进入8月份后，各地公积金政策持续优化，尤其是以一二线城市为主。近日，包括广州、昆明、贵阳、沈阳在内的一二线城市调整住房公积金政策，涉及降低首付、上调最高额度、支持公积金支付购房首付款等。
在业内人士看来，在全国限购政策基本取消仅剩6个省市时，房地产政策调整的空间越发有限，住房公积金政策能够有效挖掘购房需求。
支持提取公积金用作首付款，降低买房门槛
8月份的公积金新政中，广州支持公积金支付购房首付款引发关注。
自8月1日起，在广州市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款。
具体来看，购房人及其配偶在广州市行政区域内购买新建商品住房，完成商品房买卖合同网签后，可按合同约定申请将住房公积金账户余额划转至购买房屋所属项目的商品房预售资金监管账户，用于支付购房首付款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对广州来说，限购基本退出，房贷首付降到历史最低，税收政策也用尽了，比如增值税免征期“5改2”，按揭利率不设下限，能用的政策空间很窄了，这时就会想到公积金这个工具。房地产市场持续下行，购房动力较弱，但以体制内单位和员工为主的公积金缴纳（缴存额度大、比例高），还在持续进行，导致公积金池子水位比较高，远离个贷率85%的警戒线，这时就有了利用好公积金闲置资源的动力。
除了广州外，8月2日，山东省政府新闻办举行省政府政策例行吹风会，解读近日推出的《关于进一步促进经济稳健向好、进中提质的若干政策措施》。山东将指导各市进一步优化公积金提取和贷款政策，缴存人可提取个人账户住房公积金支付购房首付款，同时还可申请使用住房公积金贷款，切实提高缴存人支付能力。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，今年以来，已经有武汉、南宁、廊坊等约20城出台政策，支持提取公积金用于支付首付款。
李宇嘉说，此举目的还是为了挖掘有效需求，特别是参加工作没几年的新市民，如果能有公积金缴存额做首付，可以极大地降低首付门槛，从而降低购房门槛。
李宇嘉进一步说，不过，只有较大的公积金缴存额，才能对首付起到有力的支撑。无房的新入职人群，或有改善需求的有房一族，这两部分是政策利好的群体，会受益于政策而释放需求。
提额度、降首付，未来或放宽异地互认范围
除了支持公积金支付购房首付外，8月份的公积金新政多以提高贷款额度、降低首付为主，这也是目前主流的公积金政策。
8月2日，云南省昆明市住房公积金管理中心发布通知，缴存人家庭购买第二套改善型自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%下调至20%。政策调整自2024年8月5日起执行。
与此同时，生育二孩、三孩的缴存人家庭购买首套自住住房，满足住房公积金贷款条件的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。
此外，昆明市“春城计划”人才购买新建商品住房，符合住房公积金贷款条件的，住房公积金贷款最高额度上浮50%。
无独有偶，据贵州省贵阳市住房公积金管理中心消息，2024年8月1日-12月31日，贵阳市将阶段性提高住房公积金最高贷款额度。
调整后，最高贷款额度将不再区分单缴存人、双缴存人，首套房、二套房。最高贷款额度由50万元提高至80万元，多子女家庭再提高20万至100万元；首次在贵安新区购房的，提高至非多子女家庭96万元、多子女家庭120万元；持有4类人才卡（贵阳人才服务绿卡、筑才卡、省级优才卡、省级高层次人才服务绿卡）的，最高贷款额度统一提高至150万元。
此外，8月1日起，沈阳也上调住房公积金贷款额度，职工单方缴存住房公积金的，最高贷款额度由60万元调整为65万元；夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度由80万元调整为85万元；家庭成员3人及以上缴存住房公积金共同申请公积金贷款的，最高贷款额度由100万元调整为105万元。
同时，沈阳支持多子女家庭改善性住房需求方面，已生育二孩及以上的多子女家庭，首次使用住房公积金贷款购买自住住房的，按照首套首付比例和首套贷款利率执行，再次使用住房公积金贷款购买自住住房的，按照首套首付比例和二套贷款利率执行。同时，多子女家庭住房公积金贷款限额放宽到当期最高贷款额度的1.3倍支持政策继续执行。
根据中指研究院、新京报统计，7月以来，已经有超过40城出台公积金优化政策。陈文静表示，优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，下调公积金贷款利率，上调公积金贷款额度，支持提取公积金余额用于支付首付款等，当前5年以上公积金贷款利率为2.85%，可帮助购房者降低购房成本，一定程度带动购房者置业情绪提升。
