。一线城市信号已发出，今年能抄底吗？

历史文章就在这，可别说我马后炮，而且我就连区域都猜对了，广州今年涨得最多的就是南沙和黄埔。

大湾区的楼市预测，我还是很有把握的。

2020年尾广州才放开了人才限购的口子，这个利好目前还没有消化完，明年估计还会继续迎来小阳春。

刚需抓紧最后的机会吧！

但是要注意，在行情火热的时候，机会多，坑也多。

广州地方很大，就像我之前说的黄埔可以买，南沙可以买，但是增城从化这些地方除非自住我是一直不建议买入的。

广州多家银行停止二手房贷？银行回应了！三个月内住建部“敲打”13城

近期，房贷市场风起云涌。 就在清明节后多家广州银行上调房贷价格之后，4月10日，记者了解到，包括中国银行、邮储银行、交通银行、平安银行等多家银行的广州部分网点暂停了二手房贷业务。 不过值得强调的是，这只是支行网点的情况，前述银行并未全面叫停广州地区的二手房按揭贷款业务。

多家银行否认二手房停贷

日前，有网友从中国银行、交通银行、邮政银行、平安银行等多家银行的支行网点了解房贷，房贷经理均表示，已暂停广州二手房受理，如果愿意等也可以受理，就是排队放款时间会很长，具体不好确定。

随后，记者也向相关银行广州分行层面了解停贷情况。 据了解，相关银行广州地区并未暂停二手房贷。 但有银行坦言，不排除部分支行停贷的情况。

中国银行广东省分行表示，广州地区二手房贷正常，并无暂停。 总体来看，受调控影响，额度有一定压缩，放款时效有所减缓，该行在结合各行的业务量情况下进行额度的合理分配，并结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况下进行有序放款。

邮储银行广州分行表示，并未全面暂停二手房按揭贷款业务，但是目前整体房贷额度很紧张，相比一手房，二手房贷的单确实也接得少了一些。 而且每个支行的额度也各不相同，每家支行都会根据自身情况确定房贷投向，不排除个别支行停止二手房贷的情况。

平安银行广州分行表示，包括二手房在内的按揭正常受理，额度以监管下达新增额度为限，放款时间在限额内按申请顺序排期放款。 据了解，该行在广州的房贷利率为首套房贷利率5.3%（ 65BP），二套5.43%( 78BP)。

而截至记者发稿，交通银行广东省分行方面暂未回应该问题。

有银行房贷业务相关负责人坦言，目前房贷额度告急是银行业普遍存在的问题。 在非常有限的额度下，银行倾向确保合作楼盘的按揭贷款（即一手房按揭），这是银行的商业选择。 而且每家支行房贷额度情况不同，价格、具体操作也会不同。

记者从多家贷款中介公司了解到，近期由于额度紧张，多家银行接单意愿确实不强。

而今年以来，房贷额度就一直非常紧张，至今未有缓解。 工行、招行等银行日前向记者表示，个人住房贷款放款周期约2~3个月。 而其他银行多表示，无法明确放款时间。

广州二手房涨幅比一手房高

“从银行来讲，放款给一手楼买家和二手楼买家本身是没多大差别的，有差别的是商业银行和开发商之间一般都有长期合作的关系，而在贷款额度紧张的情况下，为了维持良好的合作关系，银行就有可能优先楼盘而不是小业主。 ”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓接受全媒体记者采访时详细分析道，如果这种情况持续，二手楼的业主难贷款，就会影响二手楼的成交效率，部分客户也有可能转向一手。 这个现象，客观反映了目前房贷额度紧张的现实，而现在很多人买房都需要贷款，所以房贷收紧对成交量必然是不利的，而需求如果收缩，促进房价上涨的动力也自然会减弱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，当前，无论对于一手还是二手房地产市场，这都是利空，因为这背后重要原因之一是目前房贷额度的收紧，只不过对于二手房的降温力度会大些。

近两年，广州市场出现一个变化，二手房交易更为活跃。 根据国家统计局发布的1月和2月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2021年，广州二手房涨幅比一手房市场要高。 1月份，广州二手住宅销售价格环比上涨1.4%，高于新建商品住宅销售价格环比1.0%。 2月份，广州二手住宅销售价格环比上涨1.0%，高于新建商品住宅销售价格，环比上涨0.9%。

