继“认房不认贷”后，各地首套房的认定标准正逐步放宽，全国超20城按区进行住房套数认定，此外部分城市出台政策：将住房挂牌计划出售，套数即可相应核减。
超20城住房套数认定范围缩小至区
去年8月以来，对于住房套数的认定标准在全国层面逐步放宽。
2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
政策明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
随后的8月30日，广州市打响一线城市“认房不认贷”政策第一枪。深圳、上海、北京以及其他各线城市也纷纷跟进执行“认房不认贷”政策。
从各地发布的政策来看，对于住房套数的认定标准仍在不断优化，超20城首套房认定标准范围已缩小至区。
根据中指研究院统计，截至8月14日，全国超20城按区进行住房套数认定，将认贷范围收窄至购房所在区。早在去年，重庆、天津、昆明就已出台相关政策，按区优化调控。
今年以来，城市范围进一步扩大，据澎湃新闻不完全统计，包括合肥、青岛、杭州、鹰潭、成都、阜阳、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、黄山等地出台的政策中，均优化了个人住房贷款首套房认定标准。
以成都为例，8月12日，成都市发布多条关于购房的政策，其中明确，在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区(市)县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。
另以杭州为例，今年5月，杭州发布楼市政策，在本市范围内购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在区、县(市)的住房情况，在所购住房所在区、县(市)无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。例如，某家庭在西湖区有一套住房但在上城区无住房，在上城区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
合肥也是同样的操作。如张三家庭在庐阳区有一套住房，但在包河区无住房，其在包河区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，多地首套房认定标准范围缩小至区，体现了政策持续松绑、一城一策的重要导向，预计接下来政策调整将从深度和广度上进一步发力。
此外，多地发布的政策中还提及将住房挂牌出售，住房套数即可相应核减。
成都发布的新政中就有提及：“在拟购住房区(市)县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。”
一线城市广州也有类似的表述：在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。
住房套数认定标准优化有利于释放更多购房需求
关荣雪认为，首套房认定标准进一步优化，叠加当前首套房贷款利率和首付比例均处于历史较低水平，意味着将会有更多购房者享受到首套房的购房条件和贷款条件，释放更多购房需求，对房地产市场恢复具有积极作用。
中指研究院市场研究总监陈文静也提到，当前部分城市首套、二套的首付比例和房贷利率仍有较大差距，多数城市首套首付比例为15%，二套房首付比例为25%，首付比例相差10%，部分城市首套房贷利率在3%左右，二套房贷利率仍高于3.5%，房贷利率仍有50个基点左右的差距。按区优化住房认贷政策，在购房所在区无房即判定为首套，无疑将增加购房者购买首套住房的名额，可享受首套房贷利率及首付比例，在不同区购买多套住房的购房门槛、购房成本都会有较大幅度的下降，更有利于带动改善需求的释放。
从市场表现看，机构监测数据显示，重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模；与此同时，二手房对新房市场形成分流，新房市场短期或仍承压。
中指研究院监测数据显示，今年1-7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%；单月数据而言，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比下跌6.58%。
从重点城市成交来看，1-7月，二手房市场表现普遍优于新房：上海、深圳、杭州、青岛二手房同比均增长，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累计降幅在一成左右，新房销售累计降幅均超三成。
