由于利用难、转让难、收回难，处置闲置土地一直是个棘手的问题。近期，自然资源部着力推动各地有力有效处置闲置存量土地，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。
据悉，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施，涉及鼓励开发、规范收购收回、拟通过专项债券支持政府回收闲置用地等内容。在房地产持续调整的背景下，此举将对哪些房企带来利好？房地产市场将产生怎样的连锁反应？
18条政策措施盘活存量土地
妥善处置和盘活尚未开发或已开工未竣工的存量土地，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用，是新一轮保交房的工作重点之一。
针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。这也是系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。
在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发。
据悉，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。
在“规范收购收回”方面，政策措施强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收购收回土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。
收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。为此，自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可以参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。不过，自然资源部也强调，城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。
5月17日，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，自然资源部党组成员、副部长刘国洪表示，自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
刘国洪表示，支持地方政府以合理价格收回土地，主要是支持地方政府按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方政府采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续。
重启专项债券投向闲置用地
在支持收回收购土地用于保障性住房上，自然资源部提到可使用地方政府专项债券等资金。事实上，土地储备曾是地方政府专项债券的主要投向领域。2017年，财政部就启动了土储专项债的发行，用于支持地方政府依法通过收购、置换、回收等方式取得土地，进行前期开发、储存以备供应。不过，由于土储专项债在运用过程中存在弊端，2019年，国常会叫停了土储专项债发行。其中提到“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”。
明源房地产研究院认为，如今，房地产市场供求关系已经发生重大变化，适时调整优化相关政策，不仅十分必要，而且刻不容缓。在普遍面临财政收支平衡压力的背景下，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿不强，或者说有心无力。重启土储专项债可以缓解地方政府资金压力，并推动土地收入加快回笼。
“因为房地产行业持续调整，早先进场托底拿地的城投公司，开工的比率却不高，还有那些手里有着大量土储的出险开发商，更是如此。如何处置这些闲置土地，一直是个棘手的问题，如今在去库存的主基调下，支持地方政府收回收购闲置土地，其中包括拟通过专项债券支持政府回收闲置用地，让这一问题有了解决之道。”明源房地产研究院认为。
在业内人士看来，自然资源部此举是在土地层面“去库存”，并且是缓解房企困难和压降债务。一位不愿具名的企业人士表示，目前，很多土地留在房企手上，无力开发或造成项目烂尾。虽然银行已有“白名单”等一系列政策来支持房企，但依然是杯水车薪。而通过闲置土地的回收，能够缓解房企资金压力。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，收回收购土地用于保障性住房，可以更有效地利用土地资源，并一定程度增加保障房供给，进一步完善房地产“市场+保障”住房供应体系。
自然资源部：盘活存量土地，未完成任务省份将核减用地指标
