用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
下半年，上海高端住宅市场的热度持续保持。8月17日，上海豪宅市场两大楼盘开盘即售罄，“日光盘”再现。
一天内两大豪宅楼盘开盘“日光”
8月17日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期二批次迎来开盘，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率高达100％。
公开信息显示，今年4月21日，外滩壹号院二期首次开盘入市，当日去化率100%，总成交金额99.97亿元。此次，二批次110套房源开盘，再次实现“日光”。
据融创官微消息，外滩壹号院二期项目已二开二罄，总成交金额达到156亿元。在二批次房源售罄后，外滩壹号院二期将在金秋再次加推。
根据“外滩壹号院二期”（备案名为云著雅苑）准售房源公告，该项目位于上海黄浦区董家渡板块，此次共计推出110套房源，项目均价17.1万元/平方米，户型面积约255平方米~500平方米不等，套均总价约5158万元。
根据项目公示信息，该项目共吸引201组意向认购客户签订购房意向书，经政府相关部门审核，共计197组意向认购客户符合上海市住房限购等房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定。该项目原定8月24日开盘销售，因认购登记总组数与本次开盘准售房源套数比小于2.5:1，不进行计分排序，开盘时间提前至8月17日进行。
不过，虽未触发计分排序，但二批次开盘仍以56.74亿元的销售额当日售罄。
同日，位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府（苏堤雅苑）也显示首开即罄，销售累计金额17.35亿元。该项目销售公告显示，此次共推出124套房源，销售均价103570元/平方米。该项目共吸引356组意向认购客户签订购房意向书，认购率约280%，其中312组意向认购客户符合相关调控政策，且达到入围积分 54.56分。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在是中高端改善需求比较活跃时期，尤其是政策推动，多孩家庭多张房票，贷款利率也在低位，政策非常友好。此次“日光”的两个项目所在区域又是热门区域，普陀长风地区一直没有新盘供应，黄浦滨江也鲜少供应，市场关注度普遍较高。
豪宅市场为何屡现“日光”？
“上海的房地产市场在全国行情中走出了独立行情，无论从统计局公布的70城7月房价数据表现，还是近期的成交量都可圈可点。这主要缘于517之后上海政策放松给到市场带来潜在购买力的有效释放，同时加之近期上海土地市场热度的提升，都对市场交易情绪提升起到了极大作用。”58安居客研究院院长张波说道。
国家统计局数据显示，7月，上海延续6月市场行情，一二手房价格环比均出现上涨，其中，新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨26个月；二手房涨幅连续2个月领跑，上海也是7月份二手房价格唯一环比上涨的城市。
从豪宅市场来看表现更为明显。随着高端住宅供应不断入市，今年3月以来，多个豪宅项目开盘即售罄，包括黄浦区的“绿城外滩兰庭”、陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”、黄浦区淮海中路板块的“凯德·茂名公馆”、徐汇滨江板块的“香港置地启元”等开盘均售罄。
58安居客研究院院长张波对澎湃新闻表示，从上海新房市场来看，虽然价量表现在热点一二线城市明显好于平均水平，但市场的分化程度依然较高，目前市区优质地段的品质新房依然受到市场的充分关注，一方面是市区部分中高端项目的一二手房倒挂现象还存在，尤其是高端住宅的倒挂空间更为明显，这本身也是因为新房限价因素所导致。另一方面是目前上海市场上的改善需求，尤其是中高端改善需求的入场信心更为坚定，并且优质次新二手房在市场上的抗跌性也更强，进一步强化了改善需求入场的信心。
从安居客线上平台的数据来看，中高端项目的二手房对新房挤压效应更小，换言之中高端新盘的二手房可替代性相对更弱，从58安居客研究院公布的7月相关报告中可以看出，46城中，有31个城市二手房挤压系数较6月上升，上海二手房市场显现中等强度挤压态势，挤压系数升至0.48，较6月增长0.13，主要于5月27日推出的新政，包括放宽非沪籍单身购房限制至外环内二手房、鼓励企业购置小户型二手房、以及多孩家庭购房优惠政策等，影响更大的是首套低总价的新盘，而中高端改善盘受挤压反而有所降低。
放开视野看，重点城市的豪宅交易市场近年来保持热度。根据第三方研究机构易居研究院监测数据，对北京、上海和深圳 2000 万总价及以上的新房项目进行分析，三个城市 2019-2024 年历年前 7 月的豪宅交易套数为 2371、2275、3397、4085、3795 和 4418 套，豪宅交易已创新高，也显示近五年豪宅交易活跃。
从今年前7月的数据来看，北京、上海、深圳总价在2000万元及以上的新房项目共计交易套数为4418套，同比增加16.4%；而相较于2020年前7月则增加约94.2%。
