日前，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》全文发布，为未来经济体制改革提供了方向性指引。

在房地产层面，《决定》提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度等方面。当前，中国房地产市场正在进入到新的发展阶段，新的改革方向对房地产有何影响？

“三高”模式终结

“居者优其屋”时代来临

《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

近几年，中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，这一次关于房地产的部署，意味着“高负债、高周转、高杠杆”已经终结。管理层多次强调，要建立和完善融资、财税、土地、销售等基础性制度。基础性制度的建立和完善，意味着房地产行业将迎来新规则。在此之前，房地产融资协调机制、试点现房销售等，都可以认为是新规则的开始。

赵卓文认为，未来还将包括房地产税的征收、土地年限到期后的后续处理等等，从融资、财税到土地、销售，已经采用了30多年的老规则面临改变。

在广东省房协会长王韶看来，在房地产发展新模式下，实施房地产供给侧改革、践行新发展模式迫在眉睫。搭建合理的新发展模式框架需从房地产监管者、供给者和需求者等方面一并去统筹考虑。监管者“以人定房，以房定地、以房定钱”，合理安排供地和金融等，保证市场供需平衡、结构合理。通过“房地产+”，在土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期为城市生产和居民生活发展提供高品质的空间、场所和服务，从“生态、生活、生产”推动产业和地产融合，而不是单一纯粹的商品住宅销售。

针对“更好满足刚性和改善性住房需求”，王韶认为，我国住房消费已从总量短缺转为结构性供给不足，进入品质提升新阶段。人民群众对住房要求从“有没有”转向“好不好”，从“居者有其屋”转向“居者优其屋”，改善性需求不是简单的以小换大、以旧换新、以远换近，更是居住品质的全面提升，要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套，期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富。王韶认为，未来“改善性需求空间很大”。

“限购政策终结”

充分做好“持久战”

《决定》指出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准等。

去年以来，全国多地陆续放开限购，到目前仅仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策。这次会议，被业界认为是“限购政策的终结”。

赵卓文认为，会议提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策”，意味着城市政府已经可以自行决定限购政策的退出，“包括几个一线城市和海南等还在实行限购的区域，限购大门迟早要打开”。

广东省政协常委、广东省地产商会政策研究院院长曹志伟指出，房地产行业的“五限”（分别指限购、限贷、限价、限商、限售），让作为支柱行业的房地产在过去十多年来被增加了太多的枷锁，导致其发展不符合经济规律、也无法市场化运行，“这次三中全会的《决定》提到对于‘因城施策’的内容还是很值得期待的，接下来就是主要看各大城市的政策决心和力度”。不过，曹志伟坦诚，虽然取消限购，但从市场数据来看，爆发性增长的情况并没有出现，可见大家购房观还是理性的。

赵卓文认为，在去库存、刺激房地产消费的系列政策下，市场不会过度下跌。通过延缓房地产下行的时间，逐步释放风险，是当前有关部门采取的对策。不过，赵卓文认为，高质量发展是整个房地产行业未来必然要走的方向，“房子已经不是‘有没有’的问题，而是‘好不好’的问题”，他建议房地产业界要充分做好“持久战”的准备。

针对《决定》允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准等，赵卓文指出，“取消普通住宅和非普通住宅标准”，直接令低密度（1.0容积率以下）别墅类产品，大面积（超144平方米建筑面积产品）的限制取消，包括契税等相关费用降低。这其中是鼓励改善性需求，提倡“以旧换新”促成了相应政策的出台。

曹志伟表示，“以旧换新”确实是大趋势，“经我们调研了解，不少购房者都是需要卖掉旧房去买新房的，这些置换的需求是追求更好的生活，我们是应该给予支持的”。

赵卓文分析指出，在今年上半年，房地产市场量价齐跌，且价格跌幅比销售量下降幅度更大。当前市场正在寻找新的平衡点，而2024年房地产市场的关键点是“稳房价”，“只有房价稳住，房地产市场信心才能全面恢复和提升”。他认为，在这次重要会议后，房地产市场调控的主导权已经交到了地方城市政府手上，“我们有理由相信，下半年各地提振楼市的举措，还将陆续出台”，但他亦坦言，“很难期待下半年还有更猛烈的刺激政策”。

商品房预售制改革

是一个渐进的过程

《决定》指出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一。今年1月，住房城乡建设部联合金融监管总局出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制。6月7日，两部门再次针对协调机制，联合出台《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，“房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。”

