一线城市均已加入住房“以旧换新”队列中。
据中指研究院监测数据显示，全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策，与此同时，各地推出包括“国企收旧换新”“中介优先卖”“发放购房补贴”等多种模式，相较而言，“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。
一线城市均已加入住房“以旧换新”
易居研究院报告显示，“以旧换新”工作在本轮全国消费提振、潜力挖掘的大框架下有序推进。“以旧换新”本质上是房产流通和循环的重要推动力。其贯通二手房盘活和新房去库存两大市场，在促进双市场循环发展的过程中，真正提振住房消费。
从各等级城市推进路线看，“以旧换新”工作试点，源于青岛“优先卖”，该模式希望打通“二手房售卖、新房认购”整体流程。到了2023年，各三四线城市陆续开展试点。随后一些重点二线城市也开展了试点工作。2024年4月下旬，随着深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩展到一线城市。
其中，深圳是首个支持“以旧换新”的一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”换房联动，首批参与活动的有21家房地产经纪机构、13家房企及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。
深圳之后，上海积极跟进。上海市房地产行业协会和房地产经纪行业于5月3日联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房企20余家，房地产经纪机构近10家，参与项目30余个，主要分布在五大新城区域。
广州则于5月加入，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。到了7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动宣布启动，首批参加倡议的31个新建商品房项目共涉及房源9000余套。
至此，四个一线城市均已推进“以旧换新”工作。业内认为，这也标志着“以旧换新”工作进入到政策铺开和成熟阶段。
据中指研究院监测数据显示，目前，全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策。
易居研究院研究总监严跃进指出，从市场背景看，
“以旧换新”政策的推行和二手房挂牌量激增、交易困难、房企去库存压力显现等有关。
房地产市场的“以旧换新”作为创新举措，有助于激活潜在需求、盘活存量房产、优化增量住房，并促进市场平稳健康发展。
哪种模式反响相对积极？
严跃进指出，从全国各地推进的“以旧换新”操作来说，主要包括三种模式：一是中介帮卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”方式；二是收购模式，即国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的新房项目，收购的旧房则可用于再出售、保障性住房或人才公寓等；三是补贴模式，主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴等。这三种模式，发挥了不同市场主体的优势，也吻合了不同的市场需求和特征。
根据中指研究院的监测数据， 截至6月30日，“国企收旧换新”和“中介优先卖”作为两种主流模式，分别有超30城、超40城参与。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，“中介优先卖”效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前买方市场深化下，二手房成交周期较长，出售环节的不确定性较大。相比而言，“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。
根据中指研究院监测，从2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。
以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的第一阶段模式就主要是由南京安居进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从效果来看，截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。6月，南京开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外新增21个项目2780套房源。
河南郑州也是较早实行住房“以旧换新”的城市。官方披露的数据显示，郑州“以旧换新”工作开展3个月来，换房群众与城发公司已签订二手房收购协议3927套，已认购商品房1180套，群众通过市场化交易“以旧换新”完成1628套。郑州市住房保障和房地产管理局表示，在“以旧换新”等利好政策带动下，郑州市房地产市场出现了一系列积极变化，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，4-6月商品房销售量环比连续增长，有效提振了市场信心，稳定了市场预期。
关荣雪认为，在“以旧换新”模式中，国企下场收购二手房当前热度越来越高，原因可能在于，许多业主在购买新房时面临着二手房出售不畅的问题，导致资金无法及时到位，国企下场收购二手房可以解决业主的资金压力，使他们能够顺利购买新房；此外，国企作为强大的购房主体，具有更多的资源和渠道，可以提供更便利的交易过程，减少业主的交易成本和风险。
严跃进提到，从一线城市“以旧换新”的推进情况看，目前以“中介帮卖旧房”模式为主，相信随着政策的持续完善，国企收购二手房的模式或也会在一线城市逐步推进，比如国企收购二手房用作保障性住房，更好地推进新房去库存。
“以旧换新”如何进一步推进？
业内认为，从各地新房去库存的工作来看，已经有很多创新模式，包括“先租后买”“半租半买”“可租可买”等模式。对于“以旧换新”来说，其本身属于特殊的新房去库存手段，仍有可优化的空间。
严跃进提到，各地“以旧换新”工作开展中包括二手房评估、二手房出售、新房选择面等仍面临一定的问题。相关调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。不过一些房东的顾虑也存在。“其实主要还是价格的问题，如果是被政府收购去，价格会不会被压得太低？如果是拿到市场上去卖，能不能卖得出去？”同时，推进“以旧换新”也关注“换哪里的新”等问题。如果是指定的新房楼盘，那么购房者换新的选择是不是足够多？能不能选到心仪的房子？从实际过程看，市场反馈一些参与“以旧换新”的开发商，并没有给出最大的诚意。一些优质房源也没有拿出来，多半都是去库存难的较差房源，这也容易导致市场交易信心下降。
严跃进认为，“以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到解决，即二手房最终谁来消化的问题。国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头角度出发，各地要持续解决二手房消化的问题，扩大“以旧换新”的市场容量，包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。
京东以旧换新新冰箱到了旧冰箱可以不给他吗？
不能不给，他京东有他设置的回收点，他会到家来收，而是新冰箱到家而你不给旧冰箱，他会投诉的得不尝失。
以旧换新，是指消费者在购买新商品时，如果能把同类旧商品交给商店，就能折扣一定的价款，旧商品起着折价券的作用；如果消费者不能提交旧商品，新商品就只能以原价售出。
对于使用以旧换新促销的厂家或商家来说，回收来的旧商品通常没有多大经济价值；以旧换新的目的，主要是为了消除旧商品形成的销售障碍，以防消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品，而不买新商品。
主要类型：
1、消费者购买新商品时，只能用同一品牌或同一厂家生产的旧商品折价。
这种做法主要是为了回馈和稳住老顾客，并吸引新顾客。
2、消费者购买新商品时，可以用任何一种品牌的同类旧商品进行折价。
近年来，一些大中城市的房地产商甚至推出住房的以旧换新促销活动，消费者在买新商品房时，原有旧住房可以折抵一部分价款。
任何品牌的同类旧商品均可折价换新商品的做法最为普遍，它能吸引所有拥有旧商品的顾客购买新商品，促销效果最好。
3、消费者在购买新商品时，只能用竞争品牌的旧商品折价或兑换新商品。