中指研究院报告显示，当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分购房需求。究其原因，一方面是新房供给结构影响，经过多年发展，不少核心城市二手房成交量已超过新房市场，新房供给逐步郊区化，如北京五环外和上海外环外的新房占比均在八成左右，而二手房成交更集中在核心区板块，在市场下行期，居民更倾向于购置核心区房产；另一方面，居民置业对新房交付仍有一定担忧，首选更倾向现房。
超20城住房公积金贷款松绑，北上广深银行审批放款加快，最快只需一周
春节假日期间，全国多地住房公积金贷款政策松绑。 据时代周报记者不完全统计，2021年末至今，已有包括南宁、桂林、晋江、呼和浩特、福州等20余座城市住房公积金贷款政策松绑。 措施主要包括上调公积金住房额度，放宽住房公积金提取和使用条件，扩大住房公积金用途，以及取消户籍限制，降低二套房首付比例等。 南宁住房公积金管理中心网站发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则（征求意见稿）》，将维持首套房、二套房首付款比例不变，分别不得低于住房价值的20%、40%，不过，首套房公积金贷款的最高额度由原先的60万元提升至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高至60万元。 福州调整住房公积金政策，二次申请使用住房公积金的贷款条件将放宽，这一贷款政策从今年2月1日开始调整。 马鞍山市对满足一定条件的高层次人才，首次买房公积金贷款额度可最高提至60万元。 北上广深也进一步加快购房放款速度。 2022年开年，银行个人购房贷款出现明显变动。 近日，时代周报记者致电广州地区多家国有行及股份行，对方均回复称：贷款额度充裕，放款期限缩短。 “公积金成本低、普惠性强，更多是为满足购房者的合理住房消费需求。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释称，地方政府放松住房公积金政策，一定程度上也是为引进人才所做的政策配套，但这并不等同于刺激楼市。 利好频传业内人士指出，公积金贷款政策的松动调整是对中央经济工作会议提出的房地产调控政策的积极响应。 2021年12月，中央经济工作会议召开。 此次会议继续强调房住不炒，也首次提出加强预期引导，探索新的发展模式，并提出支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 过去的2021年，楼市降温明显。 据国家统计局数据，2021年12月，房地产住宅投资累计值为11.12万亿元，累计增长率为6.4%，延续了始于2021年初的下行态势。 克而瑞数据显示，截至2022年1月，一、二线城市成交指数均出现不同程度下跌。 自2021年三季度起，为促进新房销售，房地产商纷纷降价。 春节前夕，政策端调整迹象频出。 1月17日，央行下调中期借贷便利（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个基点。 2022年首月5年期以上LPR公布后亦较上期下降5个基点，系21个月以来首次下调。 不过，楼市短时间未得到明显复苏。 据乐居统计数据，2022年春节期间，全国超1.2万个在售楼盘中有4000多个仍在正常营业，万科、绿地、中海等都推出优惠促销活动。 不过，新房成交数据并不理想。 据中银证券统计，在其跟踪的47个城市中，春节期间新房成交面积同比仍有较大幅下降。 住房公积金贷款松动的城市以二三线城市为主。 多名业内人士指出，二三线城市的“去化”压力较大，客观上更需要政策支持。 “政策利好频传，并不直接等同于刺激楼市。 ”李宇嘉分析指出，从过往经验来看，信贷宽松、放松限购限售限贷等政策是楼市回升的主要推动力。 相对而言，住房公积金贷款政策松绑对提振楼市信心，作用有限。 不过，他也表示，这亦能向市场传递积极信号。 李宇嘉还指出，当下，政策环境对返乡创业的支持力度不断加大，公积金贷款政策松绑也为返乡创业人群提供了积极的政策配套。 满足合理需求“住房公积金贷款松绑，个人按揭贷款审批加速，都是国家调控政策连续稳定的体现。 ” 李宇嘉表示，在房住不炒的政策大框架和“保交楼、保稳定、保民生”的“三保”政策下，房地产销售仍以满足合理住房需求、鼓励居民的合理住房融资需求为主。 公积金贷款政策调整一定程度上有利于提振市场信心，积极推动市场合理需求的释放。 业内人士任务，短期而言，房地产信贷环境将得到进一步改善，将会有更多城市跟进调整公积金政策。 一线城市的市场风向标意义更为明显。 北上广深的购房政策，也逐渐出现不同程度的松动。 据贝壳研究院数据，2022年1月，四座一线城市的银行放款速度均有所加快。 其中，广州较上月缩短40天以上，北京平均缩短12天至70天。 一名国有行广州分行的客户经理告诉时代周报记者，目前个人按揭贷款额度充足，符合贷款条件且资料准备充分的情况下，最快一周即可放款。 某股份行客户经理也透露，贷款额度较为充裕，放款最快仅需四到五个工作日，同时针对部分优质客户，有利率优惠。 业内人士还透露，“一城一策”的调整有望从公积金贷款进一步拓展至银行商业贷款。 此前，央行方面曾公开表示，房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多的是落实城市属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。
