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大湾区，越来越像一个市。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
香港市民黄生，还记得2019年8月29日那个燥热的下午。
那一天，他跟着香港看房团跑到了珠海横琴自贸区，走了不少路，脚还没起疱，耳朵却快要起茧了。
一路上，珠海本地的中介嘴就没停过，“错过了深圳，不要再错过横琴”“深圳南山现在是10万，横琴至少也能到8万，这个楼盘才4万，有一倍升值空间哦”“距离不是问题，港珠澳大桥都通车了，揸（开）车只要一粒钟（一个小时）”……
经不起中介的软磨硬泡，黄生还是签了买房合同。
五年时间过去了，黄生这套房非但没有升值，总价反而跌了70万。吃了亏的黄生，经常提醒身边的朋友别乱买房。
但总有人不听劝，黄生的同事陈生刚花100万，在中山市买了一套100平米的商品房。
当被问及为什么选择中山，陈生是这样回答小巴的：“ 这套房是我和太太用来养老的，按20年居住时间来算，那我每月成本只有4000多元。这很划算。在香港，一个停车位的月租金都要4000元了。 ”
像陈生这样的香港购房客，这段时间挤爆了广东各大售楼处。据《环球时报》8月25日报道：
“港人北上置业”，再次成为一种时尚潮流。
香港人的心路历程
香港人到内地城市买房，本身不是新鲜事儿， 早在改革开放初期，就有不少港商在广东买房。 最豪横的当数霍英东，他曾斥资18亿元在广州最南端购买了3万亩土地。
广州南沙新区
不过那是少部分香港富人的专属游戏，跟香港普通市民无关。当时香港经济欣欣向荣，1980年香港的人均GDP是广东的90多倍，许多香港人不大瞧得起广东的“穷亲戚”，更不会关心广东楼市。
后来，由于广东经济飞速发展，越来越多的香港人往广东跑，才发现广东一天一天在变好，珠三角跟香港的经济和城建差距逐步在缩小，就萌生了在珠三角买房的想法。
2019年前后，是香港人北上置业的第一波小高潮。 当时珠三角的楼市异常火爆，很多广东人靠着炒房发了财，因此也吸引了香港人。
另一方面，广东各级政府也支持香港人北上置业。 2019年以前，港澳居民必须在广东居住和工作满一年，提供相关学习、工作、居住证明以及单位证明，才可购买1套自住住宅。
2019年下半年，珠三角九市陆续取消了这些限制政策，简化了购房流程。港澳居民仅需提供港澳身份证和通行证，即可购买一套住宅。
很多香港市民闻讯而动，一到周末就北上，边逛街边看房，寻找看起来最有升值潜力的房源。
当时，深圳前海自贸区、珠海横琴自贸区和广州南沙自贸区是香港投资客最看重的板块。
这三个自贸区享受着国家政策的红利，吸引了很多大公司和明星创业公司入驻，产业经济发展很快，教育医疗配套也在逐步完善，给人无限遐想空间。
理想很丰满，现实很骨感。随着房地产调控政策的不断加码，如“三条红线”政策、“供地两集中”政策、“房贷集中度管理”政策，内地楼市在2021年下半年发生了180度大逆转，房价持续下跌，把香港人的投机梦搅碎了。
不过，由于香港和珠三角的房价差依然存在，珠三角的商品房依然对香港人有吸引力。
2023年后，香港人又“杀”回了珠三角。
今年上半年，“港车北上”月均数量超11万次，经港珠澳大桥出入境的香港单牌车月均增速近34%。另一条“大动脉”深中通道自6月30日开通以来，首月累计车流量超300万车次，日均车流量约10万车次。
广东中山，深中通道
北上的港车里，有一批大巴车是由广东中介机构安排的，里面的乘客是到珠三角看房的香港人。
58安居客研究院院长张波指出：“今年以来，大湾区楼市热度持续下行，供大于求的态势表现明显，这也导致很多一手房项目纷纷铆足了劲去开拓新客群，更多的交易佣金也使得中介对于拉动港澳客群充满了强大动力。”
香港看房客没有辜负中介们的一片苦心，下单非常爽快，看中了就买，绝不拖泥带水。
据《证券时报》报道，截至7月底，香港客户在深圳二手房市场的成交额占比为4%左右。港人北上置业，出现了第二个高潮。
关于这个现象，财经评论员刘晓博表达了自己的看法：
香港人北上买房的心路历程，背后是两地的经济变迁和文化融合。