陈文静进一步表示，未来，在公积金政策方面，或从放宽公积金异地互认范围、进一步提高公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等方面进一步优化。
月内30余城优化住房公积金政策 聚焦贷款提额及降首付比例
日前召开的国务院常务会议指出，要因城施策支持刚性和改善性住房需求。 对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，在当前房地产市场调整压力仍较大的背景下，继5年期以上LPR报价下降15BP后，此次会议再提“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，将进一步加大各地因城施策力度，促进购房者预期和置业信心恢复，从而促进房地产市场健康平稳运行。 《证券日报》记者注意到，在上述会议召开的同日，湖南、济南、青岛、宣城等地相继发布了房地产支持政策。 其中，青岛市和宣城市不约而同地聚焦于住房公积金政策。 事实上，纵观年内各地出台的稳楼市政策，相较于限购、限售，住房公积金政策的调整似乎更加频繁。 据中指研究院监测，今年以来，至少已有70城发布了近百条住房公积金调整政策。 据记者不完全统计，仅5月份以来，就有至少31城调整、优化住房公积金政策。 从内容上看，普遍聚焦于提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例。 “相较而言，调整公积金政策对于房价较低、公积金贷款额度占房价总额比重较高的城市而言效果较好，而对于房价较高、公积金贷款占房价总额比重较低的城市来说，效果相对有限。 ”中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，从这一角度来说，预计三四线城市在后续调整政策时，有望在住房公积金政策上持续发力。 值得一提的是，从5月份多地“更新”的住房公积金政策内容上看，亦不乏一些颇受市场关注的内容。 如烟台市在取消住房公积金异地贷款户籍限制的同时，还同步调整套数认定标准。 即对已结清的商业性个人住房贷款记录，不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。 “可以看到，目前楼市调控政策已进一步从满足刚性购房需求，逐渐转向刚性需求和改善性需求并重。 ”叶银丹表示，为了更好地满足居民住房需求，未来，除了调整住房公积金等购房政策外，还要积极推进多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度建设。 陈文静表示，自4月份以来，各地楼市调控政策的优化节奏加快，力度明显加大，政策内容亦向限购、限贷、限售、住房公积金等方面延伸，楼市调控政策工具箱持续完善且内容更加精细化。 总的来说，对于一些基本无限购、限贷政策的三四线城市来说，在本轮房地产政策优化调整中，住房公积金政策或是重要发力方向。 预计未来还将有更多二线及三四线城市继续优化住房公积金政策，切实促进潜在刚性和改善性置业需求释放，发挥和强化住房公积金的保障功能。
多地公积金可用作首付款
多地公积金可用作首付款
购房政策放松的动作频频。 郑州、银川等地出台公积金政策，支持提取公积金支付购房首付，减轻职工家庭购买新建商品房支付首付款的资金压力，进一步支持刚性和改善性住房需求。 各地住房公积金政策持续优化，从此前公积金额度提高等政策操作，逐渐增加到公积金被允许支付首付款的新功能。 从这个角度看，明显体现出当前公积金市场营商环境优化的新导向，即体现为对首付款层面的支持。
多地公积金可作为首付款使用 银川市提出，房地产开发企业与各公积金业务承办银行要大力支持缴存职工使用住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，更好地满足缴存职工的合理住房需求。 郑州市开始实施“提取公积金支付首付”的政策。 这一政策明确，拟认购郑州市中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区（以下简称市内五区）新建预售商品住房，同时符合购房提取住房公积金条件的职工（包括买受人、配偶及共有人，以下简称购房职工），可以按流程委托郑州住房公积金管理中心预提住房公积金支付购房首付款。
“此次郑州的公积金政策有一个重要特点，即对于提取的限制或门槛是比较少的。 此次明确，职工可以提取包括自己、配偶及共有人的各种公积金，这就使公积金的实际可提取金额更大，也有利于首付能力的增强，这是盘活公积金资源和惠民的非常重要的工具。 在杭州市富阳区购买二手房的刚需群体也可享受公积金作为首付款的购房福利，杭州市住房公积金管理中心富阳分中心近日发布消息称，购房人在富阳区内购买新房、二手房可用住房公积金支付购房首付款。