易居房地产研究院发布的报告显示，大城市豪宅交易较热，和三个原因有关系：一是资金避险情绪较强，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入。二是相比 2020 年豪宅的交易热，当前豪宅类的房企心态更平和，捂盘心态少，而冲刺和加快项目出清的心态较重。三是相比 2023 年房价倒挂时期豪宅认购的高门槛，当前认购门槛明显降低，“积分”、“摇号”等高门槛规定明显减少。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，一线城市中，上海豪宅“日光”的现象在今年最为明显。大城市豪宅交易热发挥了非常好的市场引导作用，也进一步印证了房地产市场向好的趋势。同时，豪宅较快的去化，也有助于房企加快回笼资金，有助于改善现金流状况。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
网易跟贴
注册
手机发跟贴
登录并发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
爱了恨了我认了
CareyRonald
夏天夏星辰秋风秋意凉
目前没有跟贴，欢迎你发表观点
现场视频丨菲海警船起飞无人机，对中方进行间谍侦照
返回网易首页 下载网易新闻客户端2015下半年房地产10件大事 看完别哭
2015年上半年，可以说是楼市风云变幻的半年，楼市政策也是一波未平一波又起，连续的降息降准不仅让股市坐上了过山车，楼市也深受其影响。 市场在库存与利好的平衡中螺旋式回暖上升，从年初各大中介及售楼处的门可罗雀，到如今在各大媒体上不断出现“房价暴涨”、“楼盘日光”等词汇，楼市似乎上演着一场“咸鱼翻身”的好戏。 显然，房地产市场已由低潮期走向回暖。 那么下半年，楼市行情又将如何，又将会呈现什么样的局面呢？
一、全面取消限购的声音仍然不绝于耳
去年，机构预测下半年全国各城市会逐步放开限购，而今年在全国除去一线城市均放开外，基本上可以说全国限购已经进入了一个常态化，也就是说该放开的基本也差不多了，没放开的一时半会可能也很难放开了。 自去年各大城市陆续取消住房限购政策之后，关于北、上、广、深何时取消限购的话题一直不绝于耳，尤其在今年下半年将继续围绕这个话题展开讨论。
上半年，市场上又传出6月17日深圳将取消住房限购政策的消息。 对此，深圳有关部门表示，上述消息为谣传，将继续执行现有限购政策。 北京有关领导也表示暂不考虑取消限购。 只要不取消，那么就一定会不断有各种取消传闻刺激我们。
二、分类调控将更加坚定地贯彻下去
新一届政府自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在过去有所崭露头角，在今年下半年会体现得更加明显。 对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。
三、降息降准等利好楼市政策不断出台
2015年全国楼市迎来政策宽松期，进入新常态。 国家频频“插手”救市，如“330新政”、降准降息等宽松政策连出，地方政府也纷纷从不同方面松绑楼市，如取消“限外”、取消限购、松绑公积金新政等。
经过多轮降息，目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，着实为置业者购房供房压力大大减负，此外，营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。 预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。 在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。
四、一线城市楼市加速回暖但暴涨几率不大
据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，住宅销量创年内新高，一线城市房价涨幅明显，楼市回暖趋势明显。 从城市看，房价下跌的城市正在减少，特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势。
那么在接下来的下半年，全国房地产市场在多重利好背景下，一定会迎来一个向上发展的势头。 但限于行业结构性过剩的现状，以及整体需求回落的大趋势所限，大多数房企现阶段的主要任务还是去库存，房价回升还是以稳为主，不太可能出现暴涨现象。
五、豪宅开发商有的笑有的看着别人笑
随着地价的不断攀升，土地供应稀缺的北京城区已经成为顶豪厮杀的主战场，从海淀到朝阳，从东城到西城，众顶豪纷纷亮相，2015年成为北京豪宅“元年”。
数据显示，2015年1月至5月北京豪宅市场（成交价6万以上）共实现成交613套，成交面积17.6万平方米，相比去年同期分别大涨77%、108%。 在这其中单价超过10万元的顶级豪宅共实现成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盘古大观的96套集中签约，顶豪产品前5个月成交同比上涨幅度也高达257%。