香港人喜欢什么样的房子
香港人买房的心路历程背后，藏着他们的买房偏好。
资深地产代理人郑敬良告诉小巴， 珠三角九座城市中，香港客的买房首选城市是珠海或中山。
为什么不是广州、佛山、江门、惠州或肇庆？因为这五座城市距离香港太远，开车来回很麻烦。
那为什么不是距离香港很近的深圳或东莞？因为这两座城市是外省人撑起来的，居民很少讲粤语，街头也很难找到正宗粤菜馆，这让香港同胞在融入时，会感到不适。
而商品房的租售比又太低，香港人宁愿在深圳租房，也不愿在深圳买房。小巴的同学蔡生（香港永久居民），就选择了租在深圳、买在中山。
除了城市偏好外，香港人在买房时还很关心价位、地段、房型、质量、风水等因素。
了解楼盘信息的购房者们
由于香港中产的资产有限，已经在本港买了一套房，就很难拿出钱来买很贵的房子。像广州珠江新城、深圳湾北部这样的黄金地段，香港中产一般不会考虑。而珠海、中山等城市的精装别墅，也会超出香港中产的预算。
其实，香港人对房屋面积的追求，没有内地人夸张（有些小城市的楼盘，只卖120平方米以上的房子）。 而在香港，人均居住面积只有5平方米，超过92平方米就会被认定为“千尺豪宅”。
但是香港人对小区配套和房屋质量的要求，会比内地人更严格。这一轮的北上置业潮，是由年纪较大的香港中产主导的。他们更倾向于购买大型、配套成熟、现楼的小区，户型以2至3房为主，还不少人选择总价更低的公寓。
郑敬良告诉小巴，以养老需求为主的香港中老年人，还很看重交通条件。 虽然广东的医疗水平进步很快，但是香港老人还是更相信香港的医疗体系。 哪怕住在内地，也要回香港看病。
总体上看，香港人在广东买房子是比较理性的，不会扭扭捏捏。
大湾区的互通有无
当香港人在内地“抢购”房子的时候，也有越来越多的内地人奔赴香港“扫盘”。
内地人南下置业，今年也达到了一个小高潮。
今年上半年，香港累计录得6117宗“普通话”买家买卖登记，较去年同期3667宗上涨近七成，涉及总金额705.4亿港元，按年升42%，无论成交量还是成交金额均创下1995年有记录以来新高。
而目前香港楼市“普通话”买家比例，升至25%的历史最高点。
香港，建设中的住宅楼房
涌入香港楼市的内地客，可以分为两大类： 第一类是想在香港居住、工作、学习的内地年轻人，第二类是想在香港投资的中老年人。
内地年轻人看中了香港的教育资源和工作机会，深受“高才通计划”的影响。
所谓“高才通计划”，是2022年底香港政府吸引高学历和高收入人才的一项政策。截至2024年5月底，港府已收到近8.5万份高才申请，获批数超过6.8万份。获批者中近九成都来自内地。
不断涌入香港的内地年轻人，直接推高了香港的房价。据郑敬良估算，从2023年初到现在，香港房屋平均租金上涨了20%。
但是，香港的新房价格却在持续下降。8月28日，香港差饷物业估价署数据显示，2024年7月私人住宅售价指数报296.8点，环比再跌约1.88%，创去年11月后最大单月跌幅，该指数已连续3个月下挫， 创2016年9月后的近8年最低。
租金走高，房价走低，就意味着香港楼市的租售比在上升。这对有投资需求的内地富豪来说，就是一个很好的切入点。
据《每日经济新闻》报道，内地买家普遍青睐香港的中小型上车盘，如总价在1000万港元以下的1～2房，另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盘中，“普通话拼音”买家占比超过四成。
其实，不管是香港人北上置业，还是广东人南下置业，本质上都反映了一个趋势： 粤港澳大湾区的内部交流越来越频繁，资金、技术和人才的流动越来越顺畅，11座城市正在融为一体。
事实上，早在1000多年前的唐朝，珠江三角洲平原就只有一个行政单位——南海郡（宋朝叫广州，明清时期叫广州府）。直到鸦片战争爆发，香港被割让给英国后，广州府才开始分裂。
图源：网络
现在180多年时间过去了，珠三角平原又以新的形式实现了“统一”。
大湾区时代，珠江之水更盛，南海之风更劲，岭南之财更旺。
本篇作者 饶祖分 责任 编辑 徐涛
主编 何梦飞 图源 VCG
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