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作者 | 第一财经 孙梦凡
一线城市总价超百亿的“巨无霸”地块接连上新！
近日，北京市丰台区新挂牌的一宗地引发关注，这宗位于万泉寺村的棚户区改造土地开发项目，地块规划建筑规模约17.83万平方米，起始价高达110.54亿元，是北京今年推出的第三宗百亿级地块。
更重要的是，本次《交易公告》并未像过往那样，设置地价上限、“竞现房销售面积”等规则，也不再设置销售指导价。这是3年多以来，北京出现的第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块。
“不设置地价上限，意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力和透明度。土地资源将根据市场需求和供求关系来定价，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，提高土地使用效率和经济效益。”中指研究院土地市场研究负责人张凯称。
不仅是北京，其他一线城市今年的高总价地块也越发突出，核心城市正在拿出“压箱底”好货，在市场回暖期尽一切可能吸引开发商，为复苏中的市场“添把火”。
北京上架百亿级不限价地块
北京历来是高总价地块的“高发区”，今年这一现象尤为突出。
2024年以来，北京接连推出了三宗总价超百亿的巨型地块，且地块质量较好，市场关注度极高。
以今年6月出让的朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块为例，该组团起始价112亿元，并且是北京首宗“住宅+产业+商业配套”地块出让。
最终，中建智地置业有限公司联合体以112亿元摘得，并在四个月后推出了住宅项目，销售反响较为热烈。这宗总价112亿元的组合地块，也打破了当时北京的土地出让历史纪录。
10月15日，北京市规划和自然资源委员会又发布了一组合用地的预申请公告，该组合用地为酒仙桥、十八里店、小红门组团捆绑地块，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平米，起始价高达153亿元，较前述组合地块总价再上一个台阶。
这并非终点，10月30日，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂出预申请公告，该用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元。预申请受理时间自2024年10月31日起至2024年11月29日。
根据官方介绍，该地块位于丰台区太平桥街道，地处西二环、三环之间，地铁16号线、房山线双轨交汇处，临近即将建成的丽泽城市航站楼，周边中小学、三甲医院、购物中心、公园等资源丰富，且位于丽泽金融商务区辐射范围内，有利于促进区域职住平衡。
除了规模较大、区位较好，这宗地还有一个重大变化：不设置地价上限和销售指导价。
据地块出让公告，该宗地并未设置地价上限，也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则，未来土拍时将完全为价高者得。此外，据北京城市规划和房地产平台旗下京房字表示，该地块并没有设置未来商品住房的销售指导价，将由开发商根据市场情况研判、申报备案后确定。
这是近三年来，北京土拍市场首次出现“不限价”的地块。
自2021年3月底起，北京对每个地块都单独设定地价上限和销售指导价，在竞拍时设定地价上限，同时在地块出让前便研定好房屋销售指导价格，开发商在未来售房时不能超过指导价。自首轮集中供地以来，上述土拍规则和特征已在北京市场存在三年多。
对此张凯表示，这是北京主动适应市场变化、发展需求的积极举措。不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场活力和透明度，土地资源将根据市场需求和供求关系来定价。通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，进而提高土地使用效率和经济效益。
同时，不再设置销售指导价意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设，有助于推进房地产市场供给侧改革，激发改善性住房需求，符合市场对“好房子”的期待，推动房地产市场高质量发展。
