放宽“购房落户”的风开始吹向一线城市。
近日，广州市花都区发布购房享“准户口”待遇，率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪。
广州因区施策，花都买房享“准户口”待遇
8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，其中提到，买房享花都“准户口”待遇，即非本市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，此次花都区发布购房享“准户口”待遇的政策，率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪，同时也体现了因区施策的理念。
此次花都新政“准户口”待遇尤其在公办学位上着墨。按照规定，持卡人子女在学前教育阶段，符合年龄要求的，按照教育部门学前教育相关规定，具有报名参加居住地本区教育部门办幼儿园电脑派位的资格；义务教育阶段，由教育部门统筹安排，具有公办学校（含政府在民办学校购买的学位）入读义务教育起始年级资格。
陈雪强认为，新政将有利于带动外地户籍人员购房积极性，尤其对于需要解决孩子公办就学问题的家庭，将进一步释放其购房需求。对于区域的新房市场成交将形成一定程度的利好，未来其它外围库存量大的区域或将相继出台类似政策。
中指研究院监测数据显示，截至2024年7月底，花都区新建商品住宅库存量达149.2万平方米，位居全市第三，去化周期为24.2个月。花都区无论库存量还是去化周期均位居全市前列，整体去化压力较大。
今年以来已有超10城购房可落户
可以看到的是，除了购房享“准户口”待遇，今年以来，多个热门城市通过购房落户、优化积分落户政策、探索租房落户和就业落户条件等方式吸引新市民。
在业内看来，购房落户等政策将住房政策与人口政策相结合，不仅可以加大人口的吸纳力度，也有利于促进地方购房需求的进一步释放。
根据中指研究院统计，今年以来超10城出台购房落户或即可申请落户政策，如武汉、杭州、苏州、沈阳、佛山、南京等地陆续落地。
举例而言，杭州目前落户采取积分制方式，落户积分满100即可落户。今年5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，其中明确，优化积分落户政策，在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。政策调整后，杭州购房获得积分由30分提升至80分，大幅提高购房积分权重。
此外，5月11日，南京市公安局发布的《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》提到，进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。
佛山的新政也显示，放宽购房入户政策，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。
中指研究院认为，当前多数城市落户条件已较为宽松，近期国务院在《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的户籍制度改革任务中也再度强调取消、放宽不同能级城市落户政策，预计后续购房落户政策或在更多城市中推广。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，买房落户未来是普遍现象，甚至租房、有稳定居所等都可以落户。不过，关键要看户口的含金量，比如是否有优质学位，另外要看市场对该区域房价的预期，以及区域内是否有大型且能够提供大规模就业岗位的实体企业。
“购房落户”有利于进一步激发新房市场活力
“买房落户政策说到底还是楼市刺激政策的一部分”58安居客研究院研究总监陆骑麟分析道。
陆骑麟提到，南京2024年上半年新房成交面积137万平方米，同比减幅为58%，杭州也是类似的走势，2024年上半年新房成交178万平方米，同比减幅为42%，在放开限购、降低首付、降低落户标准的情况下，通过“购房落户”或优化积分落户政策可进一步刺激购房需求入市。
其提到，从前两年的利好政策来看，政策效果一般都能够持续一两个月左右的时间，因此短期内买房落户必然能够利好一部分购房需求的入市。
陆骑麟表示，从长远来看，城市对人口的吸引力除了城市具有相对完善的配套设施之外，主要还是城市就业机会是否充裕。相对而言，买房落户政策需要一线和新一线城市才能更加有效。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，住房与户籍联动政策符合近期发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的导向，目前全国各地都在落实购房落户政策，部分大大方方，部分可能还略委婉，但总体建议是，立足人口资源要素自由流动的导向，且立足“人房地钱”的新规律要求，在户籍政策上做最大限度的放松，尤其是一线城市也需要有突破性的政策内容。
