极目新闻记者 曹雪娇
近日，来自河南洛阳的多名业主向极目新闻记者爆料，十多年前，他们曾在洛阳市洛龙区中原康城商场购买商铺，并签署协议。协议规定，商铺由开发商成立的管理公司代为运营，管理公司定时向业主返还租金。
不过，自2015年后，多名业主发现，虽然商场正常运营，但是商场的管理公司未按时向他们返还租金。其间，开发商公司宣布破产，并进入了破产程序。
直到2021年，在多部门协调下，业主们拿回商铺管理权，并成立业委会，重新招商经营，但他们2015年至2021年这6年的租金仍没有着落。
由当地法院指定的破产管理人介绍，在业主未收到租金的那几年，该商场确实在正常运营，商户们曾将租金交给协议之外的其他管理公司。至于这些公司与之前开发商成立的管理公司是什么关系，还需要进一步调查。
负责此事的律师表示，按目前的情况，业主们只能等开发商破产清算后，等待债权分配。但开发商目前的资产不多，业主们或许拿不回多少钱。
业主：购买商铺后出租，几年拿不到租金
洛阳的裴先生告诉极目新闻记者，2005年，他在中原康城商场购买了几处商铺，总面积超140平方米。该商场的开发商为洛阳康都置业有限公司（下称“康都置业”）。
裴先生介绍，他是第一批在该商场购买商铺的业主，所选商铺的楼层、位置都不错，购房总价超过90万元。
购买后，裴先生得知商铺可由中原康城药业有限公司（下称“康城药业”）代业主运营，这样业主便不需要操心商铺的招商、租赁问题。之后，他与康城药业、康都置业签署了委托经营管理协议书以及委托经营管理补充协议书。裴先生为甲方，康城药业为乙方，康都置业为丙方也是担保方。
协议书显示，2007年至2017年，裴先生的商铺委托康城药业经营。其间，业主裴先生同意康城药业对商铺进行转租，且不限制转租的次数。康城药业按季度向裴先生支付回报金，裴先生不得参与商铺的经营管理。若康城药业连续三个月无法向裴先生支付回报金，康都置业负连带责任，代康城药业向业主支付相关款项。
业主与中原康城签订的委托经营管理协议书（图源：受访者供图）
极目新闻记者了解到，上述的经营模式是一种房地产销售策略，被称作“返租销售”模式，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。此前，全国多省都出现过这种销售模式。此事中，代经营商铺的康城药业最初也由开发商公司康都置业持股设立。
2007年，中原康城商场开始运营后，裴先生和其他业主都按时收到了回报金，他们也称其为租金。后来，该商场还引进了某知名家具品牌，并发展成为当地客流量不错的商场之一。
但到了2015年4月，裴先生发现未收到第二季度的租金，他向商场财务室询问未果。因之前从未出现过拖欠租金的情况，且商场里的商铺一直在正常经营，他以为过段时间公司情况或将好转还钱，便没多想。但直到一年后，他还是没收到租金。
业委会：上千名业主多年租金不知去向
2016年，裴先生将康城药业、康都置业告上了法庭。判决书显示，经洛阳市洛龙区法院审理，康城药业向裴先生赔偿相应回报金及违约金，并限定康城药业在判决生效后十日内将商铺还给业主。
“判决书是2016年12月底发的，2017年起商铺应该还给我。但实际上，从2017年到2021年，我并没有拿回商铺。”裴先生称，这期间商场里的商铺一直正常运营，但他一直没有收到过租金，商场管理公司的办公室也人去楼空。后来，商铺业主们还曾围堵商场要说法，但均以维权失败告终。这些年，他家商铺的损失超过40万元。
直到2021年，在相关部门主导的协调下，业主们重新拿回了商铺，又成立业主委员会和新的运营公司，重新引入新家居品牌。商场重新修整之后，再次开业。
业委会成立后，重新开业的商场（图源：当地媒体报道图）
据业委会工作人员同时也是商场业主之一的张女士介绍，商场上千名业主都和裴先生的经历相似，除洛阳本地人外，还有不少附近省市的业主。她自己当时也和康都置业、康城药业签的十年代运营协议，从2015年起没收到过租金。令他们生气的是，直到2021年前，商场的商铺一直在正常经营，商户们也一直在正常交租金。
“如果商场经营不善关门倒闭了，我也认了。但商场明明正常运营，我们却没收到租金。到底谁把这6年的租金拿走了？我们想把这件事搞清楚。”张女士说，业委会也委托了律师，经律所初步粗略估算，此前相关责任方欠她的租金超过30万元。
张女士称，不少业主和裴先生一样，在收不回租金后选择起诉开发商公司与代运营公司。但因商场引入新家居品牌时，又设立新的代运营公司与到期业主签协议，加上原来的康城药业也发生过法人变更，因此业主们当时各自起诉时起诉的被告有几个，判决结果也有差别，“不过大家都没要回这几年的钱。”