不过，北京土地出让实行的是“一地一策”，后续是否会出现更多不限价地块，还需继续观察。
一线城市连推“压箱底”好货
百亿级地块不断上新，背后反映出即便是一线城市，也在竭力拿出“压箱底”好货，并尽可能优化土拍规则，以适应当下的房地产市场，吸引更多企业参拍。
再以北京为例，9月25日，北京市规自委官网显示，海淀区功德寺棚户区改造项目两幅地块进行用地预申请，均为R2二类居住用地，合计建面超16万平方米，两宗地起拍总价100.5亿元。
这两宗地块，因区位过于优质引发市场关注。据悉，上述项目北侧便是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园，周边的教育资源也非常优质，其中便包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学。这两宗地都设定了土地合理上限价格，001地块51.75亿元，002地块63.825亿元。
不仅是北京，今年九月底，广州土地市场也掀起了难得的热浪。9月29日，广州南方面粉厂地块经过5小时、148轮的激烈竞价，最终由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率达33.4%，该地块既跻身广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是广州近年来极其罕见的“压箱底”好货。地段上处于金融城西区，景观上南向一线望江，容积率3.7，可以打造一线沿江豪宅，加上地处珠江新城和金融城之间，规划条件之好是史无前例的。
他还称，尽管南方面粉厂地块地只是个案，地块也有特殊性，但广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持力度，是想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月的土地供应能顺利推进创造条件。
深圳近日也推出了具有“地王”潜力的地块。11月2日，位于南山粤海街道的T107-0107地块挂牌出让，起拍价126.52亿元，挂牌期自11月22日12月2日15时止。并且，这宗地采用“价高者得”的竞拍模式，业内预计未来地块很可能刷新深圳“地王”纪录。
一线城市接连推出优质地块，本质还是为了提振房企仍较平淡的投资热情。
今年前十月，百强房企整体拿地力度稍显薄弱。中指研究院数据显示，2024年1～10月，TOP100企业拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。
“9月底一线城市接连优化政策后，居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。但全国土地市场延续低温运行态势。”该研究院表示。
有意愿、也有实力吞下优质地块的，仍是央国企主力军。从新增货值看，前十月保利发展、华润置地和绿城中国位列前三，保利发展以866亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以806亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值规模为779亿元，位列第三。
中指研究院表示，整体来看，2024年房企拿地仍偏审慎。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。
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哪些城市最有前途
首先声明，一线城市除外，资源最聚集的城市，没什么好比的。 有希望的城市必须具备以下一些特点：一是三条以上高铁通过，成为轨道交通时代的节点城市。 二是近十年来人口大幅流入或者起码在回流。 三是当地教育资源给经济发展提供了强有力的后盾。 四是人均本漏羡伏外币存款较高，可以支撑当地的消费与建设。 五是GDP增长较快。 在排名中，会综合考虑城市所在的区域，经济教育文化的存在感，以及已经显示出的未来引擎。 1、南京根据新的到2030年的八纵八横高铁规划图，有四条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川，从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是郑州、武汉，其次是济南、长沙等地，四小时左右到北京、上海、广州等中心城市。 ▲中国高派念速铁路网中长期（2030年）规划示意图一度位居江苏省内GDP第三的南京，2014年超过无锡，目前对于苏州的追赶态势已经形成，加上省内资源集聚，影响力辐射到安徽东部地区，未来必然成为江苏省内最主要的城市。 在35个城市人口流入排名中，南京常住人口从2009年到2014年流入50万人口，低于苏州的123万，但南京的教育资源远好于苏州，高校53所，比杭州高得多，南京发展有强大的高等教育作支撑。 2015年南京GDP9720.77亿元，人均本外币存款32.14万元，在长三角的三个省会城市中，略低于杭州，远远高于合肥，超过将近一倍，但增速超过杭州。 关键是南京文化底蕴丰富，教育资源得天独厚，几乎可以跟上海等地媲美。 加上安徽等地人力与人才资源东移的倾向，对于南京发展是个不小的推动。 2、苏州苏州并没有那么多高铁线通过，但苏州几乎是最受惠于外向型经济的城市。 从新加坡工业园区，到目前兴盛的工业园区和新区，苏州几乎被打造成了东亚发达国家的某个新城。 可贵的是，苏州几乎完整地保存了原有的古城，几乎是我在国内惟一看到的一座保存完好的古城，留下了丰富的资源，我们不得不为当时决策者超前的眼光赞叹。 ▲苏州苏州从2009年到2014年流入了123万人口，在35个城市中排名第12位，从2005年到2015年，GDP增长了257％，在33个城市中排名第17位。 随着外贸的下行与制造业的衰落，苏州遭受打击，外资撤离或者僵化，导致苏州企业逐渐下行，而苏州的制造业采购经理人指返携数也一蹶不振。 这两年，成立于1993年的国际包装、造纸行业巨头芬兰斯道拉恩索集团旗下的苏州紫兴纸业企业，关门了。 2015年12月，在苏州扎根16年，曾经无比辉煌的诺基亚苏州工厂关闭。 2015年10月，总部位于苏州张家港的国内民营玻璃巨头华尔润被爆停产清算。 2015年7月，韩国三星电子的代工企业、位于苏州吴江的普光电子倒闭。 2014年11月，苹果供应商苏州联建宣布倒闭，公司最辉煌的时候，员工多达两万余人。 2014年11月，位于苏州胥口镇的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技陷入停产。 闳晖科技最辉煌的时候，员工多达上万人。 苏州的GDP低于深圳，但苏州的投资远高于深圳，而消费远远不如深圳。 这是苏州之痛，当地的经济结构与创新能力不如深圳，必须经历一次凤凰涅槃。 目前房价上涨，只是货币现象。 瘦死的骆驼比马大。 根据最新的数据，截至6月末，苏州全市金融机构本外币各项存款余额为亿元，同比增长9.35%。 苏州最新常住人口为1061万左右，人均约25.92万，低于南京。 而苏州最新流入的人口在大幅下降。 苏州可列入未来将发生巨大蜕变的城市，在长三角城市群中的地位不会下降。 3、武汉武汉是高铁节点城市，与郑州争夺航空枢纽，与郑州不同的是，这是一个传统意义上重要的港口城市。 在2009年到2014年间，常住人口流入123万，与苏州相同，不同的是，直到现在，武汉人口还在大幅流入。 这是由不同的发展阶段造成的，总体而言，一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降，人口在回流到中部地区。 2015年，武汉的人均本外币存款这18.28万元，略高于天津。 GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位，高达387％，仅次于长沙、重庆，这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。 重要的是，武汉的高校家数86所，在国内都首屈一指，如果把这个教育资源给深圳，深圳就飞了。 在武汉经济下行时，两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。 ▲武汉毫无疑问，这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量，继续发展下去。 4、杭州在浙江省内，没有可以与杭州竞争的城市，而浙江又是新时期市场经济的发祥地，在杭州西湖周边风景胜地，除了各种疗养所、政府军队学校等机构，基本上都是操着浙江各地口音的“老板”们。 而在杭州城区，则可以听到各地口音，在一财公布的截止到2014年的35个城市排名中，杭州排名第15位，实际当地人感觉会更多，因为西湖边上已成交通要通，堵车与北京有的一拼。 