苏州也传出松绑限售 年内已有超60城调整楼市政策
房地产市场区域政策放松的消息不断传出，地产销售端改善预期升温，但多重因素影响下二级市场分歧加大。
4月11日，有消息称苏州市二手房限售政策放松，同时非本地户籍购房者社保缴纳要求有所松绑。 记者从当地房产交易中心及中介处了解到，相关调整尚未有正式文件发布，尤其对于非本地户籍人员的购房政策，当地新房交易中心明确表示尚无变化。
有地产行业人士对记者表示，近期疫情对苏州成交有一定影响，可能一定程度上刺激政策优化。 据不完全统计，今年以来已有超60城调整本地楼市政策，从下调利率、首付比例逐渐到限购、限售政策放开，成交预期乐观中，地产股也在二级市场明显回暖。
不过就在周一，延续了半个多月上涨行情的地产股有所分化，早盘一度出现跌停潮。 消息面上，美联储加息预期升温，中美利差10余年后再次倒挂，国内货币政策预期有所分歧。 最新信贷数据则显示，代表住房按揭的居民中长期信贷明显回暖，机构对地产销售和股价表现普遍乐观。
苏州二手房限售可能松绑
“疫情对苏州楼市影响还挺大的，看房很不方便，之前成交一直还行，”对于二手房限售政策放开的消息，一位苏州当地地产中介人士表示，可能和近期当地疫情加剧了成交低迷现象有关，“不然可能还没这么快。”
4月11日，有消息称苏州放松二手房限售，限售期由5年调整为3年，新房维持3年限售不变，自当日起实施。 记者致电当地房地产市场和交易管理中心(下称“交易中心”)，相关工作人员表示，目前商品房(新房)没有接到任何变化通知，负责二手房交易的电话截至发稿一直处于“通话中”。 但据前述中介人士透露，目前公司已接到二手房限售放松的消息，预计近期会发布正式文件。
此外，还有报道称，苏州交易中心人员透露自4月11日起限购政策也将调整，即非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房，社保年限要求从原来的三年内连续2年缴纳调整为累计2年缴纳。 对此，当地中介人士表示“还未听说”，不过如果从房源供应和需求两端松绑，苏州楼市有望在疫情后或迎来较明显反弹。
记者查询苏州市2019年7月发布的《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中针对苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)、二手住房，购房人分别自取得不动产权证之日起满3年后、5年后方可转让；非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
自去年四季度以来，在监管不断纠偏融资政策背景下，各地纷纷布局“一城一策”，据中指研究院统计，仅今年一季度就有超过60城调整楼市政策。 在下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度之后，部分城市陆续放开限售、限购、限贷等，在苏州之前已有郑州、哈尔滨、福州、兰州、秦皇岛、衢州、青岛即墨等地松绑“五限”政策。
不过各地因城施策不断深入背后，3月楼市成交仍同比持续下滑，尤其三四线城市环比表现仍不乐观，购房者信心不足导致去化压力较大。 克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月，同比增幅超过80%。 另据西南证券最新统计，其跟踪的全国 32个城市中，4月(截至8日)商品房累计成交面积同比继续减少49.9%，环比下降19.4%。 机构普遍预期，未来还会有更多城市跟进，去化压力和房价波动较大的三四线城市概率更大。
政策传导有望逐渐落地
在多地利好消息刺激下，房地产板块自3月中下旬以来在二级市场持续上涨，截至上周五板块整体涨逾30%大幅跑赢大盘，同期沪指涨幅为6.13%。 此前，业内对于经营性资金支撑房企摆脱困境的预期浓厚。
不过，4月11日早盘，地产股未能延续涨势出现分化，多只个股上演跌停潮。 同日消息面上，随着美联储加息预期升温，中美10年期国债收益率盘中出现2010年来首次倒挂，有分析师指出，中美利差倒挂或因为疫情后两国经济基本面及通胀预期变化。 在资本外流、汇率风险等担忧下，市场对我国货币宽松政策能否持续产生分歧。
不过，对于地产股未来走势，国内机构预期普遍乐观。 首先在货币政策上，4月6日国务院常务会议再次强调货币政策的稳健性，同时提到提升新市民金融服务水平、优化保障性住房金融服务。 中泰证券地产分析师陈立认为，在销售持续下行背景下，国常会释放了积极信号，有助于满足购房者合理的住房需求，预计货币端5年期LPR(贷款市场报价利率)有进一步下调空间。
根据央行4月11日最新公布的社融和信贷数据，一季度银行信贷意愿普遍增强，新增人民币贷款和社融规模双双超出市场预期，其中反映按揭需求的居民中长期贷款一季度增加1.07万亿元，虽然3月继续同比少增2504亿元，但较居民中长期贷款罕见下滑的2月已有回暖，恢复正增长。