开年超20城楼市政策吹“暖风”
在经历了2021年的调控加码后，地产行业整体降温明显。 到2021年下半年时，购房需求相比有所萎缩，部分房企甚至出现了信用风险事件。 2022年开年以来，楼市回暖的政策信号明显。 今年1月份，央行正式降息，分别下调逆回购和MLF利率10个基点，下调幅度超市场预期。 此外，国家发改委1月14日发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，明确提到“促进住房消费健康发展”。 该消息也被市场理解为提振信心之举。 除了在宏观层面上频出“暖风”外，地方政府也动作较多。 根据《每日经济新闻》记者的不完全统计，2022年伊始，至少有福州、青岛、株洲、南宁、北海等超20个城市，先后颁布了与房地产相关的鼓励政策。 此类政策方向大致上可以分成三类：一是直接给予购房补助，比如肇庆、泸州、合肥等城市；二是从公积金维度给予放宽，比如福州、株洲、北海都调整了公积金政策；三是直接放松落户限制，比如嘉兴和中山。 “真金白银”补贴记者注意到，从各地政策类型看，直接给予购房补贴的城市占大多数。 今年以来，先后有保定、玉林、合肥、珠海高新区、湖州南浔区、泸州、肇庆、亳州蕉城区、内江资中直接给予购房者购房补贴，金额最高的当属珠海，最高可达600万元。 保定的购房补贴，主要针对在保定市落户的非保定籍高校毕业生，在中心城区购买家庭首套住房（含新建商品住房及二手住房），享受博士15万元、硕士6万元、本科2万元购房补贴。 颁发类似针对特定人才购房补贴政策的城市还有肇庆、泸州、湖州南浔区和珠海高新区。 肇庆提到，对本科及以上、大专、中职技工院校毕业生分别给予2万元、1.5万元、1万元的一次性购房补贴；泸州提到，2021年8月24日至2023年8月23日期间，符合条件的人才，在泸州市中心城区购买首套房，最高可200万元/人的人才安居补助；湖州南浔区提到，符合条件的各类人才最高可享受10万-315万元的购房补贴。 珠海的补贴力度相对较大，最高可达600万元。 1月9日，在珠海人才友好青年友好行动计划新闻发布会上，珠海明确表示，推出最高600万元住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”，6折租住人才安居住房，人才公寓申请入住“零等待”。 提高公积金贷款额度、降低首付比例除了直接发放“真金白银”外，还有一些求贤若渴的城市通过加大公积金贷款优惠力度等方式助力人才安居乐业。 从2022年2月1日开始，对福州行政区域内购房的职工家庭，将第二次住房公积金贷款的首付比例从以前的60%下调到了40%。 再早些时候，还有广西南宁和北海，也同样调整了公积金贷款政策。 1月12日，北海市人民政府发布关于调整住房公积金贷款政策的通知，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。 1月19日，南宁市住房公积金管理中心表示，首套房首付款比例不得低于住房价值的20%；二套房，首付款比例不得低于住房价值的40%。 根据规定，首套房公积金贷款的最高额度由原先的60万元提升至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高至60万元。 1月20日，湖南株洲宣布从4月1日起，取消面积提取限制、支持省外购房提取、延长两项提取时限；支持生育政策、贷款额度提高20万元、降低首付比例、推进异地贷款。 1月22日，湖北宜昌、荆州、荆门、恩施发布消息，四地住房公积金将实现一体化，包括政策互通、信息互通、购房互贷、还贷互提、风控互助、业务互学。 放宽落户限制近两年国家政策早已释放出“深化户籍制度改革，放宽城市落户限制”的信号。 2021年12月20日，广东省人民政府印发《广东省新型城镇化规划（2021-2035年）》也明确提出广东将全面放宽落户限制。 2022年以来，先后有嘉兴和中山颁布放宽落户限制的条款。 1月7日，中山市明确进一步放宽、优化合法稳定居住就业入户条件，对有稳定就业、无住房的，原需缴纳5年社保调整为3年。 同日，嘉兴出台《关于进一步放开我市落户条件的意见》提到，自2022年2月1日起，放宽租赁落户条件，落户条件由连续居住3年及以上调整为在嘉兴市范围内已连续居住1年及以上。 市场预期整体向好业内认为，随着政策面趋于缓和、信贷环境有所改善、货币政策转向宽松，市场有望经历修复阶段，低迷状况将得到边际改善，整个行业可保持谨慎乐观，进而向良性循环过渡。 