6月4日，自然资源部网站发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》，以真实有效的项目落地作为配置计划的依据，在控制总量的前提下，计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。 对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份，在核算计划指标基础上再奖励10%；对任一项任务未完成的核减20%。
自然资源部公布了2020年共奖励1.7万亩土地计划指标，共10省市获得表扬，其中，河北省衡水市，浙江省杭州市，福建省龙岩市，湖北省武汉市，云南省昆明市分别奖励0.2万亩，上海市长宁区、浦东新区受到表扬，但不需要安排奖励指标。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策实际上对于土地的供应提出了新的要求。 对于部分城市来说，后续若是土地闲置情况较多，或者未开工的数量较多，会影响后续的土地供应和交易。 而从房企角度看，需要积极关注各级政府在闲置土地处置方面的力度，有利于判断土地供应的规模和节奏。 另外企业拿地的时候，更要注重对项目的管控，以争取土地供应的支持。
防止产生新的批而未供土地
除了坚持土地要素跟着项目走，《通知》要求，坚持节约集约用地——既算“增量”账，更算“存量”账，统筹安排新增和存量建设用地，推动全面高质量发展。 坚持分类保障——对纳入重点保障的项目用地，在用地批准时配置计划指标；对未纳入重点保障的项目用地，以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据，加大存量盘活力度。
土地配置方式包括：
1.纳入重点保障的项目用地，在批准用地时直接配置计划指标。 如，纳入国家重大项目清单的项目用地；纳入省级人民政府重大项目清单的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。
2.未纳入重点保障的项目用地，配置计划指标与处置存量土地挂钩。 其中，对2017年底前批准的批而未供土地，按处置完成量的50%核算计划指标；对2018年以来批准的批而未供土地，按处置完成量的30%核算；对纳入本年度处置任务的闲置土地，按处置完成量的50%核算。
3.落实土地要素跟着项目走的原则，各省（区、市）审批批次用地时要明确具体项目，防止产生新的批而未供土地。
4.鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用。
杭州、武汉、昆明等各获0.2万亩用地指标奖励
与此同时，《通知》设置了奖励政策，对落实国家重大政策措施成效显著、土地利用计划执行情况好、土地节约集约利用水平高、土地利用秩序良好的市县，奖励用地计划指标。
根据自然资源部公布的奖励指标，河北省衡水市，浙江省杭州市，福建省龙岩市，湖北省武汉市，云南省昆明市分别奖励0.2万亩；江苏省张家港市、泗阳县奖励0.2万亩；江西省安福县、赣州市赣县区奖励0.2万亩；湖南省道县、资兴市奖励0.2万亩；安徽省合肥市蜀山区奖励0.1万亩；上海市长宁区、浦东新区受到表扬，但不需要安排奖励指标。
对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份，在核算计划指标基础上再奖励10%；对任一项任务未完成的核减20%。 各省（区、市）须继续完成2020年批而未供和闲置土地处置任务，2017年底以前形成的批而未供土地处置率要达到15%以上（年内核减批文量不作为任务完成量，但可动态核减本年批而未供任务基数），闲置土地处置率要达到15%以上。 任一项处置任务未完成的，下一年度核算计划指标时核减20%。
此外，继续安排每个贫困县计划指标600亩，专项用于脱贫攻坚，不得挪用。
自然资源部同时公布了关于完成批而未供和闲置土地处置任务的认定标准。
5种情形不能认定为完成批而未供土地处置任务：
(一)将土地纳入政府土地储备的;
(二)将土地供应给政府平台公司、征拆办、开发区管委会等无实际建设项目的单位的;
(三)违反规划以公园、绿地或空闲地等用途为名虚假供应土地的;
(四)在系统中录入虚假合同或者划拨决定书，导致重复计算批而未供处置量的;
(五)其他违反土地供应法规政策的行为。
完成闲置土地处置任务，须符合以下3种情形之一：一 是动工开发。 即依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目， 基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项 目，地基施工完成三分之一。 二是通过有偿或无偿方式由政府收回闲置土地。 三是通过置换方式处置的闲置土地。