其次是各地因城施策对房地产信贷和销售端的助推，此前有机构分析，年中将是重要转折点。 中信证券近日研报也指出，房地产政策底、销售底和投资底总是顺次出现，去年四季度政策底已经明确，3月以来因城施策的政策利好加速涌现，二季度商品房销售增速或将见底回升，但投资底仍需等待。 只要经济下行压力没有实质缓解，或地产销售没有确认见底，地产的松绑政策就可能持续出台，地产股仍有上涨空间。
而从长远看，国泰君安房地产分析师谢皓宇团队认为，考虑到紧房企信用抑制土地资本化，加上人口城镇化率已达较高水平，未来只有加大房企信用支持从而带动产业链发展，才能带来居民收入及收入预期的上升，否则信用扩张可能低于预期。 而在经济偏弱、流动性持续宽松的情况下，有可能出现资产荒局面。
百城卷入“抢人大战” 近40城出台人才购房政策
12月9日，国内领先的生活服务平台58同城、安居客发布《2019人才政策与安居就业报告》，《报告》显示，仅2019年，全国已有百余城出台了人才政策，有超30个城市陆续出台了新的落户政策，广东、黑龙江、浙江、江西等省均在其列，其中不乏二三线城市的身影——天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等地市，相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。 城市除了敞开落户大门外，还用实实在在动用了补贴吸引人才。 根据58安居客房产研究院统计数据，大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上，宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万的高补贴吸引优秀人才。 除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了更为个性化的政策。 以广州为例，对在大湾区工作的境外高端人才和紧缺人才，其在珠三角九市缴纳的个人所得税已缴税额超过其按应纳税所得额的15%计算的税额部分，由珠三角九市人民政府给予财政补贴，该补贴免征个人所得税。 部分地区还对人才的购房政策进行了特别规定，海南出台政策，实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年。 58安居客房产研究院指出，根据不完全统计，目前已经出台人才购房政策的城市有近40个，热点城市的抢人大战正如火如荼，而更多的城市还未觉醒。 城市人口争夺战刚刚开始、远未结束。 58安居客房产研究院根据城市的人口凝聚力、经济发展程度、2019年人才政策友好程度综合指标进行综合分析发现，成都、重庆、武汉等城市依然是人才吸引力较强的城市，政策力度较大。 各城意识到人口带来的价值，抢人大战开始转向吸引优质人口、引领城市竞争发展的新逻辑。 根据58同城、安居客《2019人才政策与安居就业报告》的监测，南京、成都、郑州等城市争夺的是本科以上创新人才，人才定位与其城市产业发展定位相对应，与其城市竞争力和人才吸引力相匹配。 而成都、武汉等户籍人口显著增长的城市也都受到人才政策的影响，今年更多城市政策落地，势必对人口流动带来新的影响。 人才政策的落地，最直接的影响是人口的增长。 例如西安，抢夺人才凭借一个“快”字，快速启动、立竿见影，仅仅三天，“掌上户籍室”就吸引了数百位在京学子注册、数十名硕士博士完成落户，一个季度就落户了24万人，相当于其它省会城市两三年的常住人口增量。 2017年西安放宽高校毕业生落户政策，年底新增户籍人口20余万人；2018 年初西安再度放宽落户要求，允许直系亲属举家随迁，户籍人口增长再次加速，2018年底户籍人口增加70余万人。 《2019人才政策与安居就业报告》同时指出，人口流动的背后是资本的流动”，人来到大城市，钱也跟着来到大城市。 随之而来的是源源不断的创新力、消费力和生命力，所以人口不仅自身带来资本，同时也在吸引资本的流动。 当这些城市为人们敞开怀抱时，城市的受关注度也自然被提升。 从居住方面就能看到，根据58同城、安居客平台的数据，2019年1-10月，西安、重庆、武汉、成都等城市新房访问热度远高于一线城市，而从同比增速来看，武汉、沈阳、宁波的访问热度均超过20%。 从国家统计局住宅销售价格指数来看，2019年1-10月，西安超越一线城市，新建商品住宅销售价格指数高达159.45；二手房住宅销售价格方面，除一线城市外，武汉、南京、杭州价格指数超过140。 在热点城市的就业趋势上，根据58同城招聘研究院的统计数据，2019年前三季度，北上广深四大一线城市依然是求职首选城市，同比去年各城市求职活跃度均有所上升。 除北京外，东莞求职活跃度同比表现抢眼，在人才政策上的推动力度大，扶持成长型企业的人才引进工作，为提升当地求职热度再加码。 58安居客房产研究院分院院长张波指出，包括新一线城市在内的人才落户的各项福利普遍具备较高吸引力，但最终能否让人才真正在这座城市留下来，安居乐业，则还要看城市经济未来的长远发展，以及各类人才和城市发展的契合度。 毕竟人才的数量是相对有限的，在“人才争夺战”愈演愈烈的同时，城市应该真正重视和聚集核心优势，以及定向吸引和自身城市发展相匹配的人才，吸引人，留住人，真正实现人才和城市共同发展。