他进一步表示，“商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。”

事实上，自2021年房地产市场进入下行阶段以来，取消预售制的呼声渐高。住建部此前就已明确“有序推进现房销售”，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市以及明确公开支持现房销售试点。

易居研究院研究总监严跃进认为，“在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整”。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“商品房预售制的改革是一个渐进的过程，要采取逐步过渡的模式，逐步由预售向现售转型。”未来预售和现售两种模式或将并存，预售房开发主要是加强资金监管，现售房开发则会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有一定扶持政策。

房地产税来了？

相关立法或持续推进

新一轮财税体制改革是三中全会的核心议题之一。本次《决定》在“健全社会保障体系”中，明确指出要“完善房地产税收制度”。

公开资料显示，自2013年，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革起，我国房地产税改革正式拉开序幕。2017年十九大后，确立推进房地产税立法和实施，逐步建立完善现代的房地产税制度。2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。不过伴随房地产市场的变化，2022年3月，财政部表示“不具备扩大房地产税试点城市的条件”。

到了2023年初，财政部原部长楼继伟发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。去年4月，我国全面实现不动产统一登记，这一消息再次引发了有关房地产税的猜想。

针对本次《决定》，中指研究院市场研究总监陈文静认为，“中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。除此之外，完善房地产税收制度中，降低交易税费，如降低契税税率等，也是支持住房保障的重要举措。”

“持有环节的房地产税，受困于房地产市场持续低迷，短期内扩大试点及立法工作暂时搁置，但中长期来看仍有推进必要”，克而瑞研究中心分析，“一方面，持有环节的房产税征收有助于支撑地方公共财政、助力土地财政转型，另一方面，针对住房等直接税是税改的重要方面，提高财产税比例也是促进共同富裕的制度抓手。”

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国家对房地产定调，传递10大信号，支持购房者迎实质利好

尽管2022年房地产市场定调已经板上钉钉，但是大家依然期待这几天国家对房地产的重申和定调，希望能从中寻找到一些新的内容。

3月5日消息，政府工作报告中是如何对房地产定调的呢？ 报告指出，要继续保障好群众住房需求。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

然后还谈到新型城镇化质量的提升等方面，那么诸葛找房结合3月1日央行发布的内容及3月2日银保监会发布会相关房地产信息，谈一谈如今房地产到底处在一个什么样的地位，接下来要做的有哪些事，释放了哪些信号呢？

1、保障好群众住房需求成为房地产发展的第一要义。

不是说不重市场，而是说房地产市场回归居住属性成为最基本的需求和定位。 我们要在这个目标下寻找机会，寻找方向，寻找策略。

2、坚持房住不炒的定位不动摇。

这次报告中再次重申房住不炒，包括央行也强调了房住不炒，可以看出这个定位自从2016年提出以来，就没有动摇过，也可以看出国家在保障好群众住房需求方面的决心和力度，从调控中则能看得出来。 因为调控成果已经非常明显。

尽管去年四季度以来特别是今年以来，各地利好政策不断，但是都是在坚持房住不炒基础之上的因城施策。 经济日报就说过，莫误读！“房住不炒”的定位不会变。

3、房地产泡沫化势头扭转，调控效果明显。

银保监会表示，房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转。 要知道说出这句话那是一百八十度大转弯，前两年还在表示房地产泡沫的严重性，如今说法改变意味着楼市调控效果很明显，这是坚持房住不炒的结果和成果。

实际上，也是对房地产政策风向的调整给出了定调，此一时彼一时，所以，合理的政策宽松是有必要的，也是与时俱进的。

4、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

既然房地产的市场面发生了变化，政策上也不宜过紧，那就是继续坚持房住不炒的定位基础上，可以因城施策，确保市场平稳健康发展。

因城施策与房住不炒并不矛盾也不冲突，二者相辅相成，是确保市场健康发展的基石，是注重民生和市场的统一体。 那么相对过去过紧的政策，很多地方城市将采取宽松的政策环境，以促进市场稳步回归。

5、稳地价、稳房价、稳预期的目标始终不变。

既然是房住不炒，要让市场健康良性发展，那么就要确保市场不会过大波动。 都提到了稳地价、稳房价、稳预期，这三稳可以说既是目标，又是手段。 而且三者密不可分，只有地价稳了，房价才能稳，房价稳了，人心和预期才会稳，反过来又会影响地价的稳定。

