7月31日，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》（以下简称《办法》）发布，北京正式将租金纳入监管。《办法》主要面向本市范围内承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，10月1日起，住房押金、租金将按要求存入用于押金托管、租金监管的账户。租金方面，单次收取租金数额超过3个月的，租金按照合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。其中3个月租金部分在1日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为1个月租金。
住房租赁押金托管示意图。北京市住建委供图
《办法》 月 日起施行 明确 租金存入及退还流程
市住房城乡建设委介绍，为落实《北京市住房租赁条例》要求，做好本市住房租赁押金托管、租金监管工作，根据《北京市住房租赁条例》等相关规定，市住房城乡建设委在广泛征求意见的基础上，会同相关部门研究制定了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》（以下简称《办法》），将于10月1日起施行。
《办法》主要面向本市范围内承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，共二十二条，从用于押金托管和租金监管账户的开立、押金的存入和退还流程、租金的存入和划转及退还流程、押金托管和租金监管过程中的纠纷解决等方面明确了对住房租赁企业押金托管、租金监管的管理规定。
住房租赁租金监管示意图。北京市住建委供图
超3个月租金 按月划转，每次划转金额为 个月租金
记者了解到，为确保押金、租金按要求存入用于押金托管、租金监管的账户，《办法》规定押金按照住房租赁合同约定的押金支付时间、金额存入用于押金托管的账户；租金方面，单次收取租金数额超过3个月的，租金按照合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。其中3个月租金部分在1日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为1个月租金。
为保障押金、租金安全，兼顾资金使用效率，《办法》明确了押金、租金的具体退还流程。《办法》规定，住房租赁合同期满或解除后，住房租赁企业应当自承租人返还住房后3个工作日内提出押金、租金退还意见，明确是否扣除押金或租金以及拟扣除费用明细。承租人同意退还意见的，押金、租金按退还意见退还；承租人不同意的，可通过协商、调解、诉讼、仲裁等途径解决。
承租人 可通过官方平台随时查询余额
据悉，在选定银行开立用于押金托管、租金监管的账户方面，秉承公平、公正、公开的原则招标，《办法》规定由市住房资金管理中心，即北京住房公积金管理中心会同市住房城乡建设委和国家金融监管总局北京监管局，综合银行管理能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定银行开立用于押金托管和租金监管的账户。为确保资金安全，《办法》进一步明确，账户的开立银行应当按照市住房资金管理中心指令划转资金。
为加强监督管理，《办法》一方面明确了当事人查询渠道，规定承租人可以在监管系统和住房租赁管理服务平台中，通过住房租赁合同备案编号等信息查询本人在用于押金托管、租金监管的账户内余额；另一方面明确加强执法监管，规定对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金，由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付；对于未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等相关规定进行处罚。
此外，《办法》明确鼓励在押金托管、租金监管中使用数字人民币，保障租赁当事人押金、租金安全。
新京报记者 曹晶瑞
编辑 唐峥 校对 李立军
下半年10地出台租房新规 6地长租公寓迎强监管