据张女士提供的一份裁定书显示，曾有上千名业主与康城药业、康都置业公司签订委托管理协议书，但当时的商场实际是由开发商康都置业运营。
上述民事裁定书还显示，康城药业曾表示，2006年-2008年，开发商康都置业为规避当时的《商品房销售办法》，即开发商不得以自己名义对外出租房屋的规定，便以康城药业名义与业主签订委托经营协议书，康都置业为担保人。实际上，康城药业的经营范围不包括房屋租赁，其本身是开发商康都置业为销售商铺和转租商铺并牟取利润的一种方式。
破产管理人：商户租金交给其他公司了
据业委会所请的王楚雄律师介绍，2016年，当地法院裁定开发商康都置业破产重整，但公司没有重整成功，最后转为破产清算。不少业主在公司申请破产之后起诉，按照相关法律，公司破产后，公司剩下的资产将被集中管理，清算时按照债权分配。所以此时业主应及时申报债权，再起诉是没有意义的。
“本案中，有业主起诉了康城药业公司，但这个公司其实只能算‘壳’，没什么资产。”王楚雄律师表示，目前洛阳市人民法院已经指派了新的破产管理人，协助业主处理此事。
洛阳市中级人民法院工作人员介绍，关于此案，相关情况已告知负责的破产管理人。
洛阳市人民法院已经指派了新的破产管理人，协助业主处理此事
上述民事裁定书显示，约半数商铺业主已向开发商康都置业公司管理人申报了债权，但该公司的破产财产尚未分配完毕，也不排除有债权人在破产财产分配前补充申报。综合全案事实分析，考虑康都置业公司破产等实际情况，由众多业主通过分配破产财产的方式公平受偿。
对此，王楚雄律师介绍，康都置业目前留下的资产不多，且该公司还有其他大的债权人，如果等债权分配，业主们可能拿不回多少钱。
负责此案的破产管理人对记者介绍，他于2022年接手此事，从接手后的情况看，开发商康都置业确实符合破产条件，公司确实资不抵债。他们向商场商户了解得知，在业主没有拿到租金的那几年，商户们也在正常交租金，不过是向几个不同的公司交租金。其中有商户的缴费凭证显示收款方为一家建材公司，并不是与业主签代运营协议的公司，但这家建材公司是否与康都置业有关、共收了多少租金，资产管理人与法院都无权调查，需要警方介入。至于目前业主们所涉及的租金金额，暂时还不清楚。
“我们做了努力，将这些情况反映给法院了，法院这边也向警方移送案件了，不过还未接收。”该资产管理人称，若查到相关公司的人员存在违法犯罪行为，就可以直接追究相关人员的法律责任。如果能将钱追回，也可以向业主返还租金。
业主们认为，此事的处理陷入僵局，他们不知道该继续找哪些部门介入处理，也不知道租金能否讨回。
极目新闻记者联系涉事商场所属社区，工作人员表示知晓此事，并介绍说，此前为了解决该商场的租金问题，相关部门协助业主成立了业委会，可联系业委会进行了解。
该商场所属街道办多名工作人员介绍，具体情况居委会工作人员及业委会工作人员更清楚，至于业主们下一步该向哪些部门反映此事，待其汇报后进行答复。截至发稿，记者未收到相关回复。
在河南洛阳市，有两套以上房子的人多吗？一般都是些什么人？
洛阳人一般都有2套房子，少数3套以上。 一套房子的基本上都不是洛阳本地人。 根据我所认识或者听到、知道的洛阳户籍家庭，预计洛阳市区有一套房的家庭占40%，两套房的占30%；三套及以上占30%，无房、租房的不记。 有两套以上房子的人很多。 首先，在洛阳工作生活时间长的人，以前就有房子，最近一些年，感觉房子小了，也有了积蓄，就重新买了新房，所以就有两套以上的房子。 另外，单位效益比较好的人，做生意挣了钱的人，也有能力买多套房子。 还有一些单位领导，或一些部门的人，本身收入就高，有的还有灰色收入，有几套房子很常见。 有的人有多套房子，但很多年不装修，也不出租，他们根本就不在乎那点租金收益。 最近一些年出现的折迁户，他们原来所住的民房面积都比较大，一般拆迁后，都会补偿好几套回迁房。 有炒房的，有家里继承的，有家里拆迁补偿的，有家里买的，属于有家底的人！这些情况是大多数，两套房子以上！！真正能靠自己买房年轻人不多，大多数都是啃老买的房子！！都是父母拿出来一大部分，自己还贷款！！有家底的人，直接都是父母全款 在洛阳有两套房子的人还是比较多的，都是普通的老百姓，因为早年洛阳人住的房子，房改前都是租住单位统一盖的家属房，有些是平房有的是楼房，并且面积都不太大，最大的也就是三室一厅了吧，但房间和厅都很小的，虽然是三室一厅但面积也就四 五十平米。 后来随着商品房建的多了，并且前几年房价涨的不是很多，好多人就又买套大的，所以很多人家就都有两套房子了。 两套房属于普遍现象，其中三套房以上应该也有20%。 