这也意味着， 未依法取得动工开发的手续，无施工许可证或相关证明材料不符合规定的;依法取得施工许可证后，实际未动工或未达到动工认定标准的;政府未下达《收回国有建设用地使用权决定书》， 或者未与原土地使用权人签订收回国有建设用地使用权协 议的; 对于政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，仅采取延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、由政府安排临时使用等方式进行了处置，但仍未完成闲置土地处置任务的情形，不能认定为完成闲置土地处置任务。
自然资源部：新土地管理法实施前，已受理项目按原规定执行
3月1日，澎湃新闻（）从自然资源部网站获悉，2月23日下午、24日下午、28日上午，自然资源部先后召开部党组扩大会议、部直属单位及派出机构视频会议、省级自然资源主管部门（含省会城市）视频会议，及时掌握当前各地自然资源工作中遇到的困难和问题，部署统筹推动落实疫情防控和涉及经济社会发展全局的自然资源工作，全力支持保障今年经济社会发展目标顺利实现。 针对地方自然资源管理部门存在的问题和困难，会议就如何采取有力有效措施一一做了回应。 一是如何做好新旧《土地管理法》实施政策衔接。 自然资源部表示将加快推进《土地管理法实施条例》修改和配套政策出台，即将公开征求意见；新《土地管理法》实施前，国务院和省级人民政府已经受理的建设项目审批，按照原有规定执行。 《土地管理法》修正案于2019年8月26日经十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，并于2020年1月1日起施行，《土地管理法》的配套法规也在抓紧制定。 其中包括《土地管理法实施条例》等多部法规。 2019年9月，自然资源部曾指出，与新修改的《土地管理法》配套的土地管理法实施条例、永久基本农田保护条例、农村集体经营性建设用地出让转让条例等的修改起草工作正紧锣密鼓地推进；自然资源部同时开展了对涉及部门规章的清理整合工作，将废止一批与新法不一致的规范性文件。 二是如何加快国土空间规划编制。 会议指出，党中央、国务院以及自然资源部已陆续下发了部署文件、编制规范、技术指南以及生态红线、保护区中存在的各种冲突解决方案，部里正按照“充分体现党中央精神、广泛凝聚全社会智慧”的要求，形成全国国土空间规划纲要的框架，再深化、细化重大问题；各地要按照部署要求，立足国土“三调”基础，深化自然地理空间承载格局、经济社会发展战略格局等方面研究，做好各种控制线调整准备工作，有序推进各级国土空间规划编制。 三是如何做实国土“三调”工作。 会议指出，国务院三调办已下发了《关于做好新冠肺炎疫情防控期间有关工作的通知》，要求结合实际，优化工作流程，调整工作重点；各地要在疫情期间集中力量做好内业工作。 当前仍要聚焦现状数据真实性，深入分析现状真实性与现状合理性的关系、准确分析“三调”与“二调”数据的变化。 四是如何加大疫情结束后的土地供应。 自然资源部指出，已报请国务院同意，今年开始改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求；各地要积极对接建设项目储备，做实做深项目前期工作，并继续加大力度盘活批而未供土地和闲置土地。 各地要按照住宅用地公告供应量和住宅用地完成交易量双口径统计的要求，准确反映政府土地供应和市场供需关系，合理增加住宅用地公告供应量。 五是如何加快建设用地审批。 会议指出，今年以来，部里结合《土地管理法》修改，推进下放土地审批权改革，采取优化审批流程、创新审批方式、加密会审频次等方式，进一步加快用地用矿用海审批；有关地方要抓紧做好基础准备，确保下放审批“接得住、管得好”，按时完成土地审批有关补正工作，各地要继续探索“多审合一、多证合一”改革。 当前，要集中力量、全面完成已经受理的各类建设项目用地审批，一季度内现有存量项目审批清零，全力支持企业复工复产，全力保障后续建设项目落地。 六是如何加强执法工作。 自然资源部指出，在疫情期间，要动用遥感卫星等各种技术手段，结合已有专项执法数据库，合理比例进行样本抽查，确保有关专项整治行动按节奏完成。
自然资源部：盘活存量土地 未完成任务省份将核减用地指标
澎湃新闻记者 刘畅
6月4日，自然资源部网站发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》，以真实有效的项目落地作为配置计划的依据，在控制总量的前提下，计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。 对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份，在核算计划指标基础上再奖励10%；对任一项任务未完成的核减20%。