12月1日起，新版《广州市房屋租赁管理规定》实施，新版规定提出，广州市人民政府应通过多种方式鼓励住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。 然而，近期各地长租公寓“跑路”事件屡有发生。 天眼查专业版数据显示，以工商登记为准，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。 如何顺利租到“放心房”，成为超2亿租客乃至监管部门关注重点。 据不完全统计，2020年下半年已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布加强住房租赁市场监管新规。 6地出手加强监管从已出事长租公寓的前车之鉴看，“租金贷”广受诟病。 针对此项问题，成都明确，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳等多地明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。 不仅如此，深圳金管局将于2020年10月至2021年3月在全市范围内牵头开展融资租赁行业清理规范工作，限制非正常经营类企业开设银行账户。 对于“长收短付(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)”相关问题，以重庆、西安为代表的城市选择将租金纳入监管。 具体看，重庆等地明确，承租人支付超3个月的租金纳入监管账户，租金将按月划转给住房租赁企业；西安明确，对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督，住房租赁监管资金的释放以房屋产权人足额收到住房租赁企业支付的租金为依据；杭州明确，2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位。 部分长租公寓“高进低出(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)”竞价圈房同样引起监管警觉，武汉等地明文规定，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，侵害房屋权利人和承租人合法权益等；西安拟对住房租赁企业信用分级，并规定以明显高于市场价抢占租赁房源并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，列入“黑名单”。 深圳、武汉两地还在新规中明确：不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。 此外，“单方面提高租金”“随意克扣押金”“巧立名目收费”“发布虚假房源信息”等违法行为也不同程度地受到监管关注。 2亿租客前路何方？长租公寓频频出事背后，巨大的住房租赁需求不容忽视。 《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，全国整体城市租住群体已突破2亿，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。 《蓝皮书》发布会上，北京房地产中介行业协会会长李文杰称，不管是从行业规模角度，还是政策支持来讲，租赁行业面临着从直租到机构化的趋势。 他表示，伴随国家制度的保障和鼓励政策，期待未来会有平台化的公司，提高自身标准及消费者体验，带动整个行业水平提升。 中新经纬客户端注意到，下半年6地出手加强监管的同时，北京、南京、合肥、广州等地为加快培育和发展住房租赁市场也制定出台新规。 其中，北京规定，集体土地建设租赁住房、改建租赁住房可获得资金补助；南京提出，个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除，10月1日起执行；合肥明确，非居住类型的已建成闲置存量房屋可改建为租赁住房；广州表示，支持个人和单位将房屋委托给房屋租赁企业长期经营。 7月24日，住建部网站还公布第二批住房租赁市场发展试点城市，天津、石家庄、太原等8城入围。 根据2019年印发文件，开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的主要目标是：用三年时间，中央分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场，构建有利的体制机制，多渠道筹集租赁住房房源，促进专业化、机构化租赁企业发展，建设住房租赁信息服务与监管平台，改善租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。 11月30日，一则好消息传来。 据中国新闻网报道，位于南京江北新区的政府主导租赁房社区即将对市场开放。 相关负责人介绍，作为试点，南京希望这批由政府主导的租赁房源，除了可以解决一部分人的住房需求，还将成为稳定南京市场租金水平的“压舱石”。 长租公寓还能信任吗？12月3日，诸葛找房分析师陈霄接受中新经纬客户端采访时表示，随着国家各项利好政策的落地以及长租公寓监管加强，行业规范化程度逐渐提升，加上租赁市场强大的市场需求，长租公寓未来发展仍可期。 如果继续选择长租公寓，陈霄建议，在长租公寓机构的选择上，要尽量选择正规的平台机构，关注机构是否出现过负面新闻。 另外，在签订合同时，对合同内容仔细查看，是否有保障自身权益的相关承诺等。