有不少人有两套以上的房子，多数是本地人，富二代、从父母那继承的、拆迁补偿的、房改房、早几年便宜时屯的，各种情况都有，目前的年轻外地人到洛阳工作想买二套房可不容易，一般工作平均工资3000-5000元居多，洛阳主城区目前普通住宅均价在每平米元左右，除去每个月开销，想买套90平米的房子都不容易，洛阳从今年2月起公积金暂时停止放款，目前银行还在收紧房贷，更别说买2套房了。 三套住房，一个商铺。 三套住房加一起230平左右，一个商铺35平。 电动二轮两辆，踏板摩托两辆，座人小三轮一辆，拉货大三轮一辆， 1,5飞度一辆，1,8T思域一辆。 不是洛阳土著，是建设洛阳第一代移民的后代。 祖孙四代人，有退休工资，无外债，无贷款。 还是比较多的，不过都是老旧小区，房子也没有更多价值，主要靠父母的留存，自己的购买，还有小产权等。 说多不多，说少也不少，两套房子以上的要不是拆迁户，要不是部分有钱人在房价猛涨之前购置的。 现在说实话，大部分年轻人都是一套房甚至没房子，洛阳工资普遍在3000到5000，可是洛阳房价普遍都是靠上了，房价与收入不成正比
试分析投资规模经济的利弊
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 投资购物中心商铺有利也有弊。 优点：不用操心商铺招租投资收益稳定购物中心有着自己的运营管理特点，所以它需要出售产权式商铺的时候，多采取“带租约销售”或委托统一招商管理的模式。 这样，投资者拥有商铺的产权，但不参与商铺招商，甚至在投资者购买商铺之前，商铺就已经被购物中心统一出租。 “开发商或物业管理方会按照合约，定期以一定比例将租金交给投资者，这个比例一般为8%~12%，投资者不干预商铺承租方的经营。 这种‘带租约销售’或委托统一招商管理的商铺可以自由买卖，不影响商户的经营，同时商户的经营活动也不涉及商铺的产权者——这是购物中心商铺投资的最大优点。 而且，从投资收益角度来看，购物中心商铺较为稳定。 但是受建筑体量等因素的影响，其经营所面临的风险也比较大。 ”他举例说，就洛阳市场而言，王府井百货的成功运作和新银泰百货的定位缺位、经营不良是一对最好的例子。 缺点：命运不能自己把握开发商很重要对购物中心商铺来说，购物中心本身具有的各种条件是商铺投资的因素，其商铺价值来自购物中心这个项目的价值，商铺的个性化因素对投资价值的影响也不是很大。 “购物中心商铺对开发商的要求较高，要考验他们的招商能力和资源整合能力，对于投资者来说，命运没有把握在自己手中，而要看整个商业中心的‘脸色’，也就是说‘它活了你就活’。 ”业内人士说。 另外，因为开发商回笼资金（即产权分散销售）与管理方商业经营（即统一规划经营）两者是一对矛盾，很多购物中心很容易就出现“一卖就死，一租就乱”的局面，就此，唐斌还表示，购物中心的策划、建立、经营都要在统一的组织体系下运作，必须要有统一的商业形象，以统一经营政策进行运营，这样投资收益才会比较稳健，投资者在投资时要注意选择。
商铺投资分析：购物中心商铺投资利弊是什么
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 投资购物中心商铺有利也有弊。 优点：不用操心商铺招租投资收益稳定购物中心有着自己的运营管理特点，所以它需要出售产权式商铺的时候，多采取“带租约销售”或委托统一招商管理的模式。 这样，投资者拥有商铺的产权，但不参与商铺招商，甚至在投资者购买商铺之前，商铺就已经被购物中心统一出租。 “开发商或物业管理方会按照合约，定期以一定比例将租金交给投资者，这个比例一般为8%~12%，投资者不干预商铺承租方的经营。 这种‘带租约销售’或委托统一招商管理的商铺可以自由买卖，不影响商户的经营，同时商户的经营活动也不涉及商铺的产权者——这是购物中心商铺投资的最大优点。 而且，从投资收益角度来看，购物中心商铺较为稳定。 但是受建筑体量等因素的影响，其经营所面临的风险也比较大。 ”他举例说，就洛阳市场而言，王府井百货的成功运作和新银泰百货的定位缺位、经营不良是一对最好的例子。 缺点：命运不能自己把握开发商很重要对购物中心商铺来说，购物中心本身具有的各种条件是商铺投资的因素，其商铺价值更多来自购物中心这个项目的价值，商铺的个性化因素对投资价值的影响也不是很大。 “购物中心商铺对开发商的要求较高，要考验他们的招商能力和资源整合能力，对于投资者来说，命运没有把握在自己手中，而要看整个商业中心的‘脸色’，也就是说‘它活了你就活’。 ”业内人士说。 另外，因为开发商回笼资金（即产权分散销售）与管理方商业经营（即统一规划经营）两者是一对矛盾，很多购物中心很容易就出现“一卖就死，一租就乱”的局面，就此，唐斌还表示，购物中心的策划、建立、经营都要在统一的组织体系下运作，必须要有统一的商业形象，以统一经营政策进行运营，这样投资收益才会比较稳健，投资者在投资时要注意选择。