这座城市从围绕西湖，改为围绕钱塘江。 由于企业主多，杭州的财富沉淀很深。 在长三角除上海以外的重要城市中，杭州的GDP总量最高、居民本外币存款最多。 2015年GDP总量达到.58亿元，人均本外币存款为33.12万元，都略高于南京。 如果算是单独的国家的话，已经可以列入发达国家行列了。 近两年南京、合肥房价狂涨，但杭州并没有怎么涨，是因为杭州房价已经涨到不耐烦了，早就跻身房价的1.5线城市了。 ▲杭州在转型的过程中，杭州钢铁厂出问题，对杭州影响并不大，不像鞍山钢铁厂，因为此地经济增量，足以消化转型阵痛。 这座旅游城市已经成为人口多到吱嘎作响的经济重镇，有着不小的野心，绝不愿意成为上海的附庸。 现在电商重镇除了深圳，就是杭州，在我参观过的创意产业园中，杭州相当活跃。 现在各个地方普遍铺开金融小镇、特色小镇，成为杭州的有益补充，连乌镇都成为一个房价挺高、杂揉水乡与现代色彩的特色IP了。 杭州也有问题，市内交通规划并不通畅，高等教育也落后于南京、合肥等城市。 杭州仅有39所高校，远低于合肥的60所与南京的39所，在校大学生人数与研究生人数也远远不及合肥、南京，这对于杭州来说是个隐患。 当然，杭州可以通过环境与财富吸引其他地方的人才入驻，这是现在正在做的事。 5、合肥合肥最近半年以房价增速居全国第一而威震四方，这是补涨，在长三角地区的省会城市中，现在轮到合肥了。 并且，合肥的土地政策等非常明智的。 合肥发展较快，2005年GDP为853亿元，2015年为5660.3亿元，十年增长6.63倍。 2016年2016年上半年，安徽省生产总值.5亿元，比去年同期增长8.6%，合肥2575.5亿元，按可比价增长9.4％。 关键是服务业在提升，服务业对GDP的贡献超过工业，说明这个城市进入有活力的细分发展时代，而不是几家央企“企业办社会”包打天下，办死了社会。 ▲合肥在长三角省会城市中，合肥是发展较为落后的一座城市，底子不厚。 本外币存款在长三角省会城市中排名最低，并且是低一半以上。 以2015年的数据看，本外币存款总量.71亿元，人均本外币存款是14.37万元，跟南京、杭州人均33万元没法比。 从2009年到2014年，合肥人口流入在全国35个城市中排名倒数第七，五年流入34万人，说明合肥对全国人民的吸引力还比较弱，存在感主要是在省内，现在逐渐向长三角渗透。 但合肥有一项优势，在长三角省会城市中，合肥的高校数量是最多的，比南京多7所，比杭州多21所！合肥得到了排名靠前的中科大，这才有了科大讯飞等公司，合肥经济腾飞时人才储备较优厚。 虽然合肥的经济增长、人口增长不如天津等城市，但从存地感和经济腹地来看，还是把合肥列入了看多城市序列。 6、郑州我对郑州的偏爱已声明远播，这不是一种文化上的爱，而是基于大势形成的客观判断，形势比人强。 毫无疑问，郑州已经成为中原最受人关注的城市。 ▲郑州郑州跟武汉一样，是高速轨道交通上的城市，有七条以上高铁经过，郑州是最受益于铁路发展的城市，孙中山先生的铁路梦想，今天在郑州这座城市身上得到了体现。 除此之外，郑州与武汉争夺的航空枢纽地位，围绕临空新城的布局，有可能再次上演郑东新区发展的辉煌史。 以往河南的人口结构不合理，儿童多、老年人多，到了青壮年时期，散落到其他城市群打工去了，这是一个向外输出人口红利的地区。 但近些年，人口流动有了变化，青壮年人口占比上升。 根据35个城市的人口流入数据，从2009年到2014年，郑州流入人口排名高居第6位，起码是河南省内最具有吸引力的城市。 得益于产业转型与制造业西迁，郑州工业发展引人关注。 根据《经济学人》信息部（EUI）去年8月发布的信息，郑州这个人口高密度地区的产品出口年度复合增长率已经达到53%，在EUI指数中排列第二。 2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了44.3倍。 郑州高校数量56所，不如南京、武汉，但高于天津，大学生在校人数高于成都，低于武汉。 换句话说，郑州拥有人口与人才两方面的优势。 郑州的劣势也很明显，市场经济发展滞后，使得规范的市场经济发展还需要很长的时间，无论是乞讨、假文物、金融规范化等方面，名声并不算太好。 从文化上来说，中原地带的商业文明在近代已经较为落后，现在需要有奋起直追的过程。 虽然有一定的教育资源优势，但未受过专业训练的劳动力更为庞大，需要十年以上的培训过程，才能形成训练有素的劳动力群体。 