4、消费者在一定的时间内，可以用任何品牌的同类旧商品折价购买新商品。 一旦超过了这一时间的界限，就只能用同一品牌的旧商品折价来购买新商品。
京东以旧换新靠谱吗？
不能不给，他京东有他设置的回收点，他会到家来收，而是新冰箱到家而你不给旧冰箱，他会投诉的得不尝失。
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对于使用以旧换新促销的厂家或商家来说，回收来的旧商品通常没有多大经济价值；以旧换新的目的，主要是为了消除旧商品形成的销售障碍，以防消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品，而不买新商品。
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1、消费者购买新商品时，只能用同一品牌或同一厂家生产的旧商品折价。
这种做法主要是为了回馈和稳住老顾客，并吸引新顾客。
2、消费者购买新商品时，可以用任何一种品牌的同类旧商品进行折价。
近年来，一些大中城市的房地产商甚至推出住房的以旧换新促销活动，消费者在买新商品房时，原有旧住房可以折抵一部分价款。
任何品牌的同类旧商品均可折价换新商品的做法最为普遍，它能吸引所有拥有旧商品的顾客购买新商品，促销效果最好。
3、消费者在购买新商品时，只能用竞争品牌的旧商品折价或兑换新商品。
4、消费者在一定的时间内，可以用任何品牌的同类旧商品折价购买新商品。 一旦超过了这一时间的界限，就只能用同一品牌的旧商品折价来购买新商品。
运用2004以来的宏观经济调控及其结果,说明经济政策运用必须注意的问题>
住房问题是关系民生的大问题。 持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评。 中央政府连年出台一系列调控措施，但效果并不明显。 问题究竟出在哪里？下一步将如何着力？为此，我们选登相关调研报告进行评价，并请有关专家从各自的角度进行分析，同时考察邻邦韩国、日本的做法，以资借鉴。 2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。 总体来看，调控初见成效。 但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。 亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。 房地产业宏观调控的背景2001年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。 (一)房地产业发展的宏观经济环境自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。 其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。 2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。 (二)房地产业制度改革与政策调整第一，1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。 第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。 一是城市新生代成家立业、城市化中新迁入人口需要住房。 二是城市居民生活水平提高，对居住有了更高的要求，部分取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求。 三是大量的城市拆迁改造，增加了居民住房需求。 四是大量社会资金将房产作为投资品所产生的需求。 第三，国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。 从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。 同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。 2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5％，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。 (三)体制机制缺欠与房地产市场的宏观调控从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10％，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。 其根源在于体制、机制的缺欠。 一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。 二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。 三是资金使用成本低。 这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。 2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。 2004年以来房地产宏观调控政策的特点及成效（一）2004年房地产宏观调控政策的重点及成效调控目标和重点：2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。 一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。 另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。 成效和问题：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。 但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。 出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨．全国平均销售价格同比增长14.4％。 尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。 （二）2005年房地产宏观调控政策的特点及成效2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出台了一系列调控政策。 调控目标和重点：调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。 调控重点相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。 从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。 一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。 同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。 二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。 三是整顿房地产市场秩序。 出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。 加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。 调控效果与问题：2005年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。 但2006年初，一些问题又凸现出来。 一是房地产投资增速出现反弹，1-6月增速比上年末提高4.4个百分点。 二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。 三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。 （三）2006年房地产宏观调控政策的特点2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。 调控目标：发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 重点：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。 二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。 三是运用经济手段。 