半年亏损44亿后金地的短期资金缺口仍超百亿

作者： 2024年09月05日财经浏览

大概两个月前，第三方咨询机构克而瑞发布了上半年房企拿地榜单，虽然座次更迭、投资规模锐减，但大部分“玩家”依然还留在桌前。

除了金地，它消失在了百强拿地榜中。

这在一定程度上反映了金地今年上半年的生存情况，更多信息藏在半年报里。

换帅后，金地录得了首个半年度亏损，这家老牌开发商没能抗住下行周期的冲击。

半年不拿地

近期，金地披露2024年中期业绩报告。合同销售金额 上半年，公司上半年实现营收211.29亿元，同比下降42.67%；净利润亏损44.4亿元，归母净利润同比下滑319.39%，对应亏损33.61亿元。

若按季度划分，今年一季度，金地的营收规模为69.64亿元，归母净利润亏损2.76亿元。这意味着该集团有约67%的营收是在第二季度实现的，但更多的营收却没有带来更多利润，当季度的归母净利润亏损额超过了30亿元。

减值计提依然是影响利润水平的重要因素。报告期内，金地计提信用损失及存货跌价准备合共29.25亿元，导致归母净利润减少22.81亿元。

另一个原因是房地产业务结转项目承压，毛利率下滑。报告期内， 由于结转项目减少，金地实现结算收入141.01亿元，同比下降54.72%，总营收占比超66% ；该业务结算毛利率为，较上年同期的14.87%减少5.63个百分点。

外界对这一点的变化其实不算意外。

今年上半年，房地产市场依旧低位承压，全国房屋新开工面积同比下降23.7%至3.8亿平方米，全国房地产开发投资额亦同比下降10.1%，对应5.25万亿元。

4月召开的业绩会上，金地管理层也坦言，短期来看市场仍处低位承压，结转规模和利润率水平仍将面临压力。

报告期内，金地新开工面积约59万平方米，不及上年同期的179万平方米，竣工面积约469万平方米。与此同时，该集团根据实际经营情况调整全年新开工和竣工计划， 调整后的全年新开工计划约95万平方米，竣工计划约1071万平方米。

调整计划后的金地没有再拿地。克而瑞上半年房企拿地榜单TOP100中已经不见该集团的身影，而去年上半年公司还有76.2亿元的投资额，在当期榜单中位居第21名。截至6月末，其拥有总土地储备约3589万平方米，其中一、二线城市占比约为75%。

至于销售端，房地产 上半年，金地累计实现签约面积240.3万平方米，签约金额361.1亿元，在销售榜单中的座次滑落至第14名，被中国铁建反超。

资金缺口大

房地产业务之外，金地还有另外两条业务线。

其中，物业管理业务带来的收入同比增长2.58%至37.14亿元，对应毛利率减少2.42个百分点，为5.64%，是三条业务线中最低的存在；来自物业出租及其他业务的营收则较上年有所下滑，为19.06亿元，该业务毛利率最高，达到57.45%。

这两项业务一定程度上缓解了房地产市场下行所带来的冲击，但力度有限。上半年，金地通过销售商品、提供劳务收到的现金同比减少41.35%至213.4亿元。不过由于往来款及费用税金支出减少，对冲之下， 集团当期经营现金流净额大幅增长至45.9亿元。

保持现金流的稳固是金地的经营重点。

上半年，为了筹措资金，金地把手里的项目盘了一遍，依次处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目等股权，将北京金地中心与金地物业股权抵、质押给招行与交行，持续推动多个项目的投后管理工作。

与筹资对应的是偿债。

公开信息显示，今年是金地的偿债高峰， 其2024年共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。

报告期内，金地完成了包括“20金地MTN001B”“21金地MTN001”“21金地MTN002”在内的7笔中期票据的兑付（其中5笔还本兑息）。

8月，集团将于8月12日到期的4.8亿美元优先票据及1188万美元利息存入指定银行账户，以全额偿付到期票据本息。这笔美元债是金地存续债务中规模最大的一笔，兑付后已无存续美元中期票据。

但资金缺口依然存在。截至6月末，该集团拥有短期借款余额为3.33亿元，较去年末的5.34亿元减少37.61%，一年内到期的非流动负债约387.6亿元， 合共将近391亿元，对应持有货币资金231.2亿元。

数据显示，金地下半年还有两笔债券待偿，分别为“21金地MTN006”和“21金地MTN007”，存续金额合计30亿元，将在今年11月、12月到期。

按金地所言，集团将持续通过项目合作、拓宽融资渠道等方式来确保经营的安全稳定。截至今年6月末，金地获得各银行金融机构授信总额2521亿元，已使用银行授信总额879亿元，尚剩余授信额度1642亿元。

这些额度能否为金地解渴，恐怕还需静待观察。

记者吴典

编辑孙婉秋

文科男生最好就业的专业有哪些

1、财务金融专业：学财务金融专业是顺应社会潮流。 21世纪，最盈利的项目之一就是投资。因此，社会上越来越多的金融公司林立而起。社会对财务金融类人才需求量越来越大。