进一步提振购房需求 专家表示，支持提取公积金支付购房首付，能为购房者提供额外的资金，减轻他们的前期筹资压力，有利于进一步释放购房需求。 从各地购房市场近期表现来看，确实有必要尝试拓展职工住房公积金的使用范围。 国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况引发关注。 “当前购房市场动力略减弱，也和购房者收入状况来源有变化等情况有关。 过去比较强调贷款领域，即贷款额度和贷款利率等，对首付层面的支持政策较少。 而支持提取公积金支付购房首付，是增强首付能力的合规合法合理的操作，各地需要积极学习和推广。
事实上，“住房公积金可用作首付款”逐渐成为各地楼市政策工具箱中的内容之一，南京、大连、青岛、合肥等多地都出台了相关政策。 但在利好楼市的同时，个贷率较高的城市能否支持政策松绑，也成为业内普遍关注的问题。 以南京市为例，南京住房公积金管理中心统计数据显示，该市全年缴存职工提取住房公积金390.93亿元，住房公积金个贷率依然保持在103%（住房公积金个贷率，即个人住房公积金贷款余额与公积金缴存余额之比）。 “公积金个贷率连续3个月超过85%是需要控制的。 个贷率触碰红线的结果，最直接的影响是，后续公积金贷款审批会拖慢。 ”在流动性把控不到位的情况下，公积金资金池将会告急，进而出现无钱可提可贷的风险。
不过，个贷率同样处在较高水平的海南重提公积金贷款资产证券化，拟创新融资方式，解决公积金贷款资金缺口问题，此举或为部分公积金流动性压力较大的城市提供参考。 资产证券化能在一定程度上提高公积金使用效率、扩大公积金资金来源、缓解公积金贷款资金缺口问题，如若实际落地，具有参考借鉴意义。 打出优化公积金政策组合拳 目前，有超过82个大中城市出台了公积金新政支持住房消费，在被纳入国家统计局监测的70个大中城市中，已有65个城市出台了更积极的公积金政策。 在上调公积金贷款额度方面，多数地方上调后的个人公积金贷款额度超过60万元。 以户为单位，部分城市的公积金贷款额度上调至100万元。
对于生育二孩及以上的多子女家庭，在深圳市、贵阳市等地能实现更高的公积金贷款额度，在公积金租房提取方面可享受的“优惠”也更大：例如，贵阳市住房公积金管理中心明确，多子女家庭为单缴存职工的，购买住房最高贷款额度为60万元；多子女家庭为双缴存职工的，购买首套住房最高贷款额度为80万元，购买二套住房最高贷款额度为70万元。 在优化公积金政策的“大礼包”中，下调公积金首付比例也颇受关注。 有些地方还将政策倾斜向购买第二套的改善性群体，比如，安徽亳州明确，购买新建商品住房，首次申请住房公积金贷款首付比例最低为20%，第二次申请住房公积金贷款最低首付比例由50%降至30%。
已有济南、长沙、厦门等多地放松限购政策，部分热点二线城市多次出台政策优化限购措施。 “观察近期重点城市购房政策的新动向，能够看出一些重要的特点和趋势。 在购房政策方面，除了要激活住房消费和刺激交易量外，对于购房者的收入状况方面也应该有更好的支持，包括购房契税补贴、公积金可提取用于首付款等，都是此类工作的重要体现。 此类工作也将更好地惠及刚需购房者，提升其首付能力。
多地调整住房公积金政策
湖北省荆门住房公积金中心公布楼市新政，提升单缴存职工家庭最高贷款额度，取消单、双缴存职工家庭最高贷款额度上限区别限制，单缴存职工家庭最高贷款额度由50万元提升至70万元，与双缴存职工家庭一致。
诸葛数据研究中心高级分析师认为，荆门进一步优化住房公颂扰察积金使用政策是“因城施策”的切实体现，能够在一定程度上促进住房需求的释放，此举亦是较为普遍且认可度较高的放松举措。
今年以来，住房公积金成了多个城市房地产政策调整的重要方向之一。 据新京报贝壳财经记者不完全统计，除了湖北省荆门之外，贵州省、内蒙古通辽市均在五一小长假后发布公告，调整公积金贷款政策。
另据中原地产研究院统计数据显示，各地楼市累计单月房地产调控政策达到了70余次，其中公积金政策频次及占比保持高位。
多位受访的业内人士认为，今年以来防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。 但大部分三四线城市依然处于调整中，未来房地产市场或有更多有利政策出台。
住房公积金成重点 今年已有多个城市调整
今年以来，多个城市调整住房公积金政策。 其中，提高最高贷款额度、为多子女家庭进一步放宽贷款限制等成为各地住房公积金政策调整的主要措施。
湖北省荆门之外，贵州省、内蒙古通辽市均在五一小长假后发布公告，调整公积金贷款政策。 贵阳网在发布了《贵州省住李银房资金管理中心关于提高双缴存职工家庭购买首套住房和多子女家庭购房贷款额度的通知》，其主要内容为贵州省直野茄公积金双缴存职工家庭购买首套住房的，最高贷款额度从60万元提高到70万元；多子女家庭购买住房的，最高贷款额度可在其他标准的基础上再上浮10万元。
内蒙古通辽市亦发布消息称，公积金贷款全市开展通抵业务，通辽市行政区域范围内购买自住住房的，在缴存地办理贷款时可在贷款地办理跨地区抵押业务。