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新经纬客户端，现在的情况说明品牌长租公寓也会出问题，并非品牌企业就一定会持续稳健经营。 入住长租公寓时，建议稍微了解一下企业的经营压力等。 至于是否还能继续选择“租金贷”模式付房租，陈霄表示，在对“租金贷”的选择上建议要谨慎决定，尽量避免被“租金贷”，以免陷入贷款陷阱。 但若因各种原因必须要选择办理“租金贷”时，也一定要注意选择信誉良好，规模大的正规贷款平台，并仔细查看相关贷款条例。 万一不幸选择“租金贷”后长租公寓出事，陈霄建议，首先要对相关的沟通记录、付款贷款记录等做好取证，保证在司法程序中有充足的证据。 另外，要积极运用法律途径维护自身的合法权益，可以组织相关受害者集体向相关部门提起诉讼。
武汉征求意见：住房租赁企业资金监管账户不得支取现金，按月划转
5月10日,湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布关于征求《武汉市住房租赁资金监管操作指南(征求意见稿)》、《武汉市住房租赁租金(含押金)账户监管协议(征求意见稿)》意见的公告,征求意见时间为10天(2022年5月10日至2022年5月20日)。 住房租赁企业须通过租赁平台取得房源信息码《武汉市住房租赁资金监管操作指南(征求意见稿)》明确,监管账户使用范围是监管账户用于将企业专门账户中应监管的资金【单次收取承租人租金超过3个月(不含3个月)及单次收取承租人押金超过一个月(不含1个月)的全部资金】纳入监管范围。 住房租赁企业从房屋产权人或其他合法房屋权利人处通过非自持方式筹措存量房源时,应通过租赁平台(企业端)填写房屋信息及收房合同中与房屋权利人约定的租期、空置期、租金、支付方式、收款账户等信息,上传收房合同影像件,经区房管部门审核后,取得房源信息码。 住房租赁企业与承租人签订住房租赁合同后,应当及时为承租人提供合同网签备案服务。 住房租赁企业通过租赁平台(企业端)调取房源信息码,填写与承租人约定的租期、租金、支付方式、承租人联系电话等信息,并上传租赁合同、身份证等附件,申请合同网签备案。 自资金监管生效次月起,且在住房租赁合同有效期内,承办银行可依据监管协议将监管账户上合同对应的租金及相关盈余部分按月划转至租赁企业归集资金的专门账户。 住房租赁合同期满后,资金监管自动解除,承办银行将合同对应的剩余资金释放给企业归集资金的专门账户。 经协商变更、续租或终止租赁关系的,租赁企业或承租人应将协商一致后的协议上传至租赁平台备案,银行根据协议约定办理租金、押金结算释放。 其中,租赁企业申请提前释放监管资金的,承办银行应将相关信息即时推送至承租人,经承租人同意后方可释放对应的被监管资金。 因人民法院判决书或者调解书、人民法院协助执行通知书、仲裁裁决书、经司法确认的调解协议等生效的法律文书,导致租赁关系提前终止的,承租人或者住房租赁企业将法律文书上传至市租赁平台,银行审核法律文书后,按法律文书要求执行。 银行对上述材料进行形式审查,住房租赁企业、承租人对其提交材料的真实性负责。 银行完成资金释放后,应当及时资金监管解除及释放信息反馈至租赁平台。 《操作指南》要求,承办银行发现租赁企业连续3个工作日出现归集资金的专门账户内资金不足以划扣至监管账户情形,应依据监管协议及时向企业注册地房管部门进行风险提示,并配合房管等部门对该企业监管资金流向进行调查。 住房租赁企业不得以任何方式夸大资金监管作用或推脱不执行资金监管规定。 对未按照相关规定、合同约定等将监管资金存入监管账户或提供虚假信息等违法违规行为造成住房租赁监管资金损失的,应当依法承担责任。 住房租赁资金专用账户不得支取现金在《武汉市住房租赁租金(含押金)账户监管协议(征求意见稿)》中,租赁企业租金(含押金)监管资金(即监管资金),是指在武汉市行政区域内通过委托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业及经营机构(以下统称住房租赁企业)单次收取承租人租金超过3个月(不含3个月)及单次收取承租人押金超过一个月(不含1个月)的全部资金。 受监督管理的住房租赁企业同意与资金监管服务银行就约定的具体规则开展资金监管业务合作,住房租赁企业应在资金监管服务银行开立武汉市内唯一的住房租赁资金专用账户(以下简称监管账户),用于管理承租人单次支付超过3个月以上的租金及超过一个月以上的押金。 该账户不得支取现金,按照政府租金及押金的相关管理规定进行管理。 为确保监管资金管理,住房租赁企业同意在资金监管服务银行开立全市唯一的租房租赁资金归集账户,用于集中归集企业经营中收取的所有租金、押金及管理费等资金。 资金监管服务银行将租金及相关盈余部分按月划转至租赁企业归集账户在监管账户资金的存入与支出方面,住房租赁企业应当配合承租人将租金及押金缴存至企业公示的归集账户,并在武汉市租赁平台(企业端)上传资金流水凭证。 