至于促使豪宅热销的原因有很多，当然其中也难免有猫腻。 但是豪宅市场也不是普遍谁都日子好过，有的卖得好，有的根本就卖不动。
六、全国土地市场成交活跃“地王”再现
其实土地市场与楼市之间的相关性无法说明谁是因谁是果，相互影响相互推进。 2015年下半年土地市场也会在开发商信心十足地情况下加快拿地策略，甚至制造多个“地王”。 6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。 同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。
不仅是一线市场，杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。 杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米，溢价率33%，成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。
七、百姓弃股买房仍热衷投资房地产
中国人民银行6月19日发布的二季度城镇储户问卷调查报告显示，在房价预期与购房意愿方面，51.5%的居民认为目前中国房价高难以接受，较上季下降0.4 个百分点。 对于现阶段房价，过半居民认为难以接受，但购房者的购房意愿却较一季度有所提高。
不少网民认为，一线城市房价这一轮上涨，是多重原因促成的，包括行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。 政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。
但是在一线城市，购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。 火爆的股市也将促使更多股民获利返现，转战楼市，加入买房大军。 预计2015下半年，那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。
八、房地产将迎来真正“互联网+”元年
2015年5月，地产企业最最主要的事件就是万达集团和万科集团即将达成重要战略合作，双方将在房地产相关领域的发展进一步联手。
2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网+”的概念，使2014年成为房地产“互联网+”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。 但是安家在去年就曾预测，大都是趋之若鹜，难免会九死一生，死得很惨。
九、房产税依然难推进，雷声大雨点小
自从今年3月1日《不动产登记暂行条例》施行以来，老百姓(,股吧)都特别关心房产税的开征时间的最新消息，因为不动产登记为房产税的开征提供了技术可能。 5月18日，国务院同意发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中对于2015年财税改革中税制改革的内容规定，并不包括推动房地产税立法工作。
财政部财科所原所长贾康指出，“具体的推进过程中这是一个策略性的掌握，这是我的解读。 一旦房地产市场的调整分化见了眉目，我觉得很可能在今年下半年就差不多见眉目，后面改革的安排还会按原有逻辑展开。 ”就像住房统一登记难产一样，结果好不容易出台了，效果完全没有预期那种感觉，几乎与我们的生活没有任何影响。 房产税也一样提了多年，到现在几无进展，即使下半年有了进展，依然可以忽略对我们生活造成的影响。
十、房价上涨，调控声音再起
5月，住宅市场热起来了。 6月，土地市场也热起来了。 土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？”不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。
（以上回答发布于2015-08-03，当前相关购房政策请以实际为准）
更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看
把高端楼盘置换成刚需楼盘怎么办
1、首先最关键的是要先研究清楚各城市限购政策、贷款、税费政策。 在认房认贷的城市，需要先卖了房子再进行购买改善房。 2、对中意的楼盘项目，可以去实地考察，只有自己去看过了，才最大可能地知道真实情况。 进入选房阶段时，要注意选择楼层、户型，并注意周边配套的规划图。 3、准备买房时，需要向开发商缴纳一部分数额的定金。 并签认购书，定金缴纳的比例有明文规定，比如，《担保法》中就强调了，缴纳的定金金额比例不得超过合同表明的总房款的20%。 定金交了说明这个房子就是你的了。 4、购房者办理贷款时要根据自己的经济能力选择合适的付款方式，如果资金宽裕宽裕选择一次性付款，如果资金有限，可以选择分期付款和银行贷款的方式。 5、房屋竣工之后，开发商会通知你进行验房收房，一定要注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，查看“三书一证一表”。 如果开发商拿不出这些证件，你是可以直接拒绝收房的。 6、入住后还需要督促开发商尽快办理产权过户手续，开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》办完房产证后，商品房的交易才算完成。