自然资源部公布了2020年共奖励1.7万亩土地计划指标，共10省市获得表扬，其中，河北省衡水市，浙江省杭州市，福建省龙岩市，湖北省武汉市，云南省昆明市分别奖励0.2万亩，上海市长宁区、浦东新区受到表扬，但不需要安排奖励指标。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策实际上对于土地的供应提出了新的要求。 对于部分城市来说，后续若是土地闲置情况较多，或者未开工的数量较多，会影响后续的土地供应和交易。 而从房企角度看，需要积极关注各级政府在闲置土地处置方面的力度，有利于判断土地供应的规模和节奏。 另外企业拿地的时候，更要注重对项目的管控，以争取土地供应的支持。
防止产生新的批而未供土地
除了坚持土地要素跟着项目走，《通知》要求，坚持节约集约用地——既算“增量”账，更算“存量”账，统筹安排新增和存量建设用地，推动全面高质量发展。 坚持分类保障——对纳入重点保障的项目用地，在用地批准时配置计划指标；对未纳入重点保障的项目用地，以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据，加大存量盘活力度。
土地配置方式包括：
1.纳入重点保障的项目用地，在批准用地时直接配置计划指标。 如，纳入国家重大项目清单的项目用地；纳入省级人民政府重大项目清单的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。
2.未纳入重点保障的项目用地，配置计划指标与处置存量土地挂钩。 其中，对2017年底前批准的批而未供土地，按处置完成量的50%核算计划指标；对2018年以来批准的批而未供土地，按处置完成量的30%核算；对纳入本年度处置任务的闲置土地，按处置完成量的50%核算。
3.落实土地要素跟着项目走的原则，各省（区、市）审批批次用地时要明确具体项目，防止产生新的批而未供土地。
4.鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用。
杭州、武汉、昆明等各获0.2万亩用地指标奖励
与此同时，《通知》设置了奖励政策，对落实国家重大政策措施成效显著、土地利用计划执行情况好、土地节约集约利用水平高、土地利用秩序良好的市县，奖励用地计划指标。
根据自然资源部公布的奖励指标，河北省衡水市，浙江省杭州市，福建省龙岩市，湖北省武汉市，云南省昆明市分别奖励0.2万亩；江苏省张家港市、泗阳县奖励0.2万亩；江西省安福县、赣州市赣县区奖励0.2万亩；湖南省道县、资兴市奖励0.2万亩；安徽省合肥市蜀山区奖励0.1万亩；上海市长宁区、浦东新区受到表扬，但不需要安排奖励指标。
对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份，在核算计划指标基础上再奖励10%；对任一项任务未完成的核减20%。 各省（区、市）须继续完成2020年批而未供和闲置土地处置任务，2017年底以前形成的批而未供土地处置率要达到15%以上（年内核减批文量不作为任务完成量，但可动态核减本年批而未供任务基数），闲置土地处置率要达到15%以上。 任一项处置任务未完成的，下一年度核算计划指标时核减20%。
此外，继续安排每个贫困县计划指标600亩，专项用于脱贫攻坚，不得挪用。
自然资源部同时公布了关于完成批而未供和闲置土地处置任务的认定标准。
5种情形不能认定为完成批而未供土地处置任务：
(一)将土地纳入政府土地储备的;
(二)将土地供应给政府平台公司、征拆办、开发区管委会等无实际建设项目的单位的;
(三)违反规划以公园、绿地或空闲地等用途为名虚假供应土地的;
(四)在系统中录入虚假合同或者划拨决定书，导致重复计算批而未供处置量的;
(五)其他违反土地供应法规政策的行为。
完成闲置土地处置任务，须符合以下3种情形之一：一 是动工开发。 即依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目， 基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项 目，地基施工完成三分之一。 二是通过有偿或无偿方式由政府收回闲置土地。 三是通过置换方式处置的闲置土地。
这也意味着， 未依法取得动工开发的手续，无施工许可证或相关证明材料不符合规定的;依法取得施工许可证后，实际未动工或未达到动工认定标准的;政府未下达《收回国有建设用地使用权决定书》， 或者未与原土地使用权人签订收回国有建设用地使用权协 议的; 对于政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，仅采取延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、由政府安排临时使用等方式进行了处置，但仍未完成闲置土地处置任务的情形，不能认定为完成闲置土地处置任务。