6、稳妥实施好金融政策，推动金融机构降低实际利率，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

房住不炒定位之下，最重要的当属自住需求，而目前则是刚需和改善性等合理住房需求，如何保障刚需又要满足改善？这个需要央行和银保监会在金融等政策方面加以引导。

央行表示，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，实际上，兵马未动粮草先行，各地已经纷纷在调整房贷方面做出了努力，支持刚需和改善购房者的合理住房需求。 因为只有他们也才是市场最健康的保障，也是第一条当中的核心目标，即保障好群众住房需求。

7、坚持租购并举，加大住房租赁金融支持，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

提到探索新的发展模式，什么是新的模式呢？保障性住房建设就不多说了，其实是包括商品房中的共有产权住房等，也包括公租房等。 这些都是以住为导向，以人为本的政策性住房形式。

这是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 未来会继续加大租房市场的权益赋予，倒不是说真的实现租房跟买房一样，而是说将尽最大可能保障租房者的合法权益与购房者趋同。 这是鼓励租房市场的表现。

从银保监会和建行董事长对租房的表态，也可以看出国家的政策导向。 支持3亿新市民买房租房等需求。 接下来将进入实质利好阶段。

8、肯定房地产调整是好事，但不希望调整太剧烈。

银保监会近日就房地产市场的下行发表看法，“2021年房价下降，楼市不像以前那么活跃，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

这应该是对房价最直白的表述了。 虽然稳定强调了多次，但是没有直接表态房价，这个就是给购房者吃定心丸的，无论是买了房的，还是没有买房的，都不要被房价大涨大跌所吓倒。

市场失去了稳定的基础，也就失去了房地产健康发展的基础。

9、提升新型城镇化质量，住房需求依然旺盛。

前不久官方刚刚公布数据，2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，这个数字既是对过去成绩的肯定，也是对未来的期待。 因为预示着未来还有更长的路要走，银保监会就提到，虽然去年市场成交活跃度有所降低，但房地产的住房需求还是有基础的。

住建部提到，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。 目前，每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。 再加上一些老旧小区群众改善需求，都是健康的住房需求。

但是要知道，新型城镇化不只是搞房地产，而是要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。

10、稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。

城市群这个问题就不用过多解释了，目前房地产市场较好的大多处在城市群，一线城市或热点二线城市不用说，一些三四线城市之所以没有陷入魔咒，还主要得益于城市群的效应。

未来城市发展、房地产发展机会一定在城市群或都市圈的建设，大城市离不开周边的城镇，周边的城镇也离不开大城市，只有促进大中小城市协调发展，才能走向更加健康的良性循环。

中央定调！房住不炒仍是“十四五”楼市调控主基调

每次高级别会议提及“房住不炒”，往往具有很强的针对性，时常是一些城市的房地产市场出现了过热迹象或者苗头。

“房住不炒”依然是“十四五”期间楼市调控的主基调。

新华社3日受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（下称《建议》）。

在房地产市场调控方面，《建议》称， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议中都曾提及“房住不炒”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，此后各类房地产政策的制定，都严格遵循这个思路。 此次《建议》继续强调了这一点，进一步说明，“十四五”将继续落实“房住不炒”的导向。 作为一项长期必须坚持的政策，需要各地政府、房企和购房者等积极落实。

在业界看来，每次高级别会议提及“房住不炒”，往往具有很强的针对性，时常是一些城市的房地产市场出现了过热迹象或者苗头。

最近的一次是7月30日召开的中央政治局会议，会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

今年七八月份，国内部分城市房地产市场逐渐走出疫情影响，一度出现销售火爆状况，房价也上涨较快。

针对此类状况，除了前述中央政治局会议重申“房住不炒”，中央高层和相关部委在七八月份也连续召开三场会议，三度表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委，还包括京沪广深在内的十几个热点城市以及多家大型房地产企业。 从会议密度来看，在约一个月的时间内，连续召开三次房地产议题会议，频次之密，规格之高，均属罕见。

对房地产企业而言，今年影响最大的政策莫过于涉及企业融资的“三条红线”。

8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。 会上透露，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

严跃进表示，住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房的干扰，即要落实房住不炒的思路。 而房住不炒的落实，本质上就是为了给住房消费提供更大的空间。

今年虽然受到了疫情影响， 但从最新的数据来看，国内楼市销售总体上逐渐回温。

国家统计局数据显示，今年1—9月份，全国商品房销售面积万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。 商品房销售额亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