7、成都四川省内，现在没有、将来也没有可以与成都竞争的城市，以前可以竞争的重庆已经被划出四川，成为独立的行政区。 成都是个适合人居的城市，其小麻将与酒吧之风相得益彰，并不奇怪，每年的超男超女比赛有那么多人来自四川。 ▲成都似乎与东部沿海地区的创新无缘，但成都有个行业与吃喝玩乐密切相关，那就是游戏。 据成都高新区相关负责人介绍，截至2015年底，成都高新区已聚集游戏企业400余家，全年实现销售收入82.4亿，同比增幅35.97%。 近3年来，活跃在成都范围内以移动互联网、游戏为投资方向的基金不下30支，包括经纬创投、联想之星、德迅资本、凯晟资本、IDG、真格基金、宝利来、富坤创投等。 当然，也存在着小散乱、倒闭多的情况，但产业链条已经发展起来。 成都的房地产价格在省会城市里并不“养眼”，主因是推地多、库存量大，今年上半年住宅有所好转，据四川中原地产2016半年报数据显示：上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡，环比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面积466.75万㎡，环比下滑1.42%，同比上涨11.88%。 2016年上半年成都楼市意外呈现出暖意，也只是微暖，而商业地产依然是成都的老大难问题。 商业地产让人头痛。 据四川中原地产2016半年报数据显示，成都商业库存仍高。 商铺存量1273万㎡，去化周期7年；写字楼存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357万㎡，去化周期3年。 成都常住人口从2005年到2015年，十年增长244.8万;成都高校多达56所，与郑州持平。 在校研究生高达7.85万人，说明当地的研发力量较强。 成都的本外币存款人均在20.11万，远高于合肥，与东部沿海地区基本持平，并且消费的意愿非常强。 四川9月初新设自贸区，四川省商务厅相关负责人表示，自贸试验区将主要设在成都，这对于成都来说，属如虎添翼。 8、重庆与成都一惯不对眼的重庆独立成市，是中国最大的直辖市，土地资源是直辖市里最多的，可以理解，因为周边是大农村。 重庆这几年非常耀眼，因为GDP增速非常快，几乎快成了一个神话。 2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示，西藏、重庆、贵州3个省市该项指标领跑全国，GDP增速分别为10.6%、10.6%、10.5%，重庆已经十个季度保持经济增长速度位于全国前列。 ▲重庆重庆的金融、投资等均位居全国前列。 但重庆基数低，从财富积累看，重庆本币外存款总额与成都相差无几，一算人均就非常糟糕，只有成都的47％，奇怪的是重庆的消费并不差，说明此地贫富差距还是比较严重。 重庆去年常住人口3016.55万人，是成都的1倍上，普通高校比成都多8所，但在校研究生人数不如成都。 在西南地区，成都、重庆是通向中东、欧洲与东部的三个交通节点，就此融入了全球经济。 重庆文化极有特点，解放碑的时尚在全国小有名声，此地穿梭的长江大桥，预示了近几年重庆的经济底线何在。 9、天津天津是个很长时间没有存在感的直辖市，主因是离北京太近，虹吸效应吸走了大部分资源。 以往的商业之都，到上世纪80年代的时候，街面上已经不忍直视。 天津入选的理由是，北京资源真的盛不住开始外溢了，天津这座城市从谷底翻身。 天津去年GDP增长9.3％，基本与重庆并驾齐驱。 但天津的劣势在于，虽然人均GDP在2011年超过了原来的老大上海，但城市居民人均可支配收入和上海相比有不小的距离，天津的GDP并没有很好地转化为居民收入，而是成为重大项目的投资，这是一个政府主导意志甚至比上海更强的城市，这不是一件值得夸耀的事，为未来的发展埋了几颗地雷。 ▲天津天津去年本外币存款总额.37元，人均18.20万元，低于南京等城市，高于重庆，这与天津给人的印象相同，不如其他东部沿海地区，过得还可以。 但考虑到重化工业较多，转型仍然是件非常辛苦的工作。 天津自贸区落子，进口车等销售一直在全国独树一帜。 京津冀一体化，北京不能独立支撑一个城市群，北京周边的卫星城与天津是最受益的城市。 京津冀协同发展国家战略中，天津定位非常清晰：全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，其本意似乎是想要回到曾经的北方金融中心、商业中心、航运中心的定位上。 我曾经去过天津高新区，政府效率还算不错。 