如何看待深圳楼市再现豪宅日光盘，多套千万豪宅一天卖光，未来走势如何？
历朝历代都是有这么一群人，国家强盛他们发财，国家衰落他们发国难财，国家灭亡他们发卖国财。 深圳豪宅也卖不动了。 大家再来想一下，要是这个楼盘照着周围楼盘挂价，可能卖得出嘛？ 大概率是不能的。
一、社会财富是高度聚集的，经济越差有钱人越富，这个是常识。 疫情几年，奢侈品销售比以前还好；一二百万的楼房卖不动，千万豪宅卖疯了。 什么叫好的世道？是相对公平的，人们凭借自己的能力、勤劳致富的世道，社会财富分布比较平均反之，世道越不好，才华和努力越没用，有钱人们越能凭借自己的关系特殊信息渠道、雄厚资金来获取高额利润。 那为什么会有这种模式呢？高情商说法：因为市场缺信心，要指着这种售罄消息再拉一波，稳住房价，然后再卖。 低情商说法：牺牲二手房，保住新房，保住卖地收入。 相当于地方告诉开发商：你们可以买地了，买完地了你们卖房的时候我是可以给你们定向打折的。 我锁住二手房交易，让老百姓看着买新房有优惠，帮你们把新房卖出去，赶紧来买地吧。
这个消息，看上去很让人热血澎湃。 但实际上，不过又是在掩耳盗铃罢了。 卖地这个事不是黔驴技穷，而是走投无路了。 之前就聊过，现在房子就是看你卖给谁的，卖给富人的小区确实能保值，如果面向普罗大众的，基本盘都萎缩了怎么顶？也别说地段什么鬼的。
二、你内环内老破小，学区也一般，有那个富人有病接你这个盘？你这摆明了就是面向普通人的房子。 人家外环外顶级豪宅区，地段弱又怎么了人家富人扎堆，好交朋友，环境还好，那人家就愿意买。 未来这类分化还会越来越厉害的，现在聊房价其实已经不是以前简单分分城市线级那么简单的了。 如果不能，那还是要卖给跟自己一样的人，那你自己盘盘自己的收入情况，自己能不能接的起这个盘，如果你接不起，其实也没人接的了。 这个价格比预期的低。 一名业内人士表示，市场普遍认为招商玺家园能够开到深圳二手房参的天花板13.2万元/平方米，因为这个项目定位高端，配套丰富，又拥有无敌海景，还带精装修，相当于太子湾卖出赤湾的价格。
其实当前市场并没有回暖，之所以购房者能够从容选择，与开发商抢滩“金九银十”批量备案获得预售有很大关系。 据了解截至9月20日已经有14个新房项目获得预售证，其中不乏受追捧的前海等热点地段楼盘，而8月份全月获批的预售证是9张，其中有5张是在下半月获得，按照销售方案公布，大部分认筹可能也会排期至9月。
三、中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦也持类似观点，其表示，当前二手市场成交、带看都还处于低谷，新房由于近期大量推盘，成交来访有明显提升。 未来一段时间，二手将继续维持在低位徘徊。 主要影响因素包括：政策预期减弱；经济不景气，客户购房换房更为谨慎；信心不足，全国大多数城市政策放宽后依然不见明显反弹，甚至继续调整，大家对楼市上涨信心下滑。 ，很多金融体系也能给这种投资融资、配资，上杠杆。 前几天遇到一个客户还说呢，最近银行追着给放贷款，但是放眼望去现在哪里有什么需要投资的地方，还是换成房子保险。 更有的地方，银行也是这么鼓励贷款企业的。 至于怎么从给企业的贷款变成了房子，这就套路太多了，前段时间有些财经新闻也爆过。
总之资本逐利这事儿，谁也无法阻止，有这么大的一二手房套利空间，当然是蜂拥而上的，同样里面也必然有各种猫腻——前几天不还有新闻呢么，某些人就总能中签，对吧。 刚才这种套利有个问题，现在交易成本高，限制比较多，那为什么这些人笃定一线城市一二手房倒挂，一定是通过一手房涨价抹平差价呢？这就和房地产市场有关了。 去年的时候我有个大厂朋友，入手了深圳的某个豪宅，然后跌了。
四、跌了不到10%吧，也是不少钱。 聊起这个事情，他很坦然要是去年年初没套现，股票得跌60%截至我俩聊天的时候。 很多人可能对资产配置这个词比较陌生，和一般的投资不同，资产配置并不总是以赚钱为目的。 亏得少、和股票债券 等其他大类资产关联性小，也都是考虑的因素。 从这一点上说，核心城市的豪宅，在经济不好的时候，有不错的配置价值。 豪宅这类资产是给全中国最聪明的一群人准备的，核心城市好位置有限，但这群人更多，他们在不 同时代可以是不同人群，但一定都有配置豪宅的需求房地产市场则和股市类似，当发展红利人口、城市经济不再的时候，高风险的小城市、县城率先被抛弃，越大的城市类似蓝筹股跌能跑赢整体行情。
虽然大家心里不爽，但是作为资产的房地产市场，也遵循股市、债市这些资本市场的一般规律。 很多人的豪宅是根本不住的，就是摆在那里当成一个资产，这样出手的时候也不用拆装修这些成本。 很多豪宅空在那里几年、十几年时间，根本没人住，但是已经倒了好几次手。
有的房主甚至都没去过。 豪宅一直是富人配置资产的重要手段，经济下行的时候由于对股市、实业投资更加谨慎了，豪宅关 注度就会进一步提升。 至于长期，豪宅是豪宅，房地产是房地产。