学生毕业后从事的都是比较“时尚”的行业，在基金公司主要从事基金绩效评估、风险控制、资产配置等工作;在证券公司主要从事会计、审计等工作;在银行从事财务管理、风险投资等工作。在未来几年里，财务金融还将有很大的发展空间，人们把理财放在首位将是大势所趋。

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5、保险顾问：保险产品多种多样，怎么买、选哪种都是客户的难题，保险顾问的职责就是要解决这个难题。一般来说保险顾问需要了解客户在家庭财务方面、风险保障方面存在的问题，以及根据客户的资产规模、生活目标、预期收益目标和风险承受能力进行需求分析，提供专业的理财计划方案。这类人才将相当紧俏。

6、家庭早教师：在一线城市，家政用工缺口很大，高素质家教更是“物以稀为贵”，已经在近两年成为前景广阔和高薪的职业。有资料显示，大中城市早期教育机构对各类师资人才的需求每年不少于80万人。

雇主们迫切的需求使得早教师已经成为炙手可热的追捧职位。另据某人才网站数据显示，今年一些企业最热招的职位主要集中在早教老师、早教培训师、亲子教师和早教顾问。行业细分之下，只要早人一步，相关人才都会获得满意的待遇。

7、形象设计专业：近年来，形象设计行业发展迅速，同比增长甚至超过房地产和IT行业。去年，中国的形象设计产业链服务收入达到了8000亿，未来3 年，这个数字还要持续增长，为广大毕业生提供广阔的就业和创业机会!目前二、三线城市的形象设计师、美发师和美容师的年收入集中在8万-10万元，一线城市收入可达15万以上。

8、俄语专业：俄语有着广泛的使用人群，俄语不仅是俄罗斯人的民族语言，而且是国际性的语言。目前全球使用俄语的国家有20多个，使用人数将近3 亿。随着中国与俄罗斯经贸往来的日益频繁和不断深入，以及两国迅速扩大的全面合作，俄语专业人才紧缺状况日益明显，并且在以后相当长的时间内将一直处于供不应求的局面。

9、建筑工程师：过去房地产行业的兴旺，创造了一大批人的暴富。虽然2011-2012年楼市调控频繁，不少中小房企倒闭，但调控有了放松的迹象。对于房企来说，盖出房子就能卖的时代一去不复返了。

万科金地等开发的住宅都有鲜明的品牌特色，由设计师转型而来的房地产建筑师如果既具备天马行空的规划、设计和构思能力，又不失专业判断下的分析证明能力，将是企业急需的人才。

10、零售管理：大型连锁零售商扩张的步伐并没有因为用工荒而迟缓，不少大型百货/连锁/零售服务企业大规模招人，成为该行业人才需求的旺季。零售行业门槛较低，但优秀的管理人员相当缺乏，据一些商家的HR介绍，尽管中层零售管理人才应聘者挺多，但符合条件的并不多。