天津普通高校55所，比成都仅少一所，教育资源算是相当的丰富。 对于天津来说，最难的问题是重建独立品格，以及市场化的深入。 10、厦门厦门人口数量无法与一些省会城市媲美，架不住海边城市月白风清、颇具风情，最近的房价涨势显示，福建最受欢迎的城市只有一个——厦门。 从2009年到2014年，厦门常住人口增加了139万，在全国35个城市中排名第11位，五年增加了33万左右，这数据来看，这座城市居民富裕，有雄厚的财富根基，消费实力强劲。 ▲厦门厦门算是个特色旅游城市，与大理等特色旅游城市相比，腹地更广，工业基础更发达，与台湾经济对接的首个获益城市。 步入厦门机场，小巧、规划合理、高效，跟厦门城市一样具有特色，与其他城市一味贪大的巨无霸规划完全不同。 厦门是海上与陆上丝绸之路的结合点，根据厦门市政府今年出台的《厦蓉欧班列国家物流新通道建设工作方案》，今年厦蓉欧班列计划发运100列、4500个集装箱，货值40亿元。 预计到2020年，将实现全年对开2000列，8万个集装箱，货值783亿元。
我国第五大一线城市角逐，杭州和成都谁会成为最终的胜利者呢？
众所周知，我国如今对于第五座一线城市的讨论已经渐入白热化的阶段。 到了现在，基本已经分为了两大氏丛春阵营，一方疯狂的拥护西部地区第一大城成都市，另一方则是潜力美城杭州市的拥护者。 所以，如果是这两座城市相比较而言的话，你觉得在2022年杭州市成功举办完亚运会之后，谁成为我国第五大一线城市的可能性会更高一点呢？换句话说，杭州与成都谁才是你看好的那座城市呢？
首先，就城市体量来看，杭州市在这一方面有着天然的弱势。 大家都知道，成都地处偏远的西南地区，周围都是经济不大发达的城市，所以成都市可以疯狂的吸引来自周围城市的高新科技人才，甚至还可以通过合并周围城市来增添自己的力量。 所以整个成都市的体量是相当之大的，不管是人口还是城市面积都是杭郑缺州市完全无法比拟的。 但就人才引入这一方面，杭州市也是毫不含糊地，凭借大热的互联网经济，可是有来自世界各地的人才都在往杭州市涌入，所以这一方面成都市仅仅只略胜杭州市一筹。
其次，我们再来看两者的城市地位。 首先，成都市是西南地区乃至整个西部地区公认的经济第一大城，同时还肩负着发展歼耐整个西部经济的重任，可谓是重任加身，是我国受关注相当之高的一座城市。 而杭州市的城市地位同样也是非常重要的，先是举办了像G20峰会这样影响重大的会议，更是要在2022年举办仅有广州市举办过的亚运会。 从这一方面来讲，杭州市的国际性是要比成都市更高一点的，影响也要更大一点。
所以，综合来说，其实杭州市与成都市两座城市竞争我国第五座新一线城市的可能性基本上是平分秋色的，未来的走向如何谁都是不知道的。而且每一个人的看法也是不相同的，你对这两座城市有什么看法吗？
河南小伙，草根出身，如今掌管5000亿财富，曾帮过刘强东和马化腾
文鉴史人
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他被称之为“中国巴菲特”，所投资的项目，回报率比巴菲特还要高出18%。
草根出身，差点连初中都考不上的他，仅仅用了15年，其执掌的公司管理资产规模已经达到五千亿人民币，成为亚洲规模最大的股权私募基金。 这个男人所创造的财富神话，只能用疯狂来形容！
不仅如此，他还是马化腾、刘强东、董明珠一众商业大佬“背后”的男人，他就是高瓴资本的创始人——张磊 。
1972年，在这个特殊的年份，河南省驻马店市的一对夫妻生下了一个孩子，夫妇给他取了一个当时“烂大街”的名字—— 张磊 。 当时谁也没想到，这个男孩日后能够执掌5000亿的财富。
张磊的家境一般，并非大富大贵的人家，而张磊又是个典型的“熊孩子”，从小就不爱念书，以至于初中也只是勉强刚过及格线。 这样的孩子在很多人看来，注定是平庸的一生，一辈子都是一个“打工仔”。
不过张磊虽然不爱学习，但是对经商却颇有头脑。
由于住处离驻马店火车站不远，于是 年仅7岁的张磊就在课余时间搬个小板凳在火车站附近摆摊，把自己的连环画书租给顷誉候车旅客和过往路人 。 有趣的是，即使是在上到高中之后，张磊仍然还在做这个生意。
高三暑假的时候，张磊不仅扩大了自己的租书生意，还开始卖一些矿泉水、面包、特产之类的东西。 暑假结束的时候，靠着摆摊，张磊就赚到了800多块，而当时公务员的工资也才100多块。
虽然成绩不好，但是张磊却十分爱看课本之外的书籍，也正是这个爱好，让他改变了自己的一生。