另外，楼市交易量方面，据克而瑞数据监测，2021年第13周（3月29-4月4日）广州一手商品住宅房共成交2310套，成交面积为24.5万㎡，环比增加3%。 成交主要是增城区，成交面积6万㎡，占比25%；其次是南沙区，成交面积为3.77万㎡，占比15%。

房贷额度持续告急，价格不断上行

目前房贷额度依然紧张，等待两三个月已经成为常态。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况较好，目前排队等放贷的市民，至少要等两到三个月，这已经是比较好的结果了。 ” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。 对于越来越紧张的额度，郑大源呼吁，不要伤及刚需。 “房地产调控政策是需要的，但是调控的结果通常可能误伤了很多刚需一族，调控加码的同时，能否给刚需一族留下一条生机？调控刚需苦，不调控苦刚需。 ”

融360大数据研究院监测数据显示，今年以来，全国房贷款平均利率持续上涨，3月（数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日），全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，从规定的上限和过渡期限来看，监管目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变。

今年起房贷集中度管理新规开始实施，房贷占比情况备受关注。 根据已经公布的年报来看，第一档的6家国有银行和第二档的8家已披露业绩的股份制银行中，建行、邮储、招行、兴业、中信等5家银行的个人住房贷款占比超标，其中招行和兴业“双踩线”，房地产贷款占比也存在超标。 而受此新规影响，银行业纷纷压降房贷额度，尤其是占比较高的银行，因此，今年以来，房贷额度持续告急，价格不断上行。

对于房贷超标的情况，建行副行长吕家进在2020年业绩发布会上表示，建行正在采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。

“总体来说，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，预计该新规对贷款规模增长的影响较小，超标部分建行会逐年消化。 ”吕家进表示。

三个月内住建部“敲打”13城楼市调控释放哪些信号？

2021年以来，中国持续传出严控楼市的信号。 自1月下旬，中国住房和城乡建设部赴深圳、上海调研，三个月内，住建部已调研督导或约谈了13个城市。

资料图：楼市。孙睿 摄

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人。 倪虹指出，城市政府要紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

在此之前，倪虹分别在今年1月和2月份前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。 3月初，他又带队赴杭州、无锡调研督导。 3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研督导；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

梳理今年以来的住建部在各地的调研督导，中国楼市调控出现一些新特征。

其一，中国官方对房地产调控的态度更加严厉。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，与前几个月去各地“督导”不同，本次住建部“约谈”了5个城市。 而且此次倪虹采用的两个“切实”(切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任)的表述，也体现出中央对楼市调控的态度更加严厉。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也指出，住建部此次约谈的5个城市中，广州、合肥、东莞前期均已出台过调控收紧政策。 如：合肥近日出台八条楼市新政，从学位制、深化住房限购到市区热点楼盘“摇号 限售”政策等8个方面升级调控。

许小乐说，约谈这5个城市表明中央压实城市责任，不仅要求地方政府及时出台政策，更强调地方政策的落地性和实效性。

陈文静也认为，近期虽然广州、东莞和合肥出台了政策，但整体政策力度偏弱，短期效果并不明显，接下来各城市的调控政策或将继续加码。

其二，住建部的监测、督导成为“调控指挥棒”。

观察发现，住建部调研督导前后，各地基本都有收紧楼市政策的动作。 业内人士指出，在各地因城施策的同时，住建部的监测督导成为“调控指挥棒”，这也是今年房地产市场调控的新特征。

今年以来，不到3个月时间，住建部已实地调研、督导或者约谈了13个城市。 住建部“敲打”“提醒”的范围也从一线向二线乃至三四线城市扩大。 这样的形式在过去的房地产市场调控中是十分罕见的。 京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的核心城市、中心城市周边的热点城市以及中西部省会城市等均在重点监测的名单上。

其三，人口、土地、住房、教育等的联动或成后续楼市政策发力点。

倪虹此番明确指出，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。

陈文静表示，土地与住房的联动，一方面体现在供求关系上，重点城市土地供应量将继续加大；另一方面体现在地价与房价的联动上，土地端限价将成为更多城市的选择。

在人口落户、义务教育等方面，陈文静认为，落户后的房产交易限制比如：人才购房限售、新落户限购等、学区政策限制等，均有望继续推进。 二手房交易管理中，深圳二手小区成交参考价的发布可能为各城市提供了“范本”。

值得注意的是，在住建部约谈五城市负责人的同天，深圳住建局等七部门联合发布通告称，将对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理。 “深房理”涉嫌教唆炒房人造假、非法集资、骗取经营贷购房等。 “房住不炒”的信号更加强烈。

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

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