虽然今年总体上供销渐旺，但楼市的区域分化愈加明显。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，从空间上来说，当前国内房地产市场出现了多层次的分化。 首先是一二线城市和三四线城市相比，一二线城市处于一个上升比较快的情况，而三四线下降比较快。 在大都市圈和非都市圈，都市圈内部以及都市圈之间也都有不同程度的分化。

“现在明显的是几个强二线城市（楼市比较好），‘十四五’期间可能出现强三线城市，也可能成为较好的发展区域。 ”倪鹏飞说。

此次《建议》要求“因城施策”，也说明了在“房住不炒”的大前提下，要注重房地产市场的区域特性。

严跃进认为，这也使得后续各地会根据实际情况进行政策调整。 这里需要注意两点：第一，各类因城施策的内容，都需要以“房住不炒”为大前提，违背此类前提的政策是不可行的；第二，合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下。

央行定调:维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益

关于货币信贷政策、房地产市场，央行有最新定调！

人民银行27日消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议分析了国内外经济金融形势。

会议明确了货币政策总基调，即：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

房地产市场是本次货币政策委员会例会的最大关注点。 会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

记者梳理发现，在央行货币政策委员会季度例会的新闻稿中，这是“房地产”一词很长一段时间以来首次被提及。

增强信贷总量增长的稳定性

此次会议指出，搞好跨周期政策设计，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持经济高质量发展。 用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款。

事实上，人民银行行长易纲今年8月强调，要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作，加大信贷对实体经济特别是中小微企业的支持力度，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

方正证券首席经济学家颜色表示，强调跨周期调节，主要由于从全年宏观经济形势看，下半年面临的压力相对较大，同时明年上半年受到基数效应影响，经济增长可能会出现增速放缓的现象，因此当前货币政策既要考虑今年经济运行情况，也要更加考虑和应对明年上半年经济增速下滑的风险，综合考虑今明两年的信贷工作安排。

交通银行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟认为，预计人民银行会坚持“以我为主”，根据国内经济增长、物价及金融形势来独立自主地制定自身的货币政策。 未来一段时间，“稳货币” “宽信用”有望成为货币调控的主要方向。

“宽信用”的判断是相对于上半年而言的。 唐建伟解释称，数据显示，社融增速从去年12月的13.3%持续回落至7月份的10.3%。 目前人民银行新增3000亿元支小再贷款额度，并允许商业银行增加全年信贷额度并加快投放，释放出积极信号。

维护房地产市场的健康发展

相较于此前例会，三季度例会新增对房地产市场的相关提法。 会议指出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

“从整体基调看，基本符合市场宽信用预期。 ”唐建伟向记者表示，前期信用最紧的就是房地产领域，例会指出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，表明房地产市场的信贷政策可能会有保有压，不是全面的收紧。

数据显示，房地产贷款增速总体平稳。 6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，增速较3月末低1.4个百分点。

维护房地产市场健康发展，并不意味着房地产金融政策出现“急转弯”。 颜色认为，房地产市场相关表述主要针对近期个别大型房地产企业出现的经营风险，在政策层面依然会贯彻“房住不炒”的定位，在房地产金融政策方面保持定力。

今年8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管，并指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。

“由于大型房企出现经营风险，可能会引发一系列风险，尤其是对商业银行、个体债权人风险应当未雨绸缪。 比如房企已经售出收款，但没有交付住房等问题，一定要妥善处理，确保售出住房能够按时按质交付，这是防范风险进一步扩大的重要手段。 ”颜色表示。

有序推动碳减排支持工具落地生效

会议在信贷结构优化方面进行了部署，构建金融有效支持实体经济的体制机制，完善金融支持创新体系，引导金融机构增加制造业中长期贷款，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。

在绿色金融方面，会议提出，有序推动碳减排支持工具落地生效，以促进实现碳达峰、碳中和为目标完善绿色金融体系。

这或意味着，碳减排支持工具下半年有望落地。

此前在2021年下半年工作会议中，人民银行要求，推动碳减排支持工具落地生效，向符合条件的金融机构提供低成本资金，引导金融机构为具有显著减排效应重点领域提供优惠利率融资。

在商业银行发展方面，会议要求，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业，增强金融市场的活力和韧性，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。 支持银行补充资本，提高服务实体经济和防范金融风险的能力。

此外，会议还强调，灵活精准实施货币政策，加强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险，保持经济运行在合理区间，推动经济高质量发展。