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四大资产管理公司的转型四大资产管理公司转型或功亏一篑

2009年，四大资产管理公司十年大限到期，生存还是死亡，当时是它们的问题。现如今，四大资产管理公司俨然成了暴利行业。仅今年上半年，四大资产管理公司利润就达110亿元，它们的这个赢利水平也开始步被人们诟病为“暴利”的商业银行的后尘。然而，就像人们不看好商业银行的未来一样，业内人士同样认为资产管理公司的赢利不可持续。资产管理公司赢利的来源主要是中国4万亿元的刺激政策所引发的企业融资饥渴症。随着大规模基础设施投资建设的止步，中国宏观经济的进一步下滑，四大资产管理公司的业务很可能遭遇瓶颈。资产管理公司商业化转型后，在混业经营的政策庇护之下，激进的经营风格已经埋下了隐患，一旦遇上宏观经济的持续下滑，流动性持续收紧，金融控股公司模式将经受较大的风险考验。一位金融业资深人士这样评价近几年资产管理公司的转型，他说，资产管理公司利润翻番的根源不过就是利用了央企的特殊地位、垄断性的金融资源牌照而已，其实际的市场经营能力与其赢利水平无法匹配。信达地产困局7月29日晚，央企信达地产（）发布公告称，7月27日，公司以8.93亿元夺得上海松江区一宗住宅地块，溢价率为40%，折合楼面价7022元/平方米。公告显示，当天信达地产全资子公司上海信达银泰置业有限公司、上海信达立人投资管理有限公司组成联合体，通过现场竞买方式取得上海市松江区“国际生态商务区”15-2地块，最终成交总价为万元。国际生态商务区15-2号地块是今年上海松江区推出的首块宅地。共有27家企业领取竞买申请书，其中9家提交了竞买申请，并最终参与了现场竞拍，其中便包括万科、金地、朗诗、农工商在内的众多知名房企。在高价拿地的同时，信达地产的业绩却正在大幅下滑。 2012年第一季度信达地产的净利润872万元，而2011年这个数字是5.6亿元，净利润增长率是－90%；净资产收益率是0.14%，而去年年末这个数字是9.14%；净利润的现金含量是－5280万元，而2009 年年末这个数字是299万元。以上业绩在房地产行业整体遭遇寒冬的形势下，没有出乎人们的预料，不过信达地产最让人担心的还是其公司内部的管理。不久前，信达地产投资者关系处的王先生离职。他在离职前，向记者分析道，目前信达地产主要面临着三大困境：一是信达地产后于项目公司出现；二是项目公司在当地根深蒂固，各自为战；三是这是一家“强地方、弱总部”的企业。 “由于信达地产的大部分资产属于承接自建设银行的不良地产资产，使得其项目布局凌乱，而不像一般专业开发商那样有条不紊地进行布局和积累，并且在项目规模上大小不一，感觉是在糊涂的发展。 ”由于国家调控房地产，财政部注资无望，而总公司过于保守稳健的风格，造成信达地产拿地也不够积极。 “2010年6月到2011年6月，仅新增了一块土地。截至2011年12月31日，公司土地储备规划建筑面积约340.55万平方米，这在二线房企阵营中优势并不算大。 ”王先生说。另一个问题是，信达地产重组后遗症频频再现。 2009年消化和清理资产后，信达地产在2010年进入了内部调整年。公司积极向万科、金地等公司学习标准化和信息化建设，加强集团管控，同时大力加强成本控制和城市与产品研究等。 “但我们本身的背景比较复杂，转型要面对机构转型、业务转型、人员转型和思想转型等繁重又不可逾越的工作，还要面对剩余的资产处置难题，加上自身缺乏商业化经验，可以说困难重重。 ”王先生表示这些遗留问题让信达地产步伐过慢。 “市场化意识不强，战略过于保守，土地储备并不充沛，所以我们很少关注信达地产。 ”7月16日，招商证券一位分析师在接受《新财经》杂志采访时表示。 “信达地产不仅是一个样本，也是四大资产管理公司面临困境的缩影，包括人才与机制等方面的困境，可以说四大资产管理公司正处于寻找自己未来命运的过程之中。 ”信达银泰一位董事向《新财经》透露的这些问题表面上是看不出来的，而是潜在的危机。华融信托“烽火”从今年4月开始的江西赛维LDK公司债务危机把华融国际信托有限公司（以下简称“华融信托”）推上了火山口。 7月12日，江西省新余市人大常委会网站上披露，该市第八届人大常委会第七次会议审议通过市人民政府一份议案，将江西赛维LDK公司向华融信托偿还信托贷款的缺口资金纳入同期年度市人民政府财政预算。民营企业的亏损由政府埋单，这种做法在全国舆论界掀起了一场大讨论。反对者认为，一个民营企业的亏损由全体纳税人买单是不公平的，政府没有权力随便动用纳税人的钱，况且地方政府由于卖地收入锐减，宏观经济下行导致财政收入增速放缓，其资金链已经拉得非常紧。但最终政府还是掏钱替赛维归还了华融信托的这笔信托资金，来自华融信托的5亿元借款于今年6月28日到期，这次还款依然是赛维借新还旧。华融信托的条件是新余市人民政府出具经市人大常委会会议审议通过的、将该贷款还款计划列入财政预算的相关文件，在赛维公司偿还本次信托贷款出现资金缺口的情况下，将资金缺口纳入年度财政预算，由市人民政府在财政预算内安排资金代为归还。自此，华融信托算是躲过了一劫，但是信托公司经营的风险在这个事件中暴露无遗。信托行业在此轮4万亿元刺激政策中得到了大发展，尤其是对房地产的严厉调控政策导致房地产很难从银行得到资金，于是给房地产公司融资就成了信托公司的最大业务来源。另外，商业银行为了扩大中间业务，取得资金，大规模通过信托公司发行理财产品，这也是近几年信托公司的一个赚钱来源。从2006年的3500亿元到2012年一季度的5.3万亿元，仅仅5年多的时间，信托业管理的资产规模增幅超过10倍。仿佛一夜之间，信托业成了众人羡慕的行业。但是，信托业的迅猛扩张，其中酝酿的风险已经开始暴露。今年6月，中诚信托30亿元的矿产信托—中诚信托“诚至金开1号集合信托计划”出现兑付风险。该款信托计划成立于去年2月1日，募集规模达到了30.3亿元，其认购起点为300万元，存续期达3年，预期年化收益率为9.5%～11%，募集资金的目的是对山西振富能源集团有限公司进行股权投资。这个信托产品的风险不仅在于振富能源集团王平彦有着巨额的民间负债，而且在于信托产品对应的资产所属采矿权尚有较大争议。因此中城信托深陷兑付漩涡。