对于今年以来各地颁发的鼓励购房政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“大环境透露出来的诸多信号，反映出了今年楼市调控政策已出现边际性宽松，市场有望逐步恢复。 多地暖风频吹，透露出两层含义，一是让出险房企纾困及市场风险出清；二是提振整个行业信心，为地产行业向良性循环过渡创造有利条件。 ”严跃进认为，发布各类鼓励政策后，对当前的三四线城市来说，其实面临非常好的机遇。 此类城市在政策上保持继续宽松的概率较大，同时，由于这些城市在过去几年的房地产交易上保持着相对平静态势，后续市场有极大可能比之前活跃。 而根据贝壳研究院监测的103个重点城市房贷利率情况，各地房贷利率已出现松动。 数据显示，103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点，1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。 信达证券在研报中则指出，各地调控政策的转向，表明国家层面对于政策叠加效应带来的负面影响已经有所认识，而随着本轮调整周期中行业出清，房企信用修复，行业回归正常化运行，监管也将回归正常化。
超百城首套房首付比例降至20%多地房贷利率下调至历史低位
11月全国百城房贷利率保持了稳中下降的走势。
贝壳研究院最新数据显示，今年11月全国103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房利率为4.91%，与上月基本持平。
“11月14城调整了房贷利率，且以首套房贷利率下降为主，经历前期房贷降息之后，多数城市房贷利率已降至历史低位。 ”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示。
在下调房贷利率的14个城市中，泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套房贷利率降至4.1%，二套降至4.9%。
分城市等级来看，11月一线城市房贷利率最高，首套平均利率为4.6%，二套平均利率为5.13%，与上月持平。 二线及三四线城市首套房贷平均利率为4.07%，其中三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。
另据中指院数据，截至目前，已有28城首套房贷利率降至4%以下，包括武汉、贵阳、石家庄、大连、昆明、温州等城市。 其中，清远首套房贷利率已降至3.7%，云浮及湛江则取消房贷利率下限。
放款周期方面，据贝壳研究院统计，11月银行放款周期为26天，与上月基本持平。 其中一线城市平均放款周期为32天，二线、三线城市平均放款周期分别为24天及27天。
“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。
刘丽杰也认为，多部委出台政策稳楼市、释放利好背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。
“‘金融16条’提到，在全国政策基础上，地方可合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表地方政府在需求端政策获得了更多优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降。 各地进一步加大了对改善换房需求的支持，在此背景下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。 ”刘丽杰称。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，房贷利率的下降有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。
今年以来，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化，多城房贷利率下降的同时，也对个人住房贷款首付比例进行了调整。
目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。 据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。 另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。
“部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间。 随着‘金融16条’的出台，预计各地将加大政策放松力度，需求端政策有望得到进一步优化，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。 ”陈文静表示。