郑州、宁波、合肥等城市优化公积金政策，主要涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，支持公积金支付首付等相关举措。 杭州、福州、合肥等多地提高多孩家庭公积金贷款或租房提取额度。
一线城市亦加入了公积金政策微调的队列中。 上海市在发布公告称，符合本市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。 符合本市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在本市最高贷款限额的基础上上浮20%。 广州市则将二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%，并将公积金贷款最高信贷额度上调至130万元。
“地方对住房公积金的调整越来越精准。 ”易居研究院智库中心研究总监进认为，此次荆门对单缴存职工大幅提额，意味着该地区住房公积金在增加额度的同时，还注重了公平性。 这些单缴存家庭亦有购房诉求，此次调整是突破了原先单缴存家庭的住房公积金额度较少的限制。
公积金微调可提振市场信心对楼市复苏作用有限
根据中指监测数据，今年以来，已有超百城出台政策超250次，其中超4成涉及公积金相关内容。 公积金政策仍是各城市支持住房消费的重要手段之一。
中指研究院市场研究总监在接受新京报贝壳财经记者采访时指出，此前住房公积金提取存在一定局限性，而多城市公积金支持“商转公”、提取公积金支付首付、灵活就业公积金试点等政策陆续出台，拓展了公积金的使用范围，盘活住房公积金，有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。 “此类政策力度虽相对有限，但多项政策的效果累计叠加，仍可对购房者置业预期和市场成交的恢复产生一定积极影响，特别是热点城市。 ”
为提振市场信心，加速住房需求释放，放松公积金贷款政策成为了各地重要的优化方式之一，将充分发挥住房公积金贷款优势，有效缓解购房压力。 公积金政策作为房地产调控的重要手段被广泛应用，从政策要点来看，以提高公积金贷款最高额度、降低首付比例最为常见，政策对于缓解购房压力，提升市场活跃度有着重要意义。 但从实际上来看，近两年来公积金政策的调整对市场的刺激作用也在逐渐减弱，市场需要更加强有力的利好政策加持。
提高住房公积金的额度，有利于降低居民的购房成本，这对促进当前楼市复苏有积极作用。 对于小城市而言，住房公积金额度基本上可以覆盖购房成本，因此作用相对较好。 但对于大城市而言，由于额度相对有限、购房成本较高，微调住房公积金政策作用或不会太大。
不过，中原地产首席经济学家则指出，各城市的公积金，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，市场二季度有在小阳春降温的趋势。
楼市复苏有所反复 业界期待更多有利政策出台
楼市调控政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，限购限贷政策取消范围越来越大。 各地政策内容除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。
“当前整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。 2023年，随着信贷供应的井喷，一二线城市楼市已有所企稳。 ”但从大部分三四线城市依然处于调整中，因此市场仍然需要更多有利政策出台。
据新京报贝壳财经记者了解，在一季度部分地区迎来“小阳春”行情之后，4月份房地产市场复苏有所反复。 据中指研究院发布的统计数据显示，4月单月，百城新建住宅均价环比上涨0.02%，环比涨幅与上月持平。 4月新建住宅价格环比下跌的城市有44个，较上月增加5个。 百城二手住宅均价环比、同比均较上月跌幅扩大。 二手房价环比下跌的城市有76个，较上月增加8个。
光大证券金融行业首席分析师指出，4月百强房企销售金额环比3月有所下降，需求侧购买力释放可持续性仍需观察，短期经济仍呈现弱复苏局面。
就当前市场复苏持续性稍有减弱的情形来看，关荣雪认为，房地产市场仍然需要政策端的持续支持，预计各地将继续秉持“因城施策”原则，出台更具针对性、多样化的支持政策，其中不乏放松限购、降低首付比等措施会进一步推出。
中央政治局会议为房地产市场定调，整体基调并未受一季度局部市场升温影响，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。 二季度，前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。 各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等给予支持；降低房屋交易税费等。