高二的时候，他在图书馆意外看到了一本关于金融的书籍—— 《资本论》 。 或许是从小就对经商感兴趣，于是他被书籍里面的 财经 知识深深打动了，在那一刻，他终于知道自己的人生不该这样颓废，想要成为金字塔顶端，高考无疑是“弯道超车”的最好时机。
于是，从那个时候起，张磊像 着了魔一样，开始发奋学习，在同学看来，他就像是脱胎换骨了一般。 到最后高考他狂虐了河南几十万考生，直接拿了河南省文科状元 。 真所谓“不鸣则已一鸣惊人”。
1990年，张磊反其道而行之，在同学纷纷选择理工科专业的时候， 张磊竟然选择了当时无比冷门的国际金融专业。
这个专业在当时几乎没有学生选择，毕竟我国2001年才加入世贸组织，90年代，大部分人连国际金融是什么都不知道。后来张磊的班主任回忆起这件事时表示：
在大学生涯里，张磊也是一个风云人物，在读大二的时候，作为学生会主席的他，还参加了校园组织的股市模拟大赛，并且还被邀请到央视做讲解，可谓是风光无限。
但是令人诧异的是，在大学毕业后，他再次走了一条不同寻常的路，他没有像其他同学一样选择一家金融机构工作，而是去了 五矿集团 。 这是一家专门做矿产开采和贸易的公司，可以说和张磊的专业完全不搭边。
由于经常要去偏远的矿山，所以很多人不愿意从事这行工作，但是张磊却十分乐意，在他看来，这能见识到更广阔的天地。
当张磊坐着绿皮火车“领略”祖国大好河山的时候，中国互联网还处于“石器时代”：
未来的中国首富马云才刚从学校辞职，拿着 2万块钱创办中国黄页；企鹅老总马化腾也才刚刚做上惠多网分站的站长；至于刘强东，也还在中关村运营着他的 “京东多媒体” 小柜台……
在跑遍了大半个中国之后的张磊，心中指乎橘突然有了一个新的想法—— 去国外留学，见识更大的世界。
就这样，在1998年，张磊踏上了出国留学的旅程。 也正是这个决定，让他的人生发生了翻天覆地的改变。
由于张磊以前在校园里的成绩十分理想，所以在他决定留学的时候，有7所学校对张磊 提供了入学机会。 在一番比较之唯团下，张磊最后选择了前往耶鲁，原因很简答， 因为耶鲁能够为张磊提供 入学奖学金。
但让张磊没想到的是，耶鲁确实能够提供奖学金，但是仅提供一年，这让身上没有多少积蓄的张磊开始慌了，身处异乡，手头上没有钱的日子可没有那么好过。
于是他开始疯狂找寻兼职，在碰壁了一个星期之后，张磊终于找到了一份耶鲁投资办公室实习生的工作，时隔好几年，张磊又再次进入了投资行业。
也正是这次实习生涯，让他遇到了自己人生中的大贵人、他的恩师——大卫·史文森 。
这个人的来历可不简单，作为耶鲁大学捐赠基金的首席投资官，不仅在投资行业鼎鼎有名，还为美国各大投资机构培养出了不少人才，是被业界称之为投资教父级别的人物 。 日后在谈起张磊的发展史的时候，接触大卫·史文森的这段经历，被大家认为是张磊人生的转折点。
其实按照惯例，耶鲁投资办公室是不会接受像张磊这样工作经历的实习生，但是大卫·史文森却表示在张磊身上看到了真挚和蕴藏的巨大潜质。
在实习生的那段时间里， 史文森可以说是言传身教，毫不吝啬地将自己的投资理论传授给张磊。 并且从耶鲁硕士毕业之后，在恩师的推荐下，张磊还进入华盛顿一家做新兴市场对冲基金的企业工作。
在这里，张磊见到了行业顶尖的分析方法，并免费获得了大批量的公司数据以及年报，正是这些经历，让他练就了毒辣的投资眼光 。 可以说张磊之所以能够在日后获得巨大成功，这段经历起了决定性因素。
由于在工作期间，为公司带来了巨大效益，领导还委派张磊担任中国地区第一任NYSE的代表，对于当时的张磊来说，这是一个绝好的发展机遇。 但让众人没想到的是，“不安分”的张磊竟然拒绝了这份好意，并且提出了辞职，决定回到国内创业。
在企业打拼了几年的张磊，深知自己这样下去也只是拿着高薪的 “打工人”而已，而他的野心远不止于此。
伴随着中国金融业的崛起，同时也趁着加入WTO的东风，张磊回到中国创办了中华创业网 。 在网站最巅峰的时候，有多家企业入驻，企业遍布了中国各大一线城市，在当时被称之为是 “中国最有影响力的投资品牌” 。
不过创业似乎并没有那么容易，随着2001年互联网泡沫幻灭，张磊的中华创业网也受到了巨大冲击，即使张磊使出了浑身解数去挽救，但也终究只是螳臂当车， 这个曾经风靡一时的领导企业，仅仅红了一年就成为了 历史 。
在这次失败之后，张磊再次前往了美国，加入 全球新兴市场投资基金 ，在这里他“沉寂”了四年，直到2005年，32岁的张磊带着恩师史文森投资基金所拨出的2000万美元，回到国内创立了“高瓴资本” 投资公司。 在这之后，张磊正式开启了他人生的高光时刻。