百城加入“抢人大战”行列 多城或面临“房荒”困局
一个城市要发展，人才是最大的动能。 从一二线城市到三四线城市，“人才争夺战”近年来在全国各级城市愈演愈烈。 据58同城、安居客最新发布的《2019人才政策与安居就业报告》（下称《报告》）显示，今年全国已有天津、深圳、广州、南京等百余城市出台了人才政策，其中有超过30个城市陆续出台了新的落户政策。 记者注意到，在这场“抢人大战”中，西安、宁波、马鞍山、长沙等城市相继对人才政策、住房购买及销售行为等作出规定。 显而易见，这些城市都试图通过下调其落户门槛、提高购房、租房补贴等手段来吸引人才。 然而，这一场“人才争夺战”是否会传导到房地产市场？各地的限购闸门是否正在被变相打开？随着大量新人口的涌入，这些城市是否会面临“房荒”问题？“抢人大战”进一步升级人才政策的落地，最直接的影响是人口的增长。 2010年前后，伴随经济的快速增长，国内大城市的人口增长迅速，常住人口年均增长几乎都在10万人以上。 2012~2016年，大城市人口增长相对放缓，包括杭州、南京、苏州、西安、合肥等城市年均常住人口净增长都仅为几万人，接近人口自然增长率。 2017年以来，不少大城市纷纷推出人才落户政策，使人口迅速增长。 如西安，2017年放宽高校毕业生落户政策，年底新增户籍人口20余万人；2018 年初西安再度放宽落户要求，允许直系亲属举家随迁，户籍人口增长再次加速，2018年底户籍人口增加70余万人。 武汉、杭州、南京等城市在2017年和2018年也通过人才政策引进了大量人口。 《报告》显示，除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了更为个性化的政策。 以广州为例，对在大湾区工作的境外高端人才和紧缺人才，其在珠三角九市缴纳的个人所得税已缴税额超过其按应纳税所得额的15%计算的税额部分，由珠三角九市人民政府给予财政补贴，该补贴免征个人所得税。 值得注意的是，不少城市除了敞开落户大门外，还实实在在动用了补贴吸引人才。 据58安居客房产研究院统计数据，大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上，宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万元的高补贴吸引优秀人才。 根据城市的人口凝聚力、经济发展程度、2019年人才政策友好程度综合指标进行综合分析发现，成都、重庆、武汉等城市依然是人才吸引力较强的城市，政策力度较大。 如南京、成都、郑州等城市争夺的是本科以上创新人才，人才定位与其城市产业发展定位相对应，与其城市竞争力和人才吸引力相匹配。 而成都、武汉等户籍人口显著增长的城市也都受到人才政策的影响，今年更多城市政策落地，势必对人口流动带来新的影响。 58安居客房产研究院分院院长张波表示，2019年第新一轮基于“人才抢夺”的落户大战拉开帷幕，各大城市在中央加快落户政策的指导下，纷纷放松人才落户政策，并且给予人才更多政策上的支持，同时在购房资格层面也给予人才定向支持，有效保证了人才实现快速落户安居。 部分城市或面临“房荒”大量新增人口的进入，势必拉动当地的楼市供需。 据不完全统计，目前已经出台人才购房政策的城市有近40个，热点城市的“抢人大战”正如火如荼，而更多的城市还未觉醒。 城市人口争夺战刚刚开始、远未结束。 《报告》显示，今年不少城市对人才的购房政策进行了特别规定。 如海南出台政策，实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年。 当这些城市为人们敞开怀抱时，城市的受关注度也自然被提升。 从居住方面就能看到，根据58同城、安居客平台的数据，2019年1~10月，西安、重庆、武汉、成都等城市新房访问热度远高于一线城市，而从同比增速来看，武汉、沈阳、宁波的访问热度均超过20%。 从国家统计局住宅销售价格指数来看，2019年1~10月，西安超越一线城市，新建商品住宅销售价格指数高达159.45；二手房住宅销售价格方面，除一线城市外，武汉、南京、杭州的价格指数均超过140。 与此同时，《报告》还指出，城市快速发展过程中需要注意的问题，大城市首先面对的是住房供应跟不上，其次还面临着学校不足、医院不足、交通设施不足等大城市病的问题。 记者注意到，截至2019年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为万平方米。 从供求关系来看，上半年楼市总体呈现“供小于求”的态势，供应量为万平方米，成交量为万平方米。 6月份，新建商品房存销比在6~12个月的城市有46个，包括南京、重庆、昆明、青岛、济南、海口等城市，这些城市都属于“增加供地”的范畴；新建商品房存销比在6个月以下的城市有15个，其中郑州和杭州的消化周期还不足3个月，这些城市则符合“加快供地”的标准。 上述61个城市中，有相当大一部分城市都在今年推出了人才政策。 一方面是通过人才政策大量引进新人口落户，一方面是新建商品房消化周期快速减速少。 在此背景下，未来部分城市是否会面临“房荒”的尴尬？