资金监管服务银行接收租赁平台(银行端)转来的住房租赁合同备案信息,对归集账户资金进行识别清分。 对于住房租赁企业在住房租赁合同约定的1个支付周期内收取的承租人租金总额超过3个月租金数额或者收取押金总额超过1个月数额的,由资金监管服务银行对相应合同的全部资金实施住房租赁资金监管。 资金监管服务银行根据双方签订的监管协议,监管范围内的资金自动划扣至监管账户,按照一户一档进行监管,并通过租赁平台与政府主管部门共享企业监管账户资金等信息。 资金监管服务银行通过租赁平台(银行端)租金划转功能板块,将租金及相关盈余部分根据监管协议按月划转至租赁企业归集账户。 住房租赁企业收取承租人租金未超过3个月或者收取承租人押金未超过1个月数额的押金,不纳入监管,住房租赁企业可根据经营需求自行使用。 在监管解除及销户方面,住房租赁合同期满后,资金监管自动解除,资金监管服务银行将合同对应的剩余资金释放给住房租赁企业归集账户。 经协商变更、续租或终止租赁关系的,住房租赁企业或承租人应将协商一致后的协议上传至租赁平台备案,资金监管服务银行根据协议约定办理租金、押金结算释放。 其中,住房租赁企业申请提前释放监管资金的,资金监管服务银行应将相关信息即时推送至承租人,经承租人同意后方可释放对应的被监管资金。 因人民法院判决书或者调解书、人民法院协助执行通知书、仲裁裁决书、经司法确认的调解协议等生效的法律文书,导致租赁关系提前终止的,承租人或者住房租赁企业将法律文书上传至市租赁平台,资金监管服务银行审核法律文书后,按法律文书要求执行。 资金监管服务银行对上述材料进行形式审查,住房租赁企业、承租人对其提交材料的真实性负责。 资金监管服务银行完成资金释放后,应当及时将住房租赁企业和承租人提供的材料、资金监管解除及释放信息反馈至租赁平台。 归集账户和监管账户原则上不得变更,因企业注册地变化、银行机构变更、其他法律法规要求变更等确需变更的,需经住房租赁企业原注册地所在房管部门同意后方可办理变更手续,同步将原监管账户内资金转移至新监管账户,账户变更后应立即向社会公示新账户信息。 住房租赁企业业务终止,需注销监管账户的,应将监管账户资金所涉及的住房租赁合同执行完毕后办理注销,如住房租赁合同未执行完毕,不得办理销户手续。 监管账户注销的,资金监管服务银行应当将注销情况及时告知房屋管理部门。
上海楼市组合拳立竿见影，主要体现在哪些方面？
2020年年末至2021年初，上海楼市“局部地段、局部类型房子出现了一些过热苗头”。 紧接着，上海就推出楼市调控“组合拳”，向市场传递出楼市“冒头即调控”稳定信号。
在新政系统、精准调控下，效果立竿见影。 澎湃新闻在采访中发现，政策出台一周后，市场预期即开始转变，二手房带看出现下跌，房东涨价比例出现明显下降。
对于后市，专家建议，购房者必须理性对待，此时盲目追高可能就接盘了。
上海楼市局部过热“冒头就打”
年初，上海一二手房在销售过程中投诉日渐增多，涉及房东跳价、违约，以及认筹金太多、退款周期长等新现象。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受上海电视台采访时表示，这几年上海房地产从供给、销售、价格来说，基本上还是比较稳定。 但是近期在局部地段、局部类型房子出现了一些过热苗头，比如有些楼盘销售特别火，有些二手房东出现了心理上不稳定，这其实是房地产特有传染心态，大家买涨不买跌。
对此，1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展意见》（以下简称“《意见》”），通过一系列“组合拳”方式调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如在接受媒体采访时透露，《意见》主要包含四大板块：增加供应、调控需求、稳定预期和强化监管。
上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头情况下，新政果断以“组合拳”方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。
谈及上海楼市新政出台时间，在接受上海电视台新闻综合频道采访时，上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如分析，主要是为了一个贯彻、一个构建和一个坚持。 一个贯彻是贯彻国家因城施策、“一城一策”，落实城市主体责任；一个构建是加快构建房地产长效机制，着重要稳地价、稳房价；一个坚持是要坚持租购并举，重供应、调需求、强监管，促进市场平稳健康。
上海中原地产市场分析师卢文曦向澎湃新闻表示，市场有躁动情绪，对楼市稳健运行造成影响。 尤其是马上会面临3、4月份小阳春行情，及时出台政策可及时阻止市场中乱象并且可以稳定市场情绪和预期。
楼市组合拳之法拍房纳入限购