强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。 四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。 对住宅产业宏观调控政策体系的总体评价（一）此轮宏观调控政策的特点一是宏观调控呈阶段性，循序渐进。 重在解决每个阶段的突出矛盾，调控逐步深入，注重保持经济政策的连续性和稳定性，产生的震动和影响较小。 二是调控政策的综合性和系统性。 根据不同的调控对象，采取相应的调控手段，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，得到了较好的效果。 三是调控政策注重区别对待，分类指导。 主要体现在既要控制房地产投资速度，抑制投资需求，又要保护普通居民购房积极性。 在“双紧”的情况下，土地供给、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房、中低档住房倾斜。 在抑制非合理需求的同时，对普通居民的自住性需求给予了房贷、税收方面的优惠。 （二）宏观调控政策的成效第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。 银根、地根紧缩及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。 房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2％回落到2005年年末19.8％，2006年11月份为24％；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4％，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8％，住房价格涨势平缓回落。 第二，促进了土地制度的深化改革。 调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。 第三，住宅市场体系初步形成。 基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。 并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善。 （三）仍然存在的问题及成因房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。 一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。 2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。 二是部分城市房价上涨仍然较快。 2006年11月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨10.4%，北京10.3%，深圳9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%，尤其是北京和深圳，房价从2005年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达到普通居民可承受的水平。 三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。 进一步分析上述问题有更深层次的原因。 第一，对90平米以下普通住房两个70％的调控措施缺乏说服力和可操作性。 此项措施是改善住房供给结构、满足当地居民自住需求的重要措施。 但措施的目标定位是什么，是满足新生代的需求还是以旧换新居民的需求。 如果都包括，还涉及居民住房消费目标的问题，90平米住房是否是未来几年居民住房的目标。 另外，目标定位确定之后，需求量是多少，所占比例是否是70％，这些都需要给予科学、合理的解释，才有说服力，得到包括开发商在内的理解和支持。 同时，中低价房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。 第二，体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。 一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。 二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。 三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。 第三，投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性。 中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。 开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。 第四，住房保障制度不完善。 一是住房保障体系不健全。 政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。 二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。 三是住房保障制度不落实。 大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。 第五，缺乏住房信息、档案等基础制度建设。 利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。 同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。 政策建议要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。 第一，加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。 整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。 第二，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。 一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。 二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。 三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。 第三，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。 一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。 二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。 三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。 第四，完善住房保障制度；满足普通居民购房需求。 政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。 一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。 对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。 二是建立住房保障基金，解决资金来源。 三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。 同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。 并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。 第五，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。 根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。 国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组课题负责人：谢伏瞻课题协调人：任兴洲课题组成员：王 微 林家彬 张承惠 廖英敏 倪红日 王晓明 刘卫民 常丹红 左克鑫执 笔： 廖英敏