2005年，腾讯QQ同时在线用户突破1000万，创造了互联网史上的神话，但是彼时的马化腾并没有因此而感到欣喜，因为他时刻都在为无法将用户变现而头疼。
以至于当时李嘉诚次子 李泽楷 都不看好腾讯，认为腾讯的高光期已过。 但是正在浙江义乌考察的张磊却不这样认为， 他当时注意到大街上很多商贩招商以及老板的名片都会印着QQ号，这让他嗅到巨大商机。
他认为只要有这样的恐怖流量，就不可能赚不到钱， 于是他将公司所有流动资产全部压在了腾讯的二级市场。
果不其然，到了2020年，腾讯的估值就已经高达5000亿美元，翻了将近250倍，如今更是将近3万亿的市值，所以张磊的这次出手无疑是“赌”赢了。
而在接触腾讯的同时，不被业界看好的 京东 也被张磊看在眼中。 当时京东正处于转型时刻，亟需资金支持，但无可奈何的是，大部分投资机构并不看好京东的经营模式。
直到2010年，张磊带着几百页的分析报告找到了刘强东，告诉 他京东的经营模式非常理想，未来必定是有市场的，所以打算为其注资。
听到张磊的分析，刘强东也是欣喜若狂，于是向张磊表示自己需要7500万美元的融资，听完这个请求，张磊接下来的一番话让刘强东简直是难以置信：
就这样，张磊协同八大校友一起为京东注资3亿美元，成为当时国内互联网行业最大的一笔交易 。 其实当时业界很多大佬都不看好这笔生意，还嘲讽高瓴资本是“人傻钱多”，但是张磊并没有理会这些风言风语，他深知京东背后的强大潜力。
2014年，京东在美国纳斯达克上市，市值一度飙升至260亿美元。 这也意味着，张磊这笔2250万美元的投资价值已经价值超过30亿美元。
同样的，张磊的传奇投资史中还有董明珠的影子。
2019年，张磊来到格力总部，开口就向董明珠要15%的股权，要做格力大股东。 面对这个“无理”的男人，董明珠起初是非常反感的。 毕竟作为一个市值千亿的家电龙头企业，对于这突如其来的“请求”，确实有点太过狂妄。
不过随后格力遇到了严重资金危机，最后不得已需要投资机构进入接盘，而张磊的高瓴资本无疑是最好的选择。
2019年4月，格力电器发布公告，高瓴资本出资400亿，获得格力集团总股本15%的股票，正式成为格力大股东之一。
不过张磊并没有过多参与公司的管理，并向董明珠承诺了以下几点：
经过张磊的指点，董明珠带领格力迈上新的台阶。 而张磊的高瓴资本在短短几年里，也从格力集团收获颇多。
不仅如此，张磊还以长远的目光盯准了当时无人关注的 宠物领域 。 早在2014年，张磊就带领着公司开始对宠物行业进行布局。 并且从投资者晋升为创业者，短短一年的时间，高瓴资本就开了将近300家宠物店。
直到2018年市场上其他投资者看到宠物这个趋势时，才发现高领在四年前已经把整个行业都给布局了。 而在他人奋起直追的时候，张磊再次展现了他惊人的投资能力， 他直接与宠物行业几家龙头公司的将近1000家宠物店进行整合。
至此，高瓴资本在宠物行业已经是龙头老大，没有哪家公司能够对抗1000多家连锁店的巨无霸，彻底开创了中国资本市场的新玩法。
按照张磊的投资理念，高瓴资本一年最多只对2-4个项目进行投资，并且令行业为之震惊的是，高领资本几乎没有进行过糟糕的押注，创立至今，其平均年回报率都高达39%，远超股神巴菲特的21%，张磊也正是因此被称为是“中国巴菲特”。
张磊仿佛开了上帝视角一般，在中国资本市场披荆斩棘，所向披靡，而高瓴帝国的版图也越做越大。
我们如今所看到的很多大型企业，例如网络、腾讯、美团、滴滴……这些几乎涵盖了我们所有日常生活的公司，其背后其实都有着张磊的影子。 可以说我们在平日里消费的每一分钱，都有一部分会流向高瓴资本。
而在事业取得成功的同时，张磊也没忘记当初培养他的母校。
2010年， 他给耶鲁大学捐赠了888.8888万美元 ，这是当时耶鲁毕业生个人捐赠的最高记录。 不过这个行为在当时还引发了一段争议—— 大家都认为张磊应该捐赠给母校人民大学，而不是捐赠给一所美国的大学。
其实张磊并没有忘记， 在同一年， 中国人民大学命名组建60周年纪念日的时候，张磊就为其捐赠了1000万人民币。 不仅如此，在2017年， 张磊又向人民大学捐赠了3亿人民币，用来设立教育基金。
从河南驻马店的一名卖报少年，到后来的高考状元，再到如今的资本大鳄，不仅执掌5000亿的财富，个人身价也是高达200亿，张磊的经历无疑是一个传奇。
虽然他的出身十分平凡，但是他所做的事，每一件都震惊业界，他这些年来一直在用实际行动诠释他当年和刘强东在酒桌上说的那番话：