1月25日起，对位于上海市住宅房产拍卖标，包括公拍网、阿里拍卖、京东拍卖等拍卖平台司法拍卖频道中住房拍品均提示参拍者需要符合上海市商品住房限购政策。
法拍房是指法院强制执行拍卖房屋，目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求，不过此前上海对于法拍房没有限购，导致不少没有购房资格市民通过法拍途径来买房。 根据相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价70%。 实际上，由于买人多，在上海捡漏买法拍房概率正在变低，有法拍房价格已经高于市场价。 购买法拍房可能存在房屋过户税费、落户等风险，购房者需要防范风险。
陈杰在接受新华社采访时表示，上海出台一系列调控“组合拳”是对炒房行为精准打击。
楼市组合拳之规范租房市场
2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序实施意见》（简称《规范住房租赁市场意见》）规范租赁市场秩序。
上海市要求坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为。 《规范住房租赁市场意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册商业银行，开立全市唯一资金监管账户，由监管银行对企业租金押金收付实施监管。 同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。
《规范住房租赁市场意见》提到，住房租赁经营机构向承租人收取租金周期，应当与向出租人支付租金周期相匹配。 住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月长周期租金。 房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
同时，住房租赁经营机构应在上海市注册商业银行中，开立全市唯一住房租赁资金监管账户，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户。
《规范住房租赁市场意见》要求严格资金收付要求。 承租人支付租金周期在三个月以上，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付周期不超过三个月，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月划转或按季划转。
住房租赁经营机构向收储房源出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人合同约定划转。 住房租赁经营机构收取承租人押金，只能用于支付收储房源应付押金。
建议购房者理性思考，盲目追高可能成接盘侠
新政出台后，有中介公司出现千万标房子单子解约。 在经纪人小李经手房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”情况，“新政出来后，这个单子就很尴尬，因为定金已经交了，但是网签和贷款现在都办不了。 因为二手房是卡你网签时间。 1月22日之前没有网签成功都要按照新政策执行了，就是追溯离婚前家庭套数。 ”
这样情况并非个例。
新政出台一周，对市场效果已经开始显现，二手房带看量下降11%。 上海链家公布一周（1/25-1/31）各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端抑制作用初现成效。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级措施对市场有效降温，特别是增值税年限调整直指二手房市场，房东上调挂牌价比例出现明显下降，降价占比提升6个百分点，而买家考虑到交易成本增加，观望情绪，叠加后续出台法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳，向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”信号，起到为楼市降噪作用。
对于后续市场走势，卢文曦表示，新房市场中打新热有望降温，今后认筹率超过100%项目会明显减少。 由于增值税征免年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合过程。 尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。
陈杰在接受《夜线约见》采访时向市民建议，购房不要盲目追高，房价上涨原因可能是个别政策调整行为，具有不确定性，可能未来还会调整，盲目追高可能就接盘了。 因此建议大家要理性思考，多查询正规、官方信息进行独立判断。
